Beste lezers,

Ik woon nu 5 jaar in Thailand op basis van retirement visa. Ben al wat ouder, maar zit met een vraag. Ik woon hier samen met mijn Thaise vriendin die binnenkort 55 jaar word. Het is de bedoeling om volgend jaar een usefruct contract op te stellen om mij meer zekerheid te geven dat in geval er met haar iets zou gebeuren. Het huis waar wij in wonen is door mij betaald.

Nu heb ik onlangs van haar vernomen dat haar oudste zus hier ook ingeschreven staat op dit adres, samen met een andere zus, haar echtgenoot en zoon. Nu ben ik bang dat mocht mijn vriendin overlijden, zij het recht van bewoning zullen opeisen. Ook al heb ik het recht van bewoning door mijn usefruct contract.

Mijn vriendin zegt dat dit onmogelijk is. Maar in geval van haar overlijden, waar kan ik het recht vandaan halen om te zeggen dat ze hier niet mogen wonen? En vaak wordt er gevochten voor het hebben van een huis als eigendom, ik wil dit voorkomen. Hoe moet ik dit aanpakken? Zijn er mensen met dergelijke ervaring?

Groet,

Ruud


» Laat een reactie achter


Rating: 5.00/5. From 2 votes.
Please wait...

19 reacties op “Lezersvraag: Hoe kan ik voorkomen dat nabestaanden het recht van bewoning opeisen?”

  1. John Mak zegt op

    Lijkt mij dat je dit beter had kunnen regelen bij de bouw van de woning. Lijkt mij dat je veel priblemen zult krijgen als je vriendin overlijd

  2. Leen zegt op

    Het huis is niet door jou betaald, mag namelijk helemaal niet, je hebt geld aan je vriendin gegeven en daar heeft Zij een huis mee gebouwd, ook de grond heeft zij gekocht. Het is verboden om geld voor een huis te kopen te bouwen te geven. Alleen gewoon geld geven is toegestaan, wat zij er dan mee doet is aan haar, dit omdat je dan nergens aanspraak op kan maken, je zou zou bij de notaris een overeenkomst kunnen laten opmaken dat jij het voor 30 jaar huurt

    • wibar zegt op

      Volgens mij is het zo dat je wel degelijk een huis in eigendom kan hebben als buitenlander. Alleen de grond waarop het staat kun je niet bezitten. Tenzij dat inmiddels weer veranderd is. Ik ben eigenaar van een huis geweest (voor mijn scheiding) in Thailand. Dus spreek uit ervaring. Probleem is dan natuurlijk dat als de grond op familie is geregistreerd ze kunnen verlangen dat je verdwijnt. Je mag dan wel je huis afbreken en mee nemen. Wat natuurlijk niet gebeurd. Meestal wordt het verkocht aan de grondbezitters voor schijnbedrag.

  3. JAN zegt op

    Als je vriendin en de autoriteiten je een usefructe toestaan (autoriteiten kunnen het ook weigeren!!!), denk ik dat jij vanaf deze datum bepaalt wie er woont of mag wonen. Natuurlijk, probeer dit eens uit te leggen aan je vriendin dat je haar zussen en schoonbroer buiten zet? Als je getrouwd zou geweest zijn zonder huwelijkscontract, en de grond en huis gebouwd zou hebben gedurende jullie huwelijk, was de regel van gemeenschap van goederen van toepassing en had je wettelijk recht op 50% van de ontoerende goederen niettegenstaande de grond alleen op je vrouw staat. Dat jij het betaald hebt speelt geen enkele rol zoals Leen het beschrijft.

    • JAN zegt op

      En als je een usefruct kan bekomen en je hebt al een redelijke leeftijd , neem dan 1 voor 30 jaar en niet tot uw levensbeeindiging. In Thailand zou de mogelijkheid zijn dat je vlug geliquideerd wordt door de nabestaanden die moeten erven. Als je bevoorbeeld sterft binnen die 30 jaar gaat het vruchtgebruik naar je erfgenamen, dus is de familie er niets mee je eventueel te liquideren. Ik weet dat dit zeer ruw is uitgedrukt maar in Thailand moet je van niets verbaasd zijn

