Valkuilen bij het leasen van grond in Thailand: 90-jarige lease verboden door hoogste rechter

Buitenlanders mogen in Thailand geen grond bezitten. Dat staat zwart op wit in de Land Code van 1954. Wie toch een villa wil, valt vrijwel altijd terug op leasehold. Het Thaise Burgerlijk Wetboek staat een geregistreerde lease toe van maximaal dertig jaar. Niet langer. Om die korte horizon op te rekken, beloven verkopers en projectontwikkelaars al decennialang twee verlengingen van dertig jaar erbovenop. Negentig jaar zekerheid, klinkt het in de brochures. Mooie marketing, juridisch wankel.

Het Thaise Hooggerechtshof maakte met arrest 4655/2566 korte metten met die structuur. Zaten in jouw contract vooraf afgesproken automatische verlengingen die feitelijk neerkomen op een lease langer dan dertig jaar? Dan zijn die verlengingen nietig. Wat je hebt gekocht, is juridisch zeker één termijn van dertig jaar. Alles daarna is een belofte, geen recht.

Wat de wet zegt en wat de rechter besloot

De juridische basis ligt in twee artikelen. Sectie 540 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt het maximum van dertig jaar en stelt expliciet dat een langere afgesproken termijn automatisch wordt teruggebracht naar dertig jaar. Sectie 538 voegt eraan toe dat elke lease boven drie jaar schriftelijk en geregistreerd moet worden bij het Land Office. Doe je dat laatste niet, dan is je contract na drie jaar niet meer afdwingbaar.

De zaak die tot arrest 4655/2566 leidde, draaide om een perceel in Phuket uit 1990. De huurder had alle negentig jaar in één keer vooruitbetaald, tegen vaste voorwaarden voor de hele periode. Toen de eerste dertig jaar afliep in 2020, eiste de eigenaar ontruiming. De rechter gaf haar gelijk: de constructie was een omzeiling van de wet. Vooral het feit dat prijs en voorwaarden gedurende negentig jaar onveranderd zouden blijven, was beslissend. Dat duidde niet op afzonderlijke verlengingen, maar op een verkapte lease van negentig jaar.

Het echte risico zit niet in de eerste dertig jaar

Tijdens de eerste dertig jaar zit je redelijk veilig, mits je lease keurig is geregistreerd. Sectie 569 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een geregistreerde lease blijft bestaan als de eigenaar overlijdt of de grond verkoopt. De erfgenamen of de nieuwe eigenaar moeten de lease respecteren tot de afloop. Tot zover de hoofdregel.

Maar onder die hoofdregel sluimert een belangrijk onderscheid. Alleen echte leaserechten gaan automatisch over op een nieuwe eigenaar. Aanvullende contractuele beloften, zoals een verlengingsoptie of een opvolgingsclausule voor je erfgenamen, gelden als persoonlijke afspraken tussen jou en de oorspronkelijke verhuurder. Een Thaise rechter heeft dat al in 1998 bevestigd in arrest 6763/2541. Verkoopt jouw verhuurder de grond, of overlijdt hij en erven zijn kinderen? Dan staat die mooie verlengingsbelofte juridisch op losse schroeven. De nieuwe eigenaar is er niet aan gebonden, tenzij hij dat zelf alsnog uitdrukkelijk wil bevestigen en laten registreren.

Hoe een geldige lease tot stand komt

De praktische gang van zaken is overzichtelijk, maar elke stap telt. Sla er een over en je positie verzwakt aanzienlijk. Werk in deze volgorde:

• Vraag een actueel afschrift op van de Chanote bij het Land Office en controleer wie de eigenaar is, of er hypotheken op rusten en welke andere rechten zijn ingeschreven.
• Laat het contract opstellen door een Thaise advocaat die niet wordt betaald door de verkoper of ontwikkelaar. Een door de verkoper aangereikt standaardcontract beschermt zelden de huurder.
• Onderhandel naast de lease over een aparte verlengingsovereenkomst en over een geregistreerd recht van superficies of usufruct.
• Stel een marktconforme huurprijs vast. Een symbolische huur van bijvoorbeeld één baht per jaar plus een groot eenmalig bedrag wordt steeds vaker als een verkapte verkoop beschouwd.
• Verschijn samen op het Land Office, of laat je vertegenwoordigen via een Thaistalige volmacht op het officiële formulier. De inschrijving komt op de achterkant van de Chanote.
• Reken af aan de balie en bewaar alle originele kwitanties, het stempel van het Land Office en een gewaarmerkt afschrift.

De kosten zijn relatief beperkt. De registratiekosten van de lease bedragen één procent van de totale huursom over de hele looptijd, plus 0,1 procent zegelrecht. Bij een lease van dertig jaar met een totale huursom van bijvoorbeeld negen miljoen baht, ongeveer 230.000 euro, kom je uit op zo’n 99.000 baht aan registratielasten, oftewel rond 2500 euro. Die moet je contant of met bankcheque op de dag van registratie betalen.

