Beste lezers,
Wij zoeken hulp in verband met het overlijden van onze nonkel (een Belg) in Thailand. Van de Belgische ambassade krijgen wij maar weinig hulp. Van zijn vriendin waar hij de laatste jaren mee samen leefde krijgen we maar weinig informatie.
We zouden moeten weten of hij een ‘last will’ heeft laten opmaken in Thailand. We weten niet goed hoe we hieraan moeten beginnen. Moeten wij een advocaat nemen in Thailand? Hoe geraken wij aan de nodige documenten van Thailand om hier in België verder te kunnen met de nalatenschap? Ook hebben we een akte van erfopvolging nodig. Van veel mensen krijgen we de raad om alles in Thailand te laten voor wat het is.
We weten dat mijn oom eigendom gekocht heeft of eigendom voor zijn laatste vriendin. Kunnen jullie ons helpen?
Met vriendelijke groeten,
Veronique
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Over deze blogger
Lees hier de laatste artikelen
Visumvraag19 maart 2025Thailand Visumvraag Nr 038/25: 140 dagen in Thailand, welk visum?
Lezersvraag19 maart 2025Is 30.000 baht een goede prijs voor een compleet nieuw plafond met verlichting in Thailand?
Lezersinzending18 maart 2025Naar het belastingkantoor in Pak Chong voor belastingaangifte (lezersinzending)
Immigratie infobrief18 maart 2025TB Immigration Infobrief Nr 015/25: Gaat de Visa exemption terug naar 30 dagen?
Een oom is overleden in Thailand, en jullie als Belgische familie willen weten of er nalatenschap is. Uiteraard kan het zijn dat hij zowel in Thailand als in België geld en goed heeft (achtergelaten).
In Belgie kan die nalatenschap geregeld worden via een notaris indien een testament bekend is.
Ga dus naar het dichtstbijzijnde of een jullie bekende notariskantoor.
Indien geen testament bekend is, dan is de procedure als volgt: https://www.vlaanderen.be/attest-of-akte-van-erfopvolging
Wat Thailand betreft geldt dat als jullie oom ongehuwd is gebleven via testament nalatenschap moet zijn geregeld ten gunste van zijn vriendin. Neem aldus een advocaat in de arm die voor jullie een overlijdensverklaring kan opvragen, kan gaan uitzoeken of een testament op de plaatselijk amphur/gemeentekantoor van hun beider woonplaats is gedeponeerd, kan gaan uitzoeken of er geld en goed op zijn naam is achtergebleven, en wat al dan niet testamentair aan de familie toekomt. Wat aan geld en goed ten tijde van zijn relatie met de vriendin aan haar is toegewezen valt vanzelfsprekend buiten de eventuele erfenis. Nadat de advocaat heeft vastgesteld dat er geld en goed aan de Belgische familie moet worden toegewezen, zal hij via een Thaise rechtbank de overmaking ervan doen bevestigen.
Logischerwijs zijn er aan de bemiddeling van een Thaise advocaat kosten verbonden, duurt de zoektocht een hele tijd, is het maar de vraag of instanties de noodzaak zien om medewerking te verlenen, is het niet de taak van een ambassade zich te roeren in een individuele erfeniskwestie, en als jullie oom zijn laatste jaren nog in gelukzalige omstandigheden heeft gesleten is te overwegen om zijn vriendin niet lastig te vallen met Belgische claims, haar te gunnen wat in hun samenleven is verworven en haar verder met rust te laten. Kortom: jullie krijgen er een heleboel kopzorgen bij en wat worden jullie er nou beter van?
