Analyse: Langetermijnverhuur in Thailand voor buitenlanders – wat moet je weten

Een huis of condo huren in Thailand als buitenlander klinkt eenvoudig en dat is het meestal ook. Toch zijn er een aantal zaken die je beter vooraf goed regelt om verrassingen te voorkomen. Of je nu een half jaar in Chiang Mai wilt overwinteren, in Bangkok werkt of met pensioen gaat in Hua Hin: een goede voorbereiding bespaart je tijd, geld en frustratie.

In deze gids lees je alles wat je moet weten over de regels rond huren in Thailand, welke documenten je nodig hebt, hoe het zit met borg en meldplicht, en wat gangbare huurprijzen zijn in populaire steden en gebieden.

1. Regelgeving – wettelijke kaders voor buitenlandse huurders

Thailand staat buitenlanders toe om zowel huizen als condos (appartementen) te huren zonder speciale beperkingen. Je mag als buitenlandse huurder dus in principe elke woning huren, of je nu enkele maanden of meerdere jaren wilt blijven. Er zijn geen wettelijke barrières vergelijkbaar met de beperkingen op het kopen van land (buitenlanders mogen in Thailand geen land bezitten). Een lang huurcontract is wel mogelijk: de wet geeft aan dat huurcontracten voor onroerend goed maximaal 30 jaar mogen duren. In de praktijk zijn standaard huurcontracten voor woningen doorgaans 6 tot 12 maanden, met vaak de mogelijkheid tot verlengen. Wil je als buitenlander extreem lang huren, dan kun je overwegen een meerjarig leasecontract te sluiten en dit officieel te laten registreren bij het Land Department (vereist voor contracten langer dan 3 jaar, met een absoluut maximum van 30 jaar per contractperiode).

Visumstatus: Formeel gezien hoor je een geldig visum te hebben dat je verblijf voor de duur van het huurcontract dekt. Op een standaard toeristenvisum (dat meestal 60 tot 90 dagen geldig is) zou je technisch gezien geen langdurig huurcontract moeten aangaan. In de praktijk wordt hier door verhuurders zelden streng op toegezien, huisbazen vragen niet vaak naar je visumstatus bij het huren. Desondanks is het verstandig ervoor te zorgen dat je legaal in Thailand verblijft gedurende je huurperiode, bijvoorbeeld via een Non-Immigrant visum, werkvisum, retirement visum of de nieuwere Digital Nomad-visumopties. Zo voorkom je problemen en verblijf je in overeenstemming met de immigratieregels.

Meldplicht (TM30): Let op dat Thailand een adressenregistratieplicht kent voor buitenlandse gasten en huurders. Verhuurders zijn verplicht om binnen 24 uur na jouw aankomst jouw aanwezigheid op hun adres te melden bij de immigratiedienst (via het zogenoemde TM30-formulier). Dit geldt voor zowel kortetermijn- als langetermijnverhuur. Meestal neemt de eigenaar of beheerder dit op zich, maar als huurder is het verstandig hiernaar te informeren. Wordt de TM30-melding nagelaten, dan kan dit bij latere visumverlengingen of 90-dagen meldingen tot boetes of gedoe leiden, iets wat je natuurlijk wilt vermijden.

Huurcontract en rechten: Een huurcontract biedt zowel jou als de verhuurder bescherming. In Thailand vallen huurcontracten onder het civiel recht, en een goed opgesteld contract schept duidelijkheid over huurprijs, betalingsvoorwaarden, duur, opzegtermijn en verantwoordelijkheden voor onderhoud. Vaak is het contract tweetalig (Thais/Engels), zodat jij het kunt begrijpen, maar het document ook in het Thais geldig is. Bij eventuele conflicten is de Thaise versie leidend, dus zorg dat je de inhoud goed begrijpt. Controleer ook altijd of de persoon die het contract met je aangaat daadwerkelijk de eigenaar is van de woning (of gemachtigd namens de eigenaar).

