Lezersvraag: Moet je bij aankoop van grond aantonen waar het geld vandaan komt?

Beste Erik,

Ik ben een paar jaar bezig geweest met de aankoop van een perceel grond in het buitengebied van Pak Chong en grenzend aan percelen van de familie van mijn Thaise vrouw. Daarvoor heb ik een advocaat uit BKK in de arm genomen. Na mijn wensen gehoord te hebben stelde hij het volgende voor. Mijn Thaise vrouw (we zijn niet officieel getrouwd) koopt de grond (2 rai). Ik geef aan haar een lening. Zij verstrekt aan mij als onderpand het recht van hypotheek. Daarmee wordt zekerheid geboden dat zij NOOIT zonder mijn toestemming de grond kan verkopen. Het recht van hypotheek moet immers doorgehaald worden en ik geef daar uitsluitend toestemming voor indien het geleende bedrag (plus de cumulatief opgebouwde rente) aan mij is/wordt terugbetaald. Daarnaast wordt een lease-overeenkomst gesloten van 30 jaar met recht op verlenging van 2 maal 30 jaar (dus cumulatief 90 jaar) waarbij ik het gebruiksrecht heb met het recht van opstal (een daarop te bouwen woning). In deze overeenkomst staat ook dat aan het einde van de lease-overeenkomst of zoveel eerder als nader wordt overeengekomen, door mijn vrouw of diens erfgenaam (kind uit haar eerdere huwelijk) voor de woning een bedrag aan mij of mijn erfgenamen wordt betaald gelijk de waarde van de woning in het maatschappelijk verkeer. Met deze deal wordt bereikt dat ik het voor de Thaise wet maximale beschikkingsrecht van de onroerende zaak heb. Alle betalingen geschieden aantoonbaar via mijn bankrekeningen, in Nederland de ABN AMRO en in Thailand de Bangkok Bank. Bij beide banken houd ik rekeningen aan.

Ik heb drie kinderen uit vorige huwelijken in Nederland en mijn Thaise vrouw heeft één kind uit een vorige relatie in Thailand. Mijn vermogen in Europa heb ik in een stichting ondergebracht. Ik voer als enige het bestuur over deze stichting en ben ook volledig handelingsbevoegd. Deze stichting (ik dus) geeft certificaten uit van de verschillende vermogensbestanddelen en schenk die bij uitgifte (dus bij leven) aan mijn erfgenaam (het kind van mijn keuze). De waarde van deze certificaten zijn zodanig dat deze binnen de vrijstelling vallen van het schenkingsrecht. Met deze constructie kan ik zelf bepalen welk kind wat krijgt. Iets wat binnen het erfrecht in Nederland niet goed mogelijk is. Immers, elk kind kan binnen het erfrecht een wettelijk erfdeel opeisen. Door zoveel mogelijk vermogen in de stichting onder te brengen blijft er weinig over om te verdelen conform het erfrecht.

In Thailand ligt dat anders. Mijn vrouw is 27 jaar jonger dan ik. Wij hebben inmiddels samen een dochter van 2 jaar. Het is aannemelijk dat ik veel eerder zal komen te overlijden dan mijn vrouw. Ik wil haar en onze dochter niet onverzorgd achterlaten. Maar ik wil ook niet dat een mogelijk toekomstige Thaise man aan de haal gaat met wat ik mijn vrouw en kind nalaat. Daarom wordt een testament opgemaakt waarin wordt voorzien dat al mijn rechten uit hoofde van de overeenkomsten m.b.t. de grond en woning worden nagelaten aan onze dochter met het recht van mijn vrouw om al of niet samen met onze dochter levenslang van de woning gebruik te maken.

Mocht de Thaise wet inzake het recht van eigendom van grond wijzigen, zodanig dat ik als buitenlander het wettelijk recht krijg grond te bezitten, dan heb ik reeds nu een volmacht om de overeenkomsten daarop aan te passen.

Verder heb ik de studie betaald voor de dochter geboren uit de eerdere relatie van mijn vrouw, zodat zij (nu 20 jaar) zelf in haar levensonderhoud kan voorzien, maar met de restrictie dat zij na mijn overlijden ook voor haar moeder moet zorgen.

Conclusie:
1. Ik behoud het recht van feitelijk gebruik en voorkom dat de grond onder mijn woning zonder mijn instemming verkocht kan worden, zelfs niet na mijn overlijden.
2. Ik laat mijn vrouw en kind na mijn overlijden niet onverzorgd achter.

Inmiddels is de aankoop van de grond door mij geannuleerd vanwege onacceptabele voorwaarden. Toch is niet alles voor niets geweest. We hebben alles in samenspraak met de advocaat uitgewerkt en opgesteld. We zijn nu op zoek naar een ander woonobject en zodra we iets vinden wat naar onze zin is, kunnen we met onze kennis het ook sneller rond maken. We hoeven de advocaat dan ook niet opnieuw voor al zijn werk te betalen.

Voor wat betreft de overige lezersinbreng merk ik op dat de meesten slechts een klein onderdeel van de materie naar voren brengen. Juist alle gegeven waarschuwingen nopen tot het consulteren van een goede advocaat die op basis van de wensen tot een deugdelijk en wettelijk aanvaardbare oplossing kan komen. Het is niet goedkoop, maar te verkiezen boven alle onzekerheden.

Met vriendelijke groet,

Frans Nico.