Aankoop woning in Thailand en extra belastingaanslag
Beste lezers,
Ik ben op zoek naar personen die een woning op het Thaise platteland hebben aangeschaft om enkele vragen te stellen.
Mijn partner en ik hebben in de omgeving van Krabi een huis gekocht; mijn partner verzorgde de papierwinkel en ik de financiering. De eigendomsoverdracht vond plaats bij het Kadaster, waar volgens mij ook overdrachtsbelasting is voldaan. Nu worden we echter geconfronteerd met een extra belastingaanslag waarbij we 6% moeten betalen.
Een vriend van ons heeft uitgelegd dat dit waarschijnlijk komt door drie factoren:
1. De grond is binnen vijf jaar doorverkocht.
2. De overheid heeft de waarde van onze aankoop op het dubbele van de aankooprijs geschat.
3. De grond en het huis hadden niet dezelfde eigenaar.
Tijdens de overdracht hebben we het Tabien Baan (het eigendomsdocument) op naam van mijn partner gekregen, evenals een document met een tekening en de afmetingen van de grond op naam van mijn partner. Ik heb een geel Tabien Baan op mijn naam, maar ik weet niet wat ik daarmee kan, behalve dat het nodig is voor het aanvragen van een roze ID-kaart.
We hebben in totaal 700.000 ฿ betaald, waarbij een deel naar de ene verkoper ging en de rest naar een andere. De overheid heeft het eigendom getaxeerd op anderhalf miljoen. Kan iemand uitleg geven over wat er nu precies speelt?
En aangezien ik toch bezig ben met vragen stellen: hoeveel belasting moeten we jaarlijks betalen voor ons onroerend goed?
Groet,
Martin
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Beste Martin, je hebt een pandje met grond gekocht van kennelijk 2 eigenaren/verkopers. Op het kantoor van de Landoffice is de transactie in orde gemaakt. De gehele transactie heeft jou ThB 700K gekost, zijnde betalingen aan verkopers plus de overdrachtsbelasting.
Let nu goed op: je hebt ontvangen “een document met een tekening en de afmetingen van de grond op naam van mijn partner”. Dit is de zgn ‘Chanote”, ofte wel het eigendomsbewijs. Een zeer belangrijk document. De naam zegt het al. Lees er van alles over op: https://www.thailandlawonline.com/27-chanote.
Tevens heeft jouw vrouw een blauw tabien baan gekregen, en jij een geel huisboekje/tabien baan. Dat blauwe boekje is voor jouw vrouw idem een essentieel iets.
Jij hebt een geel farang-huisboekje/tabien baan. Daarmee wordt bevestigd dat jij woont op het adres zoals in dat boekje weergegeven. Meer is het niet. Het is dus geen (herhaal: geen!) eigendomsbewijs. Je kunt je over tabien baan informeren via: https://city-lawyer.net/en/whats-tabien-baan/
Na alle inschrijvingen handtekeningen, betalingen ten overstaan van een medewerker Land Office, ontvangst paperassen is jullie pandje en grond een administratief proces ingegaan, en krijg je een schrijven van de Thai Revenu dat jullie eigendom getaxeerd is op meer dan het dubbele van de aankoopprijs. Niet 700K ThB maar 1500ThB. Niet vreemd dus dat er een naheffing plaatsvindt. Punt 2 van de uitleg van jouw vriend is dus aan de orde.
Tot slot: na het betalen van een overdrachtsbelasting volgt in Thailand verder geen jaarlijks aanslag onroerendgoedbelasting. Thailand kent niet een dergelijke tax.
Beste Herman, bedankt voor je uitgebreide reactie.
We hebben bij het Landoffice een paar duizend baht betaald, de helft door de verkopers. De aanslag nu is 42.000baht, wat neerkomt op 6% van 700.000. wat ik op internet kan vinden is dat de overdrachtsbelasting normaal twee procent is, maar voor dit jaar een procent.
Weet jij hier misschien iets over? Mijn andere vraag is of we in beroep kunnen gaan tegen deze absurde taxatie..
Groeten, Martin.
Reageer maar direct naar mij toe: [email protected]
Beste Martin, 2% overdrachtsbelasting is wat in Thailand wettelijk bepaald is. https://www.siam-legal.com/realestate/thailand-property-taxes.php
De Gemeente hanteert een taxatie van 1500K ThB. Dan is 2% ThB 30K. De aanslag is nu 42K ThB. Je hebt het over een verschil van 12K ThB. Of deze absurd te noemen is? Komt een beetje voort uit emotie, denk ik zo. Of je vanwege 12K ThB een advocaat aan de slag moet laten gaan? Diens nota zal meer dan het dubbele zijn!
Veel in Thailand kun je zelf. Begin eens met jullie rustig naar de landoffice te begeven, en laat jouw vrouw, als houder van de blauwe tabienbaan en van de chanote, met haar Thai ID en de taxaanslag in de hand eens bij de ambtenarij navragen waarom niet tijdens de overdracht bekend gemaakt met een taxatie van 1,5 MB, plus een aanslag van 42K ThB, en hoezo nu niet 2% tax dus een vordering van 30K ThB.
