Thailand vraag: Kan ik beslag laten leggen op de grond?
Beste lezers,
Hierbij een moeilijke vraag voor uw lezers, ik hoop dat er iemand ervaring mee heeft.
Ik heb geld uitgeleend aan 1e lijns familie van mijn Thaise partner om een stuk grond aan te kunnen kopen om er een huis op te bouwen.
- er is door een Thaise wettelijke tolk een contract opgemaakt in het Thais.
- de familie heeft het eigendomsbewijs nog niet gekregen van ons, omdat zij de grond afbetalen in een periode van 48 maanden met maandelijkse betalingen. Zij kunnen en mogen dus ook nog niets bouwen. Dus het terrein ligt nog braak.
- de grond staat dus op naam van mijn Thaise partner en eigendomsoverdracht vindt pas plaats nadat de laatste betaling binnen is.
- dus voor zover weinig risico, daar de familie al braaf 1 jaar zonder problemen betaalt.
Echter, nu in het 2e jaar gaan de afbetalingen niet regelmatig meer en dat baart mij zorgen, omdat het mijn geld is dat er in zit en niet van mijn Thaise partner.
De vraag is concreet of het mogelijk is, dat ik beslag kan laten leggen op de grond, totdat de laatste betaling binnen is en daarna hef ik het beslag weer op?
Dat geeft mij meer gemoedsrust, daar ik niet het risico wil lopen, dat zonder dat ik het weet op de 1 of andere manier het eigendomsbewijs toch aan de familie wordt gegeven.
Is er iemand die daar ervaring mee heeft en weet iemand een advocaat in NL die dat kan begeleiden of eventueel een goed Engels sprekend advocaat in de buurt van Korat.
Groet,
Frank
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Zou deze vraag voorleggen aan de twee Lawyer in Korat die ik weet.
http://www.korat-legal.com/
https://isaanlawyers.com/
Eerste is een eenpersoons bedrijf [vrouw die Engels spreekt en Thaise is]
De tweede Canadees met Thais personeel.
Beide kan je goede zaken mee doen, hoewel de eerste goedkoper is als de tweede.
Succes.
Beste Frank, het enigste wat ik voor je kan doen is je dit adres geven, ze kunnen je met al je vragen helpen.
https://isaanlawyers.com/
Toevoeging
Je vrouw is de ‘zwakke schakel’ in het verhaal en familie is volgens het schema, bloed is dikker als water, dus als men 60 maanden als oplossing ziet, zou ik tot tien tellen en een verzoeningsbiertje happen.
Nogmaals succes.
Zelf heb ik goede ervaringen met Tina Banning. Zij is een uitstekend advocaat die Thais, NL en Engels spreekt.
Onderstaand haar contactgegevens:
[email protected]
https://www.cblawfirm.net/
Beslag leggen gaat niet want de grond staat op naam van je partner en er is geen eigendomsoverdracht geweest. Bespaar je de kosten en moeite van een advokaat want het levert je 0 baht op en het enige wat je daarmee kan doen is de betaling afdwingen, als ze niet in staat zijn te betalen lukt dat afdwingen ook niet. Het enige wat je kan doen is je partner met de familie te laten overleggen, dan maar betalen met vertraging of het projekt afblazen en het geld wat reeds betaalt is (vast)houden en/of proberen de grond aan anderen te verkopen. Overleg met je partner en vooral niet met een advokaat want meer wat ik hier vertel zit er toch niet in, afdwingen leidt tot ruzie in de familie en kan de relatie met je partner veranderen, nadelig.
Dit is helaas geen advies maar een eigen mening.
Er wordt maar al te vaak gesuggereerd dat een farang geen rechten heeft in Thailand. Erger nog, dat een Farang moet zwijgen zelfs tegenover zijn eigen echtgenote, dit om de relaties binnen haar familie niet te verzuren.
Als ze zoiets met mij doen kan mijn vrouw kiezen, ofwel ben ik belangrijk, ofwel komt haar familie op de eerste plaats. Die afspraak hebben we gemaakt en als puntje bij paaltje komt kiest ze ALTIJD voor mij. Ik ben haar steun en toeverlaat en omgekeer geldt dit evenzeer. En een ‘slimme’ echtgenote weet maar al te best voor wie ze het best kiest voor de lange termijn.
En bij een scheiding kan je de helft van de waarde van de grond terug opeisen ofwel moet ze kunnen bewijzen dat ze dit alles zelf betaald heeft (wat zeer onwaarschijnlijk is). Dus een Farang heeft wel degelijk rechten, zelfs als de grond op haar naam staat!
Beste Wouter,
In grote lijnen heb je gelijk.
Ik heb ongeveer hetzelfde meegemaakt. Ik heb een groot stuk land gekocht en daarop een mooi huis laten bouwen.
