Wie in Thailand een huis bouwt, verbouwt of verplaatst zonder vergunning of melding, overtreedt de Thaise bouwwet. Daarop staat tot drie maanden cel of een boete tot 60.000 baht (€1.599,-), plus een dagboete tot 10.000 baht (€267,-). De gemeente kan bovendien de bouw stilleggen en sloop bevelen.
Een eigen huis tussen de rijstvelden of aan de rand van een badplaats: voor veel Nederlanders en Belgen met een Thaise partner is het de kroon op hun leven in Thailand. De aannemer belooft snel te bouwen, en in het dorp heeft niemand ooit een bouwvergunning gezien. Waarom zou je dan op papierwerk wachten?
Omdat de bouwwet daar weinig ruimte voor laat. De Building Control Act uit 1979, sindsdien meermaals gewijzigd, regelt wie mag bouwen en welke straffen er gelden. Wie de regels negeert, loopt het risico dat de lokale overheid de bouw stillegt en het huis uiteindelijk laat afbreken.
Vergunning of melding verplicht
Volgens artikel 21 van de wet moet iedereen die een gebouw bouwt, verbouwt of verplaatst een vergunning krijgen van de lokale bevoegde ambtenaar, of de bouw vooraf melden. Die melding is onder voorwaarden mogelijk, onder meer als gekwalificeerde architecten en ingenieurs het ontwerp maken. De ambtenaar moet een aanvraag binnen 45 dagen beoordelen en mag die termijn hooguit twee keer met 45 dagen verlengen.
De wet geldt in gebieden die per koninklijk besluit zijn aangewezen en in gebieden met een stedenbouwkundig plan. Hoge, extra grote en openbare gebouwen vallen er altijd onder, waar ze ook staan.
Wat er gebeurt als je toch bouwt
Ontdekt de gemeente een overtreding, dan kan die de eigenaar, de aannemer en hun personeel opdragen het werk direct te staken. Ook kan de ambtenaar verbieden dat iemand het gebouw gebruikt of betreedt, met een duidelijk zichtbaar bord. Binnen 30 dagen volgt een besluit over het vervolg.
Is de overtreding te herstellen, dan krijgt de eigenaar minstens 30 dagen om alsnog een vergunning aan te vragen of de bouw te melden. Kan het niet worden rechtgezet, of luistert de eigenaar niet, dan kan de ambtenaar opdracht geven het gebouw geheel of gedeeltelijk te slopen, met een termijn van minstens 30 dagen. Gebeurt dat niet, dan kan de overheid de rechter vragen om arrestatie en hechtenis van de nalatige, of de sloop zelf laten uitvoeren op kosten van de eigenaar.
Straffen die snel oplopen
Bouwen zonder vergunning of melding wordt bestraft met maximaal drie maanden cel, een boete tot 60.000 baht (€1.599,-) of beide. Daarbovenop komt een dagboete van maximaal 10.000 baht (€267,-) zolang de overtreding duurt. Wie een sloopbevel negeert, riskeert tot zes maanden cel of een boete tot 100.000 baht (€2.665,-), plus een dagboete tot 30.000 baht (€800,-).
Voor een aannemer die de overtreding begaat, geldt de dubbele straf. Dat geldt ook bij gebouwen voor handel, industrie, onderwijs of zorg, en bij gebouwen die worden verhuurd of verkocht. Wie een vakantiewoning bouwt om die aan toeristen te verhuren, loopt dus een dubbel risico.
Eigenaar en bewoner worden aangesproken
De wet gaat ervan uit dat een overtreding de daad is van de eigenaar of bewoner van het gebouw, de aannemer of de toezichthouder, tenzij die aantoont dat een ander verantwoordelijk is. Wie in het huis woont, kan zich dus niet zomaar achter de aannemer verschuilen. Buren en andere omwonenden die last hebben van de overtreding, gelden volgens de wet als benadeelde partij.
Niet elke zaak eindigt bij de rechter. In elke provincie bestaat een schikkingscommissie van de gouverneur, de hoofdofficier van justitie en de provinciale politiechef. In Bangkok is dat de gouverneur van de stad met vertegenwoordigers van het Openbaar Ministerie en de nationale politie. Die commissie kan een groot deel van de overtredingen afhandelen met een schikking.
Let op de actuele wettekst
De bedragen komen uit de wettekst met de wijzigingen tot en met 2007. Een wijziging uit 2015 ging volgens advocatenkantoor Price Sanond vooral over een verzekeringsplicht voor bepaalde grote gebouwen, met daarvoor dezelfde strafmaat van drie maanden cel, 60.000 baht en een dagboete tot 10.000 baht.
Een vergunning aanvragen kost tijd, maar bouwen zonder vergunning kan veel meer kosten. Dagboetes lopen door tot de zaak is opgelost en in het ergste geval verdwijnt je huis onder de sloophamer. Vraag daarom vooraf bij de gemeente of het tambon-bestuur na welke papieren je nodig hebt.
Bronnen: Building Control Act B.E. 2522 (Engelse vertaling, versie 2008), Price Sanond (geraadpleegd 6 november 2026).
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. Wij maken o.a. gebruik van AI om onderzoek te doen naar onderwerpen en het schrijven over deze onderwerpen. Wij genereren ook foto's met AI, maar gebruiken daarnaast ook stockfoto's. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Leven in Thailand6 november 2026Bouwen zonder vergunning in Thailand: dagboetes, dubbele straf en kans op sloop
Boeddhisme6 november 2026Mae chi: de Thaise vrouwen in het wit leven als non, maar zonder erkenning
Verkeer en vervoer6 november 2026Bangkoks nieuwe spoorplan: tien trajecten met voorrang, ook naar Suvarnabhumi
Geschiedenis6 november 2026Hoe drie VOC-schepen in 1663 de Chao Phraya afsloten en Siam een verdrag oplegden