Lezersvraag: Huis op naam krijgen na overlijden Thaise vrouw
Beste lezers,
Doel van mijn vraag is om informatie van forumlezers te krijgen om meer inzichten te krijgen hoe ik e.e.a. zou kunnen regelen voordat we naar instanties of advocaat gaan. Wellicht dat er forum lezers in een vergelijkbare situatie hebben verkeerd?
1 september 2020 is mijn Thais vrouw plotseling overleden. Mijn vrouw is 41 jaar en ikzelf ben 53 en woon sinds 3 jaar permanent in Thailand. We zijn in januari 2015 voor de Thaise wet getrouwd.
We wonen in een klein dorpje in het zuiden van de provincie Phetchabun. We hebben samen een dochter van 6 jaar. Mijn vrouw heeft een zoon van 21 jaar uit een eerdere relatie waarvan de vader niet in beeld is. Al tijdens de zwangerschap is de relatie geëindigd.
Nu ben ik samen met de familie (schoonzus) bezig met de afhandeling van zaken. Ik wil namelijk proberen om het huis op mijn naam te krijgen of anders een solide gebruiksovereenkomst op te stellen. Op het moment gaat het samen leven goed maar ieder huisje heeft zijn kruisje. Het is wel moeilijk om bespreekbaar te maken omdat het eigenlijk een bescherming is tegen mogelijke problemen met de familie en zoon en dus als geen vertrouwen kan worden gezien. Maar ja, je zal maar een slimme schoondochter krijgen die het wel een mooi huis vindt om een gezinnetje te stichten.
Ons huis is 10 jaar geleden gebouwd met behulp van de familie. Destijds woonde ik nog niet in Thailand en heeft mijn vrouw de bouw geregeld. Het huis (althans het blauwe boekje) staat op naam van mijn vrouw. Ik heb het gele boekje. De zoon woont ook bij ons in het huis.
Het huis is gebouwd op de grond van de ouders. Het huis staat tegenover het ouderlijk huis. De grond heeft een oude soort landtitel die nergens genoemd wordt op de internetsites. De grond is namelijk eigendom van de staat en de familie heeft gebruiksrechten. Ik denk vergelijkbaar met erfpacht alleen zonder hoge kosten.
In de toekomst krijgt de familie het land overgedragen van de staat als eigen bezit. Het is alleen niet bekend op welke termijn en welke exacte landtitel (chanote) het dan heeft. Het is denk ik dan nu ook niet mogelijk om een contract op te stellen voor het gebruik van het land met de schoonmoeder omdat zij feitelijk niet de eigenaar is.
Nu mijn specifieke vragen:
- Het blauwe boekje dient alleen als registratie waar iemand woont. Het is geen eigendomsbewijs van de woning. Welke documenten kunnen dan als bewijs dienen als eigendomsbewijs? Ik heb namelijk geen papieren kunnen vinden die daartoe kunnen dienen. Als ik het hier vraag lijkt het of niemand een eigendomsbewijs heeft voor een huis vanwege de grondtitel. Op internet lees ik wel over bijvoorbeeld een bouwvergunning als bewijs maar dat was toen niet nodig of gedaan.
- Bij welke instanties zouden we terecht moeten? Voor grond zou je bij Department of Land moeten zijn maar geldt dit ook voor het huis?
In ieder geval zullen we beginnen bij Amphur. - Als het niet mogelijk is om zelf eigenaar te worden welke constructie zou dan aan te raden zijn?
- De volwassen zoon als eigenaar en een soort van lease/huur/usufruct contract afsluiten zonder daadwerkelijk huur te hoeven betalen?Of wachten tot de landtitel (chanote) is geregeld en dan huis op naam proberen te krijgen.
- In hoeverre speelt erfrecht een rol?Als ik kijk op internet komt het overeen met Nederland. Een kindsdeel en de partner. Bestaat er dan een mogelijkheid dat de kinderen (tijdelijk) uitstel verlenen van aanspraak van hun kindsdeel zodat de ouder in het huis kan blijven wonen? Een vergelijkbare situatie zoals in NL mogelijk is.