Na een huwelijk van 5 jaar is de verhouding met mijn echtgenote langzaamaan verzuurd, dit onder druk van haar familie. Op het eind zijn we gescheiden.
Het huis en de grond, dat wilde ze niet afgeven. Ik heb een advokaat onder de arm genomen en die heeft mij zeer goed advies gegeven. Ik heb wel moeten bewijzen dat ik alles betaald had. Het huis + grond is verplicht verkocht geweest en de helft van de som heb ik kunnen recupereren. De andere helft was voor haar omdat we gehuwd waren.
Goedemorgen,
bedankt, dit is een reactie waar ik wat mee kan. Heeft u voor mij de naam en adres van deze advocaat? Ik hoor graag even van u.
Frank
Ik heb het niet over een farang maar ik bekijk de gewoontes, de Thaise cultuur wat familie en ruzies aangaat, de mogelijkheden na een rechterlijke uitspraak. Deze laatste kunnen ten gunste van een buitenlander zijn maar hoe in hemelsnaam kan je een betaling afdwingen van directe familie van je partner. Uiteindelijk is het iets tussen de partner en zijn/haar ouders of kinderen, broer of zus, want dat is familie in de 1e lijn. Ik zou zeggen laat de partner in beraad gaan met hen, praten en overleggen en voorstellen doen om het over een langere termijn uit te smeren. Denk dat er op die manier iets te regelen is want men is/was van plan een woning op de grond te bouwen dus daar moet ook reeds geld voor beschikbaar zijn want grond aankopen met een lening en dan ook geen geld hebben voor een huis; het geld voor het huis is er dan of tenminste een groot gedeelte of anders was de hele overeenkomst op los zand gebouwd.
Een Lawyer zoals isaanlawyers geeft een gratis consult Ger dat moet jij toch weten dan.
Mam van korat legal trouwens ook maar los het eerst zelf op met betere afspraken en eventueel water bij de wijn het advies zal zijn.
Gaat het van dik hout zal het gegeven vervolg advies van hun hem ondersteunen.
Frank zal dus eerst zelf om de tafel moeten gaan.
Mocht enige vertraging met aflossen of/en de bereidheid om zeg halverwege de start van bebouwing goed te keuren resultaat geven, is dat goed te overdenken.
De Thai zien dingen nu eenmaal anders als ons, maar het eindresultaat is vaak hetzelfde.
Ger-Korat en Wouter, ik zou Frank adviseren wel met een jurist in Thailand te gaan praten voor advies. Wat zijn de mogelijkheden? Breng die eerst eens in kaart. Waarom het contract is gemaakt door een tolk is mij om die reden een raadsel; nu ga je twee keer voor advies betalen.
Ga dan met de partner praten over welke optie zij/hij aanvaardbaar vindt; het is per slot van rekening haar/zijn familie. Frank is in feite rechteloos ten aanzien van die grond want die staat niet op zijn naam (kan ook niet in Thailand behoudens uitzonderingen).
Is de vertraging in de betaling onwil of onmacht? Ik vind dat een belangrijk verschil. Tenslotte kan de grond toch zonder volledige betaling overgedragen worden aan de familie maar wel met het vestigen van een hypotheek ten gunste van de partner tot de lening geheel is afgelost. Dat is een stok achter de deur omdat bij gedwongen verkoop bij niet-nakoming van de overeenkomst alle investeringen in die grond door de familie verloren gaan.
Dat een advokaat je niets oplevert, dat moet ik tegenspreken.
Ik was verwikkeld in een moeilijke echtscheiding en heb, tegen mijn zin, uit pure wanhoop een advokaat onder de arm genomen.
Die advokaat heeft me wat geld gekost maar anderzijds heb ik ALLE kapitaal dat ik hier in vastgoed had geïnvesteerd, kunnen recupereren. Bij mijn huwelijk had mijn ex geen rotte Baht op de bank. Na bijna 10 jaar samen te zijn hadden we 2 huizen en een stuk land, alles op haar naam. Ik heb wel alle overschrijvingen van België naar Thailand netjes kunnen bewijzen, dat heeft de doorslag gegeven bij de uiteindelijke uitspraak. Het heeft me 3 jaar gekost om mijn gelijk te halen. gelukkig ben ik al die tijd in Thailand blijven wonen en heeft mijn advokaat zijn uiterste best gedaan.
Ja beste Rob, je verhaal over de echtscheiding is vergelijkbaar wat Jacques hierboven ook schrijft. Maar in jullie geval ligt de situatie geheel anders want je wilt uit je relatie en financieel gecompenseerd worden wat overigens dan terecht is. Echter Frank zijn situatie is echter dat hij het niet heeft over een breuk met zijn partner maar dat hij nakoming van zijn overeenkomst wil. En dan wil je als de relatie goed is dit niet gaan bederven door ruzie temaken met de schoonfamilie wat kan resulteren in bedenkingen over de relatie zelf. Beter consensus vinden zodat een ieder tevreden blijft voor de langere termijn.
