De Thaise autoriteiten hebben ongeveer 47.000 bedrijven op een risicolijst gezet vanwege vermoedens van frauduleuze constructies met stromannen. Het gaat daarbij vooral om structuren waarbij buitenlanders via Thaise aandeelhouders toch feitelijk controle houden over grond, villa’s, hotels of andere vastgoedbelangen.
Daar komt een apart screeningsysteem met kunstmatige intelligentie bij. Dat systeem zou ongeveer 50.000 buitenlandse bedrijven controleren. Van die groep zijn ongeveer 21.000 vastgoedgerelateerde dossiers geselecteerd voor nader onderzoek. Het zijn grote aantallen, zeker in populaire gebieden als Phuket, Koh Samui, Koh Phangan en Pattaya.
Toch is het aantal bedrijven waartegen daadwerkelijk een rechtszaak is aangespannen veel kleiner. Volgens de cijfers gaat het om ongeveer 852 bedrijven. Dat zijn geen 852 veroordelingen en ook geen 852 inbeslagnames. Het zijn zaken die door het rechtssysteem moeten, waarbij bedrijven zich mogen verdedigen en in beroep kunnen gaan.
De rekensom haalt de paniek uit het verhaal
De kloof tussen het aantal risicobedrijven en het aantal rechtszaken is groot. Als Thailand ongeveer 47.000 bedrijven heeft aangemerkt en in het zwaarste handhavingsjaar tot nu toe rond de 850 zaken is gestart, dan ligt het percentage onder de twee procent.
| Onderdeel | Aantal |
|---|---|
| Bedrijven op risicolijst | bijna 47.000 |
| Buitenlandse bedrijven in AI-screening | ongeveer 50.000 |
| Vastgoeddossiers geselecteerd voor onderzoek | ongeveer 21.000 |
| Bedrijven waartegen een rechtszaak loopt | ongeveer 852 |
In dat tempo zou het meer dan vijftig jaar duren om alleen de huidige lijst af te handelen. Dan zijn nieuwe bedrijven, nieuwe dossiers en langdurige beroepsprocedures nog niet eens meegerekend.
Dat maakt het beeld minder spectaculair dan sommige koppen doen vermoeden. De Thaise overheid treedt wel degelijk op, maar niet met een bulldozer die de hele buitenlandse vastgoedmarkt omverduwt. De werkelijkheid lijkt meer op een trechter: tienduizenden bedrijven worden gemarkeerd, minder dan duizend worden aangeklaagd en slechts een deel daarvan zal uiteindelijk tot een veroordeling leiden.
Een rechtszaak is geen directe inbeslagname
Een nominee-zaak is juridisch ingewikkeld. De Thaise overheid kan niet simpelweg zeggen dat een bedrijf schuldig is en vervolgens een villa of stuk grond in beslag nemen. Eerst moet worden onderzocht wie de echte aandeelhouders zijn, waar het geld vandaan komt en of Thaise aandeelhouders echte investeerders waren of slechts op papier meededen.
Daarna moet de overheid een dossier opbouwen dat bij de rechter standhoudt. De beschuldigde partij mag bewijs aanleveren, verweer voeren en hoger beroep instellen. Zo’n traject kan jaren duren. De bewijslast ligt bij de staat en dat maakt de aanpak traag, duur en administratief zwaar.
Precies daar zit de beperking van de campagne. Niet alleen de wet bepaalt wat kan, maar ook de capaciteit. Er zijn rechercheurs, aanklagers, rechters, dossiers en tijd nodig. Thailand kan niet in korte tijd tienduizenden bedrijven door het volledige juridische proces trekken.
De Andaman-operatie laat zien hoeveel werk dit vraagt
Een duidelijk voorbeeld is de derde fase van de handhavingsactie in de Andaman-regio in juni 2026. Die operatie vond tegelijk plaats in Phuket, Phang Nga en Krabi. Meer dan 500 agenten en ambtenaren werden ingezet.
Zij inspecteerden 89 percelen met een gezamenlijke waarde van meer dan een miljard baht. De actie leverde 29 bedrijven op die ervan verdacht worden als stromanconstructie te werken. Ook kwamen nog eens 48 bedrijven naar voren waarin buitenlandse aandeelhouders de meerderheid zouden hebben. Verder volgden arrestatie- en huiszoekingsbevelen.
