Hét schoolvoorbeeld van een gedrocht binnen het internationaal belastingrecht.

Na een aantal uitglijders voor het Europese Hof van Justitie is het de Belgische regering dan toch gelukt om ingaande 2021 hernieuwde fiscale spelregels op te stellen voor rijksinwoners t.z.v. in het buitenland gelegen onroerend goed en waarvan mag worden verwacht dat zij de toets der kritiek zullen doorstaan. Maar is dit nieuwe fiscale regime voor buitenlands onroerend goed dan ook meteen een pronkstuk van fiscale wetgeving? In mijn optiek is dat niet het geval. In tegendeel zelfs. Zo’n gedrocht ben ik nog niet eerder tegengekomen, terwijl ik toch al ruim 50 jaar werkzaam ben binnen het internationaal belastingrecht. Het “hoe” en “waarom” zal ik navolgend uit de doeken doen.

Deze aanpassing van het fiscaal regime van buitenlandse onroerende goederen bracht voor veel Belgische rijksinwoners een nieuwe fiscale rapporteringsverplichting met zich mee.

Fictief inkomen uit onroerend goed in het buitenland

Beschik jij als rijksinwoner van België over een appartement in Thailand of bezit je aldaar het vruchtgebruik over een stuk grond dan is een eenmaligerapportering noodzakelijk opdat de Belgische fiscus hieraan een kadastraal inkomen kan toekennen. Dit kadastraal inkomen stemt overeen met het nettohuurinkomen van het onroerend goed op 1 januari 1975 (nee, dit is geen verschrijving!) en wordt vanaf aanslagjaar 2022 (dus over het belastingjaar 2021) voor fiscale doeleinden gebruikt om de inkomsten van het buitenlands onroerend goed te kunnen aangeven en vervolgens via een zijdeur te belasten.

Je hebt recent een appartement verworven in Thailand. Dan geef je simpelweg de verkrijgingsprijs en de datum van verkrijging op. Deze waarde zal worden herberekend door de Belgische fiscus naar 1975 (het zogenaamde referentiejaar). Heb je al eerder een appartement verworven in Thailand maar waar je recent grote renovatiewerkzaamheden aan hebt laten uitvoeren, geen nood: ook dit zal worden herberekend door de Belgische fiscus naar het referentiejaar 1975. Deze waarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een factor van 5,3% om het kadastrale inkomen te bepalen.

Voorbeeld 1: je hebt op 1 januari 2021 in het buitenland een onroerend goed aangekocht voor de aankoopprijs van € 500.000. Het kadastraal inkomen bedraagt alsdan: € 500.000 : 15,018 (correctiefactor voor 2021 om daarmee uit te komen op het referentiejaar 1975) is € 33.293 x 5,3% = € 1.765.

M.a.w.: de actuele waarde van € 500.000 wordt herleid naar een waarde van € 33.293. Logisch hé? Of toch niet!

Voorbeeld 2: je hebt op 1 januari 2021 een appartement gekocht in Thailand voor € 125.000. Alsdan bedraagt het kadastraal inkomen125.000 : 15,018 x 5,3% = € 441.

Voorbeeld 3: indien de actuele verkoopwaarde niet bekend is kan de verwervingsprijs worden gebruikt; als het onroerend goed is verworven in bijv. 2011 voor de som van € 250.000, zal het kadastrale inkomen van dit goed € 1.010 bedragen, zijnde € 250.000 : 13,124 (correctiefactor 2011 > 1975) x 5,3%.

Waarom zou je het eenvoudig doen als het ook moeilijk kan?

Ook Nederland heeft in de jaren zestig van de vorige eeuw zo’n gedrocht gehad. Dat betrof de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Daarbij kon een gemeente als grondslag kiezen voor de waarde in het economisch verkeer of de oppervlakte van het onroerend goed, welke laatste dan vervolgens d.m.v. een aantal correctiefactoren moest worden omgebogen naar de waarde in het economisch verkeer. Daar is de Nederlandse wetgever al snel op teruggekomen met dan nu enkel als grondslag de waarde in het economisch verkeer. Het kan dus wel eenvoudig!  

