Het idee is bekend. Je verkoopt je huis in Nederland, koopt een zaak over in Thailand en laat je Thaise partner op papier de baas zijn. Jarenlang werkte dat. Duizenden landgenoten deden het zo.
Sinds vorig jaar is dat voorbij. De Thaise handelsregisterdienst DBD heeft bijna 47.000 bedrijven doorgelicht. Inmiddels lopen ruim 850 zaken bij de rechter en op Koh Phangan sleepte de politie in mei nog buitenlandse eigenaren in handboeien hun eigen resort uit. Tegelijk zakt de omzet in de horeca. Wie nu begint, moet weten wat het kost, wat mag en waar het misgaat. Vooral dat laatste telt.
Wat de wet altijd al zei
Bars, restaurants en hotels staan in Lijst 3 van de Foreign Business Act uit 1999. Dat is de lijst met sectoren waarin Thai volgens de wetgever “nog niet kunnen concurreren” met buitenlanders. Jij mag daar maximaal 49 procent van de aandelen houden. Punt. Een Foreign Business License kan die grens opheffen, maar dan moet je 100 miljoen baht gestort kapitaal laten zien of aantonen dat je bedrijf Thailand technologisch of economisch iets oplevert. Voor een tent met twaalf tafels en een biertap gebeurt dat niet.
In mei 2026 keurde het kabinet een regeling goed die acht dienstensectoren vrijstelt van die vergunningsplicht. Dat nieuws haalde de koppen: Thailand gaat open. Kijk je naar de lijst, dan gaat het om telecomdiensten zonder eigen netwerk, treasurycentra, boorwerk voor olie, garantstellingen binnen concerns en het verhuren van ruimte voor automaten. Horeca en logies staan er niet bij. Liberalisering en repressie lopen hier gewoon naast elkaar, in verschillende sectoren.
De jacht op de stromannen
Dit is het punt waar het in 2026 misgaat voor buitenlanders. De constructie die iedereen gebruikte, 51 procent bij een Thaise partner, terwijl jij de enige bent met tekenbevoegdheid en het directeurschap, staat inmiddels letterlijk in het opsporingsprofiel van de DBD. Van de 782.542 actieve Thaise bedrijven hebben er ongeveer 118.016 een buitenlandse deelname tussen 0,01 en 49,99 procent. De autoriteiten vermoeden dat het bij ruim tachtig procent daarvan om stromannen gaat.
Sinds 1 januari 2026 moet je Thaise medeaandeelhouder bankafschriften overleggen waaruit blijkt dat hij zijn aandelen met eigen geld betaalde. De DBD meldt dat het aantal pogingen tot nominee-registratie daarmee met zo’n 65 procent daalde. Per 1 april kwam er een aanscherping bij wijzigingen in de vennootschap, en per 1 augustus 2026 moet de Thaise aandeelhouder drie maanden financiële historie kunnen laten zien. De straf staat in artikel 36 en 37 van de wet: tot drie jaar cel en 100.000 tot 1.000.000 baht boete, met dagboetes zolang de overtreding doorloopt. Ook je Thaise partner draait ervoor op.
Wat dat in de praktijk betekent, zag je in januari op Koh Phangan. Honderdzeventig agenten doorzochten 25 locaties, waaronder 22 restaurants, een souvenirwinkel en twee hotels. Vijfendertig mensen en bedrijven werden aangeklaagd. In mei volgde fase twee: ruim 300 agenten, 22 arrestaties, beslag op grond ter waarde van meer dan 200 miljoen baht. Uit een DBD-telling blijkt waarom juist dit eiland: van de 4.761 bedrijven op Koh Phangan worden er 3.213 door buitenlanders gerund. Israëliërs vormen de grootste groep, daarna komen Fransen en Britten.
