Voor veel Nederlanders en Vlamingen voelt kopen logisch. Thuis hoor je al jaren dat huren weggegooid geld is. Maar in Thailand werkt die gedachte maar half. Als buitenlander koop je geen grond, maar hooguit een condo in eigen naam. En meestal betaal je die niet met een hypotheek, maar met spaargeld.
Daarmee wordt de vraag scherper. Zet je een groot bedrag vast in een markt die traag kan bewegen en waarvan je rendement in euro’s afhangt van de baht? Of huur je, met hogere maandlasten maar vrije handen? Het eerlijke antwoord begint bij jouw horizon, niet bij een mooie verkoopfolder.
De korte conclusie voor wie snel wil weten waar hij aan toe is
Een buitenlander kan in Thailand een condo in eigen naam kopen, maar alleen binnen het buitenlandse quotum van 49 procent per gebouw. Ook moet het aankoopbedrag aantoonbaar uit het buitenland komen, in vreemde valuta. Daarvoor heb je een Foreign Exchange Transaction-formulier nodig, vaak afgekort als FET.
Kopen is meestal een contante operatie. Thaise banken financieren niet-ingezeten buitenlanders in de praktijk nauwelijks. Daardoor ontbreekt de hefboom die vastgoed in Nederland vaak aantrekkelijk maakt. Je bouwt dus niet met geleend geld vermogen op; je zet je eigen geld vast.
De totale aankoopkosten liggen grofweg 3 tot 7 procent bovenop de prijs. Bij verkoop kan de rekening oplopen tot 8 tot 10 procent van de verkoopprijs. Samen kom je voor kopen en later weer verkopen uit op ongeveer 12 tot 17 procent aan kosten. Dat is veel. Zeker als je na drie jaar toch liever naar Hua Hin dan Pattaya wilt.
Brutohuurrendementen liggen vaak rond 5 tot 7 procent. Netto blijft meestal 3 tot 5 procent over. Huren kost je dus elk jaar ongeveer dat brutorendement. Blijf je lang op dezelfde plek, dan duwt dat richting kopen. Blijf je kort, twijfel je nog over de locatie of wil je je geld in euro houden, dan blijft huren vaak verstandiger.
Wat je als buitenlander wel en niet mag kopen
Als buitenlander mag je in Thailand een condominiumunit in freehold bezitten. Dat betekent dat de condo op jouw naam kan staan. Je mag geen grond in eigen naam kopen en dus ook geen huis met grond zoals een Thai dat kan doen.
De Condominium Act B.E. 2522 uit 1979 bepaalt dat buitenlanders samen maximaal 49 procent van de totale verkoopbare vloeroppervlakte van een gebouw mogen bezitten. Het gaat dus niet om het aantal appartementen, maar om het aantal vierkante meters. Dat is een detail dat bij verkoop ineens heel groot kan worden.
Is het buitenlandse quotum vol, dan kun je niet zomaar alsnog kopen in freehold. Dan kom je in constructies terecht zoals leasehold of een Thaise vennootschap. Leasehold is meestal 30 jaar, en verlenging is niet wettelijk gegarandeerd. Een Thaise vennootschap met nominee-aandeelhouders staat bovendien onder scherper toezicht. Dat zijn noodgrepen, geen volwaardige vervangers van freehold.
Het FET-formulier is geen papiertje voor de la
Voor registratie van freehold-eigendom moet het aankoopbedrag van buiten Thailand komen. Je maakt het geld in vreemde valuta over, waarna een Thaise bank het omzet in baht. Die bank geeft vervolgens een FET-formulier af. Het Landkantoor wil dat zien bij de overdracht.
Boven 50.000 Amerikaanse dollar per transactie wordt zo’n FET-formulier standaard afgegeven. Onder dat bedrag is het formeel niet altijd verplicht, maar in de praktijk vraagt het Landkantoor er vaak toch om. Zet bij de overboeking duidelijk dat het geld bedoeld is voor de aankoop van de condo. Bewaar het originele FET-formulier digitaal en op papier. Je hebt het later opnieuw nodig als je de verkoopopbrengst weer naar het buitenland wilt overmaken. Zonder FET wordt dat administratief lastig en kunnen grote bedragen extra vragen oproepen bij de Thaise antiwitwascontrole.
