Beste lezers,

In de aangifte inkomstenbelasting 2020 voor buitenlandse belastingplichtigen word gevraagd naar “rechten op onroerende zaken in Nederland”. In de uitleg wordt dit uitgebreid naar “rechten die direct of indirect betrekking hadden op onroerende zaken in Nederland” en worden als voorbeelden genoemd een recht van erfpacht of opstal op een tweede woning of op een woning die u verhuurde. Zoektochten op de belastingdienst website en op het internet leveren weinig meer informatie op wat hier precies onder valt.

Ik beleg in (a) onroerend goed fondsen in Nederland en doe mee met (b) vastgoed crowdfunding (geldleningen met vastgoed als onderpand). Daarnaast ben ik (c) hypotheeknemer (hypotheekverstrekker) op een aantal huurwoningen en zakelijke panden. Worden (a), (b) en met name (c) door de belastingdienst gezien als rechten op onroerende zaken in Nederland en dus als zodanig belast als vermogen in Box 3?

NB: Ik woon al meer dan 10 jaar in Thailand en heb geen (2e) huis of nader onroerend goed in Nederland.

Groet,

Henk

Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.


» Laat een reactie achter


Rating: 2.50/5. From 2 votes.
Please wait...

9 reacties op “Lezersvraag: Wat wordt bedoelt met rechten op onroerende zaken in Nederland?”

  1. Lammert de Haan zegt op

    Dag Henk,

    Je schrijft dat je geen (2e) huis of nader onroerend goed in Nederland hebt. En toch vraag jij je af of jouw belegging in onroerend goed fondsen, je vastgoed crowdfunding en jouw als hypotheeknemer verstrekte hypothecaire geldleningen als onroerend goed in de zin van box 3 van de inkomstenbelasting moeten worden beschouwd.

    Alle door jou genoemde activiteiten leiden niet tot het hebben van een onroerende zaak in Nederland en zijn enkel te beschouwen als beleggingen, waarvoor aan Nederland geen heffingsrecht toekomt.

    Overigens is het juister om consequent te spreken van een “onroerende zaak”. Al in 1994 is het begrip onroerend goed in het BW en andere wetten (zoals bijvoorbeeld de Gemeentewet) vervangen door onroerende zaak. Vanaf 1994 spreken we dan ook niet meer van een (gemeentelijke) onroerendgoedbelasting (OGB) maar van een onroerendezaakbelasting (OZB).

    Onder een onroerende zaak verstaan we de grond of een zaak/vastgoed die duurzaam verenigd is met de grond. Dit laatste gaat tamelijk ver. Zo zijn ramen, het toilet, de keuken, een tuinhuisje, lichtknoppen en de meterkast wel verankerd met de grond of het vastgoed en behoren dus ook tot de definitie van een onroerende zaak. De term “onroerend” verwijst naar het niet verplaatsbare karakter van goederen. Zo zijn tafels en stoelen wél verplaatsbaar en vallen dus niet onder de definitie van een onroerende zaak.

    Daarbij is een onroerende zaak een zgn. registergoed. Dit betekent dat deze zaak ingeschreven dient te staan in het Kadaster met daarbij vermelding van degene die op deze zaak een zakelijk recht heeft gevestigd, zoals eigendomsrecht, recht van opstal of splitsing in appartementsrechten. Geen van deze zakelijke rechten komt jou toe. Een recht van hypotheek is geen zakelijk maar een persoonlijk recht.

    • Piet Proe zegt op

      Lammert,

      Een hypotheek is een zakelijk recht. En bij mijn weten, maar ik kan me vergissen, behoort een hypotheekrecht tot Nederlands vermogen. De casus komt in mijn praktijk niet voor, maar ik er vanuit gaan dat dit tot het domein van de Nederlandse fiscus behoort.

      Ik zou overigens @Peer (7 maart 2021 om 14:44) willen bijtreden dat advies van een fiscalist voor de hand zou liggen.

      • Henk zegt op

        Beste Piet,
        Ik begrijp dat Lammert zelf een fiscalist is en ik mag er daarom van uitgaan dat zijn advies betrouwbaar is. Uiteraard kan het nooit kwaad om een tweede opinie te krijgen dus als jij of Peer iemand kunnen aanraden hoor ik het graag.