PS: de zoon heeft al wel ingestemd met het feit dat ik eigenaar van het huis wil worden. Hij is namelijk trustee en tekenbevoegd gemaakt via een advocaat. In eerste instantie vanwege de afhandeling een oude levensverzekering maar tegelijkertijd ook voor alle andere bezittingen.
Hopelijk hebben jullie nuttige suggesties voor deze situatie.
Groet,
Jan
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Die ‘oude soort landtitel’ zou wel eens kunnen inhouden dat vererving alleen binnen de Thaise familie mag, in de rechte lijn van de ouders van jouw overleden echtgenote. Ik ben dit al eens tegengekomen bij grond in eigendom bij het nationale tempelbestuur waarop een woonhuis was gebouwd.
Dan val jij mogelijk buiten de boot wat eigendom van het huis betreft en zou je hooguit kunnen huren. Oriënteer je eerst op de (on)mogelijkheden van de landtitel is mijn advies.
Beste Jan, zoals jij jouw verhaal beschrijft benader jij jouw claim op het huis veel te formeel. Voor zover ik weet werkt dat niet in Thailand. Op de eerste plaats heb jij niets van doen met de grond onder de woning. Je zegt zelf dat die grond toebehoort aan jouw schoonouders. Alle soort redeneringen rondom de manier waarop die eigendom van grond op z’n Thais is geregeld is op jou niet van toepassing. Blijf daar verre van want elke verwijzing ernaar zal onenigheid met de familie opleveren. Vooral omdat je met de gedachte speelt dat ooit een contract op te stellen valt met de schoonmoeder over gebruik van de grond. Als het nu al niet mogelijk is, waarom dat ooit wel?
Je vraagt je af hoe je kunt aantonen dat jij eigenaar bent van de woning. Maar de schoonfamilie heeft de woning gebouwd. Jij bezit dus geen aankoopbonnen/facturen. De woning is destijds aangemeld bij de Landoffice van de gemeente, waarna jouw vrouw dat blauwe boekje kreeg. Tenzij je bewijzen kunt de bouw van de woning te hebben gefinancierd is het niet zo dat jij zomaar de helft van de woning kunt gaan bezitten. Bewijs maar eens dat de familie niet heeft betaald.
Ik zou het kalm aan doen, niet te veel gaan zoeken naar eigendomsbewijzen, juridische uitwegen, formele posities, maar de schoonfamilie duidelijk maken dat jij vanwege jouw dochter en de nagedachtenis aan jouw vrouw in het huis wilt blijven wonen. Probeer met de familie en jouw stiefzoon tot een vergelijk te komen en betaal een redelijke huur. Probeer ook contractueel vast te leggen hoe lang dat huren mag gaan duren.
Schrap het woordje ‘gratis’ en hoop dat deze toestand nog vele jaren mag duren.
Je schrijft dat Jan het niet formeel moet benaderen en dan geef je hem het advies om zijn eigen huis te huren, beetje raar en vooral niet over huur beginnen bij je eigen stiefzoon van 21 voor iets wat je zelf betaald hebt. 100% zeker geen huur betalen en Thaise manier van omgaan met familie is dat dit niet zo wordt gedaan maar je woont er en zolang je er blijft wonen is er niets aan de hand.
Zoals Jan al aangeeft stemt de zoon in dat Jan de eigenaar is van de woning, maak een usufruct contract dan Jan zijn hele leven in het huis kan blijven wonen, hiervoor dient alleen een registratie plaats te vinden bij het Landoffice en Jan kan als degene die over het huis beschikt vanwege de usufruct volledig zeggenschap hebben over wie er in het huis woont. Ga op bezoek bij het Landoffice, toch ook nodig voor de registratie van usufruct, en vraag of er een eigendomsdocument van het huis is; is het daar niet dan is het nergens.
Punt is dat er ook een dochter is waarvan Jan formeel de wettelijke vertegenwoordiger is, een pluspunt bij een eventueel toekomstig verschil want de stiefzoon kan nooit alleen de rechten opeisen want de helft is voor de dochter en als vader vertegenwoordig je je dochter en staat dan wettelijk gelijkwaardig met de zoon. Maar er is geen onenigheid dus is zou me beperken tot de registratie van usufruct.
Ger, voor registratie en wijziging van usufruct dient de grondeigenaar mee te tekenen op het ‘kadaster’. Dat kan een sta-in-de-weg zijn in deze situatie.
