Thailandblog heeft er weer een nieuwe blogger bij Yuundai uit Hua Hin. Wie hij is en wat doet? Dat lees je in deze posting waar hij zich voorstelt aan de lezers: www.thailandblog.nl/thailand/nieuwe-blogger-yuundai-stelt-zich-voor/
Mocht je zijn eerste artikel gemist hebben, die kan je hier lezen: www.thailandblog.nl/uitgaan/bezoek-aan-cheese-hua-hin/
Recentelijk raakte ik onder het genot van een drankje in gesprek met een aantal Nederlanders en een Belg, falangs over banken in Thailand en wat hun werkwijze was, én hoe er naar een aanvraag om krediet of een hypotheek gekeken werd.
Ik zal proberen om iets duidelijkheid te scheppen in de chaos én de verscheidenheid in meningen die op tafel kwam. Vroegtijdig kon wél de conclusie getrokken worden dat het éne filiaal van een bank én het andere filiaal van dezelfde bank, compleet andere maatstaven hanteert ten aanzien van dezelfde vraag! Of dit nu te maken heeft met de persoon die de vraag stelt, of met de persoon die gevraagd wordt, moet ik echter onbeantwoord laten.
Ook de hoogte van het eventueel te lenen bedrag of het voorgestelde rentepercentage door de bank kan aanmerkelijk variëren. Het lijkt dus voor de hand te liggen om lekker te shoppen vóór je een beslissing neemt.
De paperassen-winkel die je dient te overleggen varieert niet alleen enorm, maar dat geldt ook voor de interesse voor de op tafel komende papieren. Bij de één zeer nauwgezet bestudeert, de ander bladert er wat door. In één ding verschillen de banken volgens mijn tafelgenoten niet én dat is dat er wél degelijk getoetst wordt hoe de aangegane verplichtingen in het verleden (mochten die er zijn) ingelost zijn, een soort Thaise Bureau Krediet Registratie, de welbekende BKR toets in Nederland laten we maar zeggen.
Een volgend opmerkelijk punt kwam naar voren indien je een Thaise partner hebt of die ook (aantoonbaar) inkomen geniet dan wordt dat door de bank meegewogen, als daar salarisslips van te overleggen zijn, maar ook of degene die deze salarisslips afgeeft de toets der kritiek over langere periode kan doorstaan.
Één van de gesprekspartners gaf aan dat een hem vroegere bekende en door falangs graag geziene bar-girl die in een maand van het hoogseizoen met gemak 60.000 baht of zelfs meer verdiende dít, wél met haar eigen slips máár niet met salarisslips kon aantonen. Dat terwijl een in een fabriek werkende met 17.000 baht per maand dit wel overeenkomstig de eis van de bank kon én derhalve wel werd meegenomen in de vraag om krediet of hypotheek.
Ook op naam staande eigendommen variërend van een auto, motor of anderszins zijn een welkome inbreng bij de krediet beoordelaar, als zekerheid of borg?
Mocht echter volgens één van de aanwezige de Thaise partner gedurende meer dan een half jaar een “eigen zaak” runnen én geregistreerd zijn bij een van de Thaise overheidsdiensten, een soort Thaise “Kamer van Koophandel” dan verhoogde dat de kans op het krijgen van een zo hoog mogelijk krediet aanmerkelijk.
Een in Thailand geregistreerd huwelijk met iemand bleek ook één van de gunstige variabele bij de aanvraag voor financiering van de bank te zijn.
Een reeds eerder bewoond huis kopen leverde een aanmerkelijk lager hypotheekverstrekking, slechts 50% op, dan een huis in en als een nieuwbouw project.
Kortom het zijn “slechts” een aantal ter tafel komende ervaringen, die wellicht een aanzet voor lezers zijn, die met zo een vraag omtrent financiering van auto of hypotheek voor een huis zitten.
Met de aanbeveling om vooral de reactie op dit artikel mee te wegen in uw persoonlijke afweging.
Het gesprek en de posting lijken te zijn ingegeven door de vraag: Hoe en waar kan ik het hoogste krediet krijgen?