Werken in je eigen zaak mag niet zomaar
Aandelen bezitten is één ding. Zelf achter de bar staan, is iets anders. Daarvoor heb je een Non-B-visum nodig, aan te vragen bij een Thaise ambassade of consulaat, en daarna een werkvergunning. De voorwaarden zijn hard: 2 miljoen baht gestort kapitaal per werkvergunning, dat is ongeveer 52.600 euro, en vier Thaise werknemers per buitenlander, ingeschreven bij de sociale zekerheid. Zijn die vier Thai er niet, dan is er geen werkvergunning. Zo simpel is het.
Je werkvergunning vermeldt je functie, je werkgever en je werklocatie. Alles daarbuiten is strafbaar. In november 2025 pakte de politie op Koh Phangan een 36-jarige Italiaan op omdat hij houtsnijwerk verkocht. Hij verdiende er weinig aan en had geen bedrijf, maar dat maakte niets uit: betaald werk zonder vergunning is betaald werk zonder vergunning. Een aantal beroepen is bovendien voorbehouden aan Thai, waaronder straatverkoop, kappen, gidsen, Thaise massage, chauffeurswerk en administratief werk. Laat per functie natrekken wat mag. Verder geldt btw-plicht zodra je meer dan 1,8 miljoen baht per jaar omzet, en ook al zodra je een buitenlander in dienst hebt.
Grond koop je niet, en huren kent zijn eigen valkuil
Als buitenlander mag je in Thailand geen grond bezitten. Dat staat in artikel 96 van de Land Code en daar valt niet omheen te werken, ook niet via een vennootschap. Een huurcontract van langer dan drie jaar moet je laten registreren bij het Land Office en mag maximaal dertig jaar lopen. In de horeca zie je vaak contracten van drie jaar plus drie, met key money vooraf, die bij verlenging opnieuw op tafel moet komen.
Er ligt nog iets op de plank. Het Land Department bestudeert een wijziging van artikel 94, waarbij grond die onrechtmatig in buitenlandse handen is, niet meer verkocht mag worden met behoud van de opbrengst, maar vervalt aan de staat. Dat is nog geen wet. Maar wie nu een constructie met grond opzet, moet weten dat de nooduitgang mogelijk dichtgaat.
Vier stapels vergunningen en dan pas open
Je hebt een food shop license nodig van de gemeente of het district, met een inspectie van keuken, watertoevoer, afvoer en ventilatie. In veel districten moeten je Thaise medewerkers een hygiënetoets afleggen. Wil je alcohol schenken, dan komt er een vergunning van de Excise Department bij, met een aparte voor tabak. Draait er livemuziek of wordt er gedanst, dan val je onder de Entertainment Place Act uit 1966. Die wet verbiedt vestiging vlak bij tempels, scholen, ziekenhuizen en in woonwijken.
Verhuur je kamers per nacht, dan geldt de Hotel Act. Hier zit precies één meevaller, en die is opvallend weinig bekend. Sinds eind oktober 2023 ligt de drempel voor een volledige hotelvergunning op meer dan 8 kamers of meer dan 30 gasten. Daaronder volstaat een melding bij de registrar. Vroeger lag die grens op 4 kamers en 20 gasten, waardoor een klein guesthouse er meteen doorheen schoot. Ga je er wel overheen zonder vergunning, dan riskeer je een jaar cel, 20.000 baht boete en 10.000 baht voor elke dag dat je doorgaat. De rechter heeft bevestigd dat de wet ook geldt voor losse condo-eenheden. Verhuur onder de dertig dagen zonder vergunning is illegaal, wat het gebouwreglement er ook van vindt.
De alcoholregels werden juist soepeler
Sinds 29 mei 2026 is de middagstop van 14.00 tot 17.00 uur definitief verdwenen. Je mag doorlopend schenken van 11.00 tot 24.00 uur. Klanten mogen tot 01.00 uur uitdrinken, maar na middernacht komt er geen druppel meer bij. Hotels, vergunde uitgaansgelegenheden, internationale luchthavens en evenementenlocaties hebben eigen tijden. In aangewezen zones in Bangkok, Chonburi, Phuket, Chiang Mai en Koh Samui mogen vergunde zaken tot 04.00 uur open blijven.
