Lezersvraag: De financiële kant van aankoop van appartement in Thailand

Haki,
Als je professionele hulp wilt, zie dan http://www.baannethai.com
Gr Ruud

Ja. Absoluut. Het geld moet van het buitenland komen en daartoe naar Th. gestuurd. Op naam van de koper(s) alleen!

ja waar men op dit moment heel erg op let is witwassen , het geld dient een duidelijke herkomst te hebben , of je hebt steeds heen en weer gereisd en 3000 euro zwart on verklaarbaar meegenomen en daar liggen of op de bank , staan , en je betaald zo uit de hand , moet je kunnen zeggen thuis van de bank gehaald , bewijsbaar.

alles wat verklaarbaar is hoef je niet bang voor te zijn , ook als je contant betaald , als je het maar ergens van de bank hebt gehaald

Beste Haki,

Als u een apartement wil kopen in Thailand, dan zijn er een paar belangrijke punten die u moet weten.
Als eerste moet u een bankrekening openen bij een Thaise Bank, want als u hier property gaat kopen , dan moet dat geld van U zelf overgemaakt worden naar u Thaise Bank rekening.
Want u krijgt dan een Tor Tor Sam ( Forex ) document van u Thaise Bank, en met dit papiertje kan u later het apartement bij het land office op u naam krijgen.
De beste volgoorde is bank rekening openen, dan een apartement zoeken ( bij voorkeur op Foreigner quota ), want dan krijgt u het voor 100% op u naam.
Bij u keuze naar een apartement zijn een paar dingen belangrijk.
1). Locatie
2). Prijs
3). Voor eigen gebruik of verhuur?
4). Kijk goed bij welk bedrijf u koopt.
5). Bekijk het management van het gebouw.

Ik heb al veel mensen kunnen helpen aan een prachtig apartement naar wens.

Als u nog vragen heeft , dan kan u mijn mailen.
[email protected]

Mvg,

Joshua

Het blog biedt voldoende informatie: op Thaise naam, dan dient u een partner te hebben die u 100% vertrouwd, Op Farang naam, geen enkel beletsel. Of in a company waar uzelf maar 49% van de aandelen bezit en de overige 51 % over bekende of onbekende thais wordt verdeeld: aanrader minimaal 2 die elkaar NIET kennen. Meestal staat een agent of advocaat u ter zijde.
Wat betreft het geld daar wordt NIET achter gevraagd echter als u de condo weer wilt verkopen en het geld naar Nederland of België wilt overboeken moet u wel aantonen hoe het hier in Thailand gekomen is. Betalingsvoorwaarden zijn er niet. U gaat naar het landoffice en schrijft het appartement over meestal worden de daarmee gemoeide kosten gedeeld. Nu ontvangt u het eigendom karton en tegelijkertijd overhandigd u het geld aan de verkoper. meer weten? [email protected] (Pattaya-Jomtien)
Nog één advies tussen het bekijken en de overdracht zit vaak wat tijd. Bespreek wat u koopt aan inboedel en fotografeer dat. Best is ook een lijst daarvan te maken en de verkoper te laten tekenen. Anders is uw condo wellicht na de koop geheel leeg.

Geachte Haki,

(ik reageer en zie dat er al een hoop reacties zijn. Het kan zijn dat ik informatie geef die al door een ander vermeld is. Onderstaand zijn mijn ervaringen, het kan zijn dat andere lezers andere ervaringen hebben.)

Mijn ervaring met het kopen van een appartement in BKK (als niet inwonende van Thailand EU burger niet in de EU wonend) is dat het juist eenvoudiger was om geld eerst over te maken naar mijn Thaise bankrekening. (Deze rekening kon ik alleen openen omdat ik getrouwd ben met een Thaise en we allereerst al een jaar daarvoor een joint bank account geopend hadden).