Dat was ook mijn gedacht … de Thaise vriendin zal allicht veel voor de overleden man gedaan en betekend hebben. De vraagstelster had er geen contact mee en weet zelfs niet eens waar de oom woonde in Thailand. Maar nu hij overleden is wel langs de kassa willen passeren voor zaken uit Thailand. Persoonlijk zou ik het fatsoen hebben om de Thaise vriendin te gunnen wat haar toekomt en niet achter haar aan te gaan … maar dat is natuurlijk mijn bescheiden mening
Beste als het om een eigendom gaat maken jullie geen schijn van kans 99 % dat het huis op naam van de vriendin staat een buitenlander kan geen eigen in bezit hebben. Misschien dat er een testament is in België mochten daar eigendommen of bankrekeningen zijn. Een advocaat nemen is kostbaar weggegooid geld en niet te controleren op afstand dat er geen onderlingen deals worden gesloten. Ook als ze wettig getrouwd zijn en daar rechten aan verbonden zijn dan moet het wel om heel veel geld gaan en de Belgische erven voldoende middelen hebben om rechtzaken te voeren.. waarschijnlijk krijgen jullie die raad al.
Om te beginnen zou het nuttig, zeg maar nodig zijn te weten waar in Thailand jullie betreurde famililid woonde.
Thailand is groot en dus heb je iemand nodig die in de omgeving leeft/woont.
Dan kan er zelfs door een buitenstaander wel heel wat informatie ingewonnen worden bij locale besturen en leefomgeving.
Kan de vriendin gecontacteerd worden door een Thais sprekend iemand enzovoort.
Groetjes
Beste Veronique,
Jullie zullen idd voor heel wat problemen komen te staan daar jullie blijkbaar over weinig info beschikken.
Momenteel ben ik heel druk bezig met een gelijkaardig zwaar dossier en dat is niet het eerste……
.
Uit uw info blijkt dat hij NIET gehuwd was met de Thaise vriendin.
Verder kan ik reeds stellen:
– de ‘eigendom, indien onroerend goed, welke hij in Thailand aankocht, staat bijna 100% zeker op naam van ziijn vriendin daar hij, als buitenlander de grond niet kan bezitten. Dus daar kunnen jullie totaal geen aanspraak op maken.
– Belgische ambassade en weinig hulp: was hij geregistreerd bij de ambassade? Dat kunnen jullie gemakkelijk te weten komen door een eenvoudige email met zijn naam en Belgisch Rijksregisternummer:
Indien hij NIET ingeschreven was moet je ook geen hulp verwachten van de ambassade daar ze in dat geval enkel hulp bieden aan landgenoten in nood.
email naar: [email protected]
– een bewijs van erfopvolging: moet je in Belgie aanvragen. Het kantoor is afhankelijk van de provincie waar hij in Belgie woonde:
– eventueel testament: in Thailand bestaat er geen centraal punt waar testamenten in ondergebracht worden. Indien er een ‘geregistreerd testamant’ zou bestaan dan wordt dit geregistreed en bewaard bij de Ampheu ( district ) waar hij woonde. De uitvoering ervan gaat steeds via de rechtbank. Toruwens moet je daar ook niet echt naar naar op zoek gaan daar in een Thais testament, om rechtsgeldig te zijn, mag het enkel gaan over zaken in Thailand. Alles wat Belgie aangaat is niet van toepassing en omgekeerd ook niet.
– banktegoeden in Thailand: om deze op te eisen zal er ook een gerechtelijke procedure nodig zijn waarin je zal moeten bewijzen wettelijke erfgenaam te zijn. Dit kan met dat document van erfopvolging. Zal wel veertaald en gelegaliseerd moeten worden. Je zal dan wel over de nodige info moeten beschikken om welke bank het gaat en eventueel zijn bankboekje nodig hebben, copy van zijn paspooort…….. Indien je kan ‘inschatten’ om welke bedragen het zou ‘kunnen’ gaan kan je overwegen het te laten voor wat het is daar, mogelijk het sop de kool niet waard zal zijn.
Voor meer informatie of vragen mag je mij, via email contacteren:
[email protected]
(Dossierbeheerder TB Uitschrijven voor Belgen – Helpdesk Chumphom ….. )
Een condo kan op naam van een buitenlander staan.
