Huis bouwen, verbouwen of kopen in Thailand
Ik ga het hier niet hebben over de financiële of het eventueel kunnen eigenaar zijn of niet van een woning in Thailand. Ook niet over wat er achteraf met de woning gaat gebeuren in geval van scheiding, overlijden. Dat is een totaal andere discussie waar ik niet rechtskundig in thuis ben en me dus niet over uit.
Naar aanleiding van een vorige lezersvraag over “een aannemer voor het herstellen van barsten in de muren van een woning” en de vele reacties erop wil ik proberen een meer technische uitleg te geven over dit veel voorkomend probleem in Thailand.
Het grote probleem stelt zich meestal in de onstabiliteit van de ondergrond. Thailand heeft veel laaggelegen gronden ter beschikking. Gronden, grenzend aan grotere stadsconcentraties, die in vroegere tijden als rijstvelden gebruikt werden maar nu een bestemming als stadsuitbreiding gekregen hebben. Deze gronden waren eigenlijk moerassen en stonden het grootste gedeelte van het jaar gewoon onder water. Deze gronden werden opgehoogd met 1 of soms 2 meter grond en staan dus “droog” daar ze nu boven de natuurlijke grondwaterspiegel liggen. Doch de ondergrond is en blijft moeras en is totaal onstabiel wegens de seizoensgebonden en menselijke invloeden na het bebouwen van deze percelen. Er zijn steeds schommelingen van de grondwaterwaterspiegel, welke de mechanische draagkracht van de gronden bepalen.
Deze gronden worden opgekocht door projectontwikkelaars die er massaal condos op bouwen, met heel mooi ogende huizen welke op een zo goedkoop mogelijke manier gebouwd worden om er natuurlijk zoveel mogelijk winsten op te maken, dat is nu eenmaal de wet van de economie: winst maken.
Een degelijke grondstabiliteitsstudie wordt meestal niet gemaakt en ik weet zelfs niet of dit, zoals in België, wel door de Thaise bouwkundige wetgeving verplicht is. Indien zo, dan kent iedere “Thailandkenner” wel wat er met die wetgeving gedaan wordt, vul zelf maar in.
De aannemer gaat dus, naar oude getrouwe gewoonte palen in de grond drijven. Palen van 5 tot 6m lang en dat zal wel volstaan want elders was het ook genoeg. Indien de gronden aangevuld werden met enkele meters grond, dan volstaat dit echter niet want men zit met de palen amper een paar meter in de onstabiele moerasgrond. De enige oplossing is : grondstabiliteitsmetingen uitvoeren aan de hand van deze resultaten bepalen hoe diep de palen wel de grond in moeten om op een stabiele grondlaag te komen. Een andere oplossing is het heien van keien en zo zelf een stabiele ondergrond aanmaken. Dit is wel een heel dure oplossing en zal dus zelden voor gewone woningbouw toegepast worden.
Wat gebeurd er nu? Aan de hand van kant en klaar plannen worden soms 50 of meer woningen neergepoot op deze gronden. Een enorme belasting voor de reeds niet stabiele ondergrond. Een degelijke betonstudie, afhankelijk van het type woning wordt meestal niet gemaakt. Alle dragende betonbalken worden omzeggens naar dezelfde, oude getrouwe model en afmetingen gemaakt door de nogal eens technisch onkundige bouwmeesters. Het bleef elders staan, dus zal het hier ook wel zo wezen.
Dit heeft als gevolg dat er nogal aan over-dimensionering van de betonstructuur gedaan wordt (beter dan onder-dimensionering) om de zekerheid te hebben dat het sterk genoeg is en beton en werkkrachten zijn tenslotte niet zo duur dan een degelijke betonstudie te laten maken, type woning per type woning, door een bouwkundig ingenieur. Het gevolg van deze nutteloze over-dimensionering is niet enkel het nutteloos gebruik van materialen, beton, bewapening maar heeft ook als gevolg en totaal nutteloze gewichtsbelasting van de reeds onstabiele ondergrond. Als men weet dat 1m³ gewapend beton, in gedroogde vorm, ongeveer 2500 kg weegt dan is rekening snel gemaakt als men voor 50 woningen telkens per woning 10m³ teveel aan beton gebruikt. Dit is 1.250.000 kg nutteloze belasting!
Wat betreft na het bouwen en verkopen van deze woningen. Nu deze woningen bewoond worden begint het echte probleem zich pas te stellen. Nogal vaak beschikt zo een condominium over een eigen watervoorziening. Daar er genoeg (soms zelfs teveel) water zich in de ondergrond bevindt is oppompen van water naar een eigen watertoren de meest economische oplossing. Doch het voortdurend oppompen van water heeft wel degelijk een invloed op de grondwaterspiegel. Daar op deze manier water spotgoedkoop is voor de bewoners wordt er rijkelijk met dit water omgesprongen voor toiletten, douchen en vooral voor het besproeien van de mooi ogende gazons en planten.
Er worden ook nogal bomen aangeplant om het geheel een mooi groen schaduwrijk uiterlijk te geven. Wetende dat sommige bomen tot 200 liter water per dag opzuigen, een gezin snel aan 300 liter per dag komt door normaal sanitair en huishoudelijk gebruik, (spreek dan nog niet van het dagdagelijks sproeien van de gazons) dan komt men snel tot enkele tientallen duizenden liter water per dag welke uit de ondergrond verdwijnt en in het droge seizoen amper op natuurlijke wijze aangevuld wordt. Dit heeft dus wel degelijk een niet te verwaarlozen invloed op de grondwaterspiegel tot gevolg. In het regenseizoen gebeurt net het tegenovergestelde en stijgt de grondwaterspiegel. Dit alles maakt dat de onstabiele ondergrond steeds in beweging is en dat heeft natuurlijk zijn invloed op niet daarop berekende funderingen. De woning zullen dus steeds in beweging zijn, hoe miniem ook, en zal zijn gevolgen hebben op de structuur met barsten in alle niet elastische materialen zoals vloeren, bepleistering, wandtegels.
Nu we wat meer wijs geworden zijn uit de oorzaak is de vraag : wat kunnen we eraan doen als we met zo een probleem zitten? De woning is nu eenmaal aangekocht en de investering was niet te verwaarlozen.
Technisch gezien zijn er verschillende oplossingen, doch ze moeten financieel haalbaar zijn voor de eigenaar. Een zeer accurate oplossing is het verstevigen in de diepte van de funderingen. Technisch mogelijk maar enorm duur. Boringen naar de diepte toe en inspuiten van beton. Ja, doe het maar. Je zal snel weten wat zo een ingreep kost. Niet te doen voor een gewone woning.
Oppervlakte versteviging rondom het huis is meestal zinloos en zal zelfs veelal een omgekeerd effect hebben daar je het diepteprobleem niet aanpakt en de onstabiele ondergrond nog meer gaat belasten. Dus niet doen.