Zo koop je een condo, stap voor stap
Bij een aankoop in Thailand moet je niet alleen naar het zwembad, de lobby en het uitzicht kijken. De papieren zijn minstens zo belangrijk. Laat je niet sussen door een vriendelijke verkoper die zegt dat alles wel goed komt bij het Landkantoor.
De vereenvoudigde route ziet er zo uit:
- Controleer vooraf schriftelijk of er nog buitenlandse quotumruimte is. Doe dat bij de juristic person, het beheer van het gebouw, of bij het Landkantoor. Een mondelinge toezegging is te weinig.
- Laat een Thaise vastgoedjurist een titelonderzoek doen. Denk aan de chanote, eventuele lasten, en bij nieuwbouw ook de bouwvergunning, EIA-vergunning en de staat van de ontwikkelaar.
- Maak het aankoopbedrag vanuit het buitenland in vreemde valuta over, met de juiste omschrijving.
- Haal het FET-formulier op bij de ontvangende Thaise bank.
- Vraag de juristic person om een non-debt certificate. Dat bewijst dat servicekosten en sinking fund zijn betaald. Dit document is nodig bij overdracht en is vaak maar 7 tot 15 dagen geldig.
- Registreer de overdracht bij het Landkantoor. Je naam komt dan op de chanote. Daar betaal je ook de overdrachtskosten en heffingen.
Huren is de simpele nulvariant
Huren is minder spannend, maar juist dat is de kracht ervan. Je sluit meestal een contract voor zes maanden of een jaar. Vaak betaal je een of twee maanden borg en een maand huur vooruit.
Er is geen quotum, geen FET, geen Landkantoor en geen transactiebelasting. Je loopt ook geen valutarisico over een grote hoofdsom. Bevalt de buurt niet, rijdt de motorbike-taxi onder je balkon elke ochtend om zes uur met open uitlaat voorbij, of blijkt het gebouw slechter onderhouden dan gedacht, dan kun je na afloop van je huurcontract vertrekken. Die flexibiliteit heeft waarde.
De aankoopkosten, reken ruimer dan de verkoopfolder doet
Bij aankoop betaal je meer dan alleen de prijs van de condo. De overdrachtskosten bedragen 2 procent van de hoogste waarde, dus de taxatiewaarde of de verkoopwaarde. In de praktijk worden die kosten vaak 50/50 gedeeld tussen koper en verkoper, maar dat hangt af van het contract.
Let op de tijdelijke verlaging van de overdrachtskosten naar 0,01 procent voor woningen tot 7 miljoen baht. Die regeling geldt tot 30 juni 2026, maar uitsluitend voor Thaise kopers. Buitenlanders kunnen daar dus niet zomaar op rekenen. Voor een buitenlandse koper is een veilige vuistregel: budgetteer 3 tot 7 procent bovenop de aankoopprijs.
| Post bij aankoop | Tarief of indicatie | Wie betaalt meestal |
|---|---|---|
| Overdrachtskosten | 2 procent, vaak 50/50 gedeeld | Koper en verkoper |
| Zegelrecht of SBT | 0,5 procent zegelrecht of 3,3 procent SBT bij bezit korter dan 5 jaar | Doorgaans verkoper |
| Bronheffing | Progressief bij particulier, 1 procent bij rechtspersoon | Verkoper |
| Sinking fund, eenmalig | Circa 500 tot 1.000 baht per m2, ongeveer € 13 tot € 26 per m2 | Koper, vooral eerste eigenaar |
| Juridisch onderzoek en due diligence | Naar afspraak | Koper |
De vaste lasten na aankoop
Na aankoop ben je er niet. Elk gebouw heeft maandelijkse servicekosten, vaak CAM genoemd. Die liggen grofweg tussen 30 en 80 baht per m² per maand, afhankelijk van het gebouw en de voorzieningen. Voor een condo van 40 m² betekent dat ongeveer 1200 tot 3200 baht per maand, omgerekend circa € 32 tot € 85.
