Nominee-risico opgelost? Deze constructie maakt je vooral afhankelijk van een commerciële grondeigenaar
Een Nederlandse projectontwikkelaar in Hua Hin biedt een oplossing voor het probleem met de nomineeconstructie. Het voorstel richt zich op buitenlanders die in Thailand een huis en grond bezitten via een Thai Limited Company met Thaise aandeelhouders.
Zulke constructies staan onder druk, omdat Thaise aandeelhouders niet slechts als stromannen mogen fungeren om het verbod op buitenlands grondbezit te omzeilen. De aanbieder presenteert een alternatief dat juridisch netter oogt, maar daar staat een stevige prijs tegenover: je levert de controle over de grond volledig in en wordt langdurig afhankelijk van een commerciële partij.
Dit is geen juridisch of financieel advies. Laat een dergelijke constructie altijd beoordelen door een onafhankelijke Thaise advocaat die op geen enkele manier aan de aanbieder is verbonden.
Wat wordt er voorgesteld?
De oplossing bestaat uit vier stappen. Eerst draag je alle aandelen van de vennootschap die de grond bezit over aan Thaise bedrijven van de aanbieder. Daarmee ben je zelf geen aandeelhouder meer en wordt de grond volledig gecontroleerd door Thaise partijen. Daarna wordt het huis juridisch losgemaakt van de grond en rechtstreeks op naam van de buitenlandse eigenaar gezet. Buitenlanders mogen in Thailand immers wel een gebouw bezitten, maar in beginsel geen grond.
Vervolgens wordt bij het Land Office een right of superficies gevestigd, vergelijkbaar met een opstalrecht. Daarmee krijg je gedurende dertig jaar het juridische recht om eigenaar te zijn van het huis op grond die aan iemand anders toebehoort. De aanbieder stelt dat superficies gunstiger is dan lease of usufruct, onder meer omdat het recht overdraagbaar en erfelijk kan zijn.
Voor deze herstructurering betaal je 250.000 baht, exclusief belastingen, registratiekosten en andere overheidskosten. Daarnaast zit er een belangrijk verdienmodel aan vast: bij verkoop of vererving rekent de aanbieder 10 procent van de geregistreerde grondwaarde voor het vestigen van een nieuw dertigjarig recht, met een minimum van 100.000 baht.
Het voordeel: het nominee-probleem wordt mogelijk kleiner
De aantrekkingskracht van het model is duidelijk. Wie nu een vennootschap gebruikt met Thaise aandeelhouders die feitelijk geen economische rol spelen, loopt risico wanneer de autoriteiten die constructie als nominee-structuur zien. Door de aandelen over te dragen aan een daadwerkelijk Thais bedrijf, probeert de aanbieder dat probleem weg te nemen.
Ook kan het positief zijn dat het huis rechtstreeks op naam van de buitenlander komt te staan en dat het gebruiksrecht op de grond officieel wordt geregistreerd. Daarmee ontstaat op papier een duidelijkere juridische scheiding tussen het huis en de grond. Maar daar houdt het positieve verhaal grotendeels op.
Je geeft de grond volledig uit handen
Het grootste probleem is dat je na de transactie geen enkele zeggenschap meer hebt over de vennootschap die de grond bezit. De aanbieder of aan hem gelieerde bedrijven worden volledig eigenaar. Jij bezit alleen nog het huis en een geregistreerd recht om dat huis gedurende een bepaalde periode op die grond te hebben.
Dat betekent dat je financiële positie voortaan afhankelijk is van de partij die de grond bezit. Als dat bedrijf failliet gaat, schulden maakt, betrokken raakt bij een conflict of de grond aan een derde overdraagt, moet jouw recht sterk genoeg zijn om daartegen bestand te zijn. Dat moet niet worden aangenomen, omdat het verkoopdocument zegt dat de constructie veilig is, maar onafhankelijk juridisch moet worden vastgesteld.
Feitelijk ruil je dus een risicovolle nominee-constructie in voor een model waarbij een commerciële partij de sleutel tot jouw grondpositie in handen krijgt.
De 10 procent exit-fee is fors
Nog kritischer is de vergoeding bij verkoop of vererving. Bij een geregistreerde grondwaarde van 5 miljoen baht bedraagt de vergoeding 500.000 baht. Bij 10 miljoen baht gaat het om 1 miljoen baht. Dat bedrag komt bovenop andere belastingen, registratiekosten en eventuele makelaarskosten.