Dit is nu typisch een staaltje van Belgische fiscale wetgeving: waarom zul je het eenvoudig houden als het ook moeilijk kan!

Je geeft de actuele waarde aan en de Belgische fiscus buigt dat vervolgens met een correctiefactor om naar de waarde, geldend voor het referentiejaar 1975.

Vaststelling waarde zeer discutabel

Dat is ook nog eens een zeer discutabele methode daar de waardeontwikkeling van onroerend goed niet in alle landen gelijk zal zijn. Zo zal de waardeontwikkeling van een in Nederland gelegen tweede woning duidelijk anders zijn dan die van een in Thailand gelegen tweede woning. En toch hanteert de Belgische fiscus daarvoor eenzelfde omrekenfactor. Dat is volstrekt onbegrijpelijk en ook helemaal niet nodig als men in alle gevallen zou uitgaan van de actuele waarde.

Zo steeg de gemiddelde prijs van een woning in Nederland in 2020 met 7,8% (2021 zelfs met 15,2%) terwijl de omrekenfactor afnam van 15,036 voor 2020 naar 15,018 voor 2021.

De gevolgen voor de belastingheffing

En waartoe leidt al dit gedoe? Tot vrijwel niets! In de meeste gevallen zal er een Verdrag ter vermijding van dubbele belasting van toepassing zijn. In deze verdragen conformeert België zich op dit punt aan het OESO-modelverdrag, inhoudende een heffingsrecht t.z.v. inkomsten uit onroerende goederen van de Staat waar deze goederen zijn gelegen (het situsbeginsel).

In het door België met Thailand gesloten Verdrag is daaromtrent het volgende bepaald:

Artikel 6 Inkomsten uit onroerende goederen

 1. Inkomsten uit onroerende goederen, inkomsten uit landbouw of bosbedrijven daaronder begrepen zijn belastbaar in de overeenkomstsluitende Staat waar deze goederen zijn gelegen.

Op grond van deze bepaling verleent België een vrijstelling t.z.v. het kadastraal inkomen van in Thailand gelegen onroerend goed.

Waar heeft dit kadastraal inkomen dan wel invloed op?

Dat betreft je overig in België te belasten inkomen. De daarover te heffen belasting wordt berekend naar het belastingtarief dat van toepassing zou zijn indien die inkomsten of die vermogensbestanddelen niet waren vrijgesteld. Dit heet “vrijstelling met progressievoorbehoud.

Over het vrij te stellen kadastraal inkomen is dus geen inkomstenbelasting verschuldigd, maar het telt wel mee ter bepaling van het tarief over de andere inkomsten.

In het door België met Thailand gesloten Verdrag is dit als volgt geregeld:

Artikel 23 Vrijstellings en verrekeningsmethoden 

1. In België wordt dubbele belasting op de volgende wijze vermeden:

a) Indien een inwoner van België inkomsten ontvangt die volgens de bepalingen van de Overeenkomst in Thailand belastbaar zijn en waarop de bepalingen van de subparagrafen b), c), en d) hierna niet van toepassing zijn, of vermogensbestanddelen bezit die volgens de bepalingen van de Overeenkomst in Thailand belastbaar zijn, stelt België deze inkomsten of vermogensbestanddelen vrij van belasting; bij het berekenen van het bedrag van de belasting over het overige inkomen of vermogen van die inwoner mag België evenwel het belastingtarief toepassen dat van toepassing zou zijn indien die inkomsten of die vermogensbestanddelen niet waren vrijgesteld.

Ook dit is weer een bijzondere bepaling in het door België met Thailand gesloten Verdrag. Om dubbele belasting te voorkomen worden binnen het internationaal belastingrecht en conform het OESO-modelverdrag twee methoden gehanteerd:

a. de vrijstellingsmethode of
b. de verminderingsmethode.