Huis en grond zijn 2 verschillende zaken in Thailand. Voor het huis kan je usufruct gebruiken, voor de grond hebben de ouders en later de kinderen het gebruikersrecht en kun je er verder niet zoveel mee; gewoon praktisch alleen het recht van usufruct registeren voor het huis.
Ger-Korat, ik zeg niet dat hij zomaar huur moet gaan betalen, wel dat het slimmer is de familie te vriend te houden en voor de woning een redelijk bedrag te betalen voor zijn wonen en verder verblijf. Dat de vraagsteller de bouw van het huis heeft betaald is niet wat hij meldt. Dat maak jij er van. Dan nog het allerbelangrijkst: als noch wijlen de echtgenote noch schoonfamilie een chanoot bezit aangaande de grond (en als je goed leest is dat inderdaad het geval) is geen usefruct mogelijk. Overigens maakt vraagsteller nog een denkfout als hij zegt te willen wachten op de daadwerkelijke totstandkoming van de chanoot om daarna het huis als eigendom te claimen. Als de familie verkeerd wil breken zij het huis af zonder zich rekenschap te geven met wie dan ook. Of ze gaan met z’n allen in het pand wonen en nemen zo doende de woning in bezit.
Ja we weten het niet Jannus maar in de meeste gevallen betaalt de buitenlander het huis. Indien hij voorheen al niet betaalde waarom zou hij nu opeens huur moeten betalen, om de familie te vriend te houden ? Nergens voor nodig om het ingewikkelder te maken en niet overal heerst er ruzie en velen leven in een goede verstandhouding. Ik zou zeggen tegen Jan: zie het aan en kaart niet teveel zaken aan of probeer niet teveel te regelen. Mocht het in de toekomst niet meer goed gaan dan huur je elders een mooi huis voor 10.000 tot 15,000 per maand en woon je prettig met je dochter in alle vrijheid.
In theorie zou u een levenslang gebruiksrecht van de grond kunnen krijgen van de eigenaar van de grond.
Omdat er blijkbaar complicaties zijn voor wat betreft het eigendom van de grond, lijkt het mij dat u als eerste uit zult moeten zoeken, wie u dat gebruiksrecht zou kunnen geven, de overheid, of de mensen die van de overheid een gebruiksrecht hebben gekregen.
Als het land inderdaad eigendom is van de overheid, lijkt het me onwaarschijnlijk, dat zij u daarop rechten kunnen geven, zonder dan dat de overheid daar toestemming voor geeft.
Zij hebben namelijk zelf alleen maar een gebruiksrecht.
Een oplossing zou misschien kunnen zijn, dat u het land van de overheid, of mogelijk via de familie koopt voor uw dochtertje, in ruil voor een levenslang gebruiksrecht, maar dat zal van uw spaarrekening afhangen.
Daar zitten waarschijnlijk wel de nodige juridische haken en ogen aan, omdat uw dochtertje zelf geen overeenkomsten kan afsluiten.
Beste Jan,
Wat ik kan opmaken uit je verhaal is:
1) er is geen eigendomsdocument van het huis in de landoffice geregistreerd, omdat het land niet van de familie is en er geen usufruct/leaseconstructie mogelijk was/is, zdd het huis op naam van je vrouw geregistreerd kon worden.
Dit lijkt me iets voor een advocaat [en niet voor de familie] die je persoonlijk in de arm kan nemen, wat evt eigendomsrechten via de rechter verworven kan worden als je andere vormen van documenten hebt naast een blauwe tabien baan. Bijv. een bouwvergunning [heb je die?, wie was de aanvrager?].
2) ik snap niet welke rol je schoonzus speelt, maar in principe zijn jouw 2 kinderen en jij de enige erfgenamen, mits natuurlijk je via de rechter kan bewijzen dat het huis jouw vrouw toebehoort.
3) Is bij je schoonfamilie overeenstemming dat je vrouw het huis volledig toebehoort of is men van mening dat [een deel van] het huis van de schoonfamilie is. Is het laatste het geval, dan zou ik evt. in overleg met je advocaat kijken in hoeverre je met je schoonfamilie tot overeenstemming kan komen voor het gebruik van de woning.