  4. Yan zegt op

    Dat ziet er niet goed uit, Ruud. Buiten jezelf en jouw partner zou er niemand in dat huis mogen ingeschreven zijn. Hier zitten we dan reeds in een conflictsituatie. Ook al heb jij of zou jij een “Usufruct” contract hebben of laten opstellen. De familie van jouw partner zijn er nu reeds officiëel woonachtig. Je kan nu gelijk welk contract opstellen maar de “familie” wordt door een Usufruct niet uitgesloten van het recht op bewoning in “jouw” huis. Mocht je daar “alleen achterblijven” dan kan je je alvast inbeelden dat de overblijvende familie jou het leven zo zuur kan maken dat je daar gaat (weg-) lopen…Kortom, ofwel zorg je ervoor dat enkel jij en jouw partner vermeld staan in “het blauwe book”, voor haar, en in een “geel boekje” (hetzelfde als blauw maar voor “farang”), voor jouw. Sluit dan een “Usufruct” contract af of een leasing voor 30 jaar…Maak geen “huurcontract”, want “huur” is opzegbaar. Er is tevens “jurisprudentie” (waarbij een rechter rekening houdt met eerder gedane uitspraken in gelijkaardige zaken) waardoor het risico nooit uitgesloten wordt dat jij steeds aan het kortste eind trekt. Niet bemoedigend misschien, maar zeker nuttig om enige alertheid aan de dag te leggen….

    • Yan zegt op

      Een “Usufruct” contract of een “Lease” contract (niet hetzelfde) moet ook opgenomen worden in de eigendomsakte (Chanut) op de Land Office. Dit geeft je ook enige duidelijkheid om het recht van deze contracten te kunnen aantonen wanneer bijvoorbeeld “de grond” (met huis erop) zou verkocht worden….Bij een huurcontract is dit niet het geval en biedt bijgevolg ook geen zekerheid.

      • Yan zegt op

        In dit geval is het vrij duidelijk, Ruud. De “medebewoners” moeten er uit….zoniet KAN het helemaal fout lopen.

    • Ger-Korat zegt op

      Usufruct geeft je ondermeer het recht om een ieder uit te sluiten om het huis te bewonen tot zelfs de eigenaar aan toe, vertel geen zaken welke niet kloppen. Een registratie in een huisboek is niets anders dan een administratieve registratie voor de gemeente en heeft niets te doen met de feitelijke bewoning, Net als een registratie in een blauw of geel boek zegt niets over de feitelijke bewoning maar is een adresregistratie, als buitenlander heb je geen invloed wie een Thai in het huisboekje registreren en zoals gezegd staat dat los van de feitelijke bewoning en daar kun je altijd op beroepen want immers inschrijving in een huisboek kun je niet blokkeren maar de feitelijke toegang kun je met usufruct wel tegenhouden. Je laat usufruct bij en op het chanoot op het Landoffice registreren. Ruud hoeft er niet mee te wachten maar zou er zo snel mogelijk naar het Landoffice gaan om het te regelen, soms hebben deze reeds de tekst en dokumenten hiervoor beschikbaar.

  5. Harry zegt op

    Hallo,

    Ik ben er vroeg bij schijnbaar, ik lees slechts 2 commentaren, gelukkig anders zou mijn relaas hier te lang gaan duren. Zoals zo vaak zie ik alweer hoe een verhaal hier helemaal uit zijn verband getrokken wordt. Dat is jammer want mensen schrijven hier niet voor niets, zij vragen om een mening van anderen die wellicht kunnen helpen bij een probleem. Maar vaak staan er antwoorden bij die met het verhaal of de vraag op zich niets meer te maken hebben en dat vind ik spijtig. Spijtig niet alleen voor de kwaliteit van dit forum maar ook spijtig voor de vraagsteller die aan het eind van de dag zo veel verschillende antwoorden heeft gehad dat hij er nog niets mee is opgeschoten. Ruud heeft niet aangegeven dat hij een huis heeft gebouwd en grond heeft gekocht, neen, hij schrijft dat hij een huis heeft gekocht. Hij vraagt niet of hij een huis mag of kan betalen, neen, hij vraagt hoe hij zijn woonrecht kan beschermen.
    Daar kan ik jou helaas geen echt passend antwoord op geven Ruud, ik hoef gelukkig (nog) niet met dit bijltje te hakken. Wat ik wel vind is dat je bij alles wat je hier in de loop van de tijd hebt kunnen lezen (terecht of onterecht) het duidelijk mag zijn dat Thailand alles zo geregeld heeft dat uiteindelijk de “farrang” de minste rechten heeft! Dat alles wat je doet goed doordacht moet zijn en juridisch zo goed mogelijk moet zijn dichtgetimmerd. Dat jij een huis koopt (via je vriendin) fijn! Dat je ná de koop begint na te denken wat er gebeurd als je vriendin komt te overlijden vind ik erg naïef. Het feit dat je vriendin zonder jou weten en zonder jou toestemming reeds 4 voor jou “vreemde” personen in jullie huis heeft ingeschreven spreekt op zich al boekdelen. Dat je niet meteen bij de aankoop van het huis hebt mede ondertekend, je woonrecht hebt vast laten leggen en een huurovereenkomst voor 99 jaar hebt laten opnemen laat dan ook weer zien dat de “notaris” waar je bent geweest jou in ieder geval niet welwillend juridische informatie heeft doen toekomen. Helaas. De vraag is dan nu of je dat achteraf nog allemaal juridisch geregeld krijgt op de manier die voor jou het beste is.