Daarnaast is er Land and Building Tax. Voor residentieel vastgoed is die doorgaans laag, ongeveer 0,02 tot 0,1 procent van de getaxeerde waarde. In de praktijk gaat het vaak om 1000 tot 5000 baht per jaar, circa € 26 tot € 132. In 2026 is het eerste jaar met volledige tarieven na de pandemiekortingen. Tel ook onderhoud mee. Verhuur je op afstand, dan kan beheer zomaar 25 tot 35 procent van je huurinkomsten opslokken.
Verkopen kost tijd en geld
Kopen gaat vaak sneller dan verkopen. Op de secundaire markt kan verkoop in Thailand makkelijk 6 tot 18 maanden duren. Zeker als je condo niet uniek is, of als er veel vergelijkbare units in hetzelfde gebouw te koop staan. In Europa verwacht je soms dat een woning vlot courant is. In Thailand is dat lang niet altijd zo.
De verkoopkosten kunnen oplopen tot 8 tot 10 procent van de verkoopprijs. Daarin zitten makelaarscourtage, meestal 3 procent in Bangkok en vaak 5 procent in Pattaya, plus SBT of zegelrecht, bronheffing en overdrachtskosten. Wie binnen vijf jaar verkoopt, kan met SBT van 3,3 procent te maken krijgen. Bij langer bezit speelt meestal zegelrecht van 0,5 procent.
Het buitenlandse quotum bij verkoop
Het 49 procent-quotum is niet alleen belangrijk bij aankoop. Het kan ook bij verkoop bijten. Wil je jouw foreign quota-unit verkopen aan een andere buitenlander, dan moet die koper opnieuw buitenlands geld importeren en moet de registratie binnen het quotum passen.
Verkoop je aan een Thai, dan verdwijnt jouw unit uit de buitenlandse koperspool. Dat kan later voor het gebouw verschil maken. Een condo met correcte foreign quota-registratie is daardoor niet alleen juridisch interessant, maar ook commercieel. Het bepaalt wie jouw toekomstige koper kan zijn.
Wat kost een condo begin 2026?
De prijzen lopen sterk uiteen per stad, wijk, gebouw en uitzicht. Een unit naast de BTS in Bangkok is niet te vergelijken met een oudere studio in Jomtien of een rustig appartement in Chiang Mai. De cijfers hieronder zijn indicaties voor begin 2026 en komen vooral uit secundaire marktbronnen. Zie ze als orde van grootte, niet als vaste taxatie.
| Locatie | Indicatieve prijs | Brutohuurrendement |
|---|---|---|
| Bangkok | 90.000 tot 180.000 baht per m2, afhankelijk van wijk | Circa 4 tot 6 procent centraal, studio’s en opkomende wijken tot 7 of 7,5 procent |
| Pattaya en Chonburi | Mediaan circa 67.000 tot 75.000 baht per m2, typische unit rond 3,6 miljoen baht, ongeveer € 95.000 | Circa 5 tot 7 procent |
| Jomtien en Pratumnak | Instapstudio vanaf 1,5 tot 2,2 miljoen baht, ongeveer € 40.000 tot € 58.000 | Afhankelijk van gebouw en verhuur |
| Phuket | 120.000 tot 160.000 baht per m2, realistisch minimumbudget circa 3,5 miljoen baht, ongeveer € 92.000 | Rond 5 procent, kortverhuur kan hoger zijn maar schommelt sterker |
| Chiang Mai | Gemiddeld circa 58.000 tot 63.000 baht per m2, typische unit rond 3 miljoen baht, ongeveer € 79.000 | Rond 5 procent |
| Hua Hin | Afhankelijk van locatie en gebouw | Circa 5 tot 7 procent, populair bij Noord-Europese langblijvers |
| Thailand gemiddeld | Nationaal gemiddeld brutorendement Q1 2026 circa 6,5 procent | Circa 6,5 procent |
De gehanteerde wisselkoers in deze berekening is 1 baht = € 0,0264, ofwel 1 euro = ongeveer 37,9 baht. Dat is de middenkoers van 26 juni 2026. Alle bedragen in euro zijn afgerond.