Deze vergoeding werkt als een permanente tol op de woning. Niet alleen jij krijgt ermee te maken, maar ook je erfgenamen of een toekomstige koper. Daardoor kan de woning minder aantrekkelijk worden en kan een koper de toekomstige kosten direct verwerken in zijn bod.
Bovendien roept de constructie belangrijke vragen op. Wie bepaalt de geregistreerde grondwaarde? Kan het percentage van 10 procent later worden aangepast? Is de grondeigenaar verplicht mee te werken aan een verkoop? Binnen welke termijn? En welke mogelijkheden heb je als partijen het oneens worden? Zonder harde, afdwingbare afspraken kan de afhankelijkheid later aanzienlijk groter blijken dan nu wordt voorgespiegeld.
Ook bij verkoop blijf je afhankelijk
Een ander zwak punt is dat een nieuwe koper niet simpelweg jouw positie overneemt zonder betrokkenheid van de grondeigenaar. Voor een nieuw superficiesrecht is opnieuw medewerking nodig van de partij die de grond bezit.
Daarmee krijgt die partij feitelijk invloed op iedere toekomstige verkoop. Dat is commercieel ongunstig. Een eigenaar die snel wil verkopen, wil niet afhankelijk zijn van toestemming, aanvullende voorwaarden of discussies met een derde partij die zelf financieel belang heeft bij de transactie.
Hetzelfde geldt bij overlijden. Erfgenamen krijgen weliswaar mogelijke rechten, maar de praktische waarde daarvan hangt af van de exacte contracten en de bereidheid van de grondeigenaar om mee te werken aan een nieuwe termijn of overdracht.
De constructie kan later opnieuw onder vuur komen
De aanbieder presenteert het model als een normale commerciële structuur, maar ook dat verdient enige scepsis. De Thaise overheid kijkt steeds scherper naar constructies die formeel legaal lijken, maar feitelijk worden gebruikt om beperkingen op buitenlands grondbezit te omzeilen.
Een onderneming die structureel grond bezit waarop buitenlandse huiseigenaren via langlopende rechten wonen en die daarbij hoge overdrachtsvergoedingen incasseert, kan in de toekomst opnieuw vragen oproepen. Niemand kan garanderen dat wetgeving, beleid en handhaving over tien of twintig jaar hetzelfde blijven.
Je koopt geen zekerheid, maar een andere afhankelijkheid
Het voorstel lost een reëel probleem op, maar verkoopt de oplossing wel erg gemakkelijk als toekomstbestendig. In werkelijkheid geef je een zeer waardevol bezit, de controle over de grond, definitief uit handen.
Daarvoor betaal je direct 250.000 baht en later mogelijk nog veel grotere bedragen bij verkoop of vererving. Tegelijkertijd wordt de verkoopbaarheid van het huis ingewikkelder, omdat iedere toekomstige koper rekening moet houden met een derde grondeigenaar, een nieuw superficiesrecht en een forse vergoeding.
De kern is daarom simpel: het nominee-risico kan kleiner worden, maar daarvoor krijg je een nieuw risico terug. Je wordt voor tientallen jaren afhankelijk van een commerciële partij die juridisch eigenaar is van de grond onder jouw huis.
Laat daarom voor ondertekening niet alleen controleren of de constructie op dit moment legaal is, maar vooral wat er gebeurt bij faillissement, verkoop, overlijden, conflicten en toekomstige wetswijzigingen. Laat ook de 10-procentvergoeding schrappen, maximeren of juridisch vastzetten als dat mogelijk is.
Want wie zijn grondpositie weggeeft om een juridisch probleem op te lossen, moet heel zeker weten dat hij niet simpelweg het ene probleem inruilt voor een duurder probleem.
Bron: aangelverde-mail met de aanbieidng van de Nederlandse projectontwikkelaar in Hua Hin
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Vastgoed23 augustus 2026Nominee-risico opgelost? Deze constructie maakt je vooral afhankelijk van een commerciële grondeigenaar
Kort nieuws23 augustus 2026Algemeen nieuws uit Thailand 23-08-2026: Tientallen aanslagen in drie zuidelijke grensprovincies
Toerisme23 augustus 2026Da Nang populairst bij Thai voor een verblijf van een maand, Pattaya leidt in Thailand
Vliegtickets23 augustus 2026Vliegdeals Thailand zondag 23 augustus 2026: Amsterdam naar Bangkok met Etihad vanaf €497