Misschien woon je zelf in dat huis. Misschien staat het op naam van je Thaise vrouw en betaal jij de rekeningen. Zolang jullie er allebei zijn, denk je er niet over na. Maar iemand valt een keer weg, jij of zij, en dan komen er twee landen tegelijk om de hoek kijken.
Nederland kijkt naar waar jij woonde. Thailand kijkt naar waar het huis staat. Die twee vallen zelden samen, en precies in dat gat ontstaat de ellende. Wie niets regelt, laat zijn familie achter met een aanslag in Nederland en een huis in Thailand dat ze soms moeten verkopen.
De fiscus kijkt naar jou, niet naar je huis
Voor de Nederlandse erfbelasting maakt het niet uit waar je huis staat. Wat telt, is waar jij woonde toen je overleed. Woonde je in Nederland, dan telt de woning in Hua Hin gewoon mee bij je vermogen, alsof het een appartement in Apeldoorn was. Veel mensen denken precies het omgekeerde: het staat in Thailand, dus de Nederlandse fiscus heeft er niets mee te maken. Dat klopt dus niet.
En dan de emigrant. Verhuis je naar Thailand met je Nederlandse paspoort op zak, dan blijft de fiscus je tien jaar lang zien als inwoner van Nederland. Overlijd je in jaar acht, dan wordt je Thaise huis belast alsof je nooit vertrokken bent. Die tienjaarstermijn is stil, maar hij loopt door.
Thailand zelf vraagt bijna nooit iets
Thailand heft sinds 1 februari 2016 wel erfbelasting, maar pas boven de 100 miljoen baht. Reken je dat om tegen de koers van 13 juli 2026, waarop je voor een euro 38,13 baht kreeg, dan zit je rond de 2,62 miljoen euro. En alleen wat daarbovenuit komt, wordt belast, en alleen over wat je in Thailand hebt liggen.
Voor vrijwel iedereen die dit leest, is dat een drempel die je nooit haalt. Het tarief is 5 procent voor kinderen en ouders, 10 procent voor de rest, maar in de praktijk kom je er niet eens aan toe. De rekening die telt, komt uit Nederland.
Geen verdrag, dus terugvallen op de eenzijdige regeling
Nederland heeft met een paar landen afgesproken dat je niet in beide landen erfbelasting betaalt, onder meer met Zwitserland, Groot-Brittannië en de Verenigde Staten. Thailand hoort daar niet bij. Er is wel een belastingverdrag tussen de twee landen, maar dat gaat over inkomen en vermogen. Over erven zwijgt het.
Blijft over: het eenzijdige Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. Dubbel betalen kan daardoor in theorie, maar het gebeurt zelden, om de simpele reden dat Thailand onder die 100 miljoen baht niets int. Je betaalt de Nederlandse aanslag, en daar blijft het meestal bij.
Erven mag, houden niet
Hier zit de echte pijn, en niet in de belasting. Een buitenlander kan volgens Thais recht best erfgenaam zijn van grond. Ook jij, als farang-echtgenoot. Maar de Thaise wet verbiedt buitenlands grondbezit. Op papier mag je tot 1 rai grond voor bewoning krijgen met toestemming van de minister, alleen wordt die toestemming in de praktijk niet gegeven.
Dus wat gebeurt er? Je erft de grond en je moet hem in beginsel binnen een jaar weer verkopen. Doe je dat niet, dan kan het Land Department het voor je doen. Erven verandert zo ongemerkt in verkopen, precies op het moment dat je daar het minst zin in hebt. Een condominium ligt anders. Dat mag je vaak wél houden, zolang het buitenlandse deel in het gebouw onder de 49 procent blijft. Waarom uitgerekend een appartement wel mag en een lapje grond niet, is voor de meeste mensen niet te volgen. Zo staat het nu eenmaal in de wet.
Op wiens naam staat het huis eigenlijk?
