Lezersvraag: Hoe kan ik mijn huis als eigendom veilig stellen?
Beste lezers,
Ik leg de situatie even uit. Ben gehuwd met m’n Thaise vrouw, sinds 2011. Huis gebouwd op grond van grootvader in 2010. De grond was éérst mondeling aan m’n vrouw geschonken door grootvader, waarop mijn vrouw dan een huis liet bouwen met mijn centjes uiteraard. Later, in 2016 kreeg mijn vrouw ruzie met haar moeder, daar de half-broer, die toen ook in ons huis woonde, zich stilaan méér en méér als ” eigenaar ” van het huis en grond begon te gedragen en mijn vrouw zich niet met die situatie kon en wou neerleggen haar half-broer kordaat de deur gewezen had.
Iets wat natuurlijk niet naar de zin van moeder was, met als gevolg dat er op ‘n dag een uithangbord ” TE KOOP ” stond. Bleek dat schoonmoeder enkele maanden voordien, met listen en leugens, de grond had weten los te weken bij grootvader en hij haar mondeling de grond had toegewezen. Vandaar uiteraard het bazige gedrag van de half-broer.
In alle staten bracht mijn vrouw me op de hoogte in België, en heb ik haar de raad gegeven een advocaat in de arm te nemen om eindelijk paal en perk te stellen aan dat kinderachtig welles- nietes spelletje.
Op de rechtbank in Nakhon Si Thammarat heeft de rechter dan volgend vonnis geveld:
”Gezien het feit dat grootvader ( naam …..) in 2010 zonder dwang noch bedreiging en in het bezit zijnde van al zijn geestesvermogen, en alhier nogmaals bevestigd aanwezig te zijn zonder dwang noch bedreiging en in het bezit zijnde van al z’n geestesvermogen, ten overstaan van ons, het HOF, verklaart destijds de grond mondeling toegewezen te hebben aan K.R. dewelke gehuwd is met (…….naam van mezelf ) teneinde er de mogelijkheid te bieden aldaar een woonst te bouwen. Vermits er op voorgenoemde grond aan de mogelijkheid tot bouwen voldaan werd in 2010 en het huis er al méér dan 5 jaar bewoond wordt door K.R. met kinderen en echtgenoot (mijn naam), de grond bij rechterlijk vonnis toegewezen is aan K.R.”
Nu stelt mijn vrouw voor om grootvader niet met lege handen te laten zitten en de grond alsnog te kopen teneinde helemaal zéker te zijn. Met hetgeen Ruud is overkomen met de Loan shark in een eerdere lezersvraag, zou ik dan bij deze graag, in eenvoudige bewoording, info krijgen zodat ik niet hetzelfde zou moeten ervaren.
Ben zelf nog woonachtig in België om reden van brug-pensioen. Doch eind 2018 wil ik definitief bij vrouw en haar kinderen zijn. Let wel, op geregelde tijdstippen ga ik naar haar toe. We bellen en zien elkaar dagelijks met Skype.
Kijk met veel interesse uit naar de raad welke mij gegeven wordt.
Met vriendelijke groeten, een fervent Thailandblog lezer,
Dre
Beste Dre,
Ik heb zelf een company opgericht met 48% van de aandelen voor mijn vrouw, 49% voor mij en de notaris heeft 3%.
In de company zit mijn bedrijf, huis en nog wat zaken. Standaard wordt er door de andere aandeelhouders een verklaring reeds ondertekend dat zij afzien van de stukken wanneer het mij uitkomt. ( Dit werkt want mijn vorige vriendin had in ene geen zin meer in mij maar voor ze het wist lag haar verklaring bij de notaris en was het uitgang voor haar.
Wanneer je weer in Thailand bent ga dan zo snel als mogelijk naar een notaris en richt een company op met een eigen vermogen van 2 miljoen baht maar dan blijft het in ieder geval van je vrouw en van jouw ( die twee miljoen baht ).
Succes.
Gr. Fred.
Beste Dre,
In feite is dit min of meer hetzelfde verhaal alleen met een ander sausje – of zo je wilt hetzelfde boek met een andere kaft – zoals het verhaal van de loanshark enkele dagen geleden.Denk dat in dat blog al voldoende antwoorden staan wat je kan gaan verwachten.Verder zeg je dat in de rechterlijke uitspraak staat dat het huis al meer dan 5 jaar bewoond word, mede door jou.Later schrijf je dat je nog in België woonachtig bent.