De zin om grond te verwerven op eigen naam is onweerstaanbaar.
Als je dat toch wil doen moet je tegelijkertijd met het opmaken van de chanot -registratie- een usufruct document opmaken waarin staat dat je het vruchtgebruik hebt van de grond met alle rechten (behalve natuurlijk de verkoop ervan of het opdelen en nog enkele uitzonderingen). In het Thai: sitthi kep kin taloat chiwit. Het laatste van die benaming “gedurende het gehele leven” heb je het gebruiksrecht, is natuurlijjk de crux of the matter: je moet in leven blijven. Als je afgelegen woont en met de familie van je wettelijke echtgenote rondom je slaapplaats kan dat wel eens tegenvallen. Ruzies, na de wittebroodsweken als de familie begint langs te komen, in Thailand gaan over in een “no brakes dispute” voor je het weet!
Ikzelf heb deze procedure in de negentiger jaren gebruikt voor een bekende van US kunne en die moest 5 000 Baht betalen want op het land office moesten ze de boeken erbij halen om dat eens na te lezen.
[Ik heb ooit enkele boeken geschreven over de Belgische legal advisers en hun vervanging door Fransen en die copieerden de Code Napoleon waarin usufruct de vervanging was van de serf (quasi slaven) status na de Revolutie. Zo wist ik daarvan.
In Hua Hin heb ik voor iemand anders bot gevangen want daar weigerden ze het onmiddellijk na de registratie op de Thaise naam de usufruct op naam van de buitenlander te doen.
Onlangs, hmm alweer sinds begin 2000, heeft men in Pattaya waar het land office de situatie beter “begrijpt” er geen enkel probleem mee om die oplossing op een uurtje of 2 te laten doorgaan.
Overigens nog dit: je kan ook exact hetzelfde doen met een condominium unit die buiten de, aan veel hoger geprijsde, farang quota valt. Dan bespaar je 30% in de aankoopprijs en betaal je een paar tienduizenden om de advocaat zijn werk te laten doen. Nu, na enkele decennia van hier en daar registreren van usufruct registraties, vindt je misschien al wel een Thaise advocaat die weet hoe dat document er moet uitzien. Ik heb altijd gezworen bij mijn advocaat in Bangkok, ver weg van locale intriges maar dan wel duurder betaald.
Jij kan niets al is het jou geld, je vrouw kan dit waarschijnlijk wel het staat op haar naam… de vraag is wil zij ruzie met haar familie?
Beste Frank,
ik zie echt niet in waarom je zou beslag leggen leggen op dat stuk grond. Je schrijft zelf dat het op naam van uw echtgenote staat, dus zou JIJj iets, wat van jullie beiden is, in beslag willen nemen. Zie ik echt echt niet goed zitten hoor, tenzij je zinnens bent uw echtgenote te verlaten en te scheiden.
Probeer dit eerst en vooral diplomatisch op te lossen.
Ga eerst na waarom de afbetalingen niet maandelijks gebeuren maar onregelmatig. Dit betekent voor mij, dat ‘onregelmatig, dat ze wel nog betalen. Mogelijk hebben die mensen tijdelijke problemen. Indien je zou geschreven hebben: ‘niet meer betalen’ dan zou ik zeggen: ja, je moet ‘iets’ ondernemen hoewel, er is geen overdracht gebeurd. Het enige is dat een deel van uw geld dan in een stuk grond zit wat je eigenlijk voor jezelf niet wou hebben..
Trouwens kan JIJ geen beslag laten leggen, wel de eigenares en dat is uw echtgenote. Jijzelf hebt zelfs geen poot om op te staan. Je loopt zelfs het risico een veroordeling op te lopen daar je JURIDISCH gezien geen leningen mag uitschrijven. Dat is wettelijk voorbehouden aan de banken.
Deze reactie is niet persoonlijk richting de schrijver van het artikel.
Steeds vaker lees ik over dit en andere soort problemen met schoonfamilie en altijd is dit geld gerelateerd.
Wanneer de buit eenmaal binnen is, dan zijn de altijd zo aardige broers, zussen, vaders of moeders ineens niet meer zo vriendelijk en respectvol. Afspraken worden genegeerd of vergeten en de farang in kwestie kan achter zijn eigen geld gaan lopen jagen.
De andere partij heeft totaal geen haast of plan om alsnog het geld terug te geven, laat staan behulpzaam te zijn bij het oplossen van het probleem.