Blijft dus over, de gebreken voor het oog onzichtbaar maken. Instorten zal de woning niet doen, dus gaan we de esthetische toer op. Het uitkappen en opnieuw bepleisteren van de barsten is niet de geschikte oplossing want de barsten gaan na een tijdje gewoon terugkomen. We gaan dus de plafonds, indien deze barsten vertonen, afwerken met elastisch materiaal zoals hout. Dit materiaal is soepel en zal zich aanpassen aan de kleine bewegingen. De muren en vloeren kunnen bijvoorbeeld ook met hout afgewerkt worden, doch omwille van de eentonigheid van overal hout te gebruiken kan dit ook met kurk. Er zijn momenteel heel mooie kurktegels in alle soorten motieven en kleuren op de markt die zowel voor muren (zelfs in de badkamer) als voor vloeren gebruikt kunnen worden. Kurk is een heel soepel natuurproduct, bij juiste toplaagbehandeling is het waterdicht en heel slijtvast. Het is heel eenvoudig aan te brengen daar ze met een speciale, op basis van water, pastalijm verlijmd kunnen worden.
De meest radicale oplossing is de gebreken verdoezelen en de woning aan een goede prijs trachten te verkopen, doch dit zou niet in de aard van Lung Addie liggen daar je dan het gekende probleem doorschuift naar een andere, soms sukkelaar!
Alles is dus afhankelijk van wat je wil investeren om de ergernis en het onesthetische van barsten in de muren dagelijks te moeten aanschouwen.
Ik zal trachten in een volgend artikel een beschrijving te geven van eigen uitgevoerde grondbewegingsmetingen indien uit de reacties zou blijken dat daar op het blog interesse voor is.
Het hele verhaal komt voor ons als leek er raar over.Wij hebben een huis zelf gebouwd in Isaan in 2010
Het huis is incl materialen en bouwkosten in eigenbeheer gebouwd voor 400.000 th baht.Het huis is echter dubbelwandig gebouwd dmv die grote grijze blokken.Maar wij hebben al die blokken eerst gevuld met beton.Het huis staat er nu 5 jaar en er is niks gescheurd .Er staat echter geen bovenverdieping op .En het huis is 27 x 8 meter.
En het grondwater zit hier op slechts 70 cm .En ook ons zwembad dat we Dubbelwandig hebben gebouwd in en gedeelte boven de grond is geen barts in gekomen.Terwijl er wel 50.000 liter water in zit.
Jhonny
Tja een huis is ook wat anders dan een reeks condomiums.
Huis van Thaise schoonmoeder in Bamnet Narong, Isaan, gebouwd in1998.
Vertoont geen scheuren of dergelijke. Is ook dubbelwandige bouw met beton gevulde brikken.
Fundament: een zware volle betonnen plaat, dat nog eens op betonnen palen.
Maar het huis staat nu niet meer waterpas, en is enkele centimeters verschoven.
Vandaar regelmatig lekken en problemen tussen bv uithuizige watertank en keuken/sanitair, afvoerproblemen in de leidingen, elektriciteitsdraden die zich van buiten naar binnen kapot trekken enz.
Allemaal niet onoverkomelijk, en als handige harry in de buurt is, geen probleem.
Maar zo zie je maar, op lange termijn krijg je de gebreken pas te zien.
Zoals door Lung Addie reeds beschreven heeft,ligt het zeker aan de slechte ondergrond,en de veranderingen in het grondwater niveau. Of het grondwater reeds op 70cm ligt heeft verder geen invloed op het scheuren van het muurwerk,omdat we ook in Nederland op veel plaatsen met dit probleem te doen hebben. Het probleem van scheuren in het muurwerk heeft o.a te maken met de slechte boden kwaliteit,en dit vaak in samenhang met schommelingen in het grondwater niveau,waarvan de oorzaken in het bovenstaande artikel juist beschreven staan. Verdere oorzaken kunnen zijn een slechte statische berekening, in hoeverre deze überhaupt is toegepast,en de aanpassing van het fundament t.o.v.de slechte ondergrond. Bovendien hebben we in het noorden van Chiangmai,tot aan de grenzen van Laos en Birma te doen met een aardbevings gebied waarvan de aarde voortdurend in beweging is. Zelfs al heeft men een tiental jaren geen last van scheuren in het muurwerk,kan een plotselinge grondwater verandering,of een lichte grond beweging, hier verandering in brengen. Zelfs bij statische berekeningen, stelt zich de vraag,hoe kundig,en hoe betrouwbaar deze zijn,zodat men anders als in Europa veel geluk nodig heeft.
Beste Jhonny,
Als jou grondwater op 70-cm zit en stabiel op nivo blijft, zou het wel gaan, kan zijn dat onder de 70-cm een harde ondergrond zit, ook jou fundering moet dan onder die 70-cm zitten,anders staat deze in het water.
Zonder grond onderzoek is het slecht kersen eten.
Succes dat er niets gebeurd.
Leon1
Gezien wij van plan zijn ons te gaan vestigen in Cha Am – Hua Hin hebben we zeker interesse in deze materie. Kopen of bouwen is nog de vraag.
Wat mij betreft een duidelijk verhaal. Zelf heb ik zeker interesse in het meten van grondbeweging, ik heb een aardige technische achtergrond maar grondmetingen zijn voor mij onbekend terrein.
Ik lees graag je volgende artikel.
Onstabiele ondergronden, te zwaar aangezette funderingen, te korte in moerasgrond gedreven palen: wat maakt het uit? “Instorten zal de woning niet doen”, blijft over: “de gebreken voor het oog onzichtbaar maken”. Als je dit niet wilt, kun je ook nog de boel zien te verkopen aan een sukkelaar. Maar je kunt de buitenmuren natuurlijk ook (doen) schilderen met een elastisch soort buitenverf, en de binnenmuren laten behangen. O.K.! Bij de meeste huizen zie je dat de aannemer na een jaar de boel nog eens in een verfje komt zetten, (spreek hem dan aan op de aanschaf van een terdege adekwate verfsoort), en behangen kan op elk eigen gewenst moment.
Sorry Soi,
Ik hoop niet dat de redactie dit ziet als chatten,maar ik heb het gevoel dat jou reactie veel te doen heeft met vermoeden,en veel minder met werkelijk weten,en ervaring. Instorten zal een huis inderdaad niet zo snel,maar wat betreft een te zwaar aangezette fundering,zie ik grote vraagtekens. Een fundering moet aangepast zijn aan de grond situatie,en dit kan bij een slechte kwaliteit betekenen,dat je palen moet slaan die op de vaste grond rusten. Als dit laatste niet mogelijk is,bestaat er ook nog een mogelijkheid, van het z.g.n. hijen op kleef. Maar de zwaarte van een fundament heeft in eerste instantie te maken met het gebouw wat het dragen moet,en de daarmee verbonden statische berekening. Maar omdat dit jou alles niets uitmaakt,en het huis daarom niet zal instorten,ga je nog verder om te vertellen,dat je eventuele scheuren in het muurwerk gaat behandelen met een elastische verf,die jij adekwat noemt. hoewel iedere bouwkundige weet dat dit hoogstens een soort ,,Make up” is die geen enkele garantie bieden kan. Ook het behangen van binnenmuren,mits het geen houtbekleding is,of een andere stabile bekleding, kan het opnieuw zichtbaar worden van scheuren niet voorkomen. Zelfs al zou je iets met woningbouw te doen hebben,zou ik liever een pilsje met je drinken,als ooit een huis van je kopen.