Verder zet ik vraagtekens bij de vertaling van het rechterlijk vonnis .Is het vanuit het Thai en het Engels en daarna weer in het Nederlands vertaald?Ben bang dat men jou voor de kosten van de grond wil laten opdraaien zodat opa ook nog een centje heeft straks.Wens je verder sterkte.
Ja Fred heeft volkomen gelijk. Gewoon het grond kopen, maar 1 miljoen bath company is genoeg omdat het in de isaan is. Denk er wel aan dat je nog 7% btw moet betalen over de bouwkosten van het huis. Normaal doet de aannemer dat maar gebeurt ook vaak niet. Laat het huis dan registreren op de aangekochte grond.
Ga eerst naar de landoffice in dat gebied en vraag de waarde op van het grond, dan heb je een richtprijs met wat je zou moeten betalen aan overgrootvader en dan weet je ook de kosten van beschrijven, maar reken op ca 6% totaal voor inschijving in een companie.
Companie oprichtingskosten 1 miljoen bath, maximaal 25.000 bath, mijn vriendin maakt de companie,s feitelijk in 1 a 2 dagen. Na 10 dagen kan de buitenlander erin worden geschreven. In de companie koop je eerst op thai naam en later dus aandelenoverdracht naar jouw bv. Wil je meer weten [email protected]
Groet,
Roel
Kom naar hier en stap naar een advocaat. Laat eerst onderzoek doen naar de eigendom van de grond; is er een chanoot of een lager gebruiksbewijs. Daar lees ik niets over.
Een company is niet direct nodig, de Land Act biedt ook andere mogelijkheden zoals vruchtgebruik en recht van opstal, eventueel langlopende huur van max 2×30 jaar. Dat zijn harde afspraken die de wet toelaat en op het kadaster en chanoot worden aangetekend. Is er geen chanoot dan had je niet moeten bouwen.
Als jij en jouw vrouw elkaar vertrouwen is het onzin die grond nogmaals te kopen; het is toch al van haar?Of heeft ze slechts een gebruikstitel? Je schrijft daar niets over.
De info die je geeft is onvoldoende om goed te adviseren. Kom naar hier, neem de papieren op en stap naar een goed ingevoerde advocaat.
Hallo Erik,
je hebt gelijk een company is niet gelijk nodig maar ik ben een man die overal valkuilen ziet.
Hier in onze Baan kan de administrateur niet meer door één deur met zijn vrouw. Zij bezit de grond ( van zijn centjes ) en hij heeft het recht er te wonen de komende dertig jaar.
Nou lekker dan !
Zij gaat niet weg en gaat lekker door het leven van de administrateur zuur te maken.
Niemand kan in de toekomst kijken hoe het met onze Dre gaat. Nu zitten zijn centjes in het huis maar morgen staat onze Dre op straat als het een beetje tegen zit.
Afijn, jullie begrijpen mijn ondertoon.
Veel succes.
Gr. Fred.
2x 30 jaar lease is officieel niet toegestaan, lease van echtgenote zowiezo niet, en vruchtgebruik van een echtgenote eveneens niet officieel (maar bij sommige kantoren wordt dit toch gedaan). Dus de company route lijkt het meest logische, maar de binding tussen Issaan en dus slechts 1 mio snap ik niet, helemaal niet in het geval van Nakhon Si Thammaraat.
1 mio of 2 mio hangt van het betreffende kantoor af, gewoon even informeren.
Ik ben geen ervaringsdeskundige op dit gebied maar mijn vrouw (die zakenvrouw is en een bedrijf leidt) zegt mij:
1. alle constructies met bedirijven die vervolgens alleen een huis bezitten dat dan op papier verhuurd wordt zijn wellicht niet in directe strijd met de wet maar zeker met de strekking van de wet. Als iemend dud verkeerd wil trek de buitenlander (zeker als hij het huis heeft betaald)aan het kortste eind en verliest alles;
2. in de eigendoms papieren kun je meer dan 1 naam noemen. De eerste eigenaar moet een Thai zijn, de tweede mag een buitenlander zijn. Je kunt dan bepalen dat 1 eigenaar nooit het huis kan verkopen zonder toestemming van de ander. Zo gaan wij in de toekomst de eigendom van ons huis regelen.
Chris, als ik dit mag zeggen, ik neem aan dat in het geval van twee eigenaren van een woning dit alleen het gebouw betreft en niet de grond?
