Thailand lezersvraag: juridische status van geërfde grond door een Thaise die getrouwd is met een niet-Thai
Beste lezers,
Dit is een zeer belangrijk juridisch punt. Ik heb niet de recentste informatie.
Stel dat een vader of moeder overlijdt en het vastgoed wordt geërfd door de dochter. Wat is de status van het geërfde goed als de dochter volgens de Thaise wet legaal gehuwd is met een niet-Thai, met andere woorden: als het huwelijk geregistreerd werd bij het Amphoe Office?
Ik vraag dit omdat het in het verleden zo was dat een Thai, zodra hij of zij legaal gehuwd was met een niet-Thai, het recht verloor om grond te kopen. Dat verhaal deed de ronde tijdens de grote stormloop van eind jaren tachtig en in de jaren negentig. Dit heeft natuurlijk ook gevolgen voor de overerving van grond.
Op een bepaald moment, het jaartal ontsnapt mij, werd bij het Land Office een procedure ingevoerd die erin bestond dat het echtpaar zich persoonlijk aanbood bij de bevoegde ambtenaar van het Land Office. Daar ondertekende de niet-Thaise partner dan een document waarin deze erkende dat het goed werd aangekocht en dat het volledig, inclusief het aankoopgeld, eigendom was of is van de Thaise partner binnen het huwelijk. Ik meen mij te herinneren dat de aankoop beperkt was, ik vermoed tot 1 rai grond, met of zonder gebouwen erop.
Dit werd ingevoerd naar aanleiding van een discussie over een gezond gezinsleven, onder meer in verband met kinderen.
Geldt deze maatregel nog altijd? Naast de regeling van 40 miljoen baht en de BOI-regeling, die voor de meesten onbereikbaar zijn.
U voelt aan dat dit in de praktijk het meest voorkomende geval is.
Ik ken een aantal echtparen die om die reden hun huwelijk, samenwoning of concubinaat nooit hebben laten registreren in Thailand. Daardoor waren zij voor de Thaise wet niet gehuwd en kon, meestal, de vrouw de aankoop op haar naam doen.
Daarbij aansluitend, en ook belangrijk: stel dat het huwelijk alsnog geregistreerd wordt in Thailand, iets wat vermoedelijk belangrijke implicaties heeft op allerlei terreinen, onder meer voor de gezondheidszorg van de staat. Wat is dan de status van het vastgoed? Moet het binnen 1 jaar verkocht worden?
Daarnaast is natuurlijk ook de vraag: is de Thaise partner op het moment van de huwelijksregistratie, wanneer zij al vastgoed bezit, in overtreding van de Thaise wet op grondbezit?
Sta mij toe u geluk te wensen met het feit dat u dit in de twee afgelopen afleveringen van het blog veel uitgebreider hebt belicht en hebt gewaarschuwd voor de malafide advocaten die aan elk makelaarskantoor verbonden zijn. Zodra de bodem van de grondmarkt na 2030 bereikt is, zal er weer een grote vraag ontstaan naar bestaand vastgoed.
Met vriendelijke groet,
Dr. Walter E.J. Tips
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Beste Walter,
Ik ben in 2010 in België gehuwd met mijn Thaise vrouw, zonder een huwelijkscontract af te sluiten. We wonen in België, maar hebben uiteindelijk in 2023 ons huwelijk ook laten registreren in Thailand in de amphoe waar mijn vrouw staat ingeschreven.
Vorig jaar, 2025, heeft mijn vrouw meer dan 5 rai gekocht in Uthai Thani (changwat) met chanote (Nor sor 4) en dat laten registreren in het landkantoor aldaar. Hierbij heb ik inderdaad, een document moeten ondertekenen dat stelt dat het land werd aangekocht met de eigen middelen van mijn vrouw. Er werd mij toen ook duidelijk gemaakt dat ik zelf geen enkel recht kon laten gelden op dat land.