Beste John uit Chiang rai, ook ik hoop dat de moderator mijn antwoord niet als chatten ziet, immers waar het mij om ging was dat: als je het artikel goed leest dan zou je weten dat ik de essentie ervan een sneer geef. Wat maakt het hele verhaal uit als je weet dat er honderdduizenden townhouses, townhomes, moo baan’s, hotels, malls, buildings en resorts zijn gebouwd en worden bewoond, en dat dit proces nog in lengtes van jaren blijft gecontinueerd? Vallen ze massaal om? Ik dacht het niet. Hebben we in TH dezelfde bouwverordeningen? Ook niet. Is BKK om die reden aan het zakken? Idem dito niet. Zijn de huizen in CHMai en CHRai aan het schuiven? Aardschokken misschien?
Natuurlijk zal er her of der wel eens een huis verschuiven en verzakken. Maar veelal omdat het huis gezet is door lokale hobbyisten en amateuren-bouwvak. Verleden jaar is een in aanbouw zijnde flatgebouw ingestort waarbij 1 dodelijk slachtoffer. Oorzaak was het zuinig aandoen met materiaal, ook nog eens van niet goede kwaliteit, en malafide handelingen lees corruptie van de heren eromheen.
Het artikel gaat mank aan zijn eigen eind-argumentatie: niet goed vantevoren berekende onstabiele ondergronden zijn te verhelpen met diepteboringen en inspuien van beton. En opp. versteviging rondom zinloos. Wat blijft dan over? Een cursus “Werken met kurk”.
Kom, laten we inderdaad maar een pilsje drinken, en stoppen met TH de maat meten naar NL/BE norm.
Dit verhaal komt op mij ook vreemd over. Ik heb nooit rekening gehouden met wat voor soort grond ik te maken gehad heb. .Ik heb vanaf 1999 al zo n 8 huizen laten bouwen en nog nooit last gehad,in welke vorm ook .Ik heb nu een huis op 18 palen laten heien op een pompoenveld,staat er nu 5 jaar en zo stevig als een huis.De vorige huizen die ik verkocht heb wonen de mensen nog steeds zeer tevreden en zonder scheuren.Bij 1 huis ging er aan 1 kant de stuclaag scheurtjes vertonen,verder rondom geen last, werd erkend als stucadoorsfout en werd gratis opnieuw gedaan.
Uitzonderingen bevestigen de regel. Je kent Murphy toch…. alles gaat goed tot op het moment het mis gaat. Jij hebt waarschijnlijk tot heden geluk gehad en .. op de dag dat het zal fout lopen ben je in Thailand toch niet meer aansprakelijk voor het verkochte goed. Ik zou dus ook liever een pint met U drinken, samen met John Chiang Mai, dan een woning van U te kopen.
Beste mensen,
Ik heb met verbazing het artikel gelezen waarin iets wordt geschreven over scheurtjes in de muren van huizen in Thailand (Lees heel Azië). Laten we direct beginnen met het onderscheid te maken over het type van scheurtjes die in muren kunnen ontstaan. Een korte opsomming is:
A – Door zetting en droging van de grond en de woning (Eerste 2 jaar na bouw)
B – Krimp bij droogte en uitzetting bij vocht (Dus droge tijd en regentijd)
C – Onvoldoende gefundeerd
D – Ontbreken van muurankers, verstevigingbalken en lateien
E – Overige oorzaken
In Noord Thailand hebben we een middelgroot woonproject zie: http://www.baanmelanie.com/en ontwikkeld en heeft ons bedrijf, zie http://www.udomrak.com daar alle woningen gebouwd. We hebben naast 25 jaar ervaring met bouw in Thailand de beschikking over een goed getrainde bouwploeg en veel betrouwbare en deskundige onderaannemers. En werken we samen met de stadsarchitecten en ingenieurs van de “Teesabaan” van Chiang Rai. Met al deze mensen hebben we in de periodes dat er op het eigen project niet gebouwd werd diverse werken aangenomen elders in het land. Zoals in Isaan en het centraal deel en verder vrij veel woningen in en om Chiang Rai. We hebben zowel op eigen project, maar zeker in de andere gebieden waar we hebben gebouwd, met zeer uiteenlopende bouwgrond te maken gehad met een enorm scala van ondergrond en grondlagen. Wat “Lung Addie” schrijft over de grond onder huizen is niet echt onzin, maar toch vaak wel heel anders dan gesteld. De grond waarop wordt gebouwd is slechts voor een deel verantwoordelijk voor de scheurtjes in de muren, die inderdaad zo vaak bij Thaise huizen te zien zijn, en verder klopt er slechts een deel van het water verhaal. Sorry dat ik er zo ‘inhak’. Maar we hebben het wel over mensen die een enorm bedrag naar een emigratieland brengen en vind ik dan ook dat er serieus over dit onderwerp geschreven moet worden. Wat in het artikel gesteld kan mensen bang maken, wat niet nodig is. En de vermelde adviezen gaan vaak niet op.
Wat wel van belang is, is dat de controle op de bouw en kwaliteit in Thailand veel geringer is en dat bouw- en woningtoezicht kleinschalig is vergeleken met Nederland. Er is weinig overheidstoezicht en er zijn niet veel documenten nodig. Het is in Thailand niet voor niets zo goedkoop en betalen we zeer weinig belasting. Dus moeten we wel zelf alert zijn dat er experts worden betrokken bij de bouw van een huis en men niet de neef van de oom van de buurman met zijn zonen zo’n klus laat doen. Zoiets doe je toch zeker in Nederland ook niet? Verder geldt. In Thailand (en heel Azië) bouwt men een betonframe wat alles draagt, terwijl in Nederland we vaak met draagmuren werken. In Nederland duidt een scheur in de muur al gauw op een constructieprobleem, terwijl het in Thailand meestal slechts om een esthetisch probleem gaat en de Thai zelf er nauwelijks van wakker ligt.
Wat betreft het onttrekken van water uit de bodem voor tapwater en het effect hiervan op het grondwater. Er is helemaal GEEN effect. Domweg omdat we het hier hebben over totaal verschillende waterlagen. Alleen hand gegraven putten en goedkoop geboorde putten zitten in het grondwater te ‘pielen’. Dus het water wat na iedere regenbui de grond in dringt en boven de homogene grondlagen blijft zitten. Sowieso nooit doen. Niet alleen staat men dan met troebel water te wassen en wellicht te koken. Je zit dan ook echt te klooien met water waarin septic tanks dreinen en ontkruid- en insectenverdelger chemicaliën in zitten. Waterputten van huizen horen “deep-wells” te zijn en de meest eenvoudige versie is een jetpomp systeem welke tot zo’n 24 meter diep kan. Maar eigenlijk is alleen een speciaal voor tapwater ontwikkelde dompelpomp in een 6″ put de juiste manier, waarbij water vanaf een diepte van 40 – 80 meter wordt gehaald. Je zit dan vaak al onder de 2de zand en grind laag, met enkele zeer homogene grondlagen daartussen en dat water komt nooit in verbinding met grond water. Deze enorme watermassa wordt continue zeer langzaam vanuit bergen en scheuren, en ook zeer langzaam en door de vele zandlagen goedgefilterde grondwaterlagen, aangevuld. Zeer lokaal inklinken van grond is niet mogelijk door deze manier van waterafname, tenzij men dat extreem gaat doen en er vele andere situaties een rol spelen, zoals oa. in Bangkok het geval is en enkele geconcentreerde woon gebieden in Hua-Hin, Pattaya, wegens zeewater, die niet op stadswater zijn aangesloten.