Bij de vrijstellingsmethode wordt het vrij te stellen inkomen of vermogen geheel buiten beschouwing gelaten alsof ze niet bestaan.

Bij de verminderingsmethode wordt over het gehele inkomen of vermogen (dus met inbegrip van de inkomsten uit in het buitenland gelegen onroerende goederen) belasting berekend. Vervolgens vindt er een evenredige vermindering plaats.

Ingevolge artikel 6 van het Verdrag is de heffing over inkomsten uit in Thailand gelegen onroerende goederen uitsluitend voorbehouden aan Thailand. Dit houdt in dat deze inkomsten in België zijn vrijgesteld of, zoals dit in het Verdrag is omschreven: “stelt België deze inkomsten of vermogensbestanddelen vrij van belasting.

Maar toch betrekt de Belgische fiscus dit vrijgestelde inkomen in de berekening van het overige wel in België te belasten inkomen en dan progressief. Deze progressieve heffing werkt door in het uiteindelijk te betalen bedrag aan belasting t.z.v. het overige in België te belasten inkomen.

De Belgische wetgever maakt dan ook van de twee eerdergenoemde methoden in dit geval een mix: er geldt een vrijstelling à la vrijstellingsmethode en toch past hij het bij de verminderingsmethode behorende progressievoorbehoud toe.

Het genieten van inkomen uit onroerend goed in Thailand en waar enkel Thailand over mag heffen, verloopt voor de Belgische fiscus en de Belgische belastingbetaler dan ook niet budgettair neutraal. Wel is waar vindt er formeel geen dubbele heffing plaats maar toch wil de Belgische fiscus z’n graantje meepikken t.z.v. het genieten van inkomsten uit in Thailand gelegen onroerend goed maar dan onder een andere noemer.

Kom maar eens op die gedachte. Maar ere wie ere toekomt: dat laatste is de Belgische wetgever uiteindelijk dan toch gelukt!

Een team van wetgevingsjuristen heeft hier maandenlang op zitten studeren en met succes!  

En waar leidt dit gedrocht van fiscale wetgeving uiteindelijk toe? Tot vrijwel niets!

Bij een regulier in België te belasten inkomen van € 26.000 bedraagt de personenbelasting € 8.474. Beschik je daarnaast ook nog eens over een buitenlands onroerend goed met een actuele waarde van € 125.000 en waarover België niet mag heffen, dan komt daar als gevolg van het progressievoorbehoud het kolossale bedrag van € 54 bij. Dat moet je niet wegpoetsen. Dat maakt dit staaltje van bijzondere fiscale wetgeving al meer dan de moeite waard!  

Meer informatie

Voor meer informatie aangaande de aangifteplicht buitenlands onroerend goed, tevens inhoudende een praktische handleiding voor het doen van aangifte en verdere informatie, verwijs ik naar de Circulaire 2021/C/21 over de wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen en is met de volgende weblink te downloaden:

https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/public/fisconet/document/6ea4f97a-38df-4fba-b1c5-cff5916d57ed#_2.2.1._Gebouwde_onroerende

Lammert de Haan, fiscalist (gespecialiseerd in internationaal belastingrecht en sociale verzekeringen).

Rating: 4.60/5. From 10 votes.
Please wait...

13 reacties op “Aangifteplicht buitenlands onroerend goed voor Belgische rijksinwoners”

  1. Mike Jordan zegt op

    Is die aangifteplicht ook van toepassing voor uitgeschreven Belgen ? Deze vraag in verband met GEEN aangifteplicht van buitenlandse rekeningen voor uitgeschreven Belgen .
    Logisch zou dit op zelfde voet moeten beoordeeld worden dan …

  2. Charles zegt op

    Leuk verhaal, maar de realiteit is dat men in België natuurlijk niet weet of je in Thailand vastgoed bezit.