Alhoewel een buitenlander nooit grond in eigendom kan hebben, is dat weer wel met het huis op die grond gebouwd. Idem als het een condo/appartement betreft. Een farang mag/kan eigenaar zijn van een condo. Jij bent aldus te snel met de constatering dat er geen sprake kan zijn van bezit/eigendom van onroerend goed. Het ligt genuanceerder. Strikt genomen is het Burgerlijk Wetboek (Civil Code) artikel 1599/1600 leidend. Bij overlijden van een persoon vervalt diens geld en goed aan de erfgenamen. Dit principe overruled zelfs het gegeven dat buitenlandse erfgenamen zonder Immigration-verblijfstitel niet over onroerend goed mogen beschikken. Maar zoals al eerder gezegd de familie zal een in Thailand een advocaat in moeten huren om te achterhalen of er een testament is, welk aandeel van de nalatenschap al dan niet aan de vriendin is toebedeeld, hoe het erfdeel dat de familie toekomt naar België kan worden overgemaakt. Dat geldt dus ook voor mogelijk onroerend goed in bezit of in eigendom. Veronique zegt immers: “We weten dat mijn oom eigendom gekocht heeft of eigendom voor zijn laatste vriendin.” Er zijn dan 3 mogelijkheden:
1- indien een huis of condo op naam van de vriendin, is dit haar wettelijk bezit en eigendom en valt dit buiten de nalatenschap.
2- Indien op eigen naam aangekocht en testamentair toegewezen aan de vriendin, wordt het zo goed als onmogelijk er een familie-aandeel uit te halen.
3- Indien niets geregeld dan valt gelet op hierboven genoemde wetsartikelen het onroerend goed aan de familie. De bemiddeling van een Thaise advocaat is dan absoluut aangewezen, want alleen al jezelf identificeren als erfgenaam is al een hele klus.
Verder is er altijd sprake van minstens één bankrekening. Omdat de bewuste oom ongehuwd was, had hij of ThB 800K bij een bank, of maandelijks een overboeking naar een Thaise bank vanuit België van ThB 65K. Misschien is er ook nog een spaarrekening. Hoe dan ook: deze rekeningen worden geblokkeerd. Pas na verificatie van overlijden worden de rekeningen vrijgegeven aan de erfgenamen. Dat kan zijn de vriendin- indien testamentair vastgelegd, en/of natuurlijk de familie in België. De advocaat kan tevens nagaan of “de kool het sop al dan niet waard is.”
Ik gaf eerder aan dat aan de bemiddeling van een Thaise advocaat kosten verbonden zijn, de te ondernemen zoektochten langdurig zullen zijn en het maar de vraag is of bedoelde resultaten zullen worden geboekt te meer omdat alle procedures op Thaise omstandigheden zijn geënt. Plus dat het een kwestie van moraliteit is om de vriendin al dan niet testamentair geregelde nalatenschap te ontzeggen.
We komen terug op de kwestie en je zegt het zelf : een condo kan je als volle naakte eigendom hebben en dan nog mits een aantal voorwaarden. Een huis nooit, dat is via een constructie met een vennootschap, waar de farang maximaal 49% der aandelen mag bezitten, de rest moet in Thaise handen zijn. Dit is in wezen illegaal maar wordt tot nader order oogluikend toegestaan. De info waarover de vraagstelster beschikt is quasi nihil, het kan zelfs perfect zijn dat de man effectief gehuwd was in Thailand. Misschien kan de de Thaise ambassade in Brussel dat nagaan, als ze al willen/mogen ?