Gevalletje A: Als uw huis nieuw is, dan kunt u niets anders doen dan rustig wachten totdat de enorme hoeveelheden water die gebruikt zijn om uw huis te bouwen, uit beton, muren en ook de grond onder uw vloeren een stabiele droogte hebben bereikt. Door droging ontstaat krimp. En daardoor ontstaan scheurtjes in de mortel- en pleisterlagen. De droogtijd hangt sterk af van hoe er gebouwd is en in welke periode die bouw plaats vond en ook hoe de woning is afgewerkt. Maar houdt maar rekening met minimaal 2 regenseizoenen. Dus zo’n anderhalf jaar. En daarnaast zijn er overal in het huis locaties in fundatie, balken, kolommen, vloeren en muren waar spanning is opgetreden tijdens de bouw, maar ook in de grond natuurlijk. En moet het huis zich nu eenmaal gaan ‘zetten’. Dat zijn zettingscheurtjes en die zitten meestal door de gehele muur. Ook dat vraagt zo’n 1 tot 2 jaar totdat het huis zich volledig heeft ‘gezet’. Ook als een huis goed gebouwd is, dan is het heel normaal dat na ongeveer 2 jaar de schilder het huis weer eens goed onder handen neemt door weg te halen los zit, goed werkt met elastische dichtmiddelen en hechtprimer en dan de ‘laatste’ schilderlaag aanbrengt. Vaak is lokale behandeling voldoende als er goede verven zijn gebruikt die na 2 jaar nog niet zijn verkleurd.
Bij scheuren zoals genoemd bij B, is er vaak wel wat aan te doen, althans aan de zichtbaarheid ervan. Inderdaad schrijft Addie dat het afdekken van muren met hout, kurk of ander elastisch dekmateriaal kan. Wat dan wel alleen geldt voor het interieur. Maar tegenwoordig zijn er ook zeer goede flexibele verven op waterbasis die grote hechtingskracht hebben, zoals ICI Dulux Weathershield, die de krimp en uitzettingscheurtjes in ieder geval aan het zicht onttrekken, ook aan de buitenkant. Dus normaal huisonderhoud, wo. om de 3 – 5 jaar schilderen, is dan een goede remedie.
Bij scheuren in muren veroorzaakt zoals genoemd in C en D vind ik echt dat die voorkomen hadden kunnen worden door gewoon met vaklieden aan jouw zowat meest belangrijke zaak in het leven te gaan beginnen en het heeft dan ook weinig zin daar nu verder op in te gaan, mede omdat dergelijke scheuren meestal ook in het betonnen frame voorkomen en daardoor herstel nauwelijks mogelijk is, maar toch noem ik graag enkele gevallen die me van belang lijken ter verbetering van het inzicht van de materie die in het “scheurtjes artikel” zijn genoemd.
Hoe voorkom je gevalletjes C en D:
Ik ben het er wel mee eens dat het wijs is om eerst grondonderzoek te doen, wat kan middels sondering (Gaatje in de grond boren en akoestisch of anderszins gaan meten), wat echter vrij veel geld kost en ik ook wel wat ‘overdone’ vind als het een eenvoudige 1 verdieping woning betreft, want er zijn wel degelijk goede bouwmethodes die ook in minder stabiele grond en zonder uitgebreid grondonderzoek uitgevoerd kunnen worden.
Allereerst moet een huis op een stevige fundatie staan. Een fundatie bestaat uit een ondergronds deel, wat de huisbelasting draagt en al die draagpunten dienen zo evenredig mogelijk verdeeld te worden. Op deze steunpunten ligt de onderste laag gewapend beton balken waarop de rest van het huis wordt gebouwd en waarbij de Aziatische bouwstijl zodanig is dat om de muur en dakbelasting ook goed op te kunnen vangen er kolommen worden opgericht die in een zuiver verticale lijn staan met de grondsteunpunten, in plaats van draagmuren. Bij goede bouw liggen er bovenop deze kolommen een 2de laag gewapend betonnen balken waarop dan eventueel een 2-de verdieping kan worden gebouwd, of de dakspanten worden gelegd als het een één verdieping woning is. Bij goedkopere bouw worden die 2-de laag betonnen balken vervangen door zware stalen balken waar dan direct het dakframe op wordt gelast (Ik laat nu even andere constructies zoals lichtgewicht bouw buiten beschouwing).
De hierboven genoemde steunpunten kunnen eenvoudige poeren zijn, die minimaal 1.50 meter diep in de grond steken, wegens indringing regenwater in de regentijd. En afhankelijk van de belasting vaak 1.00 x 1.00 meter zijn en meestal niet verder dan 4.00 meter uit elkaar staan. Op normale grond, waar ook hoger gelegen rijstveld onder kan vallen, is dit vaak voldoende als zo’n steunpunt minder dan 10 ton heeft te dragen, mits goed verdeeld. In Nederland wordt dit ook vaak toegepast in zandgebieden, soms zelfs zonder poeren en alleen een betonnen fundatieplaat.
Niet veel duurder, maar wel veel beter is het heien van palen. In Nederland wordt dit gedaan in veen en kleigebieden en vaak worden dan de palen zodanig diep geslagen tot een solide grondlaag is bereikt, vaak zand. In Thailand is de geografie van de bodem echter veel minder vlak dan in Nederland en in sommige gebieden liggen de harde grondlagen op grote diepte, en dan worden huisfundaties gelegd op palen die in de grond hun draagkracht ontlenen aan “kleef”. Als de grond weinig “kleef” biedt kunnen speciale palen worden gebruikt met een breed “I” profiel om zodoende een zo groot mogelijk “kleefoppervlak” te krijgen. Het slaan van dergelijk palen moet echt wel door een expert worden berekend en uitgevoerd. En nadat een architect of ontwerper zijn klus gedaan heeft, moet een (vakbekwaam) ‘engineer’ dit goed berekenen en de heibaas conform uitvoeren. Ook hierbij geldt weer dat de draagkracht per paal ruim voldoende is en ook de locatie van de palen zodanig is dat de belasting per paal zo gelijk mogelijk is. Met dergelijke palen, bij een één verdieping woning meestal 0.22 x 0.22 x 10 meter, is een veilige draagkracht mogelijk van 20 ton per paal, waarbij dan wel minimaal een 50% veiligheidsmarge moet worden opgenomen. Op locaties waar de belasting beduidend minder of hoger is dan gemiddeld, wordt dat dan gecompenseerd door dunnere of dikkere palen te gebruiken, dus wat minder, of juist meer ‘kleef’ geven.