Dat is op zich niet verbazingwekkend. De zoektocht naar een huis begint vaak met de vraag: Hoeveel kan ik lenen?
Ik betwijfel echter of de mensen zich voldoende realiseren dat je door deze vraag te stellen, eigenlijk door een ander laat bepalen van hoe veel (of hoe weinig) je nog moet leven, want er moet natuurlijk wel rente en aflossing worden opgehoest.
Het maximale kredietbedrag, waarbij je dus een vrij besteedbaar bedrag per maand overhoudt waarvan de kredietverstrekker denkt dat je (net) niet in de problemen komt, is vaak – vrijwel automatisch – ook meteen het budget.
Dat automatisme vind ik verkeerd.
Volgens mij kunnen falang (behalve Amerikanen) geen huis/woning kopen en aldus geen hypotheek op dat huis afsluiten. Het is voor falang conform TH wetgeving w e l mogelijk een condo te kopen, en tbv die koop een lening af te sluiten. Alhoewel die lening nooit 100% is. Vaak geldt ook een leeftijdscriterium.
Via Google is het een fluitje van een cent om de volledige wetgeving daaromtrent via de “Condominium Act” na te lezen.
Volgens mij is het in TH ook niet zo dat een hypotheek in TH dezelfde strekking heeft als in NL. In veel reacties over banken en leningen redeneert men er lustig op los, en gaat men uit van NL principes, als zouden die in TH hetzelfde zijn en dezelfde bescherming bieden.
Echter: in TH kent men geen bijzondere consumentenbescherming. Bv: in NL is, na het passeren van koop- en hypotheekakte bij de notaris e.d., de koper e i g e n a a r van het gekochte pand. In TH is dat niet zo. In TH wordt men na het afsluiten van de hypotheekakte
h u u r d e r van zijn eigen pand. De hypotheekmaandtermijn is de door jouw betaalde huur. Daarbij: TH kent niet een notaris die toeziet op de diverse aktes en naleving van gelden procedures. En in TH mag iedereen als makelaar optreden. Dat soms een lawyer bij de koop betrokken is wil niet zeggen dat die de belangen van de koper behartigt. In tegendeel zelfs.
In TH zijn alle leningen huurkoopcontracten. En bij huurkoop is het zo dat je pas eigenaar bent als de allerlaatste baht is betaald. Daarna pas ben je eigenaar van het door jou aangekochte goed. Blijf je in gebreke met je (termijn)betaling, dan neemt de bank jouw goed in. Of dat nou een brommer is, een auto, een condo, een PC of iPad. Je kunt geen claim leggen op reeds betaalde termijnen, noch mag je jouw goed verkopen (immers eigendom van de bank) om daarmee het restant van de lening te betalen. Niets mag je! Pas na de laatste bathbetaling mag jij met jouw verworven eigendom doen wat jij wil!.
Bij wanbetaling heeft de bank aldus het totaal van alle reeds voldane maandtermijnen geïncasseerd, en daarbovenop krijgt de bank de volledige beschikking van het goed. Veel haast om dat door te verkopen heeft de bank niet. Er is soms al fiks aan en op verdiend. De doorverkoop komt wel. Maw: bij wanbetaling dien je het goed ter plekke en meteen in te leveren cq huis en haard te verlaten. Een rechter is niet nodig want het (on)roerend goed is eigendom van de bank, en jij kunt niet aan de verplichtingen voldoen.
Let op: bij gewone aankopen op afbetaling of bij leasecontracten komt het voor dat de bank na 3 ingebrekestellingen het goed inneemt, maar dat de koper toch contractueel verplicht is tot aan de laatste termijn te voldoen. Daartoe kan men een nieuwe lening sluiten. Pas daarna krijgt men het goed weer in handen.
Heeft iemand een pand bv condo aangeschaft met geleend geld, dan krijgt men na volledig voldoen van alle maandtermijnen er een bewijs van, plus haalt de bank de chanoot uit de kluis. Waarmee die iemand na registratie bij de Land Office als eigenaar te boek komt te staan. Dat gaat ook zo met een auto: na betaling van de laatste termijn krijg jij formeel de blauwe autopaperassen/het blauwe autoboekje. Nou, me dunkt: genoeg voer voor discussie!