        • Lammert de Haan zegt op

          Ik ben inderdaad fiscalist, Henk. Daarbij heb ik me gespecialiseerd in internationaal belastingrecht en sociale verzekeringen.

          Ik beoefen deze tak van sport al meer dan 50 jaar.

          Uiteraard kan het geen kwaad om een second opinion te vragen, maar wend je dan wel tot iemand die bekend is met het internationaal belastingrecht en het Verdragenrecht en dan het liefst met kennis van het door Nederland met Thailand gesloten Verdrag ter vermijding van dubbele belasting en met kennis van ook het Thaise fiscaalrecht.

          Maar dat dat een hele zoektocht zal gaan worden, daar ben ik wel zeker van.

      • Erik zegt op

        Piet Proe, moet ik uit jouw laatste opmerking (zie @Peer) de conclusie trekken dat de deskundigen hier elkaar de maat nemen?

        Ik stel voor dat je zelf ook met argumenten komt uit jouw praktijk of uit jouw kennisbronnen en niet met de wat vage kreet dat het advies van een fiscalist voor de hand zou liggen.

        Ik heb echt met verbazing jouw laatste volzin gelezen.

      • Lammert de Haan zegt op

        Piet,

        Je schrijft dat deze casus niet in jouw (belastingadvies)praktijk voor komt Als gevolg van dit gebrek aan kennis van en ervaring met het internationaal belastingrecht verbind je hieraan de conclusie dat Nederlands vermogen tot het domein van de Nederlandse fiscus behoort.
        Hiermee sla je de plank volledig mis. Misser kan welhaast niet.

        Ik heb een brede internationale belastingadviespraktijk met klanten in de VS, Curaçao, GB, Nederland en veel andere EU-landen, tot in Thailand, Indonesië, de Filipijnen en Japan. En overal kom ik hetzelfde tegen. Ergo: in alle door Nederland gesloten Verdragen ter vermijding van dubbele belasting en dat zijn er tegen de honderd, wordt sparen en beleggen van en door buiten Nederland wonende Nederlanders niet in Nederland belast.

        Zo heb ik enkele Thaise klanten die in meerdere landen beleggen, waaronder ook in Nederland. Hun Nederlandse dividendbelasting krijgen zij op aangifte, gevolgd door een aanslag, weer terug. Dat geldt uiteraard niet ten aanzien van hun buiten Nederland lopende beleggingen waarop eveneens dividend belasting is ingehouden.
        Daarnaast zijn ze al helemaal geen inkomstenbelasting verschuldigd voor box 3 – sparen en beleggen, over hun saldi op een Nederlandse bankrekening, ook al houden ze hier nog zo’n groot saldo aan. Vervolgens genieten ze het voordeel dat Thailand, alhoewel daartoe wel bevoegd, hierover ook niet heft. Thailand heft alleen bronbelasting/roerende voorheffing (Withholding Tax) over de renteopbrengst t.z.v. in Thailand aangehouden bankrekeningen en verrekent dit later weer met de eventuele Personal Income Tax (vraag 14 van het aangifteformulier P.N.D.91)..

        Wat Nederland wel mag belasten zijn gronden, landerijen en andere onroerende zaken zoals woningen. Zulke klanten heb ik ook veel. Dit past geheel binnen het algemeen binnen het internationaal belastingrecht aanvaarde situsbeginsel, wat door veel landen wordt gehanteerd en waarbij een onroerende zaak wordt belast in het land waar het is gelegen (wordt aangehouden).

        Gaat het daarbij om de oude eigenwoning, dan valt deze in het jaar van emigratie en de twee daarop volgende jaren ook nog eens in box 1, zonder dat dus sprake is van een bijtelling. Om hieronder te vallen moet de woning echter wel leeg te koop staan.

    • Henk zegt op

      Beste Lammert,
      Bedankt voor de uitvoerige reactie. Het lijkt allemaal erg logisch maar wat me aan het denken bracht is de term “indirect betrekking hadden op onroerende zaken in Nederland” in de uitleg in de aangifte. Immers een hypotheek geeft ook een recht in dat hypotheeknemer de onroerendezaak eigenaar (hypotheekgever) kunt verplichten zijn huis/zaak verkopen indien hij niet aan zijn hypotheek verplichtingen voldoet. Maar daarmee heb je uiteraard nog steeds geen recht op de onroerende zaak zelf.