Bij werkelijk zware constructies is het in Thailand het beste om te gaan slagboren. Dat is een eenvoudige versie van het boren van diepe gaten in de grond totdat zeer homogene lagen, of zand of steen, is bereikt, waarna in deze gaten eerst een betonstaal bewapening wordt neergelaten en daarna met een sterke betonsoort wordt opgevuld. Hierna worden de slagboorbuizen uit de grond getrokken waardoor de betonmix “uitzet” en vormt zo’n fundatiepaal, naast een zeer goede afsteun op de bodem, ook de meeste goede “kleef” aan de wanden. Ook erg geschikte fundatiemethode voor de beter geconstrueerd zwembaden.
In de hoop dat u er wat aan hebt en met vriendelijke groet,
Willem van der Vloet
Beste Willem,
jouw reactie doet me ergens plezier. Jij bent blijkbaar iemand welke wel de correcte weg volgt. Met de onderneming, waarover je spreekt, op een bouwkundig technisch verantwoorde manier huizen bouwen en opleveren. Dit alles na overleg, berekenen,meten en laten bouwen door bekwame technichie en ingenieurs.
Doch jouw reactie is er wel duidelijk een van iemand die zijn zaak ( in uw geval ) gerechtvaardigd tracht te verdedigen. Je moet echter wel weten dat jij dit bekijkt uit het oogpunt van een buitenlands ondernemer, die kwaliteit/prijs als hoofddoel stelt. ( gelukkig zijn er ook nog zo een mensen )
Bij de Thais gaat het vaak echter niet zo. Daar ligt het hoofddoel ergens anders. Zo veel mogelijk verdienen aan een zo laag mogelijke kostprijs. Vele Thais bekijken een woning ook op een andere manier dan een farang. Als het maar mooi oogt, niet te veel kost is het goed.
Dat water ongebreideld oppompen, zelfs uit dieper gelegen lagen, geen invloed zou hebben op de bovenlagen is geen onzin. Het dieper gelegen water, waar komt dit uiteindelijk vandaan? Waarom krijgen in Belgie bedrijven, gebruikmakend van grondwater, een quota opgelegd? Omdat ze distributiewater zouden gebruiken? Neen, om te beletten dat in de omgeving grondverzakkingen zich zouden voordoen, en dit zou jij als kenner moeten weten en zeker niet afdoen als te verwaarlozen of eventuele onzin.
De scheuren waarover ik het heb, volgend op een posting van een paar maand geleden, zijn geen droog-, krimp- of uitzettingsscheurtjes. Neen het gaat hem wel degelijk over echte scheuren, zelfs los door de muren, waarbij de gebruikte stenen zelf gescheurd waren en niet alleen het pleisterwerk.
Ga eens kijken in de condos rond Hua Hin, het is daar waar ik de beschreven ervaring heb opgedaan en je zal, net als ik met je hoofd schudden en wel onmiddellijk begrijpen wat er aan de hand is. Degene die de pech had/heeft zo een woning, welke heel mooi oogt, koopt of gekocht te hebben is wel de pineut en na de verkoop: niemand aansprakelijk !
Daarom mijn raad: bij aankoop van een woning:
laat je bijstaan door een echte vakman en kijk niet enkel naar de centen.
Stel je steeds de vraag: waarom verkoopt iemand een bestaande woning
Zoals steeds: de vreugde over de lage prijs is reeds lang vervlogen als de ergernis over de slechte kwaliteit nog steeds aanwezig is.
LS Lung addie
Je kunt natuurlijk niet iedere bouw ondernemer over een kam scheren,en daarom kan ik de reactie van Willem goed begrijpen. Helaas ben ik de mening dat een dergelijk bedrijf waar Willem bij betrokken is,niet te vergelijken is met veel Thaise bouw ondernemingen,waarbij ik ook niet tot het uiterste generaliseren wil. Veel Thaise ondernemers werken inderdaad met goedkope matrialen,om de winst zo groot mogelijk te houden,en de prijs voor de toekomstige koper, meestal Thais betaalbaar te houden. De reden waarom in Thailand meer buitenlandse bouw ondernemingen voet kunnen vatten,heeft veel te maken met de toestroom van expats,en Thais,die bereid zijn voor goede kwaliteit en buitenlandse,, know how”geld te betalen. Er zijn zeker expats en ook Thais die financieel gedwongen zijn zich tevreden te geven met een andere bouwwijze,maar werkelijke kwaliteit heeft overal zijn prijs,ook in Thailand. Ook hier is goedkoop op den duur ,gezien het vaak niet uitblijvende extra onderhoud DUURKOOP.
Beste Willem, een goed stevig gefundeerd verhaal met heldere uitleg waar menig scepticus van TH-bouwkundige-kwaliteiten eens over na kan denken. Ze bouwen zo slecht nog niet in TH!
Tot nu toe geen probleem gehad wil natuurlijk niet zeggen, dat het huis stabiel is. Hooguit, dat er tot nu toe nog niet een te grote belasting is geweest.
En een tent.. kan je haast overal opzetten. Een iets verzwaarde tent, met 3 cm dikke buitenwandjes, en wat vierkant-stalen buizen, genaamd staalskeletbouw, blijft ook overal wel staan waar een zware auto niet de blubber inzakt.
Soi 13 Ram Intra, Bangkok is het wijkje, waar mijn schoonouders leven. Waren allemaal eenlaags huisjes uit eind 70-er jaren. Intussen heeft menigeen er een etage opgezet., Niets aan de hand, allemaal goed… totdat… midden in de nacht er ineens een donderend lawaai was: een van die huizen ingestort, bewoners plat ( echt… geplet.. )
Ooit eens een Thaise architect gesproken. Statistische berekeningen, warmte-isolatie ( oftewel in TH: hoe houd ik de warmte buiten, en de koelte binnen), sondering van de weerstand van de boden… allemaal ver boven de pet. Had ook design art gestudeerd en geen HTS-bouwkunde of zo.
Gezien hoe men daar palen de baggersoep, die men daar ” soil ” noemt, indrukt: dwarsbalkje op de paal, en aan iedere kant 3 Thai’s springen, waarna de paal duur hun gewicht enkele meters de blubbergrond inzakt. Zelfs een farang kind zal nog begrijpen, dat die paal dus echt niet een forse druk vanaf boven kan weerstaan, doch er meer inzit voor “we hebben toch geheid.. “.
Soms heb je geluk, dat men op een betonnen kuip heeft gebouwd, dus eigenlijk een betonnen schip, die een opwaartse druk genereert. Of dermate dikke betonbalken, dat het hele raamwerk langzaam en gelijkmatig de blubber inzakt.
Meestal is wat puin in een geul gedumpt, klodders cement erop en.. het houdt. ( net als de huizen in NL ouder dan bouwjaar 1950, want toen werd ook nog niet op een betonnen plaat or zelfs strip gebouwd, doch op wat stenen in een gleuf, ca 80 cm diep (voor de vorst) en dan maar stapelen. En nu gek staan te kijken dat een klein beetje aardbeving in Groningen al die oude huizen laat scheuren. Laat daar maar eens sonderen: dan moeten er betonnen palen van 12-18 mtr de grond in, net als de recente nieuwbouw… totdat je op een zandrug zit ipv klei-aanspoelsel.
