De Tweede Kamer stemde op 12 februari 2026 in met de Wet werkelijk rendement box 3. Daarmee moet vanaf 1 januari 2028 een einde komen aan het huidige systeem waarin de Belastingdienst voor een belangrijk deel met fictieve rendementen rekent.
Maar de wet is nog niet aangenomen door de Eerste Kamer. Daar bleek zoveel kritiek op het voorstel dat de stemming op 30 juni werd uitgesteld. Eerst moet het kabinet met aanpassingen komen. Die worden op Prinsjesdag, dinsdag 15 september 2026, via een zogenoemde novelle aan de Tweede Kamer voorgelegd.
Het kabinet bekijkt verschillende mogelijkheden. Daarbij gaat het onder meer om één jaar achterwaartse verliesverrekening, een verlaging van het box 3-tarief van 36 naar 35 procent en een verhoging van het heffingsvrije resultaat van 1.800 naar 1.900 euro. Pas op Prinsjesdag wordt duidelijk welke wijzigingen daadwerkelijk doorgaan.
Wie in Thailand woont, geeft niet zijn hele vermogen op
Voor Nederlanders die fiscaal in Thailand wonen, is een belangrijk onderscheid nodig. Je bent dan doorgaans buitenlands belastingplichtig in Nederland. Dat betekent niet dat Nederland je volledige vermogen in box 3 mag belasten.
Een Thaise bankrekening, spaargeld bij een gewone Nederlandse bank of een woning in Thailand valt bij een gewone buitenlandse belastingplichtige in beginsel niet in de Nederlandse box 3. Nederlands onroerend goed vormt de belangrijkste uitzondering. Een tweede woning, vakantiewoning, verhuurd appartement of ander pand in Nederland blijft wel binnen het Nederlandse heffingsrecht.
De term kwalificerend buitenlands belastingplichtige is voor inwoners van Thailand normaal gesproken niet van toepassing. Die regeling geldt onder voorwaarden voor inwoners van EU- en EER-landen, Zwitserland en enkele Caribische eilanden. Thailand behoort daar niet toe.
Juist daarom raakt de nieuwe box 3 vooral Thailandgangers die na hun emigratie vastgoed in Nederland hebben aangehouden.
Een lege woning kan straks toch rendement opleveren
Bij onroerend goed kiest het wetsvoorstel niet volledig voor belasting over daadwerkelijk ontvangen geld. Voor verhuurd vastgoed worden in beginsel de werkelijke huurinkomsten belast en mogen bepaalde kosten worden afgetrokken. De waardestijging van het pand wordt niet ieder jaar belast, maar pas wanneer die winst wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.
Bij een niet-verhuurde woning zit echter een opmerkelijke uitzondering. Daarvoor bevat het voorstel een vastgoedbijtelling van 3,35 procent van de WOZ-waarde. Die geldt ook als de woning nauwelijks wordt gebruikt of zelfs langdurig leegstaat.
Stel dat je in Thailand woont en in Nederland nog een leegstaand appartement hebt met een WOZ-waarde van 300.000 euro. De voorgestelde vastgoedbijtelling bedraagt dan:
300.000 euro × 3,35 procent = 10.050 euro.
Heb je in dat jaar bijvoorbeeld 4.000 euro aan aftrekbare onderhoudskosten, dan resteert 6.050 euro. Trek je daar het voorgestelde heffingsvrije resultaat van 1.800 euro vanaf, dan blijft 4.250 euro belastbaar resultaat over.
Bij een tarief van 36 procent komt dat in dit vereenvoudigde voorbeeld neer op ongeveer 1.530 euro box 3-belasting per jaar. En dat terwijl er geen euro huur is ontvangen. Een eventuele waardestijging van het appartement kan bovendien later bij verkoop nog afzonderlijk in de heffing komen.
Juist deze vastgoedbijtelling is politiek omstreden en kan in de verdere behandeling nog veranderen.
Ook het huidige systeem kan duizenden euro’s kosten
Totdat het nieuwe stelsel daadwerkelijk ingaat, blijft het huidige box 3-systeem met de tegenbewijsregeling bestaan. Voor overige bezittingen, waaronder een tweede woning, rekent de Belastingdienst voor de voorlopige aanslag 2026 met een forfaitair rendement van 6 procent. Het belastingtarief bedraagt 36 procent en het heffingsvrije vermogen 59.357 euro per persoon.
Neem opnieuw een Nederlandse woning van 300.000 euro zonder hypotheek. Het forfaitaire rendement bedraagt dan 18.000 euro. Na verwerking van het heffingsvrije vermogen komt de box 3-heffing volgens de forfaitaire berekening ruwweg uit op 5.200 euro.
Is het werkelijke rendement lager, dan kan de tegenbewijsregeling gunstiger uitpakken. Sinds belastingjaar 2025 kan het werkelijke rendement direct in de aangifte worden opgegeven. De berekening daarvan wijkt echter wezenlijk af van het voorgestelde systeem voor 2028.
Prinsjesdag geeft duidelijkheid, maar nog geen zekerheid
Voor Thailandblog-lezers met alleen spaargeld en bezittingen in Thailand verandert door deze wet meestal weinig aan hun Nederlandse box 3-positie. Heb je daarentegen een woning of appartement in Nederland aangehouden, dan is het verstandig de ontwikkelingen te volgen.
Op 15 september weten we welke aanpassingen het kabinet daadwerkelijk voorstelt. Daarna moeten eerst de Tweede Kamer en vervolgens de Eerste Kamer zich opnieuw over de plannen buigen. De Eerste Kamer verwacht de behandeling van de novelle pas in 2027 voort te zetten.
De datum van 1 januari 2028 staat dus nog steeds in de planning, maar de spelregels zijn nog niet definitief. Voor Nederlanders in Thailand met vastgoed in Nederland kan juist de komende novelle bepalen hoeveel belasting ze straks jaarlijks betalen over een bezit dat misschien helemaal geen geld oplevert.
Bronnen
- Rijksoverheid – plannen voor heffing over werkelijk rendement in box 3 en behandeling van vastgoed. (Rijksoverheid)
- Eerste Kamer – actuele parlementaire stand van de Wet werkelijk rendement box 3. (Eerste Kamer)
- Belastingdienst – buitenlandse belastingplicht, Nederlands vastgoed en box 3-tarieven voor 2026. (Belastingdienst)
- Belastingdienst – voorwaarden voor kwalificerende buitenlandse belastingplicht. (Belastingdienst)
- SRA – voorgenomen novelle, mogelijke wijzigingen en verdere behandeling in 2026 en 2027. (sra.nl)
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Belasting Nederland19 augustus 2026Kabinet wijzigt box 3 op Prinsjesdag, Nederlands vastgoed blijft pijnpunt
Vliegtickets19 augustus 2026Suvarnabhumi grijpt in tegen wachtrijen voor druk hoogseizoen
Kort nieuws19 augustus 2026Thailandnieuws woensdag 19 augustus 2026
Opinie19 augustus 2026TB-opinie: Zestien kinderen op een kamer en het waarschuwingssysteem stond gewoon aan