Ik snap dat ingewikkelde gedoe niet. Waarom niet gewoon 30 jaar lease afspreken en eigendoms gedoe gewoon op je vrouw laten. Niet te moeilijk doen. Stel de totale investering is 5 milioen baht (huis plus grond) en je gaat daar 30 jaar van genieten. Dank komt dat neer op pakweg 14.000 baht per maand die je anders kwijt zou zijn aan huur enzovoorts. Waar doe je moeilijk over. Kijk alles kan fout gaan in het leven er is nooit een garantie dat je eeuwig gelukkig bent. Maar om nu bij voorbaat al vangnet constructie te gaan maken voor als het fout gaat jeetje wat een negatieve gedachtegang is dat. Als het misgaat pak je verlies en ga verder lol.
Het oprichten van een company na 2006( land act 2006 ) is illegaal al zeggen alle advocaten dat het wel kan.
Ik zou eerst maar eens grondig je huiswerk gaan doen,
De wet land act 2006 houdt in dat een company actief moet zijn en dat alle aandeelhouders moeten kunnen aantonen financieel te hebben bijgedragen aan de aankoop van grond en huis.
Misschien is een usefruct de enige oplossing die mogelijk is maar of dat in jouw situatie juridisch kan moet een expert uitzoeken.
Zorg dat je aanwezig bent want anders bestaat de mogelijkheid dat in je zeik wordt genomen.
Inderdaad een company met proxy aandeelhouderoprichten ,met als enig doel de aankoop van real estate voor eigen bewoning is illegaal.
Bij betrapping kan de aankoopakte ongeldig en onbestaande worden verklaard. dat maakt dat ge niet alleen de centen kwijt bent maar uw echtgenote ook land en huis.
Check inderdaad eerst en vooral de “Chanut” (eigendomstitel) en overweeg vervolgens volgende mogelijkheden:
1) lease voor 30 jaar op Uw naam (kan wettelijk niet verlengd worden, dus de verhalen van 3 x 30 jaar zijn waardeloos).
2) laat een contract “Usufruct” opmaken waarbij U levenslag het vruchtgebruik inclusief woonrecht heeft.
3) richt een Thai Ltd. Company op met minstens 2 Thai.
succes!
Ik zie hier veel oplossingen maar de bottom line is dat je geen eigendom kan hebben in Thailand. Als het niet meer klikt met je vrouw of familie zal je ondanks alle documenten en overeenkomsten toch moeten vertrekken. Je leven wordt tot een hel gemaakt tot je vertrekt. Dus zorg nu ervoor dat je vrouw een chanot v/d grond heeft zodat zij eigenares is en haar familie niets meer kan doen.
Men investeerd in Thailand alleen in een huis en grond, als u bereid bent te aanvaarden dat u er geen eigenaar van bent en afscheid te nemen van het geinvesteerde kapitaal..
Aangezien de grond al door de rechter aan u is toegewezen, lijkt het me dat er geen probleem kan zijn.
Hooguit als u gaat scheiden, en door uw vrouw de deur wordt uitgezet.
Overigens bestaan er in Nederland ook wel iets wetten, waarbij schenkingen ongeldig kunnen worden verklaard bij grove misdaden tegen de schenker, dus niets is op dit punt helemaal zeker.
Er is niets mis met de grond kopen als u bereid bent dat geld te betalen.
Dan is natuurlijk nog wel de vraag hoe u uw eigendom dan veilig stelt.
Het beste doet u dat met een usufruct contract.
Ik ben er niet van overtuigd, dat huurcontracten geldig blijven, na het overlijden van degene waarmee een huurcontract is afgesloten.
Een usufructcontract kan worden opgesteld, voor de tijd tot u sterft.
Het lijkt me touwens, dat u met de uitspraak van de rechter bij het landoffice de grond op de naam van uw vrouw kan laten zetten.
Geef opa wat geld om ervoor te zorgen dat de chanotte op je vrouw’s naam komt. Al wat dan rest is vertrouwen, heb je dat niet dan kan je dat met geen geld van de wereld kopen. Leer ruzie te maken op een konstruktieve manier. Lieverd, ik ben boos, weet niet hoe met dit om te gaan, maar ik weet een ding zeker : ik hou van je, ik wil je graag gelukkig zien. Kunnen we dit oplossen, nah ?