Ik verbaasde mij al over het verhaal , beginnende aan de top van deze posting .
Zo als de Hr. Soi zijn verhaal omschrijft komt dit dichter bij de realiteit .
Als een Thai een huis op afbetaling koopt , dan ligt het Chanot de eigendoms akte in de kluis bij de bank .
Ik ( dus mijn Thaise ega ) hebben toen wij het naast ons gelegen perceel en woning voor 6 jaar geleden hebben aangekocht .
Moesten wij nog een tijdje wachten op het plaatselijke landoffice , voordat de medewerker van de bank met het chanot aankwam .
Want mijn toendertijdse buren zo als toen bleek hadden ook een hypotheek .
Ook wordt bij leningen onderling , dus zegmaar bij een andere Thai die poen heeft , het Chanot of bij voertuigen het blauwe eigendoms boek voor auto of het groene eigendoms boek bij motoren en brommers aan de geldschieter overhandigt .
Dit uiteraard dat de geld schieter enige zekerheid wil hebben , want heel vaak wordt er niet afgelost .
Daarom zijn er ook veel motoren te koop waarvan de zegmaar eigenaar geen groen boek kan laten zien .
Dus oppassen geblazen voor je iets koopt .
Jan Beute .
@ Soi, klopt als een bus. Je bent pas eigenaar van het betreffende goed als ALLES betaald is. Hoewel, ik verkocht, jaren geleden, een pickup terwijl die nog gefinancieerd was. De koper betaalde de rest ( 200.000) schuld en ik kreeg het registratie boekje, dit werd gedaan met toestemming van de finance. Daarna naar Bang Lamung en overgeschreven op de kopers naam, een Thai. Heb er nog 100.000 aan overgehouden wat de koper mij betaalde als rest van de deal.
Er is een onderneming in Bangkok welke is gespecialiseert in leningen aan buitenders (Farangs) namelijk MBK Finance onderdeel van het grote warenhuis in Bangkok.
MBK Guarantee Relationship Department
8 fl. MBK Center, 444 Phayayhai Rd, Wangmai, Pathumwan. Bangkok 10330
Tel: +66 (0) 262- 7877 Onze contact man was Stuart Maxwell Foulkes
Zij hebben ons eens geholpen met een tijdelijk hypotheek (50%) op een appartment wat prima lukte. Wel veel papier werk natuurlijk and je moet ook een schoon verleden hebben.
Hallo Yuunday,
Als je zo alles leest, dan krijg je toch de kriebels om uberhaupt iets te kopen cq geld te lezen.
We weten allemaal dat het grootste deel van de heren advocaat op hand is van de thai middels een lekkere moorkop bij een kopje thee.
Stel, ik wil een condo kopen, pakweg 5 miljoen, maar ik wil niet mijn huis verkopen, wat uiteraard geheel betaald is.
Welke hoogte van rente moet ik dan denken voor die 5 miljoen?
Ik heb al zoveel broodjes aap verhalen/percentages gehoord.
Ruim 20%.
ik weet dat het niet precise is te zeggen, maar waar moet men aan denken???
LOUISE
Louise, iets kopen en er geld voor lenen is meestal geboren uit geldnood cq. niet zelf over voldoende van de benodigde geldmiddelen beschikken.
Geldverstrekkers in Thailand hebben hun regels en die zijn niet vergelijkbaar met die in NL.
Als je een lening sluit, dan ken je de regels, vind je die niet acceptabel, dan leen je niet en kun je niet kopen.
Zolang je aan de afgesproken regels en voorwaarden voldoet hoef je niet de kriebels te krijgen.
In Thailand heeft men de zaakjes erg onder controle, daar hebben de geldverstrekkers geen tolerantie, maar ja, het is geen uitzondering dat Thaise schuldenaren gewoon verdwijnen en de boel de boel laten.