Overweeg bij langere huurperiodes eventueel juridisch advies in te winnen of het contract te laten nakijken, al is dit bij standaard huur van bijv. een condo in de praktijk meestal niet nodig. Sinds 2018 zijn er in Thailand extra huurbeschermingsregels ingevoerd voor professionele verhuurders (die meerdere woningen verhuren), om huurders te beschermen tegen onredelijke voorwaarden, zo mag bijvoorbeeld de waarborgsom doorgaans niet meer dan 1-2 maanden huur bedragen en moeten contracten duidelijke ontslagclausules bevatten. Als jouw huisbaas een groot bedrijf is of meerdere units bezit, kan dit soort regelgeving van toepassing zijn, maar voor individueel verhuurde woningen is het doorgaans informeler.

2. Benodigde documentatie – wat heb je nodig om te huren?

Paspoort: Het allerbelangrijkste document is je paspoort. Vrijwel elke verhuurder zal een kopie van je paspoort vragen bij het opstellen van het huurcontract. Dit dient als officieel identificatiemiddel. Zorg dat je een paar kopieën hebt van de fotopagina en je huidige Thaise visumpagina, want die moeten vaak aan het contract gehecht of voor de melding (TM30) gebruikt worden.

Visum: Hoewel, zoals genoemd, veel verhuurders niet nadrukkelijk naar je visum vragen, heb je in Thailand zelf natuurlijk wel een geldig verblijfvisum of verblijfsstatus nodig om langdurig te kunnen blijven wonen. Voor langetermijnhuur (langer dan 3 maanden) zal je meestal op een Non-immigrant visum zitten (bijvoorbeeld een Non-immigrant B werkvisum, een Non-O retirement visum, studievergunning, of een speciaal Long Term Resident programma). Dit visum bewijs kun je eventueel tonen als de verhuurder erom vraagt; sommige huiseigenaren of agentschappen willen namelijk zeker weten dat je gedurende de huurperiode niet het land uit gezet wordt. Werk je in Thailand, dan heb je ook een werkvergunning (work permit), soms wordt hiernaar gevraagd om te bevestigen dat je inderdaad lokaal werkzaam en solvent bent. Niet elke verhuurder vraagt erom, maar wees niet verbaasd als een professionele verhuurmakelaar bijvoorbeeld een kopie van je werkvergunning of visum wil zien.

Bewijs van inkomen of referenties: Opvallend genoeg is het in Thailand voor woninghuur vrij ongebruikelijk dat een verhuurder een uitgebreide achtergrondcheck doet zoals in sommige Westerse landen. Er is geen standaard kredietcheck of verplichte werkgeversverklaring voor huurders. Toch kan het voorkomen, vooral bij duurdere objecten of als je via een makelaar huurt dat men vraagt om enig bewijs van solvabiliteit. Dit kan bijvoorbeeld een recente arbeidsovereenkomst, een werkgeversverklaring, loonstroken of bankafschriften zijn die aantonen dat je de huur kunt betalen. Als pensionado kun je denken aan een bewijs van pensioenuitkering of voldoende spaargeld. Dit is geen vaste eis overal, veel particuliere condo-eigenaren bijvoorbeeld willen alleen de borg en vertrouwen verder op tijdige betalingen, maar houd er rekening mee dat je in sommige gevallen je financiële draagkracht moet aantonen.

Thaise bankrekening: Formeel is een lokale bankrekening niet verplicht om te kunnen huren, maar praktisch gezien is het heel handig om er een te hebben als je langere tijd huurt. Met een Thaise bankrekening kun je je maandelijkse huur gemakkelijk overmaken (veel verhuurders geven de voorkeur aan een overschrijving naar hun Thaise rekening) en ook de waarborgsom terugontvangen aan het einde van de huur is eenvoudiger op een Thais rekeningnummer. Bovendien kun je met een lokale rekening ook je nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, internet) efficiënter betalen.

Het openen van een bankrekening als buitenlander vereist doorgaans wel dat je een geldig langverblijf visum hebt en soms een werkvergunning of ander adresbewijs, dus dit regel je meestal zodra je in Thailand gevestigd bent. Mocht je (nog) geen Thaise bankrekening hebben, bespreek dan met de verhuurder hoe de betalingen zullen lopen, soms wordt cash geaccepteerd voor de maandelijkse huur, of je kunt in onderling overleg een andere oplossing vinden. Maar voor je eigen gemak: zodra het kan, open een lokale bankrekening.