      • Lammert de Haan zegt op

        Ik kan me jouw verwarring wel begrijpen maar toch zit je aan het eind van je reactie wel op het goede spoor.

        Bij het recht van hypotheek gaat het om een zakelijkZEKERHEIDSrecht (Boek 5 BW). Deze term heb ik gister bewust niet willen gebruiken om de verwarring niet nog groter te maken.

        Zo’n zakelijkzekerheidsrecht is bij lange na niet te vergelijken met andere zakelijke rechten, zoals het recht van eigendom, erfdienstbaarheid, erfpacht of opstal en zou beter thuis horen in Boek 6 van het BW (het verbintenissenrecht), net als koop en verkoop, huur en verhuur en geldleningen. Ten tijde van het tot stand komen van het nieuwe BW is hierover dan ook heftig gediscussieerd.

        Het meest eenvoudige is je even te verplaatsen naar de volgende (Nederlandse) situatie.
        Je koopt in Nederland een huis maar de bank wil jouw geen hypothecaire lening verschaffen. Je hebt gelukkig een rijke suikeroom die wel bereid is om hypotheek te nemen op jouw huis. Hij hanteert een voor jou acceptabele rente. We noemen dat een particuliere hypotheek.

        Hoe werkt dit nu binnen de inkomstenbelasting?
        Jouw oom neemt de benodigde som op bij z’n bank en geeft dit aan jou waardoor jij de koopsom van het huis kunt voldoen.

        Voor jouw oom verandert de samenstelling van z’n box 3 vermogen (sparen en beleggen): het banktegoed neemt af maar daar tegenover staat een vordering op jou. Hij verwerft geen enkel recht van eigendom. Zelfs niet voor wat betreft één dakpan of één steen.

        Jij bent de enige eigenaar van de woning. Jij krijgt ook als enige jaarlijks een WOZ-beschikking van de gemeente, aangevende de getaxeerde verkoopwaarde van jouw huis. Op basis van deze WOZ-waarde krijg alleen jij in box 1 te maken met een bijtelling t.z.v. het eigenwoningforfait bij jouw belastbaar inkomen en een aftrek voor de door jou betaalde rente t.z.v. de particuliere hypotheek.

        Zo moet je ook redeneren voor wat betreft jouw beleggingen in vastgoed. Jij hebt geld opgenomen van de bank om dit vervolgens te beleggen in de vorm van het nemen van hypotheek (is een zakelijkzekerheidsrecht maar geen eigendomsrecht) op een aantal onroerende zaken. Ook dit alles speelt zich af binnen box 3 van de inkomstenbelasting maar is bij wonen in Thailand niet belast in Nederland.

        Anders wordt dit, nu je in Thailand woont, mocht je over je Nederlandse bankrekening gaan beschikken om hier vervolgens een tweede woning te kopen. Zoals reeds gezegd mag Nederland niet heffen over jouw Nederlandse banktegoed. Dat is voorbehouden aan Thailand, die dat vervolgens niet doet. Maar nu je een deel van dit niet belaste banktegoed hebt omgezet in een tweede woning komt de Nederlandse fiscus meteen om de hoek kijken. Over jouw in Nederland gelegen tweede woning is Nederland wél heffingsbevoegd en zal dit recht dan ook bij jou, als eigenaar van deze onroerende zaak, gaan uitoefenen.

        Kortom: bij wonen in Thailand is je banktegoed en zijn je beleggingen niet belast in Nederland. Anders ligt dit voor wat betreft jouw in Nederland gelegen onroerende zaak (de tweede woning).

  2. PEER zegt op

    Beste Henk,
    In jouw artikel lees ik dat je ‘n flinke belegger/investeerde bent.
    Zou het dan niet verstandig zijn om ‘n fiscalist in de arm te nemen?
    Die weten van de hoed en de rand.
    In Nederland én Thailand zijn er veel om uit te selecteren.
    En juist díé brengen licht aan de horizon.


Laat een reactie achter

Thailandblog.nl gebruikt cookies

Dankzij cookies werkt onze website het beste. Zo kunnen we je instellingen onthouden, jou een persoonlijk aanbod doen en help je ons de kwaliteit van de website te verbeteren. Lees meer

Ja, ik wil een goede website