Lezersvraag: Is er een vervolgsanctie als men geen service fee betaalt voor een condo?
Beste lezers,
Ik woon in een groot park met 450 condo’s ondanks dat we maar 10 bath per m² maintenance fee betalen per maand, betaald 10% van de eigenaren deze kosten niet. Sinds kort word de watertoevoer afgesloten als men 2 jaar niet heeft betaald. Men krijgt men ook een verhoging van 1% elke maand over het verschuldigd bedrag. Deze verhoging is volgens de wet geregeld.
Er zijn condo,s bij die al meer dan 20 jaar leeg staan en nog nooit betaald hebben waarschijnlijk weet men niet wie de eigenaar is (rekeningen van meer dan 500.000 baht).
Met een groepje eigenaren meerdere malen aangegeven bij de manager en bij het comité van het complex dat zij stappen moeten ondernemen zodat elke eigenaar zijn maandelijkse bijdrage moet betalen. Weinig tot geen resultaat tot nu toe.
Tot nu toe heb ik alleen de sanctie gevonden van maximaal 20% verhoging over het verschuldigd bedrag per jaar in de officiële Thaise condominium voorschriften. Een vervolg sanctie heb ik nog niet kunnen vinden. Mijn vraag is er een vervolg sanctie als men jaren geen maintenance fee betaald?
Met vriendelijk groet,
Willem
ik weet dat bij een aantal huizenparken het zo is dat naast een aantal maatregelen zoals niet meer met auto het park op geen vuilnis opgehaald ook de regel is dat als je je huis verkoop bij de overschrijving wordt gekeken of er nog schulden open staan die dan van de verkoopsom worden afgetrokken.
Als het een gekozen comite betreft en deze geregistreerd is bij de thaise wet, dan kan het comite een rechtzaak aanspannen tegen de wanbetalers.
Harold ik woon hier nu 5 jaar elk jaar hoor ik dat ze ermee bezig zijn maar volgens mij gebeurd er niks.
Alleen de buitenlanders maken zich druk Thaise mensen lijkt het niet te raken.
Dit is duidelijk te merken bij de opkomst van de jaarlijks verplichte vergadering.
Sommige Thaise mensen maken zich druk als de prijs van het water 5 bath per eenheid omhoog gaat maar voor de rest is er weinig aandacht ook de staat van het gebouw maakt men zich in het algemeen niet zo druk om.
Ik raad iedereen aan om de jaarlijkse vergadering bij te wonen, en eis elk jaar in een notulen de hoogte van onbetaalde maintenance fee en de vervolg actie.
Willem wij hebben een soortgelijke situatie. Echter slechts met een bewoner / eigenaar. Anderen zijn wel eens laat maar we halen het wel binnen. Dit is een service fee van 50baht per vierkante meter, een upmarket condo in het centrum van BKK. Als je lange tijd geen betaling of zelfs maar response gekregen heb dan kan je een procedure straten die uiteindelijk leidt tot gedwongen verkoop en settling vam de bills uit de opbrengst. Let wel , je moet dat starten voor er 3 jaar niet betalen voorbij zijn omdat je maximal 3 jaar terug kan vorderen. bij 10 jaar niet betalen (wat een slecht gekozen management) ben je mogelijk 7 jaar kwijt. Bij de jaarlijkse meeting dit instemming brengen en management dwingen actie te nemen. 10 baht is heel laag en ik vraag me af hoe het er voor gedaan wordt. Hou het sinkfund in de gaten want soms wordt daar stiekum van gesnoept. Sinkfund is voor emergencies en elke greep er in moet aan eigenaren gemeldt worden. Om zaken in de hand te houden heb mij verkiesbaar gestalt en ben nu al drie jaar een van de committee members. Ik doe de technical en contractual zaken. Onze power consumption is over de drie jaar met 35% terug gekomen in baht termen, dit ook door LEDfication en verstandig gebruik van electriciteit. Alhoewel ik het gevoel had dat wat contracten betreft niet helemaal lekker zat toen in in het committee stapte is nu denk ik alles ok en geen spekken van prive koffers door commissie. Ik raadt je aan in het committee te stappen. Een keer per maand vergaderen is het minimum trouwens en hou de manager in de gaten , niet te veel power af geven aan hem/haar
Marcus bedankt voor al je informatie, ons park bestaat uit 4 gebouwen we zoeken nu voor elk gebouw iemand voor het committee .(buitenlander)
Ook heb ik een bewonersgroep opgericht, inmiddels heeft 25% zich hier bij aangesloten.
Men is ook zeer ontevreden over het onderhoud.
We willen de gang van zaken en de werkwijze waaronder de uitgevoerde beslissingen van het management voorleggen bij een public prosecutor .
We hopen hier informatie te krijgen waar we verder mee kunnen.
Het grootte probleem is dat het committee bestaat uit vrienden of familie van de manager.
Marcus dit is de eerste stap ik weet dat dit een heel lange weg gaat worden maar ik geef niet snel op.
Willem
Je bedoelt vermoedelijk de maintenance fee voor algemene gemeenschappelijke onkosten.
Ik kan enkel vergelijken met een soorteglijke fee die de bewoners van ons huizen in het park moeten betalen voor de algemene onkosten. De regels voor condo’s zijn bovendien veel strenger en wettelijk geregeld.