Overige praktische documenten: Vaak wordt bij aanvang van de huur een inspectie gedaan van de woning en een inventarislijst (als het gemeubileerd is) opgesteld. Dit hoef je niet zelf mee te nemen, maar het is een document dat je samen met de verhuurder tekent. Daarnaast zul je in het contract je huidige adres (als je er al een hebt in Thailand) of je buitenlands adres moeten vermelden, en je contactgegevens. Soms vraagt men om noodcontactinformatie.

Zorg in elk geval dat je kopieën hebt van al je belangrijke documenten (paspoort, visum, eventueel werkvergunning) paraat, want deze komen van pas bij het tekenen van het contract en bij de verplichte immigratiemeldingen. Tot slot, als je een rijbewijs of internationaal rijbewijs hebt en je bent van plan een voertuig te huren of kopen, kan het handig zijn dit ook mee te nemen, maar dit staat los van het huren van de woning zelf.

3. Huurprijzen – wat mag je verwachten te betalen?

De huurprijzen voor woningen in Thailand variëren sterk afhankelijk van locatie, type woning en duur van het contract. Over het algemeen geldt dat langetermijnhuur (minimaal 6 maanden tot een jaar of langer) een lagere maandprijs oplevert dan kortlopende huur of vakantieverblijven, omdat verhuurders prijsverlagingen geven voor een langere commitment. Hier zetten we de gemiddelde huurprijzen op een rij voor zowel condos (appartementen) als huizen in enkele populaire gebieden:

• Locatie en omgeving: Grote steden en toeristische hotspots zijn duurder dan kleinere steden of landelijke gebieden. Bangkok, als hoofdstad met veel werkgelegenheid en voorzieningen, kent de hoogste huren. Ook Phuket heeft hogere prijzen, vooral nabij het strand. Chiang Mai, een grote stad in het noorden, is juist relatief goedkoop qua huur. Hua Hin, een kustplaats geliefd bij expats en gepensioneerden, zit qua prijspunt enigszins tussen Bangkok en Chiang Mai in.
• Type woning: Condo’s (appartementen) zijn over het algemeen goedkoper dan huizen (vrijstaande woningen of villa’s) van vergelijkbare grootte, omdat je bij een huis ook betaalt voor de grond, privacy en vaak extra ruimte (tuin, meerdere verdiepingen). Een simpele studio of één-slaapkamer condo is dus de meest budgetvriendelijke optie in de meeste steden, terwijl een ruime eengezinswoning of villa aanzienlijk meer kan kosten.
• Voorzieningen en luxe: Binnen een categorie kunnen prijzen uiteenlopen. Een modern appartement met zwembad, gym en airconditioning in het stadscentrum zal meer kosten dan een basale lokale appartementje iets verder buiten het centrum. Evenzo kan een villa met privézwembad in een luxe compound een veelvoud kosten van een eenvoudig Thais huisje in een buitenwijk. Je hebt als huurder gelukkig veel keuze: van local-style woningen tot expat-georiënteerde luxe appartementen, voor elk wat wils en voor elk budget.
• Onderhandelen en seizoensinvloeden: In toeristische gebieden (zoals Phuket of Hua Hin) kunnen prijzen fluctueren op basis van het seizoen; echter voor langetermijncontracten heb je vaak meer onderhandelingsruimte. Spreek af voor ten minste 6 of 12 maanden en je kunt vaak een betere prijs bedingen dan de “maand-tot-maand” prijs.

Hieronder een globaal overzicht van huurprijzen per maand voor langetermijnverhuur (≥6 maanden) in enkele populaire locaties. We geven een indicatie voor een standaard condo (ca. 1 slaapkamer) en een huis (ca. 2-3 slaapkamers) in elke plaats:

Locatie	Condo (1 slaapkamer)	Huis (2-3 slaapkamers)
Bangkok (stad)	ca. ฿15.000 – ฿30.000 p/maand (centrum vs. buitenwijken)	ca. ฿50.000 – ฿70.000 p/maand (rijtjeshuis in buitenwijk tot vrijstaand in expat-wijk)
Chiang Mai	ca. ฿8.000 – ฿15.000 p/maand	ca. ฿20.000 – ฿30.000 p/maand
Phuket (eiland)	ca. ฿20.000 – ฿40.000 p/maand (buiten resortgebieden)	ca. ฿50.000 – ฿80.000 p/maand (standaard villa)
Hua Hin	ca. ฿10.000 – ฿20.000 p/maand	ca. ฿30.000 – ฿45.000 p/maand