Gaat u allen uw gang in TH. En op je 66e.. zal het jouw tijd wel uitduren.. tenzij er een grote trailer net voor de deur stopt en een schokgolf de grond ingeeft… Ach, zegt de Thai dan.. “krijgen we van Buddha weer een nieuw lichaam “.
Ik ben geen voorstander van te veel hout.
Daar ktijg je teveel ongedierte mee in allerlei kieren.
Bovendien wordt het opgegeten.
Zelfs in de voegen tussen de tegels in de badkamer bij mij worden gaten geboord door mieren.
Of ze kurk lusten durf ik niet te zeggen, maar ik hoor het wel als het verdwijnt.
Zelf loop ik te denken aan dunne (2 – 3 mm) platen tegen de muur lijmen., of schroeven met mooie schroeven.
Ik moet alleen uitzoeken, of die er ook zijn zonder asbest.
Er bestaat wel een soort kalk met veel lijm erin als bouwmateriaal (dakbedekking en latten) , maar ik weet niet zeker, of ze dat ook als plaatmateriaal hebben.
In Nederland word de grond gekeurd door iemand van de gemeente als het grondwerk klaar is ,deze komt met een drukmeter om te kijken of de ondergrond stabiel en vast genoeg is en als dit in orde dan kan de aannemer (of de mensen zelf) aan het bouwen.
In Thailand gaat dat een klein beetje anders ,wij woonde aan de rand van een bos en daar werden 45 appartementen opgezet van 2 verdiepingen .
Als eerste kwam er een bedrijf die er de goede bomen tussenuit zaagde die direct in planken van 5-8 centimeter werden gezaagd met de kettingzaag (knap werk trouwens) .
Vervolgend kwam er een grote rupskraan die de rest van de bomen van soms wel 30-50 centimeter doorsnee compleet omduwde en op een grote hoop gooide. In gedachte zagen wij al een enorme vuurstapel maar niets was minder waar.
Achter iedere stapel hout maakte hij een enorm gat waarin hij vervolgens het hout induwde ,nog een 20 centimeter grond erop en klaar was kees.
Een dag later kwam de heimachine die betonpaaltjes 20x20x500 in de grond duwde ,soms had hij het heiblok niet nodig want door het gewicht van de palen schoten er veel al meer dan 5 meter in de grond .
Tussen de betonpalen werd een sleuf gegraven waarna nadat er een soort van paperclips tussen was gevlochten beton werd gestort .De hele bouw heb ik geen trilmachine of iets dergelijks gezien .
De Appartementen zijn begin dit jaar opgeleverd en er zijn nog continu 4 mensen aan het werk om de scheuren e.d. te repareren ,Ook gaan er bij sommige de achterdeur al niet meer dicht .
Door de muur tussen ons en de appartementen hebben we al 4 keer wateroverlast gehad omdat de voorraadtank weggezakt is waardoor de leidingen kapot scheuren.
Mijn persoonlijk advies is dan ook dat je gerust zelf kan laten bouwen als je een beetje verstand van een en ander hebt maarrrrrr ::Verlies de bouw geen seconde uit het oog want dan gaat het gegarandeerd mis .
Succes allemaal
De kleine haarscheurtjes in de muren komen van de bmetalen dakconstructies hier in Thailand. Het gebouw staat op vierkante betonpalen waar aan het metalen dak gelast wordt. Het temperatuursverschil, dag en nacht geeft een verschil in uitzetting van het metalen dakgebinte en het metselwerk tussen de betonpalen. Enkel via een betonnen ringbalk met voldoende bewapening op alle muren kan dit euvel verhelpen.
Bij ons in Belgie gebruikt men hout als dakconstructie, hebben wel een groter temperatuursverschil d/n maar geeft een kleiner uitzettingsverschil hout tov metselwerk.
Groetjes uit Cha Am
Beste Ronny,
hout als dakconstructie heeft idd het door u genoemde voordeel. In Thailand wordt dit meestal in staal gemaakt wegens de termieten welke in zeer korte tijd er voor zorgen dat je geen dakconstructie meer hebt. In de directe nabijheid van zee wordt wordt wel gebruikt gemaakt van hout daar ze hier, in geval van een stalen constructie, met roestproblemen te kampen hebben. Je kan stellen: tegen termieten bestaan producten, tegen roest bestaan er verven … allemaal goed en wel doch deze beschermen maar tijdelijk en het is onmogelijk een bestaand dak op regelmatige tijdsbasis een degelijke nieuwe behandeling te geven.
Beste allen,
Het lineaire uitzetting coëfficiënt van beton is 10 – 12 x 10¯6 en het lineaire uitzetting coëfficiënt van staal is 10 x 10¯6. Dus is er nauwelijks tot geen sprake van een verschil in uitzettingslengte, hoogte of volume tussen beton kolommen, balken of vloeren en een stalen spant of dakconstructie.
Er kan wel een groot verschil zitten tussen beton en baksteen, want afhankelijk van de samenstelling en wijze van bakken, is deze slechts 3 – 9 x 10¯6.
Ook hieruit kunnen we dan weer afleiden dat een betere steen weliswaar duurder is, maar in ieder geval minder scheurtjes op zal leveren, dus minder ergernis en minder onderhoud, omdat het lineaire uitzetting coëfficiënt dichter bij die van beton komt.
Om een veelvoud van redenen wordt bij nieuwe woningen vrijwel geen hout meer gebruikt en is ook sterk af te raden, tenzij je juist de charme van hout wilt en daar dan ook het extra werk voor wilt blijven doen.
Verhaal is niet volledig omdat in Thailand de bouwsteen muren met mortel worden uitgevlakt, wat ook weer een verhaal apart is, zie http://www.baanmelanie.com/en en bij vragen [email protected]
Groeten,
Wim van der Vloet
Beste Wim,
Zelf ben ik ook lang in de Nederlandse bouw werkzaam geweest als bouwkundig opzichter,en heb zelfs in mijn begin jaren 8jaren als metselaar/timmerman mijn geld verdient.Daarom kan ik mij goed voorstellen dat jij de serieus werkende bouwsector,waaraan ook jij je deel bijdraagt verdedigen wil. In jou verdediging ga je erg in op technische informatie,en op het eigen woning project in Chiangrai,en jullie verdere werkzaamheden in Thailand. Er van uitgaande dat jullie goed werk leveren,kunnen we beiden niet ontkennen dat dit in Thailand niet altijd het geval is.
Een slecht functionerende controle verleiden veel ondernemers te sparen op kwaliteit,en matriaal,waarbij ik het woord corruptie,wat helaas niet zelden is in Thailand,hier nog niet gebruiken wil. Als we het bovenstaande artikel van Lung Eddie lezen,kunnen we bij een paar dingen zeker andere mening zijn,maar de kern van het verhaal,en de hiermee verbondene waarschuwing kan alleen ten goede komen aan bedrijven,die zich bemoeien serieus,en goed vakwerk te leveren.
Gr. John
Beste Cor,
waar doet een mens iets voor? Goede vraag. Waarom stellen mensen op het blog vragen die reeds verschillende keren gesteld werden. Sommigen om de andere lezers er attent op te maken dat ze ook eens naar Thailand komen. Waarom worden technische artikels geschreven? Om leken er op te wijzen dat het niet al goud is wat blinkt en je vooral attent moet zijn als je een woning koopt in Thailand of elders. Het is ten slotte toch een niet te verwaarlozen investering… goede achtergrondinformatie kan velen een stapje vooruit helpen.