Het Thaise huwelijksvermogensrecht kent in het wettelijk stelsel, drie vermogens nl. de 2 persoonlijke vermogens van de beide echtelieden (sin suan tua). Deze persoonlijke vermogens bevatten o.a. de eigendommen (en ook de schulden) die de beide echtelieden hadden voorafgaandelijk aan het huwelijk. Het derde vermogen is het gemeenschappelijk vermogen (sin somros), dat de aanwinsten en ook de schulden omvat die lopende het huwelijk werden verkregen, o.a. de lonen enz. Een belangrijke nuance hierbij is wel dat een persoonlijke erfenis of schenking verkregen door één van beide echtelieden tijdens het huwelijk niet in het gemeenschappelijk vermogen terechtkomt, maar wel in het persoonlijk vermogen van diegene die erft of de schenking ontvangt. Het huis (in Thailand uiteraard) dat een Thaise vrouw tijdens haar huwelijk met een buitenlander erft van haar ouders of het geld dat haar persoonlijk wordt geschonken, komt dus terecht in haar eigen vermogen. Ze moet dat huis dan niet verkopen.
Artikel 86 van de Thaise Landcode bepaalt dat buitenlanders alleen land mogen verwerven op grond van de bepalingen van een bilateraal verdrag en voor zover mij bekend is er momenteel geen verdrag van kracht dat buitenlanders toestaat om land in eigendom te hebben in Thailand.In het geval van een huwelijk van een Thai met een buitenlander, kan het gemeenschappelijk vermogen, dan ook geen land in Thailand omvatten. Een gemeenschappelijke aankoop van land is dan niet mogelijk. Het persoonlijk vermogen van de Thai kan tijdens het huwelijk wel land in Thailand omvatten en dat kan meer zijn dan 1 rai. De Thai kan tijdens het huwelijk ook land in Thailand verwerven met middelen uit het eigen vermogen , maar niet met middelen uit het gemeenschappelijk vermogen. Als er land zou terechtkomen in het gemeenschappelijk vermogen van een gemengd koppel, bv. door een gemeenschappelijke erfenis, dan zal dit inderdaad uit het gemeenschappelijk vermogen moeten verdwijnen, maar dat moet volgens mij niet noodzakelijk door een verkoop want de buitenlander zou zijn deel ook kunnen schenken aan de Thai veronderstel ik.
Een deel van mijn info komt ui: Alessandro Stasi, General Principles of Thai Private Law, Springer, Singapore 2016, ISBN 978-981-10-2190-9 – ISBN 978-981-10-2191-6 (eBook)
Walter, ik zou op jouw vraag wel willen antwoorden, maar het zijn er zeer vele. Je hebt het over de ongehuwde en gehuwde status, erfrechten voor een dochter, de situatie vroeger en nu, procedures op de Land Office, opeens over een regeling van 40 miljoen baht en de BOI-regeling, (voor de meesten onbereikbaar, maar waarom noem je die dan?), je wilt weten wat de status van vastgoed is in bepaalde omstandigheden, over de verkoopverplichting van één jaar, en nog veel meer. Mijn stiefdochter werkt op een advocatenkantoor hier te BKK, maar je hebt het over “malafide advocaten die aan elk makelaarskantoor verbonden zijn.” Aan elk makelaarskantoor nog wel. Niet aan sommige, nee-aan elk. Ik legde mijn stiefdochter jouw vraag via Google Translate voor. Welk handgebaar zij maakte, mag jij raden. Voor een dr. moet het toch niet moeilijk zijn een vraagstelling/probleemstelling fatsoenlijk te omschrijven. Ik zou zeggen: probeer eens.
Beste,
Vooropgesteld dat ik absoluut geen expert ben op dit gebied kan ik U echter wel hetvolgende mededelen.
Ikzelf ben gehuwd in Nederland met een Thaise. Dit huwelijk heb ik laten registreren in Thailand na onze emigratie naar Thailand. Mijn vrouw was voor ons huwelijk al jaren in het bezit van stukken grond in Thailand en ook na ons huwelijk hebben wij grond aangekocht op haar naam, en ook grond geërft. Heb nog nooit van Land Office of andere Thaise instantie/ advocaten opmerkingen of vragen hieromtrent gehad.