Dat klinkt fors, en dat is het ook. Maar het laat ook zien hoeveel inzet nodig is voor een relatief klein aantal dossiers. Eén grote gecoördineerde dagactie in drie provincies levert enkele tientallen zaken op die daarna nog door een lang juridisch traject moeten.
Thailand wil de markt niet kapotmaken
Wie de cijfers bekijkt vanuit de positie van de Thaise overheid, ziet waarom massale sluiting of onteigening niet logisch is. De risicobedrijven zitten vooral in gebieden die veel buitenlandse valuta opleveren. Denk aan Phuket, Samui, Phangan en Pattaya. Op sommige eilanden heeft een groot deel van de geregistreerde bedrijven een buitenlandse aandelenstructuur.
Die bedrijven bouwden villa’s, vullen resorts, betalen personeel en geven opdrachten aan lokale leveranciers. Ze vormen een stevig deel van de provinciale economie. Een regering die tegelijk toerisme, buitenlandse investeringen en internationale economische aansluiting wil versterken, heeft weinig belang bij het in één keer sluiten van zulke structuren.
Thailand heeft de afgelopen tien jaar veel opgebouwd. Het land trekt toeristen, gepensioneerden, digitale nomaden, medische toeristen en investeerders. De luchthavens, ziekenhuizen, restaurants, resorts en woongebieden in Bangkok, Phuket en Chiang Mai zijn onderdeel geworden van een internationaal succesverhaal. Dat maakt een totale afbraak van de vastgoedmarkt economisch onwaarschijnlijk.
De boodschap is streng, maar niet anti-buitenlander
Thaise ambtenaren hebben gezegd dat de campagne niet bedoeld is om eerlijke investeerders weg te jagen. Het doel is volgens hen juist om vertrouwen te geven aan mensen die zich aan de regels houden en buitenlands geld naar legale structuren te leiden.
Dat past bij de cijfers. De overheid wil de grijze zone kleiner maken, niet de hele markt leegtrekken. Buitenlanders die via schone routes investeren, bijvoorbeeld via legale condo-aankoop, geregistreerde huurcontracten of echte bedrijfsactiviteiten, vallen in een andere categorie dan duidelijke schijnconstructies.
Daar zit ook de bredere maatschappelijke spanning. Veel Thai willen dat grondbezit niet via papieren trucs in buitenlandse handen komt. Tegelijk profiteren lokale economieën van buitenlands geld. De overheid probeert dus twee dingen tegelijk: Thaise belangen beschermen en het investeringsklimaat overeind houden.
Zichtbare zaken moeten duizenden bedrijven in beweging krijgen
De harde aanpak lijkt vooral te werken via voorbeeldwerking. De overheid hoeft niet elke villa op Phuket te inspecteren om effect te hebben. Een paar grote acties, veel media-aandacht en duidelijke rechtszaken kunnen genoeg zijn om duizenden eigenaren en adviseurs in beweging te krijgen.
Dat is waarschijnlijk het echte doel van de campagne. De 852 zaken zijn niet alleen juridische dossiers, maar ook een waarschuwing aan de rest van de markt. Wie een overduidelijke schijnconstructie gebruikt, weet dat die structuur nu meer risico loopt dan voorheen.
Volgens de brontekst wijzen de eigen cijfers van de overheid erop dat het aantal risicovolle bedrijven daalde nadat de nieuwe screening werd ingevoerd. Dat kwam niet doordat tienduizenden bedrijven werden vervolgd, maar doordat eigenaren hun constructies zelf herstructureerden, regulariseerden of afbouwden.
De meeste bedrijven zullen waarschijnlijk geen rechtszaak krijgen
De verwachting is dat de rechtszaken doorgaan, maar selectief en gestaag. Thailand zal waarschijnlijk blijven kiezen voor zichtbare acties op bekende locaties. Die leveren media-aandacht op en zetten druk op de rest van de markt.