Maak alvorens te bouwen altijd eerst een sondering, ofwel een CPT (Cone Penetration Test ) Zonder sondering is het puur gokken op de draagkracht van de ondergrond. Je kunt nooit vertrouwen op de grondslag. Ook bij een fundering op staal ( opzand ) kunnen je niet erop vertrouwen of de afmetingen van de poeren onder de kolommen voldoende zijn. Immers de toelaatbare grondspanning is onbekend. Bespaar nooit op een gedegen grondonderzoek. En vertrouw ook nooit op kleef bij de toepassing van palen. Kleef kan ook negatief worden als het grondwater zakt. Dan zuigen de zakkende palen het gebouw mee naar beneden.
Groeten, Nick
Inzake aard en uitvoeringswijze van fundering voor woningbouw moet je absoluut rekening houden met de ondergrond. Op door rivieren of zee aangevoerde bodems (alluviale bodems) is funderen tot op een harde laag (vaak zandlaag genoemd) soms niet mogelijk. In Thailand is dat trouwens dikwijls het geval. Meeste bewoning in laagland, vallei- en kustgebied.
Bijvoorbeeld in de regio Bangkok zit de harde laag op dieptes tot 80 meter. Daarboven is de bodem gelaagd door min of meer constistente lagen kleiachtige bodem en organische lagen (sterk waterhoudend). Sommige lagen zijn niet meer dan slappe prut. Funderingspalen, geboord of geheid, gaan niet tot op zo’n diepte. Ze dragen op kleefkracht. Specifieke profielen ( bvb. hoger vermeld H-profiel) voor extra kleefkracht zijn soms aangewezen. Door zetting van de bodem, bvb. versterkt door ontwatering, ontstaan er krachten op de fundering die kunnen doorwerken in het gebouw. Voor gebouwen gefundeerd op kleefkracht zijn dat niet altijd zakkingen, maar soms ook opstuwingen.
Belangrijk voordeel van bouwen met paalfunderingen in alluviale bodems is dat de bodems zelf een dempende werking hebben in geval van aardbevingen. Risico op schade wordt substantieel gereduceerd.
Bouwen, zelfs van één-laagse woningen, op aangevulde gronden vergt bijzondere aandacht. Bijvoorbeeld voor de zetting (consolidatie) van de bodem, zowel voor de aangevulde- als de ondergrond. Bij de keuze van de funderingspalen voorbijgaan aan de aanvulling is een ernstige fout die achteraf tot grote problemen kan leiden. In wijsheid zou het wenselijk zijn funderingpalen aan te brengen alvorens op te hogen, en daar op verder te bouwen. Ik hoor u al denken: “Welke zot doet dat?”. En toch …
Indien de woning niet al te gek bombastisch zwaar is, weten de experten, bijvoorbeeld in de tesabaan, uit gewoonte heel goed welke funderingspalen vereist zijn op welke plaatsen in hun ambtsgebied. Indien je voor een constructie gaat die ongewoon zwaar is, of sterk assymetrisch, dan hebben die experten te weinig of geen referentie inzake (bodem)draagkracht en wordt hun advies minder betrouwbaar. Het uitmeten van de draagkracht van funderingspalen is dan inderdaad aangewezen.
Op tal van plaatsen in Thailand wordt gebouwd op vaste ondergrond, stevige zandachtige lagen of zelfs rotsachtige bodem. Dan is het zaak extra aandacht te besteden aan risico op aardbevingschade (constuctrief en in de detailuitvoering van het beton, inzonderheid de wapening). Noord(-oost) Thailand ligt op tal van geologische breuklijnen en in iets buiten Zuid-Thailand op zee schuift de bodem ook regelmatig. Rarara waar kwam de tsunami vandaan?
Algemeen gesteld is de traditionele Thaise woningbouwwijze bestaande uit en frame van gewapend beton, met opvulling door baksteen of(cellen)betonblokken bijzonder stevig. Steviger dan de in de Belgische en Nederlandse woningbouw gebruikelijke zelfdragende muren.
Gelukkig wordt er in modale woningbouw niet al te veel “gefantaseerd” en “geëxperimenteerd” met zelfdragende, scheve, overhangende constructies. (In de Hollandse randstad bijzonder geliefd :-)) De Thaise Bob de Bouwers houden zich gelukkig in regel aan een (licht) over-gedimensioneerd kader, bestaand uit gewapend beton in de gangbare 4 meter x 4 meter dimensies. Dat is oerstevig en veilig. Hopelijk gaan ze die “gewoonte” niet verlaten en overschakelen op onder-dimensionering. Lekker goedkoop, maar het valt wel met zekerheid eerder vroeg dan laat op iemands kop.
Onnauwkeurigheid, zelfs slordigheid, bij uitvoering wapening vlechten, bij aanmaken van betonspecie en bij timing van het uithardingsproces zijn dagelijkse kost, op (te) veel Thaise woningbouwwerven . Ongeveer vergelijkbaar met de nonchalance die je onder meer ook in het wegverkeer (té) veel tegenkomt.
In praktijk zie je zelden in de wapening van kolommen en liggers de sluitingen van de beugels over gebogen naar binnen toe. Dit is nochtans een eenvoudige handeling die de aardbevingsresistentie van een constructie enorm verhoogt. Ook een extra “hoekijzer” op kruisingen van balken en kolommen wordt zelden geplaatst. Nog zo’n kleine handeling met enorm positief effect op de constructie. Predalen (voorgespannen) betonplaatjes worden alom toegepast. Daar is op zich niets mis mee, integendeel. Behalve dat de bovenwapening soms helemaal vergeten wordt, ook al is ze constructief vereist. In de meeste gevallen wordt ze slordig uitgevoerd hetgeen afbreuk doet aan de sterkte. Te weinig overlap van predallen op de liggers (minder dan 3 tot 5 cm) is een veel voorkomend euvel. In heel Azië heeft dit “slordigheidje” al veel mensenlevens gekost omdat bij aardbevingen de betonplaten van de verdiepingen uit het raamwerk naar beneden donderen
In Thailand zie ik nog al te dikwijls “glad betonijzer” voor het vlechten van wapening. De hechting van dat soort betonijzer is veel zwakker in het beton. Glad betonijzer is een fractie goedkoper, maar dat weegt absoluut niet op tegen de verzwakking die het in de constructie teweegbrengt.
De Thais opvulmuren beter “verankeren” in het betonen frame door op regelmatige afstand vanuit de kolommen een dwarsijzer tot in de muren door te trekken maakt het geheel solider en scheurvaster. Om de 3 à 4 lagen een lichte horizontale wapening aanbrengen tussen de blokken/stenen van de opvulmuren, is slecht een minieme meerkost, die veel kan verhelpen tegen latere scheurvorming.
Als je het helemaal goed wil hebben moet je naast de Thaise Bob de Bouwers blijven staan en zelf regelmatig het goede voorbeeld geven … of ze hervallen snel in oude vormen en gedachten. Tenzij je een hééél goed opzichter hebt die dat voor jou doet. Kost wat, maar dan heb je ook wat.