De financiële kern, uitgespaarde huur tegen vastgezet kapitaal
Huren kost je per jaar ongeveer het brutohuurrendement van de woning. Bij een condo met een waarde van 3,6 miljoen baht en een brutorendement van 6 procent praat je dus over de orde van 216.000 baht per jaar aan huur, vóór verschillen per gebouw, contract en locatie.
Kopen kost je iets anders. Je betaalt de aankoopkosten, de latere verkoopkosten, de doorlopende lasten, onderhoud, eventueel beheer, en je mist het rendement dat je met hetzelfde geld elders had kunnen maken. Daar komen waardeontwikkeling en valutarisico bovenop. Vereenvoudigd ziet de rekensom er zo uit:
| Onderdeel | Effect op kopen |
|---|---|
| Uitgespaarde huur | Voordeel van kopen |
| Aankoopkosten | Nadeel: grofweg 3 tot 7 procent |
| Verkoopkosten | Nadeel: vaak 8 tot 10 procent |
| Doorlopende lasten | Nadeel: vaak 1 tot 2 procent per jaar netto |
| Gemist rendement op spaargeld of beleggingen | Nadeel |
| Waardestijging of waardedaling | Voordeel of nadeel |
| Wisselkoers baht tegen euro | Groot voordeel of groot nadeel |
Omdat huren in Thailand relatief duur kan zijn ten opzichte van veilige kapitaalrendementen, kan kopen bij een lange en zekere horizon aantrekkelijk worden. Maar bij een korte of onzekere horizon vreten de in- en uitstapkosten het voordeel snel op. Het omslagpunt ligt grofweg bij vijf tot tien jaar zeker verblijf.
Het grootste risico zit vaak niet in de tegelvloer
Veel kopers kijken naar de staat van de keuken, de afstand tot het strand of de kwaliteit van de airco. Logisch. Maar financieel zit het grootste risico vaak in de baht. Jij rekent uiteindelijk in euro’s. Een condo kan in baht gelijk blijven of licht stijgen, terwijl je in euro toch geld verliest door een zwakkere baht.
Een jaar huurvoordeel kan in een ongunstige koersbeweging zomaar verdwijnen. De baht verloor het afgelopen jaar terrein tegen de euro. Dat betekent niet automatisch dat dit zo doorgaat, maar wel dat je de aankoop niet alleen in Thaise baht moet doorrekenen. Maak ook een stresstest: wat gebeurt er als de baht verder daalt?
Overaanbod en twee snelheden in de markt
Bangkok kampt met een condo-overaanbod. Begin 2026 waren de prijzen daar vrijwel vlak tot licht dalend. Sommige ontwikkelaars gaven selectieve kortingen. Tegelijk lieten Noord- en Zuid-Thailand juist prijsstijgingen zien, ongeveer 4 procent en 3,8 procent.
Dat maakt Thailand geen markt met een duidelijke richting. Prime locaties en goed beheerde gebouwen kunnen stevig blijven. Het prijsgevoelige massasegment kan veel lastiger zijn. Een goedkope unit is niet automatisch een goede deal als er twintig vergelijkbare units te koop of te huur staan in dezelfde soi.
Kortverhuur klinkt leuker dan het juridisch is
Een condo kopen en die tussendoor via kortverhuur verhuren klinkt aantrekkelijk. In Phuket of Pattaya lijkt een volle kalender snel verdiend. Maar verhuur korter dan 30 dagen vereist in beginsel een hotelvergunning.
Daarbij zijn wijzigingen van de Hotel Act in 2026 in behandeling. Die kunnen nachtverhuur in bepaalde gebouwen of zones verder beperken. De uitkomst is onzeker. Reken een investering dus niet te makkelijk rond op hoge kortverhuurinkomsten, zeker niet als het gebouw, de juristic person of de gemeente daar anders naar kijkt.