Voor wat betreft je vraag wat het rente percentage zou kunnen zijn voor het kopen van een condo, dat is dermate afhankelijk van je persoonlijke situatie, leeftijd, zekerheid en continuïteit inkomen, het object wat je als zekerheid wilt aanbieden en het per bank verschillende beleid, dat je dit alleen aan de weet kunt komen door te gaan shoppen.
Sukses.
NicoB
Soi beschrijft in zijn reactie alles zoals het is, bovendien rekenen Thaise banken anders bij het bepalen van de rente.
Als je een auto koopt en je wil de rente berekenen van de lening/terugbetaling en gebruikt hiervoor een NL/B programma dan zal je op een lager bedrag uitkomen dan de berekening van een Thaise bank. Ik spreek uit ervaring en iedereen kan de test zelf eens doen
Eddy, wat je zegt is juist.
Niet ongebruikelijk, koop een auto, prijs THB 500.000, rente lijkt aantrekkelijk, 5 %, rente en aflossingsperiode 5 jaar.
Maar dan wordt de maandelijkse termijn van rente + aflossing als volgt: 500.000 à 5 %/jr. X 5 jaar = 125.000 + de hoofdsom van 500.000 is 625.000 : 60 maanden = THB 10.400, afgerond op 10.500 per maand.
Wat feitelijk neerkomt op ongeveer het dubbele rentepercentage dan de ogenschijnlijk aantrekkelijke 5 %, je lost vanaf de 1e maandbetaling nl. al deels af, terwijl daar geen renteverlaging tegenover staat.
NicoB
@ NicoB, klopt ook en daarom verkocht ik ook mijn gefinancieerde pickup. Was mijn 1e hier en kwam er pas achter van die rente toen ik, of wij, die al gefinancieerd hadden. Jaren geleden.
Tja, niet alles hoeft het zelfde te werken als in Nederland.
Maar aan de andere kant zult u in Nederland geen persoonlijke lening vinden met een rentepercentage van 5%, maar eerder van 14%.
Dus of die twee elkaar zoveel ontlopen en welke van die twee goedkoper is, is nog maar de vraag.
Zoals steeds de meest mogelijke verschillende reacties. De meest met de werkelijkheid overeenkomende is die van Soi. Blijkbaar zijn er hier die een hypothecaire leningen verwarren met een privélening. Voor een auto, een motor of welk enig ander roerend goed kan je tenslotte geen hypothecaire lening afsluiten. Niet in Thailand, niet in Nederland en niet in Belgie.
De omschrijving “huurkoopcontract” is gewoon het kind een andere naam toebedelen. Als je in Nederland en of Belgie je hypothecaire schuld niet afbetaald zal de bank ook wel zijn hand opleggen op het goed. Bij echt in gebreken gaan wordt er dan overgegaan naar een “gedwongen” verkoop. Indien het bedrag van de verkoop het geleende bedrag niet overtreft dan blijft, de in gebreke zijnde persoon, met een restschuld zitten die ook nog verder moet afbetaald worden. Het grote verschil, tegenover wat ik hier in de uitleg van Soi lees, zit hem in het feit dat het reeds afgeloste bedrag in rekening gebracht wordt en blijkbaar in Thailand niet??? Moet er wel rekening mee houden dat de eerste jaren enkel “rente” afbetaald wordt en geen kapitaal. Kapitaal afbouw begint pas als de rente afbetaald is en bij een looptijd van 20jaar zijn dit grosso modo de eerste 5 jaar.
Als Farang zou ik er niet aan beginnen om een hypothecaire lening af te sluiten in Thailand. Het probleem van eigendomsrecht speelt een te grote onzekerheidsfactor voor de toekomst.
LS Lung addie
De gehele materie rondom TH en hypotheek kwam ik afgelopen maanden op het spoor nadat een neefje van mijn vrouw aangaf zijn pand te willen verkopen voor een groter, en bij de afbetaling van zijn hypothecaire lening te zijn gestuit op een boetebeding. Hij woonde er nog maar kort, en verkoop van het pand binnen 5 jaar levert hem dus die extra kostenpost op.
