Welke financiële en juridische maatregelen zijn nodig voor een zorgeloze toekomst met mijn Thaise partner?
Beste lezers,
Mijn situatie: Ik ben 83 jaar en woon al enkele jaren samen met een Thaise vrouw die meer dan 30 jaar jonger is. Een tijdlang was ik volledig verlamd en heb ik enkele maanden op de intensive care gelegen. Inmiddels ben ik weer thuis, maar kan nog steeds niet lopen en ben voor 90% afhankelijk van mijn lieve partner.
In goed overleg heb ik mijn veel te grote huis, waar ik 17 jaar heb gewoond, verkocht. In plaats daarvan heb ik een kleiner en goedkoper huis gekocht. Ik heb echter enkele vragen over het verdere traject. Mijn vorige huis viel onder een company constructie.
Gezien het grote leeftijdsverschil wil ik het huis en de grond op haar naam zetten, terwijl ik een ‘usufruct’-bepaling op de eigendomsakte wil laten vastleggen. Daarmee zou ik, in geval van het overlijden van mijn partner (door een ongeval of ziekte), levenslang in het nieuwe huis kunnen blijven wonen. Of is het beter om alleen de grond op haar naam te zetten en het huis op mijn naam?
Is het verstandig dat zij een testament opstelt om vast te leggen wie haar erfgenamen zijn, gezien ze veel broers en zussen heeft en ik de ‘usufruct’-bewoner ben? Moet ik een testament maken zodat zij in geval van mijn overlijden toegang krijgt tot mijn banktegoeden? We zijn niet getrouwd, dus is een gezamenlijke bankrekening wellicht voldoende om haar toegang te geven tot mijn geld?
Ik wil benadrukken dat we beiden volledig vertrouwen in elkaar hebben. Ik wil alleen maatregelen treffen om eventuele toekomstige problemen te voorkomen in het geval van onverwachte situaties.
Alvast hartelijk dank voor uw reacties.
Groet,
Hans
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
In ieder geval een usufruct van 30 jaar nemen en geen levenslange op uw leeftijd. De usufruct is op de chanote van het land, niet op het huis. Wat zou je zijn met usufruct op het huis als je op het land niet mag? Het voordeel van 30 jaar is dat bij overlijden de resterende jaren naar UW erfgenamen gaan die jij natuurlijk zelf bepaald in een testament. Je bent 83 en zal waarschijnlijk geen 113 worden, maar ik wens het je wel toe. Zo bescherm je jezelf een beetje. Bijvoorbeeld bij overlijden van je lieve vrouw voor jou, gaat de eigendom naar haar erfgenamen , misschien haar minder lieve broers en zussen die misschien tot veel in staat zijn om vlug aan die volle eigendom zonder usufruct te komen indien je een usufruct zou hebben tot je sterft (misschien ver gezocht maar in TH is alles mogelijk). Ben je niet beter daar je toch niet getrouwd bent dat je gewoon een testament opmaakt en bij overlijden dat dan alles naar je vrouw gaat? En je hoeft het haar niet te zeggen dat je een testament hebt. Sorry dat ik zo negatief denk, maar zonder iets te willen afdoen van jullie relatie, is het leeftijdsverschil zoals je zegt wel meer dan 30 jaar en woon je zoals je schrijft maar een PAAR jaar tezamen. Zodra alles op haar naam staat zou alles snel kunnen veranderen ….. amazingthailand
Jakke, weet je zeker dat het vruchtgebruik op een zaak, zoals in casu, in Thailand niet eindigt bij overlijden van de vruchtgebruiker?
Zo hebben ze het mij in 2013 aangeboden Erik en dat is wat ik vond in thai law :
The person who enters into a contractual agreement with the owner for this right is called the “usufructuary”. Section 1418 of the Civil and Commercial Code provides that a usufruct may be created for a period of time or for the life of the usufructuary. A usufruct will be registered in a similar manner to a lease of up to 30 years or until the lifetime of the usufructuary.
Erik, u hebt GELIJK, ik vergis me met een leaseagreement, bij leaseagreement worden de resterende jaren overgeheveld naar de erfgenamen maar niet bij een USUFRUCT. Sorry
Een ;ease kan max 30 jaar duren. De lease als contract is niet over-erfbaar. Wel clausules uit dat contract indien in de lease overeengekomen. En dan nog maar slechts voor de rest van de duur in tijd die oorspronkelijk is aangegaan door de overleden leasenemer. De leasegever hoeft achteraf desondanks er niet mee akkoord te zijn en hoeft een erfgenaam niet als vervangende lease-nemer te accepteren. Het Thais Hooggerechtshof eerder heeft bepaald dat lease per definitie een contract is tussen leasegever en -nemer, en niet tussen -gever en erfgenamen van de -nemer. Is de lease-nemer overleden voordat de lease ten einde kwam is ook het contract afgelopen. Tenzij, in de oorspronkelijke agreement werd overeengekomen dat als erfgenamen sommige clausules/rechten toch willen voortzetten de lease-gever alsdan akkoord moet geven. Maw: voortzetting/overheveling is niet per definitie aan de orde.