De reden waarom de transfer naar eigen Thaise rekening eenvoudiger is, heeft te maken met KYC, Anti-Money-Laundring en Anti-Terror-Funding rules van banken. Wanneer u zulke grote bedragen overmaakt moet u kunnen aantonen waarvoor u dit doet. Echter aan de Thaise bank te laten zien dat u geld overmaakt aan de verkopende partij van een appartement is eenvoudiger dan aan een bank buiten Thailand (alle documenten moeten vertaald en beëdigd worden etc.). Wanneer u zo’n groot bedrag overmaakt van en naar uw eigen rekeningen, hoeft u aan de Europese bank alleen maar aan te tonen dat de rekening op uw eigen naam staat. De Thaise bank immers laat u het koopcontract zien.

Bij de betaling van het appartement is het beste bankchecks te laten opstellen wat binnen Thailand zeer gebruikelijk is en ook hier gaat dat velen malen makkelijker wanneer men hiervoor de Thaise bank ingeschakeld omdat ook hier gevraagd wordt wat het doel is en men een koopcontract wil zien.

U heeft echter wel weer cash nodig voor de commissie die betaald wordt aan de Department of Land, maar dat is echter maar een fractie in % van de koopwaarde en de verdeelsleutel van deze commissie over beide partijen kan binnen het contract vast gelegd worden.

Verder is m.b.t. het koopcontract een Thaise bankrekening in THB ook eenvoudiger daar er geen fluctuaties tussen het bedrag in begin van het koopproces en aan het eind van het koopproces zit. (Het enige fluctuatierisico zit tussen het moment van tekenen van het koopcontract en de transfer van uw Euro rekening naar uw THB rekening, maar dit is een moment van transfer en men kan hierop enigszins sturen).

Wanneer u geen rekening in Thailand heeft of wilt openen, is mijn bovenstaande verhaal uiteraard niet van toepassing is voor uw situatie.

Tips:
(Allereerst overleg goed bij uzelf of u een langdurige ‚verbinding‘ met de omgeving aan wilt gaan en dus of u wel wilt kopen, want verkopen duurt lang en zal wanneer op korte termijn zeker een verlies aan waarde betekenen. Bij huren kunt ook relatief op korte termijn weer vertrekken. Huren is bovendien kwa documentatie aanzienlijk eenvoudiger. In dit ThailandBlog vond ik de onderstaande link zeer informatief
https://www.thailandblog.nl/expats-en-pensionado/huis-huren/advies-huren-beter-dan-kopen/)

huur een advocaat in om u te vertegenwoordigen en zwicht niet voor druk om snel te tekenen en lees na elke verandering toch het hele contract weer door.
Neem alle tijd voor uw beslissingsproces en zeker wanneer u in een grootstad als BKK koopt waar genoeg objecten worden aangeboden om een ‚attractief lijkende‘ maar misschien niet helemaal ‚koosjer riekende‘ aanbieding toch maar voorbij te laten gaan.

let op dat de verkopende partij u niet voor allerlei belastingen laten opdraaien die eigenlijk voor hun rekening zijn. (e.g. Business tax is voor de verkopende partij wanneer deze als niet wonend op het object’s adres geregistreerd is of korter dan 5 jaar)

U kunt een appartement op uw eigen naam zetten (als niet Thaise nationaliteit en niet in Thailand ingezetene). Dit kan niet, zoals u waarschijnlijk al wist, wanneer het object een huis is op eigen grond.

Wanneer u het eigendom op uw partners naam laat zetten, is het aanbevelenswaardig een advocaat te vragen over de condities en consequenties hiervan. Onder eventuele borgcondities is gebruikersrecht een zeer veel benutte optie.

Verder zijn alle gebruiken die bij kopen van een woning in NL en BE van toepassing (zouden) zijn ook in TH van toepassing: ie. het is zeer de moeite waard (zo niet een must) wanneer u eerst de woning bezichtigt en niet van een website of bij een agent vanuit een fotomap koopt.