4) Aangezien het land niet van de familie is, kan je geen usufruct of lease constructie in de landoffice laten registreren, en is alleen een mondelinge of schriftelijke overeenstemming met de familie en overige erfgenamen mogelijk. Ik denk dat een geldelijke compensatie voor het gebruiksrecht heel veel kan rechttrekken bij je schoonfamilie.
Eddy,
Ten aanzien van punt 2):
Tot 2018 gold voor Nederland dat alle vermogen vóór het burgerlijk huwelijk gezamenlijk bezit werd na de huwelijkssluiting. Hierbij aangenomen dat er geen huwelijkse voorwaarden waren.
In Thailand (en België) gold en geldt dat alle vermogen vóór het burgerlijk huwelijk persoonlijk bezit blijft.
Jan is januari 2015 getrouwd in Thailand en als hij toen nog ingeschreven stond in Nederland heeft hij het huwelijk gemeld bij de Nederlandse autoriteiten.
In Nederland geldt Nederlandse huwelijksrecht => Jan is automatisch erfgenaam van het bezit/vermogen dat zijn overleden vrouw vóór het huwelijk in Nederland had. (Want sinds het huwelijk gezamenlijk bezit.)
In Thailand geldt Thais huwelijksrecht => Jan is niet automatisch erfgenaam van het bezit/vermogen dat zijn overleden vrouw vóór het huwelijk in Thailand had. En in Thailand kunnen erfgenamen bij testament onterfd worden.
PS @Jan: Mijn condoleances aan Jan.
Beste Jan, zoals Jannus al terecht schreef, probeer uit een formeel juridisch gevecht te blijven, je hebt om het eens plat te zeggen geen poot om op te staan. Jouw leven gaat door, ik neem aan dat er wel weer eens een andere vrouw in je leven komt, waarmee je dat wilt delen. Ik vrees, dat dit niet gaat lukken in het bezit van de familie van je overleden vrouw, hoe tragisch dat ook is. Sterkte en wellicht nog een gloedvolle toekomst….
Naar mijn mening sta je juridisch zéér zwak. De Thaise oplossing is heel eenvoudig. In het begin mag je er gratis blijven wonen daarna moet je huur gaan betalen en als laatste wordt je gedwongen om hun huis te verlaten.
Beste Jan,
Ik weet niets van grondzaken af. één ding wordt in alle goed bedoelde commentaren vergeten. Gecondoleerd met het verlies van jouw vrouw.
Sterkte,
Ed
Als je geen use of fruct kan krijgen op de grond en je naam dus niet kan bijgeschreven worden op een eventuele chanotte sta je zeer zwak.
Ga uit van het slechtste scenario: gedwongen verhuis ….
Je kan wel goed overeen komen met je vrouw en je zoon…. maar in elke familie zit wel een spelbreker.
Reken niet teveel op vertrouwen maar borg je toekomst !
Ik sluit me aan bij Jannus, en probeer es een ‘contract’ te krijgen voor levenslang vruchtgebruik van huis en eventueel grond. En hoe zit het nu met U visum? U bent immers niet meer getrouwd??!!
Visumverlenging is geen enkel probleem want hij heeft een dochter van 6 jaar en kan op grond hiervan een jaarlijkse verlenging krijgen met dezelfde voorwaarden als bij een huwelijk.
Aanvulling: je vraagt dan een jaarlijkse verlenging aan op de basis van ouder-Thaise kind relatie.
Ger-Korat,
Dit klopt inderdaad. Dit had ik al eerder bij immigration nagevraagd. Papierwerk zou vergelijkbaar zijn als met Thai Marriage.
In mei moet ik verlengen. Ik zal hier dan ook verslag van doen.
Advies van een Thaise vrouw:
Als de zus nog vrij is, dan trouwen met die zus, probleem opgelost en blijft alles in de familie!
Al goed eind goed
Mooi advies.
Ze is al gelukkig getrouwd en ook niet mijn type. Iets anders dan mijn vrouw.
1. Als farang kan jij überhaupt nooit eigenaar van dat huis worden.
2. Het gebruiksrecht van de grond gaat alleen over in de rechte lijn.
3. Ik adviseer je het huis op naam van jouw dochter te laten zetten, zodat jullie daar samen (al dan niet samen met jouw stiefzoon) kunnen blijven wonen.