Toelichting bij prijzen: Dit zijn gemiddelde bandbreedtes anno 2024/2025 voor veelvoorkomende huurwoningen. In Bangkok bijvoorbeeld is ~฿20.000/maand een gangbaar tarief voor een modern 1-slaapkamer appartement in de stad. In Chiang Mai krijg je voor dat bedrag misschien al een groter appartement of een klein huisje, omdat de kosten daar lager liggen. Phuket en Bangkok zijn het duurst; in Phuket drijven de toeristische aantrekkingskracht en het eilandkarakter de huurprijzen op. Hua Hin is wat goedkoper dan Phuket en Bangkok, maar duurder dan Chiang Mai vanwege de kustligging en populariteit bij expats.

Merk op dat dit indicatieve gemiddelden zijn. Er zijn altijd uitzonderingen aan beide uiteinden: kies je voor een zeer eenvoudige kamer of studio (bijvoorbeeld een lokaal Thai appartement zonder veel faciliteiten), dan kun je in sommige steden voor enkele duizenden baht per maand al iets vinden. Aan de andere kant van het spectrum bestaan er luxe penthouses en villa’s in Bangkok of Phuket die meer dan ฿100.000 per maand kosten, vooral als ze groot zijn, een centrale ligging of zeezicht hebben, of deel uitmaken van een luxe complex. Zo worden in Phuket luxe zeezicht-condo’s verhuurd voor US$1.200 – $3.500 per maand en exclusieve villas kunnen tot wel $10.000 p/maand vragen (dit zijn extreme topsegmenten). Voor de meeste langetermijnhuurders zitten de kosten echter rond de bovengenoemde gemiddelden.

Extra kosten naast de huur: Houd er rekening mee dat de genoemde huurprijzen meestal exclusief servicekosten en nutsvoorzieningen zijn. Als huurder betaal je doorgaans zelf voor je elektriciteit, water, internet en eventueel kabel-TV. Deze kosten zijn in Thailand niet hoog, maar kunnen oplopen afhankelijk van je verbruik en pakket. Elektriciteit kost bijvoorbeeld rond de ฿4-5 per kWh; voor een appartement met airconditioning kun je denken aan ฿1.500–฿3.000 per maand aan stroom (meer als je veel airco gebruikt in het hete seizoen). Water is goedkoop, vaak slechts ฿200–฿500 per maand. Een degelijke thuis-internetverbinding (glasvezel) kost ongeveer ฿600–฿1.200 per maand, afhankelijk van de snelheid.

Als je een condo huurt, zit er vaak een maandelijkse gemeenschapskosten (maintenance fee) in de huur inbegrepen die de eigenaar betaalt aan de gebouwbeheerder, dat hoef jij dus niet apart te betalen, behalve als expliciet anders vermeld. Waarborgsom: Bij het sluiten van het contract betaal je naast de eerste maand huur ook een borg (security deposit). In Thailand is het gebruikelijk dat de borg twee maanden huur bedraagt (soms één maand bij kortere contracten of kleinere woningen). Deze borg krijg je terug aan het einde van de huurperiode, mits je alle rekeningen hebt voldaan en de woning in goede staat achterlaat.

Reken dus op een forse eenmalige uitgave bij de start: meestal 3 maanden huur vooruit (bijv. bij ฿15.000 p/maand huur betaal je ongeveer ฿45.000 meteen: ฿30.000 borg + ฿15.000 voor de eerste maand). Dit bedrag kan best hoog lijken, maar bedenk dat je de borg na afloop weer terugkrijgt. Zorg ervoor dat dit duidelijk in het contract staat en dat er vastgelegd is onder welke voorwaarden de verhuurder eventueel geld van de borg mag inhouden (bv. schade of achterstallige rekeningen).

Samenvattend: Langetermijn een woning huren in Thailand is over het algemeen goedkoper dan in West-Europa, en de huurmarkt is redelijk toegankelijk voor buitenlanders. Zolang je de basisregelgeving respecteert en zorgt dat je documentatie op orde is, kun je zonder al te veel moeite een fijn huis of appartement vinden. Wees bereid om bij aanvang wat administratieve stappen te doorlopen (contract tekenen, kopieën van documenten aanleveren, immigratiemelding) en een waarborg te betalen. Daarna kun je genieten van je nieuwe thuis in Thailand, met meestal meer wooncomfort voor je geld dan je gewend bent. Veel succes met je huuravontuur in het Land van de Glimlach!