Usufruct duurt wel levenslang, dus eindigt uiterlijk bij overlijden van de usufruct-nemer, en is idem niet over-erfbaar. Een weduwnaar/usufructnemer van 40 jaar oud die zelf overlijdt op 90 jarige leeftijd heeft dus 50 jaar gebruik gemaakt van de “vruchten” van een perceelgrond, zijnde de bewoning van een huis.
Bij aankoop grond en huis is de grond van de echtgenote/partner. Bij haar overlijden erft de echtgenoot wettelijk de grond. Een ongehuwde partner per testament. De grond moet binnen een jaar verkocht zijn. Usufruct voorkomt dit. Tot aan zijn dood kan de echtgenoot/partner op die grond blijven wonen. Dan stopt de usufruct. Of eerder als besloten wordt toch de grond en huis te verkopen. ook als de grond wordt verkocht maar van de nieuwe eigen wordt terug-geleased, dan stop de oorspronkelijke usufruct, en moet indien gewenst een nieuw vruchtgebruik worden overeengekomen.
Je woont samen, dus volgens Nederlands en Thais erfrecht is zij geen erfgenaam. Testament is dus noodzakelijk. Qua banktegoeden zou ik je adviseren om een gezemenlijke rekening te openen, dan heeft zij geen enkel gezeur bij overlijden. Hou wel rekening met de financiele visum/extensie verplichtingen.
Bacchus, een gemeenschappelijke rekening wordt bij overlijden ook tijdelijk geblokkeerd in BE daar de rekening op 2 namen staat en iedere persoon zijn helft heeft, zijn eigen erfgenamen heeft en waarop de ene partner van de rekening, indien hij/zij erfgenaam is, op de HELFT erfbelasting betaald. Hoe dat het in Thailand zit weet ik niet precies. Wat ik wel weet is dat ik een testament heb MOETEN maken omdat ik ook een condo in “Foreign ownership” aangeschaft heb TIJDENS mijn huwelijk (zonder huwelijkscontract, dus gemeenschap van goederen) en dat bij overlijden de helft zou gaan naar mijn BE familieleden in rechte lijn (vader/moeder/kinderen) en niet alles naar mijn vrouw.
Beste Hans, diverse opmerkingen: 1- juist omdat jullie niet gehuwd zijn doen jullie er zonder meer goed aan testamenten op te maken voor alle zaken die je opsomt. Als ongehuwden zijn jullie namelijk per definitie niet elkaars erfgenamen. Nalatenschap dient per testament te zijn geregeld. Thai wetgeving heeft het dan over “inheritance under will”. Beschrijf in die testamenten alle geld en goed, juist vanwege de aanwezigheid van meerdere wettelijke erfgenamen/”statutory heirs” harerzijds. Haar familie hoeft bij overlijden van jouw partner geen rekening met jou te houden, noch is men jou rekenschap verschuldigd. Wettelijk zijn ongehuwd ook de bepalingen ter zake “sin somros” en “sin suan tua” niet van toepassing.
2- Een gezamenlijke bankrekening is prima, maar neem dit op in beide testamenten. Ga ook naar jullie bank om in betreffende administratie een aantekening op te doen nemen van jullie testamentair elkaar tot banktegoed-erfgenamen hebben benoemd.
3- Wat betreft jouw vraag over grond, huis en usufruct het volgende: je zegt een nieuw kleiner huis te hebben gekocht. Maar je overweegt nu grond en huis aan jouw partner toe te wijzen, want in het geval jouw partner eerder overlijdt, kun jij dan via usufruct blijven wonen. Volgens mij heb je enkel usufruct op de grond nodig. Jouw nieuw aangekochte huis kun je gewoon op jouw naam houden. Eigenlijk wordt usufruct altijd al geregeld tijdens de overdracht na betaling-aankoop-onroerend goed. Usufruct wordt op de achterkant van de chanote vermeld. Op de voorkant staat de naam van de eigenaar van de grond.
Usufruct staat los van het huis en heeft enkel met de grond te maken.
Tot slot: of je het huis op naam van jouw partner wilt zetten, is aan jou. Ik denk dat dit met de grond zonder meer al het geval is. Tenzij jij de grond hebt geleased. Je zegt dat jij haar voor de volle 100% vertrouwt. Dat is mooi maar biedt geen rechtszekerheid. Temeer ook niet omdat jullie niet zijn gehuwd. Bespreek naast jullie bankzaken tevens de kwestie grond, huis, usufruct met de Thai lawyer annex notaris die je in de arm neemt vanwege jullie testamenten.
Beste Hans, het zou de beantwoording van jouw vragen vooruit helpen als we zouden weten op welke naam de chanote/eigendomsdocument is gesteld? Op jouw naam kan niet, want jij mag geen grond in eigendom hebben. Staat de chanote op naam van jouw partner/vriendin genoteerd, dan is de hele vraagstelling niet nodig. Want regel usufruct dan op de Land Office waar destijds ook de overdracht en betaling heeft plaatsgevonden. Zie opmerking 3 van @Louis.