Dezelfde vraag al gezien op facebookgroepen. Je kan proberen via een advocaat in Thailand maar dat zal je waarschijnlijk alleen veel geld kosten en geen resultaat opleveren. Dat eigendom waarvan je spreekt kan nooit zijn eigendom zijn, je zou ondertussen toch al moeten weten dat farangs geen onroerend goed kunnen bezitten daar. Hoogstwaarschijnlijk zal dit op naam van zijn vriendin staan waar je dus totaal geen aanspraak op kan maken. Mogelijkse bankrekeningen zullen ondertussen ook wel leeg zijn. Ergens wel logisch, een oom waar je al jaren geen contact meer mee had en waarvan je niet eens weet waar in Thailand hij woont … De ambassade zal en kan daar ook niet in tussenkomen, dat is hun taak niet. Dus de raad om alles te laten voor wat het is lijkt me de beste raad
Waarom zou eigendom niet van hem kunnen zijn en geld van zijn rekening kan alleen aan erfgenamen gegeven worden anders zijn banken nog in fout
Het zal al een probleem zijn als getrouwde om het geld van de rekening te houden de eerste maanden
Omdat grond noch huis naakte eigendom kunnen zijn van een farang in Thailand, enkel een condo is eventueel mogelijk. Als je dat niet weet moet je eerst eens verdiepen in deze materie. Een farang die zegt dat hij een huis bezit, dat is via een (illegale) constructie die momenteel nog oogluikend toegestaan wordt met aandelen maar wat hem allerminst eigenaar maakt, maar ik ga deze uitleg hier ook niet verder doen. Veel succes mocht jij geld willen traceren die op een Thaise bank stond/staat. We hebben het hier over Thailand, niet over België waar jij klaarblijkelijk mee verwart.
Neen, dat is niet waar. Farang kunnen wel degelijk naakte eigenaren zijn van onroerend goed, maar altijd los van de grond. Daarin heb je wel gelijk. Inderdaad zou anno 2024 iedereen die in TH woont of dat van plan is dit gegeven moeten weten, zo onderhand. Binnen de vigerende wettelijke regelgeving kan een farang:
1- een condo kopen, betalen en in eigendom hebben maar enkel als het totaal van het condogebouw de bezitslimiet van 49% voor buitenlanders niet overschrijdt. 51%van het gebouw moet in Thaise handen blijven. Indien niet wordt de koop niet geregistreerd en is nietig;
2- een huis kopen op basis van leasehold, hetgeen niet betekent volledige eigendom, maar wel gegarandeerd bezit van de grond via usufruct en superficies (vruchtgebruik en opstal);
3- onroerend goed kopen samen met zijn Thaise echtgenote. Een constructie waarbij de grond op haar naam komt en het huis op naam van de farang is idem mogelijk, maar niet gebruikelijk.
NB 1- Een company oprichten om grond te verwerven ten behoeve van het bouwen/bewonen van een huis is op individuele titel uit den boze, omdat Thai Court dit ziet als oneigenlijk gebruik van wetgeving om desondanks als farang aan grond te komen.
NB 2- Thai Law regelt verschil tussen eigendom (condo), bezit (leasehold) en bij huwelijk de overdracht naar sin suan tua van de Thai echtgenote.
En andermaal geef je me 100% gelijk, ook al beweer je weer van niet. Een condo kan MITS een aantal voorwaarden. Een huis kan NIET, je bent er nooit eigenaar van maar je kan er via allerlei constructies inderdaad levenslang vruchtgebruik van hebben. Indien gehuwd gaat het huis uiteraard naar de weduwe, het zou daar nog moeten aan mankeren
Dat de grond je eigendom niet kan zijn is meestal wel bekend.
Maar dat je huis dat op de grond van iemand anders staat niet je eigendom zou kunnen zijn heb ik nooit gehoord, op gelezen.
Hebt u een bron voor die stelling?
Niet dat ik me ongerust maak, want ik heb een levenslang gebruiksrecht van de grond, en heb goede banden met de eigenaar en de erfgenamen.
Maar ik ben wel nieuwsgierig.
Die bron is heel erg simpel : het thaise wetboek
beste Veronique,
Je laatste regel zegt al heel veel op antwoorden.
Dus op dat eigendom van z’n Thaise vriending kun je nooit enige aanspraak maken.
Bovendien, wanneer je díé vriendin niet kent, zal zij nooit dat eigendom ten gelde maken om het jullie te doen toekomen.
Een farang kan wel een huis bezitten. Niet de grond. Als hij niet getrouwd was zou dat kunnen zijn. Maar weinig farangs doen dat.