Totale onverschilligheid, omdat een situatie zoals deze, natuurlijk al vaker voorgekomen is in de familie en men het ene gat, met het andere gat probeert te vullen.
Druk zetten op je eigen partner heeft ook geen nut. Die zal namelijk altijd de kant van de familie kiezen en voelt een enorme zorgverplichting richting hen.
Wat mij aan het denken zet over de veelal prachtige en gezonde relatie tussen de Thaise vrouw en farang, zoals die vaak beschreven wordt.
Is die gebaseerd op echte liefde of op financiële zekerheid, waar iedereen behalve de farang van kan profiteren?
Persoonlijk ken ik een situatie waarbij de broer van een Thaise vrouw (werkzaam en wonend in Belgie), veroordeeld was tot een gevangenisstraf of het betalen van 500,000 THB. De broer, halverwege de 40 en zelf natuurlijk geen cent op de bankrekening, heeft zijn zus zo ver gekregen om dat bedrag van 500,000 THB bij elkaar te lenen bij vrienden in Belgie.
Eindstand: Thaise vrouw uit Belgie maakt 500,000 THB over naar haar broer, die daarmee de boete betaald en verder gaat met zijn leven zoals hij dat voorheen ook deed. Schulden maken, drinken, problemen veroorzaken en verder totaal niet bezig om ook maar enige inspanning te leveren om iets van het geleende bedrag terug te betalen.
Ja naïviteit of zoals de buitenlander dat meestal vriendelijk omschrijft ‘De Rose bril’ heet dat Founding_Father als dat zeker in de eerste jaren van een relatie gebeurd.
Eigenlijk heeft de Thai het altijd gedaan, relatie problemen, krijg ik wel eens de indruk op de digitale snelweg.
Die hebben aangezien ze Thais spreken en jij niet toch al door dat het bij zus/dochter/moeder lief toch al weer een beetje overgewaaid is de liefde, dus dan kan je er beter met zijn alle voor gaan, nietwaar.
Even cash innen.
Een klein gedeelte uiteraard, maar goed een negatieve reactie, geeft meer ophef als tien positieven, wederom op de digitale snelweg op de markt krijg je een nog slechtere naam dus daar, maar niet.
De opsteller is een aantal duidelijke bruikbare suggesties gedaan, in zijn enige reactie kiest die voor de dik hout oplossing, afkappen het verlies nemen, ZIJN vertrouwen is geschonden schijnbaar dus klaar.
“Druk zetten op je eigen partner heeft ook geen nut. Die zal namelijk altijd de kant van de familie kiezen en voelt een enorme zorgverplichting richting hen.”
Pure onzin. Dat de partner ALTIJD voor haar familie kiest is absoluut niet waar.
Veel Thaise echtgenotes beschermen wel degelijk HUN Farang, en zeker als het om centen gaat. Als je vanaf het begin goede afspraken maakt, dat is het halve werk.
Ik geef geen cent aan de familie en mijn echtgenote deelt mijn mening. Ze weet maar al te goed dat, bij het lenen van geld, je in veel gevallen moet smeken om je centen terug te zien.
Trouwens, ik merk meer en meer op dat zelfs binnen niet gemengde huwelijken de Thaise kinderen steeds minder de (financiële) zorg van hun familie aantrekken.
Hier lees je toch straffe uitspraken hoor!
Onze relatie is wel degelijk gebouwd op liefde en wederzijds vertrouwen, wat je ook mag denken. Zoniet houdt je huwelijk geen stand, wees daar maar zeker van.
Thaise dames die enkel maar op geld uit zijn vallen vlug door de mand maar hun Farang zijn dan ook van een andere soort dan diegene die gelukkig en liefdevol huwelijk hebben.
Van zodra ik de indruk zou hebben dat mijn echtgenote enkel maar in mij geïnteresseerd is voor het geld dan mag ze voor mijn part een ander zoeken. Gelukkig is dat niet zo, ze heeft vele jaren in België gewoond en gewerkt, en dan heeft ze zelfs geen enkele Euro naar haar thuisland gestuurd.
We hebben beiden flink gespaard, zijn na mijn pensioen naar hier verhuisd en hebben hier alles wat we maar willen. En ja, we hebben veel jaloerse blikken in de familie die af en toe wel eens wat geld proberen los te peuteren maar mijn vrouw weet dit steeds weer af te wimpelen. Het geld hebben we ZELF verdiend door hard te werken. Veel Thai denken daar anders over maar dat zal ons een zorg wezen.
De belangrijkste vraag is: “Hoe reageert je vrouw als haar familie niet op tijd betaald?”.
Die van mij wordt boos op haar familie.
We zijn getrouwd dus als ik financieel schade hebt, dan heeft zij dat ook.
En 1 keer niet op tijd betalen is wat anders dan meerdere keren, dan is het vaak een smoes.