De overgrote meerderheid van de bijna 47.000 bedrijven zal naar verwachting nooit voor de rechter komen. Veel bedrijven worden gecontroleerd, gewaarschuwd of aangemoedigd om hun structuur aan te passen. De zwaarste aandacht gaat vermoedelijk naar de meest duidelijke gevallen: bedrijven zonder echte Thaise investeerders, frauduleuze stromanconstructies en constructies waarin ook belastingontduiking meespeelt.
Voor de buitenlandse gepensioneerde met een rommelige, maar niet kwaadwillige bedrijfsstructuur is een brief met een deadline waarschijnlijker dan een inval aan de deur. Dat neemt het risico niet weg, maar het plaatst het wel in perspectief. De overheid wil naleving, geen onuitvoerbare berg van tienduizenden rechtszaken.
De wet blijft voorlopig waarschijnlijk zoals die is
De huidige acties zijn gebaseerd op bestaande regels. Een deel daarvan komt uit 1999 en andere bepalingen gaan zelfs terug naar de jaren vijftig. De Thaise regering hoeft de wet dus niet eerst te veranderen om tegen nominee-constructies op te treden.
De hervormingen waar buitenlandse kopers vaak naar kijken, liggen nog niet vast. Denk aan een hoger buitenlands quotum voor appartementen en langere huurcontracten. Die plannen worden besproken en bestudeerd, maar zijn nog niet aangenomen.
Het is goed denkbaar dat Thailand die hervormingen voorlopig uitstelt. De overheid behoudt dan flexibiliteit. Eerst wordt de grijze markt schoner gemaakt, daarna kan eventueel worden gekeken naar ruimere legale routes. Wanneer Thailand die stap zet, gebeurt dat waarschijnlijk op een eigen tijdschema, niet onder druk van krantenkoppen.
De markt past zich aan in plaats van in te storten
De meest waarschijnlijke uitkomst is geen crash, maar aanpassing. Grijze constructies worden minder aantrekkelijk. Kopers, makelaars en juristen zullen voorzichtiger worden. Legale routes krijgen meer gewicht: condo’s binnen de toegestane quota, goed geregistreerde huurcontracten en bedrijven met echte activiteiten.
Dat betekent niet dat de buitenlandse vraag verdwijnt. Thailand blijft aantrekkelijk voor mensen die er willen wonen, overwinteren, investeren of met pensioen gaan. De eilanden blijven vol, de steden blijven trekken en de vraag naar vastgoed zal niet ineens opdrogen.
Wel wordt de markt minder vrijblijvend. Wie vroeger dacht dat een papieren constructie “altijd wel kon”, krijgt nu een ander verhaal te horen. Dat kan frustratie geven, zeker bij buitenlanders die al jaren dachten dat hun aankoop goed geregeld was. Maar voor wie opnieuw begint, is de les helder: laat de structuur vooraf goed controleren en kies niet voor de makkelijkste omweg.
Minder paniek, meer realiteitszin
Thailand voert een serieuze campagne tegen buitenlandse schijnconstructies in vastgoed. De controles zijn echt, de rechtszaken zijn echt en de waarschuwing aan de markt is duidelijk. Maar de cijfers laten ook zien dat het geen massale afbraak van buitenlands bezit is.
Bijna 47.000 meldingen tegenover ongeveer 852 rechtszaken vertellen vooral dat Thailand selectief handhaaft. De overheid wil de markt schoner maken, niet haar eigen toeristische en economische succes beschadigen. Voor buitenlanders in Thailand is dat geen reden om achterover te leunen, maar wel om de paniek uit de koppen met een nuchtere rekensom te bekijken.
Bron: The Thaiger
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond30 juni 2026Getrouwd in Thailand: onder welk recht valt jullie huwelijk eigenlijk?
Vliegtickets30 juni 2026Vliegdeals Thailand dinsdag 30 juni 2026: Brussel naar Bangkok met Hainan Airlines vanaf 524 euro
Kort nieuws30 juni 2026Thailand nieuwsoverzicht dinsdag 30 juni 2026
Nieuws uit Thailand30 juni 2026Thailand vervolgt 852 bedrijven na zwarte lijst met 47.000 vastgoedfirma’s