Nieuwbouw vanaf tekening heeft extra risico
Off-plan kopen, dus kopen voordat het gebouw af is, kan voordelig lijken. Je stapt vroeg in, krijgt soms een lagere prijs en kunt een mooie verdieping uitkiezen. Maar het risico is echt. Het quotum is niet altijd gegarandeerd, ontwikkelaars kunnen vertraging oplopen, kwaliteit kan afwijken en in het slechtste geval komt een project in financiële problemen.
Controleer daarom het trackrecord van de ontwikkelaar, de vergunningen en de contractvoorwaarden. Laat dat niet doen door de makelaar van de verkoper, maar door iemand die aan jouw kant staat.
Vererving, denk er niet te laat over na
Een condo in Thailand hoort ook bij je nalatenschap. Dat klinkt ongemakkelijk, maar wie boven de 50 is en vermogen in een ander land zet, moet dit gewoon regelen. Zeker als er kinderen, een Thaise partner of erfgenamen in Nederland of België zijn.
Erft een buitenlander een unit waardoor het gebouw boven het 49 procent-quotum uitkomt, dan kan men verplicht worden het surplus binnen meestal een jaar af te stoten. Dit is relevant voor estate planning. Maak dus niet alleen een aankoopplan, maar ook een exitplan en een testament dat past bij je situatie.
Nederlandse fiscus, vooral voor overwinteraars
Woon je fiscaal nog in Nederland, dan valt een Thaise condo in box 3 als overige bezitting. Het belastingverdrag en het situsbeginsel wijzen de heffing over vastgoed toe aan Thailand. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting via de evenredigheidsmethode, met progressievoorbehoud.
In de praktijk kan die voorkoming lager uitpakken dan de feitelijke box 3-druk. Daardoor kan het alsnog voelen alsof je dubbel wordt geraakt. Vanaf het nieuwe box 3-stelsel, Wet werkelijk rendement, beoogd voor 2027 of 2028, geldt voor onroerend goed naar verwachting een vermogenswinstbelasting bij verkoop. De exacte datum en de precieze voorkomingsbreuk zijn nog niet vastgesteld. Dit raakt vooral overwinteraars, niet Nederlanders die fiscaal naar Thailand zijn geëmigreerd. Zie dit niet als fiscaal advies. Neem hiervoor een fiscalist.
Veelgemaakte fouten die geld kosten
Dit zijn de missers die je liever bij een ander ziet gebeuren dan bij jezelf:
- Lokaal in baht betalen zonder duidelijk FET-spoor. Gevolg: geen goede freehold-registratie en later problemen bij repatriëring.
- Het originele FET-formulier kwijtraken of nooit ophalen.
- Vertrouwen op de 0,01 procent-regeling voor overdrachtskosten, terwijl die niet voor buitenlanders geldt.
- Het buitenlandse quotum niet vooraf schriftelijk controleren.
- Pas bij het Landkantoor ontdekken dat registratie als buitenlands eigendom niet kan.
- Rekenen met brutorendement in plaats van nettorendement.
- Transactiekosten, beheer, onderhoud en valutarisico vergeten.
- Prijzen baseren op vraagprijzen in portals, niet op echte transacties.
- Aannemen dat je later snel kunt verkopen.
- Leasehold of een vennootschap zien als hetzelfde als freehold.
Praktische tips voor je beslist
Bewaar je FET-formulier vanaf dag één digitaal en op papier. Laat het quotum schriftelijk bevestigen door de juristic person. Laat een jurist titelonderzoek doen. Vraag het non-debt certificate pas vlak voor overdracht aan, omdat het vaak maar kort geldig is.
Reken alles netto door. Niet op basis van de droom dat je voor altijd blijft, maar op basis van je realistische horizon. Neem de volledige in- en uitstapkosten mee, plus een scenario waarin de baht daalt. Ben je nog niet zeker van stad, wijk, relatie, gezondheid of verblijfspatroon? Huur eerst. Je houdt je hoofdsom vrij en je kunt zonder drama verhuizen. Ben je geëmigreerd, regel ook je estate planning. Ben je overwinteraar, stem box 3 af met een Nederlandse fiscalist.
