Een makelaar in Thailand kost de huurder meestal niets
De agent is bijna altijd door de eigenaar ingeschakeld, en die betaalt ook de courtage, in de regel ongeveer één maand huur. Voor jou als huurder is de agent dus een gratis gids. Het gevaar zit niet in de agent zelf, maar in twee andere dingen: in Thailand mag iedereen zich makelaar noemen, en je borg komt zonder goed contract lastig terug.
Wie de agent betaalt
Vraag het gewoon hardop bij het eerste contact. Betaalt de eigenaar de courtage, dan hoort daar voor jou niets bij te komen. In Bangkok verrekenen verhuurders hun deel steeds vaker in de vraaghuur, en sommige agenten proberen alsnog een fee bij de huurder neer te leggen. Dan betaal je in feite dubbel. Ken daarom de marktprijs voordat je met een agent praat. Zoek zelf mee op DDproperty, FazWaz en Hipflat, en in de expatgroepen op Facebook. Dezelfde condo staat daar soms bij drie agenten tegelijk, met drie verschillende foto’s.
Iedereen mag zich makelaar noemen
Thailand kent geen makelaarsexamen en geen vergunningplicht. Er is geen keurmerk en geen centraal register waarin je een agent op betrouwbaarheid kunt checken. Dat maakt de kwaliteit een gok. Er is nog iets. Het echte sluiten van de deal is voorbehouden aan Thai, en sinds 2024 handhaaft Thailand daar strenger op. Een “Nederlandse makelaar” die zelf jouw huurcontract rondmaakt, zit juridisch dus fout, ook al voelt het vertrouwd om zaken te doen met een landgenoot.
Waar je borg blijft
Dit is het grootste geldrisico. Vraag je van een particulier een condo, dan is de borg vaak twee maanden huur, plus een maand vooruit. Bij 20.000 baht huur leg je zo 40.000 baht (ongeveer 1.049 euro) op tafel voordat je de sleutel hebt. Maak daarom bij intrek samen een inspectierapport met foto’s van elke kras en vlek die er al zit. Anders verdwijnt je borg later in “schade” die er bij binnenkomst ook al was.
Er bestaat wel wettelijke bescherming, maar niet voor iedereen. Verhuurt een partij vijf woningen of meer, dan geldt sinds 29 januari 2020 een gecontroleerd contract: borg en vooruitbetaalde huur samen hooguit drie maanden, de borg terug binnen zeven dagen na afloop, en geen kosten voor normale slijtage. Huur je van een particulier die één huis verhuurt, dan val je daarbuiten. Wat er dan telt, is wat in je contract staat, en of je het kunt bewijzen. En van buiten zie je niet onder welke categorie je verhuurder valt.
Het contract en de TM30
Laat het contract opmaken in het Engels en het Thais. Bij een geschil weegt de Thaise tekst. Laat een Thaise kennis of jurist die naast de Engelse leggen voordat je tekent. Betaal met een overboeking naar de rekening van de eigenaar, nooit contant zonder kwitantie, en controleer of de naam op die rekening klopt met de eigenaar op het eigendomsbewijs of het huisboek.
Eén ding vergeten veel huurders. Niet jij, maar je verhuurder moet binnen 24 uur na je intrek de TM30-melding bij Immigration doen. Doet hij dat niet, dan riskeert hij een boete van 800 tot 2.000 baht, maar de last komt later bij jou: bij je 90-dagenmelding of je visumverlenging kan de balie om die TM30 vragen. Een agent regelt dit vaak voor 500 tot 1.000 baht. Vraag altijd een kopie van de bevestiging.
Zo pak je het aan
Reken op de eerste maand huur, twee maanden borg en een maand vooruit als je begroting. Bezichtig altijd fysiek en test water, warm water, airco en wifi voordat je iets aanbetaalt. Betaal nooit vooraf op verzoek van een “agent” via de chat, hoe laag de prijs ook is. Onderhandel bij een contract van een jaar of langer gerust over tien tot twintig procent korting. En vraag de agent bij dat allereerste gesprek wie hem betaalt.
Een makelaar bespaart je tijd in een taal die je waarschijnlijk niet leest. Maar hij is geen gecontroleerde tussenpersoon zoals in Nederland. Je borg, je contract en je TM30 blijven jouw verantwoordelijkheid, ook als iemand anders het papierwerk invult.
Bronnen: Office of the Consumer Protection Board (สคบ.), notificatie van het Contract Committee waarmee woningverhuur een gecontroleerd contract werd, van kracht 29 januari 2020; Immigration Act B.E. 2522 (1979), sectie 38, Thai Immigration Bureau (TM30-plicht); Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), makelaardij als voor Thai voorbehouden beroep.
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. Wij maken o.a. gebruik van AI om onderzoek te doen naar onderwerpen en het schrijven over deze onderwerpen. Wij genereren ook foto's met AI, maar gebruiken daarnaast ook stockfoto's. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Expats en pensionado28 september 2026Wise verandert regels voor gebruikers met een adres in Thailand
Autoverzekering28 september 2026Autoschade door water in Thailand: wat betaalt je verzekering?
Vliegtickets28 september 2026Thaise militairen helpen bagageachterstand op Suvarnabhumi Airport na overstromingen weg te werken
Kort nieuws28 september 2026Thailand nieuwsoverzicht 28 september: verkiezingen blijven geldig, Bangkok onder water, evacuaties in Rayong en grote verkeershinder
Volgens mij klopt het sommetje vermeld bij borg niet. Er wordt gesteld bij 20.000 baht huur dat je 2 maanden borg betaald plus 1 maand vooruit. En dan wordt het getal van 40.000 genoemd als wat je op tafel moet leggen. Volgens mij is dat dan dus 60.000 baht. Immers 2 maanden borg van 40.000 en 1 maand vooruit huur van 20.000 = 60.000. Verder een goed artikel. Dank je wel.
Is de TM30 niet een wassen neus?
Als ik Thailand binnenkom, moet ik mijn eerst overnachting opgeven middels het TDAC formulier.
Daarna ben ik vrij in mijn doen en laten. Na 90 dagen moet ik bij immigratie weer melden en een adres opgeven. Boek een hotel/resort voor 1 nacht en je kan weer 90 dagen verder. Wie controleert of ik wel of niet een juist adres opgeef?
Wie heeft een goede suggestie om te voorkomen dat de verhuurder onterecht de borg niet teruggeeft aan het einde van de huur periode? Dat is een veel gehoorde klacht en zie maar eens je recht te halen.
De laatste maand geen huur betalen.