Je condo via Airbnb verhuren in Thailand? Dit zijn de regels
Het probleem zit niet bij Airbnb zelf. Je mag het platform gebruiken om een woning te verhuren. Doorslaggevend is hoe je de condo gebruikt en voor welke periode je hem verhuurt.
Volgens de Thaise Hotel Act valt betaalde tijdelijke accommodatie in beginsel onder hotelactiviteiten. Wie een gewone wooncondo voor enkele dagen of weken verhuurt, kan daardoor juridisch worden gezien als iemand die een hotelbedrijf exploiteert.
Daarvoor is normaal gesproken een hotelvergunning nodig. De meeste wooncondominiums zijn daar niet voor gebouwd, geregistreerd of ingericht.
Voor verhuur per maand ligt dat anders. Accommodatie die op maandbasis wordt verhuurd, valt buiten de hoteldefinitie. Daarom wordt in de praktijk meestal uitgegaan van verhuur voor minimaal een maand, vaak aangeduid als 30 dagen of langer.
Een condo drie nachten aan toeristen verhuren is juridisch dus iets heel anders dan dezelfde condo drie maanden aan een overwinteraar verhuren.
Ook de condo zelf kan verhuur verbieden
Daarmee ben je er als eigenaar nog niet. De Condominium Act vormt een tweede drempel.
Commerciële activiteiten mogen in een condominium alleen plaatsvinden in daarvoor aangewezen gedeelten. Een gewone woonunit is normaal gesproken geen commerciële ruimte. Structureel gasten ontvangen alsof je appartement een hotelkamer is, kan daarmee in strijd zijn.
Daarnaast heeft vrijwel ieder condominium eigen regels, opgesteld en uitgevoerd door de juristic person, het juridische beheerorgaan van het complex. Daarin kunnen aanvullende beperkingen staan voor verhuur, sleuteloverdracht, gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen en het toelaten van tijdelijke gasten.
Een mededeling van een makelaar dat Airbnb ‘geen probleem’ is, zegt dus weinig. Controleer de officiële regels van het gebouw zelf.
De uitzondering voor kleine accommodaties helpt meestal niet
Sinds 2023 kent Thailand een ruimere regeling voor kleine accommodaties. Een accommodatie met maximaal acht kamers en maximaal dertig gasten kan onder voorwaarden buiten de volledige hotelvergunning vallen.
Dat klinkt aantrekkelijk voor iemand met een condo, maar het is geen vrijbrief.
De exploitant moet de accommodatie aanmelden en aan de wettelijke voorwaarden voldoen. Bovendien verdwijnen de regels uit de Condominium Act en de voorschriften van het gebouw daarmee niet. De regeling is daardoor vooral bruikbaar voor bijvoorbeeld kleine pensions, woningen en villa’s die als zelfstandige accommodatie kunnen worden geëxploiteerd.
Een appartement op de twaalfde verdieping van een wooncomplex wordt niet automatisch een legaal vakantieverblijf omdat het maar één slaapkamer heeft.
De boetes kunnen flink oplopen
Illegale kortetermijnverhuur is geen theoretisch probleem. De Thaise autoriteiten treden er daadwerkelijk tegen op. In juli 2026 werd bijvoorbeeld op Phuket opnieuw onderzoek gedaan naar dagelijkse verhuur van condo’s zonder hotelvergunning.
Exploitatie van een hotelbedrijf zonder vergunning kan volgens de Hotel Act worden bestraft met maximaal één jaar gevangenisstraf, een boete tot 20.000 baht of beide. Daarnaast kan een boete tot 10.000 baht per dag worden opgelegd zolang de overtreding voortduurt.
Ook overtreding van de regels voor commercieel gebruik van een condominium kan afzonderlijke boetes opleveren.
Dat er honderden condo’s op Airbnb staan, is daarom geen bewijs dat kortetermijnverhuur is toegestaan. Het betekent hooguit dat er honderden advertenties online staan.
Zo verhuur je je condo met minder juridisch risico
Wil je inkomsten uit je Thaise condo, dan is reguliere maandverhuur de veiligste route. Leg in het huurcontract duidelijk vast dat het om maandelijkse of langere verhuur gaat en controleer vooraf de voorschriften van je condominium.
Verhuur je aan een buitenlander, houd dan ook rekening met de immigratieregels. De eigenaar, verhuurder of verantwoordelijke voor het verblijf moet de komst van een buitenlandse bewoner via een TM30-melding binnen 24 uur bij Immigration registreren.
Ook huurinkomsten zijn niet automatisch belastingvrij. De Thaise Revenue Department beschouwt inkomsten uit het verhuren van onroerend goed als belastbaar inkomen. Zeker wanneer je structureel verhuurt, hoort belasting daarom bij je berekening van het werkelijke rendement.
Koop je nog een condo en is verhuur belangrijk voor je rendement? Vraag dan vóór aankoop naar de officiële condominium regulations. Baseer je berekening op de huur die je met maandverhuur kunt behalen, niet op aantrekkelijke dagprijzen van Airbnb.
En als je zelf een condo via Airbnb huurt?
Ook als huurder is enige voorzichtigheid verstandig. Een advertentie op Airbnb is geen garantie dat het gebouw kortetermijnverhuur toestaat.
Boek je een gewone wooncondo voor vijf nachten, vraag de verhuurder dan of kort verblijf volgens de regels van het gebouw is toegestaan. Vooral wanneer een verhuurder vraagt om beveiligers te ontwijken, niet met de receptie te praten of te doen alsof je ‘een vriend van de eigenaar’ bent, weet je eigenlijk al genoeg.
Voor een verblijf van een maand of langer is het juridische risico aanzienlijk kleiner. Ook dan blijft het verstandig te controleren of de eigenaar daadwerkelijk bevoegd is de unit te verhuren.
Er wordt in Thailand al langer gesproken over nieuwe regels voor vakantieverhuur en alternatieve accommodaties. Zolang die niet daadwerkelijk in werking zijn getreden, verandert dat niets aan de huidige praktijk. Wie een condo bezit, doet er daarom verstandig aan zijn rendement niet te baseren op een Airbnb-model dat juridisch misschien helemaal niet uitvoerbaar is.
Bronnen
- The Thaiger – Is it legal to Airbnb your condo in Thailand? What renters and owners need to know, 14 augustus 2026. (Thaiger)
- Department of Science Service / Thaise ministeriële regeling 2023 – uitzondering voor accommodaties tot acht kamers en dertig gasten. (DSS-Sciinfo)
- Department of Lands – Engelse vertaling Condominium Act B.E. 2522, waaronder artikel 17/1. (Department of Labor)
- Tilleke & Gibbins – toelichting op de gewijzigde hotelregels en de uitzondering voor kleine accommodaties. (Tilleke & Gibbins)
- Thai Revenue Department – huurinkomsten uit onroerend goed als belastbaar inkomen. (กรมสรรพากร)
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Opinie22 augustus 2026Ook zo geschrokken van de reacties in het AD op het artikel: Paniek onder Nederlanders in Thailand na politie-invallen?
Vliegtickets22 augustus 2026Naar Thailand via Schiphol? Regel vervoer voor 9 september i.v.m. landelijke ov-staking
Opinie22 augustus 2026TB-opinie: Ruzie om een Palestijnse vlag en Thailand zet twee mannen op het vliegtuig
Van de redactie22 augustus 2026Ontvang de dagelijkse Thailandblog-nieuwsbrief gratis in je mailbox