4. Toch maar een advocaat raadplegen om een en ander te regelen.
Niet om het een of ander, maar als je bouwt op (langdurig) gekraakte grond, zonder chaone vraag je wel om moeilijkheden als dat meer kost dan pakweg 10 jaar huren. M.a.w: ik hoop dat je voor het huisje niet meer bent kwijtgeweest dan een half miljoen.
Je woont daar met dochter en stiefzoon. Geniet er van, zolang het duur, maar tel je knopen. Eerder of later krijgt stiefzoon een vrouw, en dan verandert de melodie. Heb dus een plan b klaar – iets wat je sowieso moet hebben als je in Thailand woont als buitenlander. En bedenk: Je kunt altijd nog terug naar Nederland, met je dochter.
Het is geen gekraakte grond, maar grond van de overheid, waarvoor de overheid officieel toestemming heeft gegeven die te gebruiken.
Die constructie bestaat bij mij in het dorp ook, hier bedoeld om arme, meestal oudere mensen te huisvesten, soms inclusief onderdak – iets dat op onderdak lijkt, maar het is droog in de regentijd.
Het voordeel voor de overheid is, dat ze dan niet naar de stad gaan om te bedelen en oude mensen in de gevangenis stoppen voor bedelen, doen ze liever ook niet.
Eten kunnen ze in de tempel van het voedsel dat de monniken niet opeten.
Die krijgen meer voedsel, dan ze op kunnen.
Beste Jan
neem contact op met ambassade voor hulp
Sterkte,
Mvg
Marcel
Het enige lichtpunt dat ik voor je zie is dat je steeds kan terugvallen op het feit dat je met haar gehuwd bent .
Door dat huwelijk bezit je altijd 50% van het eigendom , maar daar je als farang geen eigendom (grond) kan hebben in Thailand kan je wel alles verkopen of dat men je de 50% uitbetaald , werk voor een advokaat .
Ook je dochter kan hierin een rol spelen , want ook zij alhoewel jong is erfgename .
Je kan met deze feiten onderhandelen met de familie , zoniet is een advokaat onontbeerlijk .
Succes !
Beste Jan,
in januari 2020 is mijn Thaise vrouw ook overleden. Zij was 59, ik was 65. Ik verkeerde in een gelijkaardige situatie als jij, behalve dat ik geen dochter heb van haar. Maar zij had wel een zoon en een dochter. Ik heb destijds enkele honderduizenden baht bijgelegd bij haar huis, maar dat was een gift en ik maak daar ook geen aanspraak op. Volgens de ene advocaat erf ik niets, volgens een andere advocaat een derde deel, volgens nog een andere de helft van het huis. Maar omdat ik er niet blijf wonen wil ik er ook geen aanspraak op maken. Ik kijk immers altijd naar de toekomst en mijn toekomst lag niet meer in dat huis en ik ben er weggegaan. Hoe je het ook draait of keert, het is moeilijk om met een nieuwe partner in dat huis te gaan wonen. Een nieuwe partner betekent immers ook een nieuwe familie. En gezien jouw leeftijd ben ik er zeker van dat jij die nieuwe partner spoedig zal vinden. Het advies van Arno is wellicht bedoeld als grap maar het is eigenlijk het beste advies. Als dat niet kan, doe zoals ik, laat het verleden (indien mogelijk) achter je, zoek een nieuwe partner en ga bij haar wonen. Vroeg of laat komt het daar toch van. Laat het oude huis aan de familie. Wat heb jij daar als ongetrouwde farang nog te zoeken ..(behalve in jouw geval de Thaise grootouders van je dochter natuurlijk).
Bedankt voor alle reacties.
Allereerst, ik heb geen problemen met de familie op dit moment. Mijn schoonzus helpt me bij het regelen van zaken door bv mee te gaan naar de bank, belastingkantoor, overschrijving auto enz.
Ik voel het niet zo dat ik de familie nu moet gaan betalen bv huur om ze te vriend te houden om hier te kunnen blijven wonen. Op het moment geef ik mijn schoonzus een vergoeding voor alle hulp en het samen eten.