Ik ken het probleem met scheuren.
Tot op dit moment leef ik ermee, omdat het haarscheuren zijn.
Ik heb zelf liever geen hout in huis, gedeeltelijk omdat het wordt opgegeten en gedeeltelijk omdat dat hout ruimte geeft aan een rijk ongedierteleven daarachter.
Wat me wel goed in de oren klinkt is kurk.
Dat kun je ook op de muren plakken (als het lichtgekleurd is tenminste).
De vraag die dan overblijft, is of die kurk opgegeten wordt door het ongedierte, of dat die behandeld is.
Uiteindelijk komt kurk ook van bomen, dus is in principe voedsel voor de insekten.
Beste Lung,
Erg leuk om te weten.
ook wij hebben hier wat last van na enige jaren, gelukkig niet veel
maar wij hebben ons huis op een heuvel gebouwd en de grond blijft natuurlijk
zakken en schuiven.
Lees graag jou oplossingen of verbeteringen.
Het is niet zo makkelijk als je niet echt weet wat de grond vroeger is geweest
en waar je op bouwt.
Met vriendelijke groet,
Erwin
Beste,
bouwen op een heuvel is zeer complex daar er hier factoren bij komen kijken welke je op vlak terrein niet hebt. Eén de hoofdfactoren is natuurlijk de hellingsgraad van de heuvel. Een tweede is de plaats op deze helling waar het gebouw staat. Boven op de heuvel, ergens in het midden of helemaal onderaan ….
Wat is de ondergrond van de heuvel? Rots, grond …? Hoe dik is bovenlaag indien de ondergrond rots is. Welke structuur heeft de rots ondergrond? Gelaagd, modulair, massief? Welk is de samenstelling van de grondlaag? Is er beplanting op de heuvelrug en welke?
Er moet hier rekening gehouden met de “afschuifsweerstand” van de ondergrond. Iedere grondsoort heeft een specifieke afschuifweerstand. Allemaal zeer complex en vraagt een diepgaande studie.
Wat is het gewicht van het gebouw? De krachten welke het gewicht van het gebouw uitoefenen op de ondergrond wordt bij een helling ontbonden in twee componenten: één loodrecht naar beneden en één evenwijdig aan de hellingsgraad. De druk van de hoger gelegen grond komt ook nog eens bij het horizontale component. Eenmaal het horizontale ( schuine ) component het verticale component en de afschuifweerstand overtreft gaat de boel natuurlijk aan het schuiven en daar is heel weinig aan te toen. Boringen in de, als die aanwezig is, rotsige ondergrond met verankering van de funderingen hierin biedt een oplossing maar dat is voor een gewoon huis praktisch onbetaalbaar.
Het huis van mijn vrouw vertoonde ook wat haarscheurtjes. Dat huis is gebouwd op poeren van 50 maal 50 die op een meter diepte weer op,een bredere betonnen plaat staan. Daardoorheen hebben ze met een diamantboor gaten geboord, een H profiel er doorheen van een paar meter die ze met een metalen blok met drie man er in geheid hebben. Vervolgens hebben ze de poeren wat gestript, ijzer van de poeren naar de Hbalken gelast en het spul volgegooid met beton.
Mij was dat niet opgevallen maar een aannemer die hier wat klussen deed wees me er op en heeft die hersteloperatie ook uitgevoerd. Binnen zag je niets, alleen buiten
wij hebben een huis laten bouwen in korat,toen de vrouwen een meter hoog waren met metselen zag ik al dat er veel scheuren in zouden komen zat totaal geen verband in metselwerk.
heb dat gemeld bij aannemer die zei dat moet zo.
nu 3 jaar later is het huis aan renovatie toe .telde 68 gebreken toen het opgeleverd werd.
huis is ook 2 keer zo duur geworden als afgesproken, daar ik geen thais spreek moest mijn vriendin dat regelen,die vond alles goed.zelfs de verf aan buitenzijde is geheel afgebladerd .en garantie ho maar.
Je hebt het over hout in het plafond, slechte oplossing daar dit opgevreten wordt door Termieten. Bij mij een stuk van het plafond naar beneden gevallen, hout opgevreten door Termieten. Alles werdt vernieuwd met staal en de houten draagbalken werden ingesmeerd met een of ander goedje tegen Termieten. Idem ditto bij mijn buren, hele dak vernieuwd, alles staal. Kosten Baht 200.000-. Off topic, er werden bij mij ook nog eens 2 kasten opgevreten door Termieten.
Ik heb reeds 5 villas gebouwd en iedere keer leer je weer iets nieuws.
Wanneer je in Thailand een stuk grond koopt ga dan op informatie bij de mensen die er rond leven en die kunnen meestal interesante info geven. Indien je niet zeker bent van de grond laat dan een grondstudie maken. Als de grond slech is?zacht?vochtig en je laat palen kloppen dan moet je deze met elkaar verbinden met een beam onder de grond en dan stevig laten opvullen +- 1.5 m beton en dan kan je geen problemen hebben indien de ondergrond slecht is.
Barsten kunnen ook voorkomen wanneer ze de muren met cement chappen dat het te snel droogt of te snel op gepoetst wordt maar meestal zijn deze een mm breed. Tegenwoordig verkrijg je hier produkten om op te vullen ,herschilderen en het probleem is opgelost. Weinig huizen in Thailand hebben eens geen barstje. Maar indien het echt grote barsten zijn dan werden de palen niet met een ondergrondse beam verbonden want dat is een serieuse extra kost,waar weinig thaise aannemers zullen zeggen of zelfs niet weten. Met de ondergrondse beam kan je op de slechtste grondstructuur bouwen.
Help, mijn huis zinkt!
Voor diegenen welke beweren dat een degelijke grondstudie totaal onnodig is, het zelfs afdoen als onzin…. ga eens kijken op onderstaande link en je zal er mogelijk anders over denken.
http://www.bangkokpost.com/news/general/730188/residents-flee-as-houses-sink
Men is er al achter.
Zachte grond die wel was opgehoogd maar weer met zachte grond en daarna is er geheid maar niet tot op vaste bodem. En dan heb je wel een huis maar op drijfzand. Dat is nu gebleken, de huizen zakken weg, mensen moeten vluchten en de aannemer zegt dat er dieper geheid moet worden maar ‘dat is kostbaar’. Ja, maar half werk leveren is kostbaarder dan alles gelijk goed doen.
Nou, kijk de ellende maar eens aan !
Is inderdaad in Bangkok, met de moerasgronden rond de Khlongs, een probleem dat je zeker niet mag negeren, laat staan afdoen als onzin.
Ik heb hier de bouw van de condo’s in LadPharao 10 (Happy Avenue Lad Phrao 101) gevolgd.
Wel daar gingen minstens 3-4 palen (van denk ik 5-6 meter lengte) na elkaar de grond in voor ze op stabiele ondergrond kwamen.
Geen idee of dat zelfs voldoende is, maar om aan te tonen hoe diep die al zaten.
Dacht dat de luchthaven hier trouwens ook veel last van had of gehad heeft..
Als ik me goed herinner was er toen zelfs eens een probleem met de landingsbaan die wegzakte..