Gebruikte bronnen:

1. wise.comwise.com Wise (Blog) – “Renting in Thailand as an American: Everything you need to know.” Artikel met uitleg dat buitenlanders (in dit geval Amerikanen, maar geldt algemeen) zonder restricties kunnen huren in Thailand, dat toeristenvisa formeel niet voor lange huur bedoeld zijn (doch weinig controle daarop), én dat doorgaans alleen een paspoort vereist is bij het huren (landlords vragen zelden om extra documenten).
2. towncountryproperty.comtowncountryproperty.com Town & Country Property (Makelaarsblog) – “Can foreigners rent property in Thailand?” Bevestigt dat buitenlanders ongeacht visum (zelfs met toeristenvisum) gemakkelijk een woning kunnen huren. Benoemt ook praktisch wat nodig is: een geldig paspoort en voldoende middelen voor de kosten (typisch 2 maanden borg + 1 maand huur vooruit).
3. lost-abroad.comlost-abroad.com Lost-Abroad.com (Expatsgids) – “Ultimate Guide: How to Rent a House in Thailand’s Top Areas.” Geeft inzicht in juridische eisen (buitenlanders kunnen huren maar niet bezitten; een paspoort is nodig, soms een werkvergunning) en praktische huurvoorwaarden. Het artikel licht toe dat huurcontracten vaak 1 jaar duren en noemt als voorbeeld van de waarborgsom: bij ฿15.000 huur per maand betaal je ~฿45.000 initieel (waarborg + 1e maand huur), terug te krijgen bij einde huur als er geen schade is.
4. benoit-partners.com Benoit & Partners (Juridisch blog) – “Rental Laws: Foreigners Renting Property in Thailand.” Overzicht van wettelijke vereisten voor buitenlandse huurders. Bevestigt dat een geldige identificatie (paspoort) én een visum dat de hele verblijfsperiode dekt essentieel zijn. Vermeldt tevens dat verhuurders om bewijs van inkomen kunnen vragen (bijv. bankafschriften, arbeidsovereenkomst of pensioenbewijs) om er zeker van te zijn dat de huurder de maandelijkse huur kan voldoen.
5. yourkohsamuivillas.comyourkohsamuivillas.com Your Koh Samui Villas (Blog) – “How Much Is Rent in Thailand in US Dollars?” Informeert over huurprijzen in diverse Thaise steden. Hieruit komen de genoemde gemiddelde huurprijsvorken: Bangkok (ong. $400–$1500 voor een appartement p/maand), Chiang Mai ($300–$500), Phuket (hoog, $1200–$3500 voor condos aan het strand, luxe villa’s tot $10k), en Hua Hin ($250–$500 voor een appartement). Deze bedragen (omgerekend naar baht in de tekst) geven context aan de tabel met huurprijzen per locatie.
6. newstamford.com New Stamford (Immigratieblog) – Uitleg van de TM30 meldplicht: bevestigt dat verhuurders/eigenaren binnen 24 uur na aankomst van een buitenlandse huurder diens verblijf moeten registreren bij immigratie, óók bij langetermijnverhuur. Hiermee onderstrepen we het belang voor huurders om te zorgen dat hun verhuurder deze wettelijke plicht nakomt, om boetes of latere complicaties te voorkomen.

———————————————

Dit artikel is 1.106 keer bekeken

———————————————

Over deze blogger

Redactie

Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant is er gebruikgemaakt van ChatGPT als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.

Lees hier de laatste artikelen

Oudere postings van deze blogger

• Achtergrond11 juni 2025Waarom staan er in Thailand zoveel luxe villa’s leeg in toeristische gebieden? Een onthullende blik op witwassen via Thais vastgoed
• Expats en pensionado11 juni 2025Petitie tegen verkoop Nederlandse ambassade Bangkok: Teken ook!
• Vliegtickets11 juni 2025Wat er gebeurt als jij je retourvlucht naar Thailand niet gebruikt
• Eten en drinken11 juni 2025Waarom Thais eten zo pittig is en wat dat zegt over het land