Prachtige ingewikkelde oplossingen die erin alle gevallen toe zullen leiden dat de farang betaalt en zijn geld kwijt is.
Er zijn vele van deze verhalenin omloop en allemáál waar.
Je bent nu het geld van het huis kwijt en straks ook nog het geld voor de grond. Simpele keuze: stoppen. Ik ken iemand die in hetzelfde geval het huis heeft gesloopt want jijniet dankzij ook nie.
Oudverhaal dus en wie bouwt erbij een huis op een anderzijn grond! Bovendienwordt er nog een bruidsschatvan je verwacht,onderhoudsgeld de vrouw en kinderen en een Sinterklaas gedrag tov de familie.
Ik speel even advocaat van de duivel. Wat als het aemaal opgezet is?
Arme farang met geld maar zonder waarde.!
Oud verhaal dus.
Sterkte
U luistert teveel naar de eenzijdige verhalen van mislukte huwelijken.
Dat zijn de mensen die iedereen willen vertellen hoe slecht ze zijn behandeld door hun vrouw.
Wat ze er dan niet bij zullen vertellen, dat ze – mogelijk – met een andere vrouw in bed hebben gelegen.
Er zijn ook gelukkige huwelijken, die niet in een drama eindigen en waarbij de Thai niet met de farang is getrouwd met de bedoeling hem van al zijn geld te ontlasten.
Alleen die mensen hoor je daar niet over, die zijn gewoon gelukkig samen.
Overigens moet je in Nederland ook de helft van je vermogen afstaan, als je in gemeenschap van goederen bent getrouwd.
Als het even tegen zit, moet je ook nog alimentatie betalen.
Alleen wordt dat dan meestal geen oplichting genoemd.
Als de kalf verdronken is de put dempen.
Hoe kunnen er zoveel landgenoten zonder wetkennis en financiele kennnis voor zoveel geld lucht kopen.
Word er beetje moe van. Overal word verteld dat je contracten op het landoffice moet registeren.
Dus geen medelijden. Heb het wel, maar ja zelf gedaan terwijl je het best wist. Bedweld door zon en verliefdheid.
Maar eigenlijk moet je er geen mensen achteraf mee lastig vallen.
laat het overschrijven in het provinciehuis samen met grootvader en vraag wat hij wil hebben misschien wil niet zoveel wij hebben de grond van mijn schoonouders gehad omdat wij voor ze zorgen en dus laten overschrijven bij provinciehuis
Ik zal wel de enige zijn die het verhaal van Dre niet helemaal snapt, maar ik vraag me af waarom je de grond wil gaan kopen als die 1: in 2010 al mondeling is toegezegd en 2: door de Rechtbank onlangs definitief aan de dochter is toegewezen. Immers, Dre zegt dat dit de vertaling is door van het gerechterlijke vonnis.
Wat nu dient te gebeuren is dat de kleindochter met opa op de landoffice de definitieve overdracht levert. Dat betekent dat zij aldaar met opa een chanoot laat maken: het formele document in Thailand waarop bevestigd staat dat een stuk grond iemands eigendom. Als tegenprestatie kan zij dan op een som geld overhandigen.
Vervolgens laat zij op de achterzijde van de chanoot beschrijven dat Dre usefruct wordt toegekend. Als Dre inderdaad eind 2018 in Thailand komt wonen, gaan hij en zij met de nodige documenten op het gemeentehuis een geel adresboekje halen (tabienbaan).
Tot slot: Dre heeft het huis al betaald. Dat was zijn keus. Dat is wat vroeg omdat hij er ook voor kiest om pas eind 2018 definitief in Thailand te gaan wonen. Als hij denkt dat hij nu ook de grond moet gaan aankopen, op verzoek van zijn vrouw zoals hij beschrijft, dan is een periode tot eind 2018 idem wel wat aan de lange kant. Er kan van alles gebeuren, en huis en haard ontvreemd. Maar ja: ieder zijn keus.
Zelf zou ik pas dit soort belangrijke en duurzaam beslissingen aangaan als er ik zelf bij betrokken zou zijn. Zowel in persoon, als ter plaatse, en alles op zijn tijd.
Mijn eerste reactie was: Zou die Fred in Belgie of Nederland dat ook doen, een huis laten bouwen op grond die gewoon mondeling is tegezegd aan zijn vrouw? Ik denk dat Fred eerst de overdacht van de grond op naam van zijn partner officieel door een notaris zou laten beschrijven. Hoeveel farrangs zijn in Thailand hun huis al niet verloren omdat alles mondeling werd beloofd.
