Wat zijn in Thailand mijn rechten als buitenlander als het gaat om grond en woning?
Beste lezers,
Ik had een goede kennis in Thailand, maar die is onlangs plotseling overleden. Zij heeft tijdens haar leven aan een andere Thaise (een zeer goede vriendin) te kennen gegeven dat zij 2 eigendomsaktes in bewaring gegeven heeft bij haar bank. Eén akte met haar naam en één akte zonder naam. Zij heeft tezelfdertijd ook te kennen gegeven dat bij haar overlijden mijn naam op de 2de akte mag ingevuld worden, zodat ik (mede)eigenaar wordt van het eigendom omvattende grond en een woning.
Na informatie bij de bank door haar vriendin is de bank is bereid om mijn naam op die tweede akte te vermelden.
Zij heeft als enige familie nog 1 zus in leven waarmee zij in een niet al te goede verstandhouding leefde.
Dewelke zijn nu mijn rechten als buitenlander op die grond en woning? Kan het hier gaan om een landtitel (NOR SOR) die mij verstrekt zou worden? En welke rechten heb ik ten overstaan van haar zus die wellicht ook hierin uiteraard zal erven en waarvan ik veronderstel dat zij alles zal willen verkopen?
Dank bij voorbaat.
Groet,
Antoon
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Alleen als u een Company opricht heeft u een mogelijkheid. Anders geen kans !
Beste Gerard,
Mijn oprechte dank voor uw antwoord.
Blij dat ik ben dat ik mij met mijn vraag tot Thailandblog heb gewend.
Vriendelijke groeten,
Antoon
Een Thai company oprichten ten behoeve van het in eigendom krijgen van Thai grond/land is sinds 2006 bij wet strikt aan banden gelegd, en voor een individu volstrekt onmogelijk. Het gebruik van een nog “levende” company met statuten van voor de wetswijziging van 2006 door een individu is idem niet aan de orde. Beide vormen worden door de landoffice/amphur niet in de registers ingeschreven.
Ik zou mij maar eens goed informeren.
Eigendomsaktes die bij een bank liggen zijn meestal beleend.
Het zou zo maar kunnen dat de rechtsgeldige erfgenamen een lening krijgen.
Als het een hoge lening is, dan is het misschien verstandiger om van het erfrecht af te zien.
Groet,
Jos K.
Beste Jos,
Dank voor de info.
Het zou inderdaad wel eens kunnen dat de akte beleend is.
Met vriendelijke groeten,
Antoon
Beste Antoon,
het zou niet “wel eens kunnen dat de akte beleend is”. Het zal ZEKER zo zijn, anders bevindt de akte zich niet in de bank. En deze zal er zolang blijven tot de lening volledig afbetaald is.
Niet echt aan de orde hier, maar toch vermeld ik het maar: idem dito the green boek van een motorbike
Beste Antoon, het spijt me voor jou maar ik ga toch jouw verhaal naar het rijk der fabelen verwijzen. Als buitenlander in Thailand moet je twee zaken onthouden: 1- je mag geen grond bezitten; en 2- als ongehuwde van iemand heb je zo goed als geen erfrechten bij het overlijden van die iemand, en al helemaal niet als die overleden persoon slechts als goede kennis wordt betiteld. In jouw geval komt daar nog bij dat ik meen te mogen veronderstellen tussen de regels door te lezen dat je niet eens in Thailand woont. Dat maakt erfenis helemaal gecompliceerd zo niet volstrekt onmogelijk. Ik ga hier verder geen wetteksten/artikelen noemen, onlangs nog gedaan, maar grond erven is zondermeer onmogelijk. Er zijn er die beweren dat een farang dat wel kan, maar alleen als er sprake is van een huwelijk, en dan nog moet binnen één jaar de grond verkocht, tenzij ten tijde van dat huwelijk usufruct is bepaald en bij de landoffice van de amphur gedeponeerd. Zelfs in die situatie erf je niet, maar mag je slechts gebruik maken van grond en woning. Dat is in jouw situatie dus allemaal niet het geval.
Dat er 2 eigendomaktes/chanotes bij een bank in bewaring zijn gegeven heeft te maken met het feit dat er leningen/hypotheken op die aktes zijn gesloten. Een bank neemt niet zomaar een chanote in bewaring. Dan is er een transactie mee gemoeid. Dat op één van de chanotes geen naam is ingevuld, klopt niet! Een chanote wordt pas afgegeven als grond verkocht is aan een nieuwe eigenaar wiens/wier naam op de achterkant van de chanote wordt vermeld. Is de grond betaald met geld van de bank dan krijgt de bank de chanote van de ambtenarij overhandigd. Je hebt het hier aldus over grondstukken waarop schulden/hypotheken aan de bank rusten. Hypothetisch zou je dus kunnen zeggen dat je twee schulden aan de bank zou zijn toebedacht. Gelukkig maar dat dit alles voor jou niet bereikbaar is. Dat de bank bereid is jouw naam te vermelden is lariekoek van degene die voor jou heeft geïnformeerd. De bank is daartoe niet eens gerechtigd.
De zus van jouw overleden goede kennis is de enige erfgenaam als er geen andere directe of indirecte familieleden in leven zijn. Je meldt niets over het bestaan van een testament, verder dat jij je boogt op een mondelinge verklaring van een goede vriendin van jouw kennis aan haar, je hebt zelf geen schriftelijke verklaring, e.d., kortom: waar hebben we het over? Als grond-, goed- en boedeltoewijzing plaatsvindt door een Thai lawyer weet niemand van jouw bestaan. Slechts een aanduiding van een vriendin van de overledenen. Maw- je wordt blij gemaakt met een นกตาย (nok taij=dode mus.)
Resumerend: antwoord op jouw vraag dient aldus te zijn- neen, je hebt geen enkele recht jegens de zus van jouw overleden goede kennis die “uiteraard zal erven en van wie je veronderstelt dat zij alles zal willen verkopen.” Meer kan ik er niet van maken.
Goedemorgen Soi,
Ergens had ik al een vermoeden dat er iets niet zou kunnen kloppen. Daarom mijn vraag op Thailandblog.
Temeer dat het verkrijgen van een eigendom in Thailand praktisch onmogelijk is en dan nog slechts voor 49% in de gevallen waar dat wel kan.
De informatie die ik verkregen heb blijkt dus niet juist.
Mijn beste dank voor de je uitgebreid antwoord.
Met vriendelijke groeten,
Antoon
U heeft, als buitenlander, geen (eigendoms-) recht op de grond. Bovendien zou ik maar heel goed opletten alvorens uw naam op enig document te laten zetten wanneer dit bij de bank vertoeft. Het is best mogelijk dat de eigendommen in pand gegeven werden aan de bank om geld te lenen…
Beste Yan,
Zoals hierboven al aangegeven ben ik content dat ik hier informatie kon verkrijgen.
Ik heb inderdaad nog niets ondernomen. Blijkbaar best ook.
Eigendomsakten die bij de bank liggen kunnen inderdaad belast zijn met een lening.
Dank voor de info.
Met vriendelijke groeten,
Antoon
Nog een mogelijkheid is dat de grond in thaise handen zal blijven zoals voorzien in de grondwet met name de zus en jij het huis in vruchtgebruik