Behalve dat in NL een hypotheek iemand gewoonweg eigendomsrecht geeft, is dat in TH niet vanwege het huurkoopkarakter van de lening, en is die boetebeding een andersoortig verschil. In NL kwam dat voor op panden waarop rijks- of gemeentesubsidie lees premie was verleend, welke premie inverdiend werd door de verplichting er bv 12 jaar te blijven wonen. In NL worden tegenwoordig nogal wat panden uit de (gemeentelijke) huursector verkocht, waarbij notarieel wordt bepaald dat men pas na één jaar mag doorverkopen, gezien de lagere vergelijkbare aankoopwaarde.
Bij neefje is de looptijd van zijn hypotheek/huurkoop 30 jaar, en is het geleende bedrag plus rente verdeeld in 360 parten. De eerste jaren wordt vergelijkenderwijs meer rente betaald dan bv in de 2e helft van de looptijd, maar dit levert hem aanzienlijke voordelen bij zijn belastingaangifte. Zo goed als alle rentebetalingen zijn bij de TH Fiscus, zoals dat voorheen in NL ook het geval was, van de te betalen belastingen aftrekbaar. Kortom: dit systeem lijkt in die zin zo goed als geheel op de in NL bekende annuïteitenhypotheek. Ook in TH geldt dan dat de opbouw van de aflossing plaats vindt gedurende de looptijd, en dat niet enkel in de eerste jaren rente wordt betaald, zoals door een reageerder gesuggereerd.
Het verschil in hypotheek en huurkoop zit ‘m dus in de status “eigendom”. In NL wordt je ook door hypotheek bij wet gewoon eigenaar. Met alle lusten en lasten. In TH wordt je niet eigenaar, maar is de bank dat. Voor jou geen lusten. Zolang je de maandtermijnen overmaakt, geeft dat ook allemaal niet. Pas als je niet meer kunt voldoen, en je overweegt te verkopen, waarbij je van de verkoopprijs je restschuld kunt voldoen, en hopelijk nog wat overhouden, zodat blijkt dat je niet voor niets al die maanden hebt betaald: kijk, dan steekt de bank er een stokje voor. Eventuele meerwaarde is niet aan de “verkoper”, maar aan de bank. En die had al die maandtermijnen al geïncasseerd. Zie hier het grote verschil tussen hypotheek en huurkoop, hetgeen niet zomaar “het kind een andere naam geven” betreft. Per slot van rekening is een radio ook niet zomaar een zendstation. Zie hier ook het antwoord op de vraag waarom lenen in TH toch zo veel en vaak voorkomt. Een bank doet er zo goed als altijd haar voordeel mee. Duidelijk nu wordt ook waarom veel Thai bij onvermogen tot betalen het bijltje er bij neer gooien, de pijp aan maarten geven, en het voor gezien houden. Soms met de noorderzon. Men is slechts verliezer, er wordt niets gedeeld, alles kwijt, niets in het verschiet.
Mijn neefje, met een zeer goede job en navenante beloning, heeft vanaf het begin van de looptijd elke maand extra ingelost. Niet de rente, maar van het geleende bedrag. Anders dan wordt vermeld, is dat leenbedrag elke maand kleiner geworden. Per half jaar werden vervolgens de maandtermijnen bijgesteld. Nu hij zo goed boert, wil; hij dat laten zien en groter wonen. Die boete neemt ie erbij, en dat daarmee ook het inlossingsvoordeel wegvalt: dat neemt hij op de koop toe. Immers: wie het breed heeft laat het breed hangen!
Ach: het maakt allemaal niets uit. Voor een farang, behalve een Amerikaan, is een hypotheek voor een huis zo goed als onbereikbaar. Tenzij je een condo koopt, welke transactie een uitgebreide wetgeving kent. Waarmee eigendomsrecht en (on)zekerheidsfactor wettelijk zijn geborgd. Maar of en hoe je een condo kunt nalaten aan je kinderen? Dat is een ander verhaal!