    Succes ermee.
    Harry.

  6. winlouis zegt op

    Inderdaad Leen,
    daarom moet je als Farang een document tekenen dat het geld voor de aankoop niet van U komt tijdens het opmaken van de Chanote bij het landoffice.
    In Thailand is dat heel normaal dat verschillende familieleden op hetzelfde adres ingeschreven zijn,
    zelfs al ze er niet wonen en ook als ze zelfs in een andere Provincie zouden wonen.
    Een Thai/Thaise hoeft zijn/haar adres niet aan te passen waar ze in Thailand verblijven.!
    Ruud zou ik aanraden van niet te wachten voor het Usufruct te laten bijvoegen aan de Chanote. (Akte).
    Hij moet samen met zijn vriendin naar het landoffice gaan met de officiele Chanote en daar kan het levenslang of voor 30 jr. Usufruct op zijn naam bijgeschreven worden, daarvoor heb je geen Notaris nodig.
    De aanpassing wordt achteraan op de Chanote geschreven met een bijhorende stempel,
    normaal gezien worden daar geen kosten voor aangerekend.
    Ik raad Ruud ook aan, voor de Chanote volledig te laten kopieren en de kopie’s ook te bewaren op een USB stick, je weet nooit dat de originele akte verloren moest gaan.!
    Hij kan bij het kantoor dan ook informatie vragen over de familieleden die op het adres ingeschreven zijn
    of hij na overlijden van zijn echtgenote kan eisen voor hun adres ergens anders plaatsen.
    Omdat hij niet gehuwd is, kan hij inderdaad best een lease of huurcontract laten opmaken voor 30 jr.
    best via een Notariaat en hem laten inlichtten over zijn rechten.!
    Wat gebeurd er bij overlijden van zijn vriendin, heeft zij kinderen.!?
    Kunnen de naaste familieleden de eigendom verkopen na overlijden van zijn vriendin.!?
    Bij een huwelijk met gemeenschap van goederen (huwelijk zonder contract) heb je als buitenlander recht op 50 % van al de bezittingen van Uw echtgenote.
    Deze erfeniswet wordt gelijk toegepast zoals in Belgie, (of het in Nederland ook zo wordt toegepast,
    daar ben ik niet van op de hoogte), maar in zijn geval niet gehuwd dat is andere koek.!
    Volgens mijn weten moet zijn vriendin een testament opmaken en vermelden dat na haar overlijden ALLE roerende en onroerende goederen aan hem toegewezen worden.!!
    Wanneer hij zou gehuwd zijn en zijn echtgenote heeft kinderen uit een vorig huwelijk,!
    heeft hij recht op 50% van alle bezittingen en de kinderen hebben recht op elk hun deel van de andere 50% van het totale nalatenschap. (zonder bijhorend testament wel te verstaan)
    Daarom is het nodig dat hij in het bezit is van het huur of lease contract voor 30 jr. en ook van het vruchtgebruik te laten toevoegen aan de Chanote.

    • Yan zegt op

      Onroerend goed kan niet toegewezen worden aan een farang (tenzij een condo indien de 49/51 regel kan gelden), maar dit kan niet voor landeigendom.

      • Erik zegt op

        Yan, dat kan wel uit hoofde van erfrecht! Maar er zijn maxima gesteld aan de omvang van het perceel, aan het gebruik (bewoning of industrie) en er zit een maximale eigendomsduur aan van – meen ik- een jaar. Je krijgt dus een zekere tijd om een koper te zoeken.