Wat nog onzeker of veranderlijk is
Niet alles staat vast. De exacte ingangsdatum van het nieuwe Nederlandse box 3-stelsel is nog onzeker. Ook voorstellen om het buitenlandse condoquotum van 49 procent te verhogen of leasehold te verlengen waren begin 2026 nog niet aangenomen. Het bestaande 49 procent-quotum geldt dus onverkort. De wijziging van de Hotel Act rond kortverhuur is eveneens nog in behandeling. Verder bewegen prijzen, huurrendementen en wisselkoersen voortdurend. De genoemde cijfers gelden per 26 juni 2026 en zijn vooral bedoeld als orde van grootte.
Wanneer huren verstandiger is
Huren past beter wanneer je korter dan vijf jaar blijft, nog twijfelt over de locatie, niet weet hoe je gezondheid of relatie zich ontwikkelt, of je kapitaal liever in euro’s en liquide houdt. Ook als je niet rustig slaapt bij valutarisico, is huren geen zwaktebod,, maar gewoon verstandig.
Het voelt misschien alsof je elke maand geld wegbrengt naar de verhuurder. Maar daar koop je vrijheid voor terug. Geen Landkantoor, geen verkoopstress, geen FET-mapje in de kluis en geen vraag of je condo over anderhalf jaar nog vlot verkoopbaar is.
Wanneer kopen te overwegen is
Kopen wordt interessanter indien je meer dan tien jaar op dezelfde plek wilt blijven, de locatie goed kent en het baht risico kunt dragen. Dan kan het uitgespaarde huurbedrag over de jaren zwaarder wegen dan de aankoopkosten, verkoopkosten en vaste lasten.
Maar koop dan wel netjes: freehold binnen het 49 procent-quotum, geld correct uit het buitenland, FET op orde, juridisch onderzoek gedaan en realistische berekening gemaakt. Zie het vooral als woon- en levenskeuze met een mogelijk aanvaardbaar financieel profiel. Niet als zekere belegging.
Beslissingsschema
| Jouw situatie | Meest logische keuze |
|---|---|
| Horizon korter dan 5 jaar | Huren |
| Horizon onzeker | Huren |
| Nog geen vaste stad of wijk | Eerst huren |
| Kapitaal moet liquide blijven | Huren |
| Horizon langer dan 10 jaar | Kopen overwegen |
| Vaste locatie, foreign quota beschikbaar, FET correct, bahtrisico acceptabel | Kopen kan logisch zijn |
| Horizon tussen 5 en 10 jaar | Netto doorrekenen |
| Twijfel over valuta, verkoopbaarheid of regels | Huren tot het duidelijker is |
Conclusie
Een condo kopen in Thailand kan verstandig zijn als je lang blijft, de plek kent en de risico’s begrijpt. Maar het is geen simpele variant van huren is weggegooid geld. Wie twijfelt over horizon, baht of verkoopbaarheid, koopt vooral zorgen. Dan is huren soms de beste keuze.
Bronnen: Condominium Act B.E. 2522, Bank of Thailand FX-regelgeving, Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, Wet IB 2001, Udonthani Lawyer, Forbes & Partners, Lexology, Chiangmai Properties, Samui for Sale, Terms.law, The Traveler, Aster of Asia, Taxes for Expats, Global Property Guide, Realting, The Thaiger, Kinnara, Varsovia Estate, Bamboo Routes, Moregroup Estate, Ires Thailand, Thailand Condo Shop, Own Property Abroad, Siam Real Estate, Rest Property, Siam Legal, exchange-rates.org, Wise, Currency.wiki.
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Nederlandse ambassade26 juni 2026Belangrijke informatie over afspraken en verhuizing van de Nederlandse ambassade in Bangkok
Thailand algemeen26 juni 2026Zonnepanelen in Thailand, wanneer verdien je ze echt terug?
Expats en pensionado26 juni 2026Huren of kopen in Thailand: een condo lijkt simpel, tot je de kleine lettertjes leest
Belgische ambassade26 juni 2026De Nederlandse ambassade in Bangkok helpt bij nood maar betaalt nooit je rekening