Die middagstop kwam trouwens uit een decreet van de coupregering van 1972, bedoeld om ambtenaren nuchter te houden tijdens werktijd. Met toerisme had het nooit iets te maken en toch bleef hij ruim vijftig jaar staan. Tegenover die versoepeling staat iets onaangenaams: sinds de gewijzigde alcoholwet van 8 november 2025 kunnen ook je klanten zelf een boete krijgen, 10.000 baht of meer, als ze buiten de toegestane uren drinken. Jij bent niet langer de enige die risico loopt aan je eigen bar.
Wat het kost
| Post | Bedrag (baht) | In euro |
|---|---|---|
| Gestort kapitaal per werkvergunning | 2.000.000 | ca. 52.600 |
| Drempel btw-plicht (jaaromzet) | 1.800.000 | ca. 47.400 |
| Hotellicentie type 1 (tot 50 kamers, alleen logies) | ca. 10.000 | ca. 265 |
| Hotellicentie met restaurant, vergaderzaal of entertainment | 20.000 tot 40.000 | 525 tot 1.050 |
| Jaarlijkse toeslag per kamer | 80 | ca. 2 |
| Juridische begeleiding hotelvergunning (40 kamers) | 100.000 tot 200.000 | 2.600 tot 5.300 |
| Vergunningtraject hotel in de praktijk | vaak ca. 200.000, uitschieters tot 500.000 | 5.300 tot 13.200 |
| Boete illegale hotelexploitatie | 20.000 plus 10.000 per dag | 525 plus 265 per dag |
| Boete nominee-constructie | 100.000 tot 1.000.000 plus dagboete, tot 3 jaar cel | 2.600 tot 26.300 |
Gerekend met de koers van 10 juli 2026: één euro is 38 baht. Een restaurant openen kost je in de praktijk twee tot vier maanden vanaf de bedrijfsregistratie, een volledige hotelvergunning eerder een half jaar. De kostenposten voor advocaten en adviseurs komen van kantoren die die diensten zelf verkopen, dus lees ze als een indicatie, niet als een tarief.
Van idee naar open deur, stap voor stap
- Bepaal eerst of je zelf in de zaak wilt werken. Zo ja, dan zijn die 2 miljoen baht en vier Thaise werknemers geen detail, maar het fundament van je plan.
- Zoek een echte Thaise mede-investeerder die zijn eigen geld inbrengt en dat kan aantonen met bankafschriften.
- Reserveer een bedrijfsnaam bij de DBD, met drie voorkeuren, stel de oprichtingsakte op en registreer de vennootschap.
- Regel belastingnummer, btw-registratie en aanmelding bij de Social Security Office. Zonder ingeschreven Thaise werknemers wordt je werkvergunning geweigerd.
- Sluit het huurcontract op naam van de vennootschap en laat het registreren als het langer dan drie jaar loopt. Vraag bij het districtskantoor de vergunninghistorie van het pand op.
- Vraag de food shop license aan bij gemeente of district, inclusief inspectie.
- Vraag de alcoholvergunning aan bij de Excise Department, plus tabak en eventueel entertainment.
- Bij logies: controleer of het gebouw bouwkundig als hotel gebruikt mag worden. Veel guesthouses staan geregistreerd als woonhuis of shophouse en hebben een wijziging van gebruiksdoel nodig.
- Vraag het Non-B visum aan bij een Thaise vertegenwoordiging in het buitenland, daarna de werkvergunning bij het arbeidsbureau in je eigen district. Je moet er persoonlijk verschijnen.
- Pas dan open je de deur. Elke dag draaien zonder complete papieren is een dag risico.
En dan komt de markt nog
Stel dat alles klopt. Dan begin je in een markt die krimpt. De Tourism Authority of Thailand verlaagde de prognose voor 2026 van 35 naar 30 miljoen bezoekers. In Pattaya zakte de hotelbezetting tijdelijk naar 30 procent. Waar een toerist eerder 1.000 baht per keer uitgaf, is dat nu 700 tot 800 baht. En je inkoop wordt juist duurder: vis, groente, verpakkingsmateriaal, energie.