Die grond moet Fred natuurlijk niet gaan kopen. Hij kan er immers zelf nooit eigenaar van zijn en zijn vrouw bezit de grond al. Het volstaat om de chenot van de (bouw)grond in de Land Office officieel op naam van de partner te zetten. Daar kan je dan meteen ontdekken of er al of niet wel op gebouwd mag worden.
Als Fred nu toch nog 1 miljoen moet betalen, nadat hij al een huis heeft betaald, wordt het voor hem tijd om alles op een rijtje te zetten, voor hij bij de groep farrangs hoort die ‘gepluimd’ zijn.
Tsja. Had het gelijk goed geregeld en schriftelijk vastgelegd. Nu rechtbreien wat krom is, is vele malen lastiger. Vertrouwen komt te voet en gaat te paard!
Als farang moet je altijd eerst nadenken en pas dan handelen. Lees: voor je betaalt eerst goed laten vastleggen.
Kijk goed uit met de adviezen gegeven.
Een lease en usufruct (vruchtgebruik) gegeven door echtgenote zullen vaak niet worden erkend door het Lasndoffice, en dus niet ingeschreven, en indien wel ingeschreven zijn ze vernietigbaar. Ze bieden dus geen enkele zekerheid.
Company route kan alleen indien de company actief is, dus er andere activieiten plaatsvinden dan bezit van een huis.
Om het helemaal prettig en tegelijkertijd hopeloos te maken als foreigner een huis en land in Thailand te hebben /houden via allerlei slinkse wegen zoals zelfs usufruct of lease (huur 30 jaar) neem eens nota van volgend geval op een ander forum aangebracht :
Foreigner investeerd,koopt/betaald land ,bouwt huis op naam van betrouwbare Thaise vriendin , geen relatie of bedgenote ,mits usufruct of lease (juiste situatie ontgaat mij momenteel )…zeker moment officieel bericht eigendom in beslag via rechtbank vanwege …..onbeaalde schulden van ….de echtgenoot van de dame alhoewel al jaren uit elkaar maar niet wettelijk gescheiden…..en dus nog steeds mede verantwoordelijk .
Alle zgz bedragen aan lease of usufruct dient foreigner zich te richten als compensatie tot de voorgaand genoemde dame , want foreigner verliest zijn lease of dient met de ev. nieuwe eigenaar te onderhandelen …..U ziet maar dat de valkuilen inzake die slinkse wijze om huis te bezitten in Thailand eindeloos hopeloos zijn
….
Landbezit is niet toegelaten als foreigner dus al het andere is een zwaard van Damocles boven je hoofd ,tenzij je een propere actieve wel degelijk handelende company hebt …. ook al is het maar een Thaise snoepwinkel!
Mag niet doe het dus niet , bedenk dat de Thaise Schatkist er na de jaren onder mil. regime aardig gedaald is …..nog geen nationalisaties ….maar …. alleen al de ONWETTIGE huisbezitters hun huizen afpakkenen in auction verkopen kan heel simpel bij toepassing an de wet.
Ik wil niet teveel van Dre’s vraag afwijken maar ook al heb je het goed geregeld in Thailand, hoe zit het als zijn vrouw komt te overlijden? Aangezien je geen volledig eigenaar van huis en grond kan worden gaat het dan over naar de kinderen…en als die er niet zijn…naar de schoonfamilie? Dan mag je hopen dat je daar op goede voet mee staat maar als het om geld gaat kan de situatie zo omslaan. Heb je dan nog wel iets aan usufruct of lease constructie?
nb jammer van al die “dikke bult …eigen schuld” opmerkingen hierboven. Niet iedereen woont al jaren in Thailand en ik durf te beweren dat het aantal mannen dat een vervelende ervaring heeft met een Thaise vrouw, in de minderheid zijn. Probleem is dat de vrouw in alle situaties op goede voet met haar familie wil blijven, dat is erg belangrijk voor thai. Dat zie je ook in Dre’s geval, ik denk niet dat opa om geld heeft gevraagd maar het een poging is van Dre’s vrouw om de familie bij elkaar te houden. Ik kan daar respect voor hebben maar wil Dre wel adviseren (als je er aan mee wil werken) pas iets te geven als jij meer zekerheid op papier van hen krijgt.