Ik wil alleen de mogelijkheden onderzoeken om sterker te staan ingeval van mogelijke toekomstige verhitte momenten. En tegen inmenging van buitenaf (toekomstige schoonfamilie). En wellicht maakt het makkelijker om andere zaken te regelen bij instanties als aanvulling op het gele boekje dat ik heb.
Als het wrevel oplevert en te ingewikkeld wordt laat ik het voor nu rusten. En zoals in een opmerking is aangegeven zal mijn dochter ook recht hebben op een deel als het zover mocht komen.
Het was me al duidelijk dat de grond en huis twee gescheiden zaken zijn. Het was alleen moeilijk om dat duidelijk te maken bij de familie.
De grond
Het is voor wat betreft de grond zoals Ruud het in zijn reactie beschrijft. Zijn reactie maakt het voor mij ook wat duidelijker. De land titel is volgens mij Nor Sor Saam (3). Er is sprake dat de land titel door de overheid wordt aangepast en de familie eigenaar kan worden. Het is alleen niet bekend op welke termijn dat gebeurt en of het Chanote wordt.
Het is dus zeker niet mogelijk om nu een usufruct af te sluiten.
Welke land titel het heeft en wat het betekent is me nu pas duidelijk geworden. Voorheen sprak mijn vrouw altijd over dit is mijn grond waar ik voor zorg. Maar eigenlijk zorgde ze voor de familie wat prima is.
Het huis
Het huis is destijds gebouwd mbv familie zonder architect, bouwvergunning o.i.d. Ik heb het huis gefinancierd omdat ik het mijn vrouw gunde een eigen plek te hebben. En het was mooi dat het op de grond van haar ouders mocht. Natuurlijk heb ik geen facturen gezien of het nodig gevonden om te kunnen bewijzen dat ik het betaald heb. Pas jaren later kwam het plan om te emigreren.
Het huis staat apart. We wonen dus niet als een grote familie onder een dak. Maar als twee families in twee aparte huizen.
Omdat het land Nor Sor 3 is zal ook voor het huis niet een usufruct kunnen worden afgesloten.
Of een huurcontract op te stellen mogelijk is weet ik nog niet. Maar om ook daadwerkelijk huur te gaan betalen voor een eigen huis voelt dubbel. En wat zou het dan moeten zijn? Het budget is afgestemd op wonen zonder huur.
Maar goed, we gaan eerst bij de amphur informeren. Het is in ieder geval goed te weten wat de status is wie, wat, waarover zeggenschap heeft.
Zoals eerder aangegeven, ik wil het niet op de spits drijven en gezellig houden.
Groet, Jan
Kort en bondig wij hebben destijdsvia advocaat een dokument laten opmaken waar ik het vruchtgebruik krijg tot mijn overlijden dan gaat het huis naar mijn stiefdochters war er dan mee gebeurd maak ik mij geen zorgen is reeds betekend en iedereen heeft zo’n dokument in twee talen in het Thais en Engels
Als antwoord op de vraag en uit wat ik hier lees meen ik te kunnen adviseren en dat is uiteraard voor elk wie dat wil dat in de eerste plaats Jan er nu dient voor te zorgen dat hij, in het belang van hun gemeenschappelijk kind, met de familie vredig kan blijven samenleven.
Ook dient ervoor gezorgd dat er een beetje rechtszekerheid komt – hoe die zekerheid er ook mag gaan uitzien – voor Jan en zijn kind.
Op een of andere wijze een officieel document proberen te bekomen is dus een must.
Dat op zeer diplomatische wijze binnen de famlie verwezenlijken is nog een grotere.
Als algemene les kan hier, voor iedereen, uit meegenomen worden dat je best bij het begin van een relatie je voorzorgen neemt voor de toekomst. Een ongeval, een ziekte, een plotse dood, daar is niemand van gevrijwaard. Dus neem liever gisteren dan vandaag de nodige, soms onpopulaire maatregelen en voorzieningen naar je toekomst en dat van je naasten. Regel alles wat te regelen valt vooraf terwijl je beiden een gezonde relatie hebben.
Veel succes en geluk Jan
grtjs
Guy
Juist Guy bij deze gedaan zoals ik zei, de rest is speculeren en één gok ga naar advocaat was toen 250 € maar alles nu ok