Lijkt mij dat als dit niet legaal zou zijn, dat er dan wel commentaar of weigering van het een en ander op zou volgen.
Walter, de regeling die jij noemt is al tig-tig jaar vervallen. De rechter heeft ingegrepen en daarna is wet en/of regeling gewijzigd. Huwelijk van een Thai met een niet-Thai is geen enkel beletsel om in Thailand een onroerende zaak te verwerven, behoudens de nuances die Damiaan noemt.
Bij de aanschaf van onroerend goed wordt je op het landoffice een document overhandigt.
Waarbij je moet ondertekenen dat je als buitenlandergehuwd zijnde met een Thai geen juridische aanspraak kan maken op dit grondstuk.
Toevallig ga ik met mijn ega aankomende maandag weer naar het landoffice voor de aankoop van een klein stukje grond aangrenzende aan ons perceel.
Ben vrijdag middag even langs het landoffice gereden had enkele vragen over dit lease of usufruct constructie aangaande mijnerzijds.
Waarbij ik moet zorgen voor geldig paspoort en hebbende yellow home book, indien niet hebbende dan residents verklaring en ook Thaise huwelijks akte.
Beiden zijn hier mogelijk, waarbij als er een huis opstaat een usufruct constructie is aan te bevelen.
Waar het uiteindelijk om gaat is dat een niet Thai personage nooit eigendom van grond op zijn naam krijgt.
Om het zo te zeggen, je kunt het dus wel verwerven maar niet bezitten.
Janneman.
Het is andersom: je kunt grond wel bezitten, bv via lease/usufruct/superficies, maar nooit verwerven. Je kunt een huis kopen, maar nooit de grond eronder verwerven. Omdat je nooit kunt verwerven, is de koop van een condo aantrekkelijk, want die kun je wel verwerven: in eigendom hebben. In eigendom hebben na verworven hoeft dan nog niet eens in te houden in bezit, want verhuur betekent wel eigenaar maar niet bezitter.
Grond betalen komt heel vaak voor maar betekent door de ‘sin suan tua’ bepalingen en het tekenen van de ‘letter of confirmation’ dat beide echtelieden verklaren dat het geld van de Thai vrouw afkomstig is. Als het geld voor de aankoop van de vrouw afkomstig is, kan de mannelijke wederhelft die grond nooit verwerven, en ook niet in bezit hebben. De chanote maakt van de vrouw eigenaar en bezitter. De farang mag er wonen zijnde wettelijke huwelijksbepalingen: zie Thai BW art 1465 en verder.
Als de Thai echtgenote de farang-echtgenoot beu is, heeft hij het nakijken. Art 1474 kent wel een uitweg, sinds een uitspraak van het Thai Hooggerechtshof in 2022, maar in dit kader niet aan de orde. Daarom is het ook niet juist wat je zegt over die ‘letter of confirmation’ betreft: het is niet zo dat “je moet ondertekenen dat je als buitenlandergehuwd zijnde met een Thai geen juridische aanspraak kan maken op dit grondstuk.” Zoals al gezegd: je tekent dat het geld voor de aankoop uit de ‘sin suan tua’ van de vrouw afkomstig is. Tot 2022 was alles aan de Thai lady, per 2022 is , indien goed gedocumenteerd, 50% van de koopsom terug te halen. Of je de som ook inderdaad krijgt, is een ander verhaal.
Wat jij meldt over: “als er een huis opstaat een usufruct constructie is aan te bevelen. Usufruct geeft een farang het recht te blijven wonen tot zijn dood na het eerder overlijden van de Thai spouse. Per overlijden van de echtgenote erft haar familie. Zij worden zogenaamde ‘blote’ eigenaren. Als de farang ook wil ver- of aanbouwen heeft hij ‘superficies’ nodig. Usufruct en superficies (recht van opstel) komen achter op de eigendomspapieren van de Thai echtgenote te staan, met naam en toenaam. Je hebt dus grond en huis in bezit, Niet in eigendom. Usufruct maakt dat je ‘vrucht’gebruik mag maken als bezitter van grond en huis: dus wonen. Superficies maakt dat je kun aan- of verbouwen, zoals al gezegd. Zonder superficies toch aan- of verbouwen zorgt voor problemen met de wettelijke eigenaren, zijnde de schoonfamilie.