Neem in het koopcontract qua datum in acht dat sommige documenten produceren extra lang duurt en dus dat u de uiteindelijke overdracht en de daarmee gaande betaling extra lang de tijd geeft. Let wel wanneer het koopcontract een tijdslimiet heeft (zoals de meeste contracten) en u overschrijdt deze limiet, dan bestaat de kans dat u uw aanbetaling (een garantie voor de verkoper die ook zeer gebruikelijk is) kwijt raakt. (voorbeeld: Wanneer het Departement of Land een bepaald document niet accepteert en u terug naar NL of BE moet vliegen om een nieuwe versie te verkrijgen en u daarboven op voor uw werk wederom vakantie moet aanvragen, dan zijn een paar maanden extra de tijd opgenomen in het koopcontract zeer prettig.)

Verder kan een prijsvergelijk ook uiterst nuttig zijn. Hierbij is het het makkelijkst om prijs per oppervlakte uit te rekenen en in de omgeving van het object naar andere aangeboden objecten te zoeken en hier de prijs per oppervlakte van uit te rekenen. (Hierbij raad ik u aan om ook op Thaise websites te kijken voor een vollediger beeld van prijzen in de omgeving)

Volgende is misschien ‚stating the obvious‘ maar toch… Maak nooit geld over zonder garantie. Wanneer u een valutatransfer doet, kunt u het beste een garantie-document verlangen dat daar tegenover staat van de verkopende partij. Vraag bij uw bank na of ze u hierbij van dienst kunnen zijn.

Laat u niet van de wijs brengen door ‚anderen‘ die menen een andere prijs (hoger dan wel lager) over te hebben voor het object of een soort gelijk object. Hun kennis kan op onderscheidende informatie gebaseerd zijn en hun motieven kunnen weid variëren. Alles reden waarom hun aangeduide prijs niet accuraat zou kunnen zijn.

Appartementen zijn onderdeel van een grotere structuur die door een organisatie beheerd wordt. Dit kan een zeer bureaucratisch orgaan zijn, dat u bij nadere beschouwing misschien geheel van de koop doet af zien. (o.a. een kleine interne verbouwing zoals een keuken of badkamer kan aan een grote hoeveelheid papieren rompslomp onderhevig zijn). Vraag na bij de organisatie zelf en niet bij de verkopende partij wat de regels zijn omtrent zaken.

Wanneer u voorneemt een nieuwbouw appartement te kopen wat nog gebouwd moet worden, adviseer ik: laat u goed adviseren over wat voor financiële constructies er bestaan om u te beschermen tegen faillissement van de bouw mij.

Voor de omgeving geldt: bestaat het nog niet dan moet u er geen rekening mee houden in uw geschatte waarde. B.v. een verkoper geeft u als plus punt aan dat er een skytrain gepland staat in BKK voor de toekomst die u makkelijk naar het centrum moet vervoeren. Voor zover ik weet is dit project qua budget nog niet goed gekeurd. En als wel, dan nog is het werk niet uitgevoerd en kan een aannemer nog altijd failliet gaan en dus gebruik ervan met decennia vertragen).

Prijzen kunnen enorm verschillen in steden in het centrum in vergelijking met (even) erbuiten. Wederom, u doet er goed aan een grondige zoektocht naar een ideaal object te doen.

Laat u niet direct afschrikken wanneer u de (naar mijn idee in Thailand meest gebruikte) woorden hoort “mai dai” oftewel “dat gaat niet”. Veelal zijn betreffende personen ambtenaren dan wel (bank)aangestelde die niet bekend zijn met een bepaalde constructie of manier van werken en durven geen beslissing te nemen die hun autorisatie te boven stijgt. Blijf in zo’n geval rustig en neem uitgebreid de tijd om e.e.a. nogmaals (op een onderscheidende manier) uit te leggen. Schroomt u zich daarbij niet om de reden van uw verzoek duidelijk te verklaren en niet alleen wat u beoogd te bereiken. Het kan zijn dat iemand een andere manier voor u heeft die wel kan en naar hetzelfde doel leidt.

Het kan niet genoeg benadrukt worden dat het belangrijk is dat u voor alles zeer uitgebreid de tijd moet nemen, om grondig alle documenten door te lezen, om referenties te checken, en om met Thaise banken en overheden afspraken te maken. Ook hier kan een advocaat u behulpzaam zijn.

Succes en veel geluk wanneer u in uw woning intrekt.