Hans, ga met jouw eigendomspapieren en vriendin naar de Land Department en regel daar jouw usufruct af. Bij een notaris-advocaat een testament opmaken allebei om jullie zaakjes te regelen want ongehuwden hebben in Thailand niet dezelfde rechten en plichten als in een huwelijk. Wil je jullie zaakjes goed op orde maak dan 2 testamenten op.
Het is maar de vraag of Hans kan profiteren van usufruct door overdracht van grond en huis aan zijn vriendin. Wat is het geval? Normaal gesproken wordt de aankoop van grond en woning op naam van de echtgenote geregistreerd door een beambte van de Thai Land Department. Betreffende de echtgenoot wordt dan usufruct genoteerd. Bij overlijden van de echtgenote kan de echtgenoot vanwege usufruct blijven wonen tot aan diens overlijden. Hoe is dit geregeld? Volgens Civil Code artikel 1629/1635 is de echtgenoot wettelijk erfgenaam. Thai Land Code Act artikel 93 staat de ‘alien’ toe als wettelijk erfgenaam bij overlijden van de Thai echtgenote grond te erven. Maar artikel 86 van diezelfde Land Code Act kan verwerving enkel plaatsvinden als er sprake is van een treaty, zoals ooit in het verleden het geval was bilateraal met de VS. De farang erft dus grond(art 93), de Land Department mag niet registreren (art 86), en de farang is gehouden binnen een jaar de grond te verkopen (ministeriële aanwijzing). Zo niet, dan doet de Thaise Staat dat. Om nu niet op straat te komen staan wordt bij de aankoop van de grond, zoals @Louis al aangeeft, usufruct geregistreerd en op de achterzijde van de chanote genoteerd. Usufruct verlengt feitelijk de ministeriële periode van een jaar en voorziet in bewoning resp uitgestelde verkoop van de geërfde grond. Maar Hans kan niet erven want niet gehuwd.
De hier omschreven procedure is aldus voorbehouden aan een farang-echtgenoot van een vrouw van absoluut Thaise nationaliteit. Hans zegt “een kleiner en goedkoper huis” te hebben gekocht en wil grond en huis aan zijn vriendin overdragen en usufruct regelen. Maar op welke naam staat dan dat betreffende perceel? @Henk vraagt dit zich terecht af. De grond kan zijn naam niet dragen want als farang mag hij geen grondeigenaar zijn. Hans doet er goed aan de chanote eens te bekijken: aan de voorkant is de eigendoms-tenaamstelling van het grondstuk te lezen, op de achterkant al dan niet de usufruct-aantekening. Ik denk dat de naam van de vriendin wel genoteerd staat en niet de usufruct.
Maw, voor Hans, niet gehuwd met degene om wie het gaat,en als blijkt dat deze persoon eigenaresse is van de grond is usufruct niet aan de orde indien zij eerder overlijdt, want de grond kan hem niet worden toegewezen conform in eerste alinea genoemde wetsartikelen.
Een oplossing voor Hans is de grond leasen van zijn vriendin, of van diegene die eigenaar blijkt. In het leasecontract kan een levenslange (Civil Code art 541/569) usufruct worden omschreven, evenals superficies (opstal). Bij eerder overlijden van de vriendin blijft Hans tot zijn overlijden recht houden op bewoning en bebouwing. Voor wat betreft bankzaken zijn al de nodige adviezen gegeven richting testament.
Khoen, zie je niet te veel beren op de weg? Hans is niet getrouwd. Als zijn partner overlijdt dan erven haar erfgenamen, ik vermoed haar kinderen of andere familie. Wat erven die? De BLOTE eigendom van een stuk grond met daarop een huis, en de grond is belast met het recht van vruchtgebruik. En in dat huis woont Hans tot zijn dood of zoveel eerder als partijen overeenkomen. Ik zie geen probleem.
Het probleem is dat Hans geen partner is in de zin van de Thaise wet, slechts een vriend. Hij erft niet. Wel de familie. Zonder lease bestaat er geen recht van vruchtgebruik.
Khoen, is dat zo, jouw laatste zin? Toch hier maar eens lezen: https://www.siam-legal.com/realestate/Usufructs.php
Ik zie usufruct als een zelfstandige optie naast mogelijkheden als recht van opstal en een huurovereenkomst. Onzeker is of usufruct wordt toegelaten als je niet getrouwd bent zoals in casu; mijn Thaise advocate heeft me destijds verteld dat dit aan de ambtenaar van het landoffice is en daarom heb ik gekozen voor 30 jaar en geregistreerde huur.
Erik, je haalt heel veel door elkaar. Lease van grond in Thailand is gewoon huur van grond. Er bestaat in Thailand geen aparte wetgeving voor lease en komt gewoon voor in het Burgerlijk Wetboek. Zie je eigen opgegeven link. Wat Khoen bedoelt is waar. Omdat Hans in juridische zin slechts een vriend of kennis of partner is, maar ongehuwd en wettelijk geen status wordt hem niet per definitie de grond gegund en is usufruct op die grond niet vanzelfsprekend. Tenzij hij huurt leaset van nabestaanden/erfgenamen. Jouw quote: Onzeker is of usufruct wordt toegelaten als je niet getrouwd bent zoals in casu.