Veel farang denken dat ze het allemaal goed voor elkaar hebben want zolang het huwelijk goed gedijt en zolang de Thai spouse leeft, gedoogt de Thai en Thai law de volle aanwezigheid van de farang. Via de Thai echtgenote lijkt het alsof hij alle zeggenschap heeft. Hij gata zelfs naar de Land Office om informatie te halen. Terwijl formeel de farang er niets te zoeken heeft. Maar ook dat wordt gedoogd. Part of the game. Jij betaalt, de Thai bepaalt!
Beste Frits je kunt de grond niet bezitten, echter er wel gebruik van maken.
En daar is een usufruct constructie ooit eens voor in het leven geroepen dat je enige bescherming geeft.
De grond is en blijft altijd eigendom van een Thaise nationaal.
Tevens ben je verplicht bij Usufruct het huis of opbouw in goede staat te onderhouden.
Wat jij vermeld in de een na laatste kolom met ( Wat jij meld over) dat klopt zeker.
Janneman.
De datum waar jij naar zoekt is maart 1999. Tot die tijd mocht een Thaise vrouw die huwde of gehuwd was met een farang geen Thaise grond in eigendom hebben. Volgens Thai erfrecht mag een gehuwde farang van zijn Thaise spouse bij haar overlijden uit haar Thaise wettelijke eigendommen erven. Omdat een farang geen grondeigenaar mag en kan zijn, was het uitgesloten dat hij grond zou en kon erven. Dus dan maar grondaankoop en grondeigendom aan een met een farang gehuwde Thaise vrouw ontzeggen.Vanaf genoemde datum verklaren beide echtelieden in een zogenaamde ‘Letter of Confirmation’tekent, dat de aankoop van grond betaald wordt of is uit de eigen middelen van de Thaise echtgenote. Nu de echtgenote verklaart het geld uit haar sin suan tua te halen, kan de aankoop nooit sin somros worden: gezamenlijk huwelijkseigendom. Bij echtscheiding wordt enkel de sin somros gedeeld.
Als een dochter van haar ouders grond erft dat valt die erfenis volgen Thai BW Art 1471 direct in haar sin suan tus. Bij echtscheiding is niets daaruit aan de farang uit te klaren. Bij overlijden van de Thaise echtgenote erft de farang, maar moet de grond binnen één jaar verkopen.
Als een Thaise vóór haar huwelijk al grond heeft gekocht, dan zit die aankoop in haar sin suan tua. Die wordt nooit sin somros. Idem: bij echtscheiding is niets daaruit aan de farang uit te klaren. Idem: bij haar overlijden gaat de grond naar de farang, maar moet de grond binnen één jaar verkopen.
Lukt de koop niet, dan neemt Land Office de koop over. Tegen aftrek van kosten wordt het overige aan de farang uitgekeerd. Indien deThai echtgenote bij testament anders bepaalt, gaan de bepalingen in het testament voor wettelijke regelingen.
Jouw laatste 2 vragen gelden doen er niet toe.
Let op: bij usufruct vervalt de bepaling dat de farang-echtgenoot erft en binnen één jaar moet verkopen, om zijn erfenis of destijdse volledige betaling van grond en huis nog enigszins te gelde te maken. De farang is akkoord met het levenslang mogen verblijven op grond en in de woning. Maar per definitie is grond en goed overgegaan op het moment van overlijden naar de Thai erfgenamen: de ‘naakte’ eigenaars genoemd. In NL/BE kennen we idem een dergelijke situatie. Pas als de farang ook is overleden, komen de erfgenamen pas op de proppen. daarom is het altijd aan te raden dat naast usufruct ook opstal wordt geregistreerd. dan mag je ver- en aanbouwen, zonder dat de ‘naakte’ eigenaren er bezwaar over maken.