Bij heel veel Nederlanders staat de grond, en soms ook het huis, op naam van de Thaise partner. Overlijd jij, dan zit die grond civielrechtelijk niet eens in jouw nalatenschap. Overlijdt je partner eerst, dan erf jij grond die je niet mag houden. Het is een constructie die werkt zolang je allebei leeft, en die precies op het verkeerde moment gaat wringen.
Zit het huis in een Thaise bv of in een langlopende lease, dan vererft het weer op een andere manier: als aandelen of als een recht uit een contract, niet als steen en grond. Sommige mensen komen er pas na een overlijden achter dat het huis waar ze jaren woonden juridisch nooit helemaal van henzelf was. Leg daarom vast in welke vorm je het huis houdt. Dat ene gegeven bepaalt zowat de hele afwikkeling.
Zo loopt de afwikkeling
Als het zover is, gaat het ongeveer in deze volgorde:
- Bepaal waar de overledene fiscaal woonde. Nederland of Thailand? Dat beslist of er Nederlandse erfbelasting is. Vergeet de tienjaarstermijn niet: Nederlander, korter dan tien jaar weg.
- Waardeer de Thaise woning voor de Nederlandse aangifte, naar de waarde op de dag van overlijden, omgerekend in euro’s.
- Stel vast hoe het huis wordt gehouden: condo op eigen naam, op naam van de partner, leasehold of via een vennootschap.
- Start de afwikkeling in Thailand. Een Thaise rechtbank wijst een executeur aan, die bij het Land Department de tenaamstelling regelt.
- Kijk wie mag houden. Grond: verkopen. Condo: houden mag, binnen het quotum.
- Doe de Nederlandse aangifte. Sinds 2026 heb je daar twintig maanden voor. Betaalde je in Thailand iets, dan verreken je dat via het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001.
De bedragen op een rij
| Onderdeel | Regel in 2026 |
|---|---|
| Vrijstelling partner (NL) | 828.035 euro |
| Vrijstelling kind of kleinkind (NL) | 26.230 euro |
| Tarief kinderen en partner (NL) | 10% tot 158.669 euro boven de vrijstelling, daarboven 20% |
| Tarief overige erfgenamen (NL) | 30% of 40% |
| Aangiftetermijn (NL) | 20 maanden na overlijden |
| Drempel Thaise erfbelasting | 100 miljoen baht, ongeveer 2,62 miljoen euro |
| Thais tarief | 5% voor kinderen en ouders, 10% voor overigen |
| Verkoop geërfde grond door buitenlander | in beginsel binnen 1 jaar |
Wat je nu kunt doen
Behandel het als twee losse klussen. De ene is fiscaal en Nederlands, de andere juridisch en Thais. Maak een apart Thais testament voor je Thaise spullen, naast je Nederlandse, en zorg dat ze elkaar niet in de weg zitten. Zet zwart op wit in welke vorm het huis wordt gehouden. En als je emigreert, tel die tien jaar gewoon mee.
De meeste mensen regelen de Thaise kant en denken dat ze er zijn. De tenaamstelling en de grond, dat klopt, die horen daar thuis. Maar de belasting niet. Regel je alleen Thailand, dan krijgt je familie in Nederland alsnog een envelop van de fiscus, en in Thailand een huis dat ze binnen een jaar van de hand moeten doen. Dat is geen detail om voor je uit te schuiven.
Bronnen: Belastingdienst, Rijksoverheid, Europese Centrale Bank, Thailandblog, Jongbloed Fiscaal Juristen, Expat Tax Thailand, Samui for Sale
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
AOW14 juli 2026Zo controleert de SVB of je alleen woont in Thailand
Expats en pensionado14 juli 2026Thailand brengt visumvrije termijn voor Nederlanders en Belgen definitief terug naar 30 dagen
Nieuws uit Thailand14 juli 2026Dodental bij brand in Bangkokse pub stijgt naar dertig
Nieuws uit Thailand14 juli 2026Thais kabinet keurt deportatieregeling goed: misdragende buitenlanders worden sneller uitgezet