Als het committee goed werkt, dan kunnen zij wanbetalers voor de rechtbank slepen. Is hier in het dorp ook gebeurd met wanbetalers. Daarenboven kunnen zij het met de landoffice regelen dat een eigenaar zijn condo niet meer kan verkopen, zolang de fee en interesten niet betaald zijn.
Als het committe niet goed werkt (vb onvoldoende maateregelen neemt), kunnen de eigenaars een nieuw committee kiezen.
Eugeen dit is het probleem waar ik en de andere bewoners mee te maken hebben een slecht werkend committee en een manager die hoogstens 4 uur per week aanwezig is.
Afgelopen week zijn er 2 mensen uit het commitee gestapt, deze mensen wilde wat structuur aanbrengen in de uitgevoerde werkzaamheden door de aanwezige staf.
De manager gaf aan dat hij dit niet accepteerde.
Ik weet dat de eigenaar de condo niet kan verkopen als de fee en de interesten niet betaald zijn.
Waarschijnlijk zijn er een aantal condo,s in het bezit waarvan de eigenaar om de een of andere reden niet meer te lokaliseren zijn.
Ook dit probleem word niet goed opgepakt.
De manager plant ook altijd zijn jaarlijkse vergadering buiten het hoogseizoen.
Gevolg zeer lage opkomst, volgens de thaise wet moet er een percentage van ik meen 25% aanwezig zijn om een nieuwe manager te benoemen.
Volgens mij moet de Thaise wet aangepast worden als men geen maintenance fee kan of wil betalen, maar ja hoe krijg je dit voor elkaar ?
Waar komt die manager vandaan? Benoemt door de eigenaar/bouwer van de grond?
Als het een echt geregistreerd committee is hebben ze helemaal geen manager nodig !
talloze oplossingen mits de statuten en reglement daarin voorzien.
eenvoudigste oplossing: toegang ontzeggen tot het gemeenschappelijk eigendom en dat begint bij de poort. Indien toch toegang wordt genomen de politie erbij wegens erfbreuk of te wel poging tot ……
Daarna advocaat en rechter etc.
u kunt u comite en management onder druk zetten door met zijn allen een petitie te ondertekenen, dat zolang al deze wanbetalers niet aangemaand worden, alsook gestraft met intrest en vordering via deurwaarder. niemand van de regelmatige betalers nog de maintenance zal betalen . u doet dit best op de volgende jaarlijkse meeting. verzamel daartegen alle handtekeningen, met naam en nr condo .
betaalt u condomanagement ook de electirciteitsrekeningen en waterrekeningen en rekenen zij die nadien aan ,aan de bewoners. zoja. stop betalingen van elektriciteit en water. dit kan je doen wettelijk. electriciteitscompanie komt gewoon el. afsluiten en nemen de meter mee. gevolg voor hun hoge geraansluitingskosten. in ons condominium zetten ze een afsluiting op de watermeter, als hun maintenance niet betaald is . is wettelijk. ge moet wel een termijn van 3 maanden te laat betalen + 3 maand na mekaar een aangetekend schrijven. daarna slot op waterkraan. het is totaal onverantwoord dat er hoge achterstand is vb 500.000 b en dat anderen hiervoor moeten boeten . management en comite nemen geen aktie. dan moet je aktie afdwingen .
succes.
w.
Ook hier is het weer het oud gekende verhaal, de farang versus de Thai…
Inderdaad is het waar wat ik hier meermaals lees, voor Thais steekt het hem allemaal niet zo nauw.
Voor Thais is het gemeenschappelijk belang totaal ondergeschikt ! Thais zijn over het algemeen zeer egocentrisch ingesteld. Het voorbeeld dat ik hier las spreekt boekdelen. 5 baht oplag voor het leidingwater is voor hen belangrijk omdat het hun eigen persoonlijk wereldje aangaat, hun waterverbruik. Hoe belachelijk laag dat bedrag ook is. Anderzijds zijn ze totaal niet geinteresseerd in de staat van de building, hoe bouwvallig, vuil en verwaarloost het er ook mag uitzien.
Die verregaande Thaise laksheid zie je ook terug in het management. Sommigen betalen jaren lang geen algemene kosten (maintenance fees) maar niemand doet er iets aan. Jawel hoor, ze zullen je beloven te doen wat je maar wilt, zelfs met een brede lach en een diepe waai, maar…. er gebeurt totaal NIETS. En ze voelen nog niet eens een greintje schaamte als je ze maanden nadien erover aanspreekt.
Ik lees hier wel van mensen die zeggen “ze voor het gerecht slepen” … slepen nog wel. Ook dat heeft niet veel zin als je ziet met welk een slakkengangetje het gerecht hier werkt.
Het is goed mogelijk dat er na tien jaar nog geen enkele definitieve uitspraak is.
Om nog te zwijgen over al het administratieve gerompslomp, touwgetrek en de advokatenkosten tijdens deze lange periode.
Met in het beste geval een “veroordeling” waar geen enkele Thai zich iets zal van aantrekken.
Ik denk dat er mogelijks wel een verschil moet gemaakt worden tussen een Thai die zijn kosten niet betaald of een farang die zijn kosten niet betaald…..