Ga ook eens na of jouw vrouw bekend was met de taxatie van 1,5 MB , of is ze in het ongewisse gelaten door de verkoper? Heeft zij doorgevraagd, informatie opgevraagd bij de Landoffice, de chanote nagetrokken? Was ze bewust van het feit dat het om een zeer lage vraagprijs ging? Is er ge-/verkocht vanuit familiebezit? Zijn er soms onbetaalde (tax)nota’s blijven liggen die jouw vrouw als nieuwe eigenaresse worden doorberekend?
Let wel: jij als farang kunt geen enkel verhaal halen noch een claim indienen. Jij woont in jullie nieuwe huis, verder niet. Kortom: laat jouw vrouw het woord voeren, bespreek samen af op welke vragen je antwoord wil. Wellicht heeft jouw vrouw al een paar antwoorden. Blijf tijdens het gesprek bij de landoffice een beetje in de onderpositie. Succes.
Thailand heft geen onroerendgoedbelasting op een eerste eigendom van een Thai. Wel op een 2e of 3e of….
Ook niet helemaal waar. Thailand heeft maart 2019 een nieuwe Land and Buildings Act aangenomen die op 01-01-20 van kracht werd. Jaarlijks dient een onroerende goedbelasting te worden betaald, maar lokale gemeenten zijn niet helemaal klaar voor de invoering van de diverse modulen. Niettemin lees: https://www.belaws.com/thailand/land-and-buildings-tax/ van sep 2023.
Op je eigen woning betaal je geen taxen maar heb je meerdere woningen dan wel maar we weten nog niet hoeveel hebben het
bedrag nog niet gekregen.
Sinds 2019 betaal ik voor mijn condo jaarlijks onroerende zaak belasting. Weliswaar heel weinig (iets van 200 baht/jaar). Tijdens het corona jaar werd de helft kwijt gescholden.
Een kennis van mij heeft al veel keer grond gekocht. Daarna met huis verkocht. Er is nooit een naheffing geweest. Bij landdepartment wordt naar de verkoopprijs gekeken. Als en de waarde volgens land department hoger ligt dan wordt dit gehanteerd voor 1 malige belasting bij land department. Ook wordt gekeken hoe lang de vorige eigenaar het in bezit heeft gehad. Is het kort, dan zien ze het als handel en wordt direct een hogere belasting ge-int. Nooit van een naheffing gehoord. Bij een lease constructie is er sprake van inkomsten voor de eigenaar. Dit kan leiden tot extra inkomsten belasting. Er zijn gemeentes die onroerend goed belasting innen. Meestal zijn huizen met beperkte waarde en grond voor landbouw vrijgesteld. Dit is verschillend per gemeente. Het gaat om kleine bedragen. Zeker geen 6%. Ben zeer benieuwd wat voor rare aanslag je hebt gekregen.
Niet helemaal eens met bovenstaand. Wij krijgen wel degelijk een jaarlijkse aanslag, voor grond (1 rai).
Recent vielen er vele enveloppen in de bus met na heffingen en boetes terwijl we nooit eerder wat hebben gezien en we nu 3 jaar aan het bouwen zijn. De grond hebben we al 10+ jaar.
Mijn vrouw heeft natuurlijk bezwaar gemaakt bij de lokale bestuurders met foto’s van het huis wat niet af is.
Na veel druk wilde men precies zien hoeveel van de grond in daadwerkelijk gebruik is. Ik neem aan dat dit een lokale grond belasting is. Iedereen in de buurt plant dan ook onmiddellijk bananen bomen op zijn braakliggende terrein want dan ben je vrijgesteld van belasting. Er wordt ook al jaren vanuit de regering over gesproken maar bij mijn weten werd de uitvoering steeds opgeschort. Wij hebben vooralsnog met de lokale overheid hier in Chiang Mai / Hang Dong / Ban Pong te maken. Ik weet niet of het een verlengstuk is van landelijke wetgeving of alleen lokaal want we wachten nog op de def papieren. Het was ook van belang of we er permanent wonen of het een vakantie huis was. Mijn vrouw moest ook bewijzen dat ze maar 1 adres/bezit heeft in Thailand
Blijkbaar zijn er toch wel meer (lokale?) regels dan hierboven gezegd wordt en lijkt er een behoorlijke beroerde organisatie en willekeur te zijn. Maar direct contact opnemen hielp in ons geval.
Veel plezier in de nieuwe aankoop.
Bastiaan
Ga maar eens verder onderzoeken…… Dit verhaal stinkt .
Dat de belasting over een hogere waarde berekend kan worden is normaal. Komt meer voor, zeker als je onder de gangbare prijs koopt. Net als in NL wordt die belasting berekend over de waarde in het economisch verkeer en die kan hoger zijn dan de onderhandelde verkoopprijs. Naheffing kan ook in NL voorkomen.
Wij kochten ook onder de normale prijs; de familie moest grond en huis kwijt wegens ziekte van een van de eigenaren. Mijn ex heeft stevig moeten onderhandelen (lees: iets ‘schuiven’) om de overeengekomen prijs aanvaard te krijgen. Die ’teamoney’ was goed besteed….