De valkuilen waar kopers in blijven lopen

Vijf fouten zie je telkens terugkeren. Wie ze kent, omzeilt het meeste leed.

• Vertrouwen op de brochure van de ontwikkelaar in plaats van op een onafhankelijke advocaat. De Engelse versie van het contract klinkt vaak prachtig, maar voor de Thaise rechter is alleen de Thaise versie leidend.
• De lease niet binnen de termijn registreren, waardoor je na drie jaar met lege handen staat.
• Niets regelen over het eigendom van de villa zelf, zodat het huis juridisch deel uitmaakt van de grond en bij afloop zonder vergoeding aan de verhuurder vervalt.
• Een symbolische huur of volledige vooruitbetaling tegen onveranderlijke voorwaarden afspreken, precies het patroon dat de Hoge Raad in 4655/2566 doorzag.
• Vergeten dat jouw eigen overlijden de lease doorgaans beëindigt. Zonder uitdrukkelijke opvolgingsclausule erft jouw partner of kind in Nederland of België niets meer dan een dossier vol papierwerk.

Daarnaast circuleren er twee gevaarlijke verleidingen. Een nominee-constructie via een Thaise vennootschap met stromannen lijkt slim, maar is illegaal onder de Foreign Business Act. Sinds 2024 zijn duizenden van zulke vennootschappen onder het vergrootglas komen te liggen, met risico op verbeurdverklaring, boetes en uitzetting. Het wetsvoorstel voor 99-jarige leases dat de Thaise regering in 2024 aankondigde, is per april 2026 nog steeds niet aangenomen. Verkopers die nu al “99 years!” adverteren, verkopen toekomstmuziek.

Zo bescherm je jezelf wel

Een degelijke bescherming kost moeite, maar is haalbaar. Bouw je structuur op meerdere sporen, zodat één zwakke plek niet meteen alles onderuithaalt:

• Combineer de geregistreerde lease met een geregistreerd recht van superficies op de villa. Dat zakelijke recht maakt de eigendom van het gebouw los van de grond, kan tot dertig jaar of voor het leven worden gevestigd en is overdraagbaar en vererfbaar.
• Onderhandel een aparte verlengingsovereenkomst waarin de verhuurder zich persoonlijk verbindt tot het registreren van een nieuwe lease, met een concrete schadevergoedingsformule als hij weigert. Je kunt de feitelijke verlenging niet afdwingen, maar je hebt wel een verhaalbare claim.
• Bouw geen volledig vooraf vastgelegde voorwaarden in die verlengingsclausule in. Een marktconforme herziening, bijvoorbeeld op basis van de Thaise consumentenprijsindex, maakt de constructie minder kwetsbaar voor vernietiging.
• Ben je getrouwd met een Thaise partner? Overweeg een usufruct op haar of zijn naam op grond die op haar of zijn naam staat. Een usufruct geldt voor het leven en blijft bestaan bij latere verkoop, al eindigt het bij jouw overlijden.
• Neem een opvolgingsclausule op waarin de verhuurder onherroepelijk belooft een nieuwe lease te tekenen met een door jou aangewezen erfgenaam onder dezelfde voorwaarden, zonder bijbetaling.

Schakel altijd een Thaise advocaat in die niet door verkoper of makelaar wordt betaald. Reken op kosten van een paar honderd tot tweeduizend euro voor een degelijk dossier. Goedkoop is in dit geval gegarandeerd duurkoop.

Slot

De juridische werkelijkheid in 2026 is harder dan de marketing van een decennium terug suggereerde. Je koopt zekerheid voor dertig jaar, niet voor negentig. Wat je daarna hebt, is een belofte met een prijskaartje voor wie haar breekt, geen afdwingbaar recht. Reken financieel uitsluitend op die eerste dertig jaar, of overweeg serieus een condominium binnen het 49 procent-quotum als alternatief.

Bron: Thailandblog research, gebaseerd op het Thaise Burgerlijk Wetboek (Sectie 538, 540, 569, 1410-1428), Land Code 1954, Hooggerechtshofarresten 4655/2566 en 6763/2541, en analyses van Addleshaw Goddard, Formichella & Sritawat, Benoit & Partners, Siam Legal en Savills.

Over deze blogger

Redactie

Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant is er gebruikgemaakt van ChatGPT als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.

Lees hier de laatste artikelen

Oudere postings van deze blogger

• Expats en pensionado22 april 2026Slim onderhandelen in Thaise privéklinieken: zo betaal je nooit de hoofdprijs
• Achtergrond22 april 2026Valkuilen bij het leasen van grond in Thailand: 90-jarige lease verboden door hoogste rechter
• Expats en pensionado21 april 2026Scheiden in Thailand: veel draait om bewijs en tenaamstelling
• Achtergrond21 april 2026Ook Nederlanders en Belgen kunnen in Thailand monnik worden: er gelden wel strenge voorwaarden