  7. Yan zegt op

    Uiteindelijk, na deze veeleer verwarrende informatie van “kenners”, zou ik Ruud aanraden contact op te nemen met een meertalige Thaise advocaat.

  8. han zegt op

    Inderdaad hele tegenstrijdige informatie. Dat je geen land kan bezitten als farang is me bekend, dus ik heb een ususfruct op een stuk land van mijn vriendin, bij het landoffice geregeld. Dus dat staat op de chanoot met een stempel en ook in de papieren die ze bij het landoffice hebben. Als je chanoot kwijt raakt weten ze daar echt nog wel op wiens naam het staat.
    Daar heb ik een huis op laten zetten, de aanneemsom in porties van 150.000 baht tijdens de bouw aan de aannemer betaald en daar keurig kwitanties voor gekregen op mijn naam.
    Wel vreemd dat je vriendin zonder jouw toestemming meerdere personen daar heeft ingeschreven, zou die usufruct maar zo snel mogelijk regelen als ik jou was.

    • Erik zegt op

      Han zegt: Als je chanoot kwijt raakt weten ze daar echt nog wel op wiens naam het staat.

      Meegemaakt dat het chanoot bij echtscheiding werd ingepikt door de boze farang. Een briefje halen bij de politie en mevrouw kreeg een vervangend chanoot toen ze het perceel met woning aan mijn gezin ging verkopen.

  9. janbeute zegt op

    Na het lezen van al die reakties, het volgende.
    Mocht je het Thaise rechthebben aan jou zijde, dan kan de familie en vrienden kring van je overleden vriendin je het leven zo zuur maken in je knusse Thaise huisje .
    Dat je maar altegauw naar elders wilt verkassen.

    Jan Beute.

  10. Guy zegt op

    Een huis kan je als buitenlander wel bezitten, laten bouwen en betalen daarvoor.
    Met de grond is het anders – buitenlanders kunnen geen onroerende goederen (grond dus) in eugendom hebben.

    De grond kan je wel leasen, 30 jaar ect… – lange termijn huren – van je vriendin/echtgenote.
    Meteen kan je vriendin op zoek naar een oplossing voor al zie in dat huisboekje staat.
    Kan zijn van er allemaal uit of een document waarbij ze erkennen dit huisboek alleen als administratief adres te gebruiken.

    Je least dus de grond en je laat de nodige documenten opmaken waaruit blijkt dat jij eigenaar bent van dat huis – het roerend goed dus.

    Terzelfder tijd kan je zelfs gaan beslissen wie in de familie later – als je er niet meer bent – het huis zal erven van jou.
    (hiermee haal je onrechtstreeks een soort beschermers voor jou erbij – immers diegene(n) die het huis
    later erven voelen zich daardoor ”éen beetje anders”’.

    Een goeie thaise advocaat daarvoor aanspreken is een zeer goede stap.

    Tot slot – kost wel wat geld – laat alle docu nu ook al vertalen in jou voertaal of engels.

    Met deze stapjes ben ja al heel wat geruster mocht je vriendin eerder gee dan jijzelf.

    grten

  11. Eddy zegt op

    Hallo Ruud,

    Ik denk dat de adviezen al opgesomd zijn, doch het belangrijkste is dit in goed overleg en samen met je vriendin te doen:

    1) zoek een hele goede lawyer, die jouw situatie goed snapt en ervaring heeft met dit soort zaken
    2) laat de usufruct op de title deed registreren. Ik hoop van harte dat de land office dit toelaat [want volgens de wet is het afhankelijk van de discretie van de landoffice]. Om dit kracht bij te zetten is het dus van belang dat jouw lawyer ervaring heeft met dit soort zaken
    3) laat de lawyer een testament voor je vriendin opstellen met jou als eerste/enige erfgenaam van het huis zolang jij nog in leven bent, zdd je kans hebt om binnen de wettelijke termijn het huis te verkopen.
    4) tenslotte, een testament kan nog steeds herroepen/gewijzigd worden buiten jouw medeweten. Bespreek met de lawyer welke mechanismen er zijn om dit te voorkomen.


Laat een reactie achter

Thailandblog.nl gebruikt cookies

Dankzij cookies werkt onze website het beste. Zo kunnen we je instellingen onthouden, jou een persoonlijk aanbod doen en help je ons de kwaliteit van de website te verbeteren. Lees meer

Ja, ik wil een goede website