    • Cornelis zegt op

      Precies daarom deze wettelijke aangifteplicht……… Of je je daaraan wel of niet wilt houden is een andere zaak en is ook niet het onderwerp hier, lijkt me.

    • Erik zegt op

      Charles, weet je dat zeker? Héél zeker? Dat soort zaken niet opgeven is, en nu spreek ik over Nederland, fiscale fraude en dat is een misdrijf. Het kan een duur grapje worden….

    • Lammert de Haan zegt op

      Charles, een andere realiteit is dat je dan fraudeert.

      • Charles zegt op

        Bedankt voor het nemen van de moeite om je verhaal uit te schrijven hoor Lammer. maar ik wijs mensen erop dat in de praktijk weinig mensen hun vastgoed melden. Ik zou het geen fraude noemen.

        Denk je dat de Turken hun woning in Turkije netjes doorgeven? Ik denk dat een ieder voor zichzelf die keuze van melden moet maken.
        Sommigen geeft het betalen wellicht wat goede nachtrust en een ander gelooft nog dat belastingen betalen solidair is, de ander ziet wat er met het geld gedaan word en heeft wellicht een andere mening..

    • Dirk zegt op

      Inderdaad … dat weet men niet.

      Indien men zich uitschrijft in Belgie moet je inzake Pensioen en Belastingen je adres in het buitenland vermelden.
      Maar niet iedereen is eigenaar van immo in LOS. Velen huren een appartement en geven dat als adres op.

    • koen zegt op

      inderdaad. Het brengt de fiscus blijkbaar toch zo goed als niks op, maar bezorgt mij wel kopzorgen! Ik kocht een pool villa in HH in 2018 en verkocht ze weer in 2021. Heb mijn buitenlandse rekening bij Thaise bank en mijn onroerend goed nooit aangegeven. Dat is weer typisch Belgisch, de fiscus maakt alles zo ingewikkeld en ondoorzichtig dat mijn “goesting” al over is. En ik ben dan nog iemand die in principe graag de regels volgt en wacht op het groen mannetje om over te steken zelfs als er geen verkeer is 🙂

  3. Rikky zegt op

    Het is zo, of zou zo eenvoudig moeten zijn, Farangs mogen geen vastgoed bezitten in Thailand, ik ben uitgeschreven uit Belgie, gehuwd met een vrouw van Thaise nationaliteit, wat heeft zij te maken met Belgische belastingen?
    Ik begon zoals velen te werken toen ik 14 jaar was, mijn pensioen telt slechts vanaf 18 jaar, zou de regering deze schande niet eerst rechttrekken? We hebben toch meebetaald vanaf 14 jaar! Pure diefstal!
    80 % van de Farangs zijn bejaarde mensen, wat zouden wij hier nog werken bij een jaarlijks gemiddelde temperatuur van 30 of meer graden!
    Groetjes aan iedereen die dit leest!

    • Erik zegt op

      Rikky, lees het antwoord van Lammert aan Mike. Ben je uitgeschreven uit België dan geldt het niet voor jou. Er staat niet voor niets ‘Rijksinwoners’.

  4. Lammert de Haan zegt op

    Dag Mike Jordan,

    Deze regeling geldt enkel voor Belgische rijksinwoners en dus niet voor niet-ingezetenen.

  5. rolly zegt op

    wil graag deze aangifte plicht doen als ze ons dan ook gelijk andere belgen behandelen bv gezondheid verzekering enz ….

    • Cornelis zegt op

      De aangifteplichten geldt alleen als je ingezetene van België bent, dus is er geen sprake van een afwijkende behandeling qua ‘gezondheid verzekering’…….


Laat een reactie achter

Thailandblog.nl gebruikt cookies

Dankzij cookies werkt onze website het beste. Zo kunnen we je instellingen onthouden, jou een persoonlijk aanbod doen en help je ons de kwaliteit van de website te verbeteren. Lees meer

Ja, ik wil een goede website