In het tweede kwartaal van 2025 sloot 13 procent van de uitgaansgelegenheden tijdelijk of definitief de deuren. De gemiddelde hotelbezetting kwam uit op 48 procent. In Jomtien staan boutiquehotels en westerse bars te koop of zijn ze al dicht. Reken je businessplan dus niet door op hoogseizoen. Reken hem door op 45 procent bezetting en klanten die een kwart minder besteden dan drie jaar geleden.
De fouten die steeds terugkomen
- Werken voordat de papieren rond zijn. Koffie zetten, achter de kassa staan, een biertje tappen: het valt allemaal onder werk.
- Denken dat 49 procent plus alleenzeggenschap veilig is. Juist die combinatie zoekt de DBD op.
- Je Thaise partner op papier laten betalen zonder dat er echt geld beweegt. Een storting die dezelfde dag terugvloeit, valt nu direct op.
- Een condo per nacht verhuren, omdat de buurman het ook doet.
- Personeel uit Myanmar aannemen zonder de juiste vergunningen. Bij de razzia’s van januari werden zeven Myanmarese medewerkers aangeklaagd, omdat ze buiten hun toegestane werkterrein werkten.
- Een bestaande zaak overnemen via aandelen zonder te kijken naar openstaande accijnsschulden, arbeidsconflicten en de nominee-geschiedenis van die vennootschap. Je koopt alles mee.
Wat je zelf kunt doen
- Vraag je Thaise medeaandeelhouder vooraf om drie maanden bankafschriften. Kan of wil hij die niet geven, dan is je project al gestrand voordat het begint.
- Laat het districtskantoor de vergunninghistorie van het pand uitdraaien voordat je iets tekent.
- Blijf onder de acht kamers en dertig gasten als je klein wilt beginnen. Dat scheelt maanden en al gauw een paar honderdduizend baht.
- Bewaar elk bewijs van kapitaaloverboekingen. Bij een controle is dat je enige verdediging.
- Reken de vaste lasten door voor een lege maand: boekhouding, jaarrekening, verlenging van visum en werkvergunning, negentigdagenmeldingen. Die tikken door, ook als er niemand aan je bar zit.
Vijf vragen voordat je je huis verkoopt
- Kan ik 2 miljoen baht, ongeveer 52.600 euro, storten en aantonen dat het mijn geld is? Zo nee: stop hier.
- Heb ik een Thaise mede-investeerder die zelf betaalt en drie maanden bankafschriften kan laten zien? Zo nee: stop hier.
- Kan ik vier Thaise werknemers aannemen en aanmelden bij de sociale zekerheid? Zo nee: dan mag ik zelf niet in mijn eigen zaak werken.
- Verhuur ik kamers? Blijf onder acht kamers en dertig gasten, of reken op een vergunningstraject van maanden en honderdduizenden baht.
- Overleeft mijn plan een bezetting van 45 procent? Zo nee: wacht, of kies een andere plek.
Een eigen zaak in Thailand kan nog steeds. Maar alleen met echt kapitaal, een echte partner en een boekhouding die een inval doorstaat. Wie het doet met een droom, een gunstige huurprijs en een vriendin die tekent waar je wijst, koopt geen bedrijf. Die koopt een strafdossier. En dat is dan meestal ook nog in het laagseizoen.
Bronnen: Bangkok Post, Nation Thailand, Khaosod English, Department of Business Development, Tilleke & Gibbins
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond12 juli 2026De droom van een eigen bar in Thailand loopt in 2026 stuk op één papiertje
Opinie12 juli 2026TB-opiniestuk: Vier premiers verder ligt er nog altijd geen meter spoor naar U-Tapao
Achtergrond12 juli 2026Duizenden lege condo’s in Thailand: speculatie, overbouw of witwassen?
Reizen12 juli 2026Thailand vraagt reizigers bewijs van voldoende financiële middelen mee te nemen