Wie in Bangkok een condo koopt om te verhuren of later met winst te verkopen, koopt in een overvolle markt. Knight Frank telt rond de 350.000 onverkochte appartementen in Bangkok en omliggende provincies, goed voor vijf tot zes jaar verkoop. En buitenlanders kochten in het eerste half jaar van 2026 8,8 procent minder dan een jaar eerder.
De waarschuwing komt uit een onverwachte hoek. Het adviesbureau RUMAVI, dat buitenlanders helpt verhuizen en investeren in Zuidoost-Azië, zette in november een TikTok-video online met een opvallende boodschap: als belegger zou het nu geen appartement in Bangkok kopen. Dat is ongewoon voor een bedrijf dat aan zulk advies verdient, al sluit de video wel af met een aanbod voor een persoonlijk gesprek.
We legden de cijfers uit de video naast de bronnen van dit jaar. Een deel klopt, een deel is te laag ingeschat en één cijfer vonden we nergens terug. De kern blijft overeind.
Een kwart miljoen of 350.000 onverkochte condo’s
In de video heeft RUMAVI het over bijna een kwart miljoen onverkochte condo’s in Groot-Bangkok aan het eind van vorig jaar. Knight Frank Thailand kwam in juni 2026 nog hoger uit: ongeveer 350.000 units in Bangkok en de omliggende provincies. Per jaar worden er zo’n 60.000 overgeschreven. Zonder grote nieuwe projecten duurt het dus vijf tot zes jaar voordat die voorraad weg is.
Ontwikkelaars remmen intussen af. In het eerste kwartaal kwamen er 6.174 nieuwe units op de markt, geen enkele in het centrum. Van die nieuwe projecten werd maar 24,3 procent verkocht, tegen 43,8 procent een kwartaal eerder. Andere tellingen komen lager uit, omdat ze alleen de stad Bangkok meetellen. Hoe je ook telt, er staat veel meer te koop dan er kopers zijn.
Buitenlanders kopen minder dan vorig jaar
Volgens de video krimpen de aankopen door buitenlanders in 2026 met ongeveer 20 procent, voor het eerst in vijf jaar. Dat cijfer vonden we in geen enkele officiële bron terug. Wat wel vaststaat, komt van het Real Estate Information Center (REIC) van de Government Housing Bank. Buitenlanders lieten van januari tot en met juni 6.533 appartementen op hun naam zetten, 8,8 procent minder dan in dezelfde periode van 2025. De waarde daalde 1,5 procent, naar 28,267 miljard baht. In het tweede kwartaal ging het weer iets beter, met 1,4 procent meer overdrachten.
Een buitenlander betaalde in het eerste half jaar gemiddeld 4,3 miljoen baht, ongeveer €114.759,-, voor 43,9 vierkante meter. De Chinezen blijven de grootste groep kopers, maar juist bij hen zit de grootste daling. Russen kochten meer.
Een appartement in Ekkamai voor 22 miljoen baht
RUMAVI noemt een nieuw appartement in Ekkamai als voorbeeld: drie slaapkamers, 99 vierkante meter, vraagprijs 22 miljoen baht. Dat is ongeveer €587.136,-, of zo’n 222.000 baht per vierkante meter. Volgens Knight Frank kost ruim 68 procent van de nieuwe projecten minder dan 80.000 baht per vierkante meter. Het voorbeeld uit de video zit dus bijna op het drievoudige.
Ontwikkelaars mikken op dit moment vooral op Thaise kopers met een budget van 1,5 tot 3 miljoen baht, in de buitenwijken en aan de rand van de stad. Ekkamai ligt aan Sukhumvit Soi 63, een wijk waar veel buitenlanders wonen en waar de prijzen op een heel ander niveau liggen.
De toeslag die niet op het prijskaartje staat
Dan is er wat RUMAVI de foreign tax noemt. Een buitenlander mag een appartement alleen op eigen naam kopen binnen het buitenlandse quotum, en dat is maximaal 49 procent van de oppervlakte van een gebouw. Units in dat quotum zijn volgens de video 10 tot 20 procent duurder dan vergelijkbare units voor Thaise kopers. Kopersgidsen uit 2026 komen lager uit, op 5 tot 15 procent, en bij nieuwbouw soms op een vast bedrag van 250.000 tot 500.000 baht.
Op een appartement van 4,3 miljoen baht is 10 procent al 430.000 baht, ongeveer €11.476,-. Dat zie je nergens als aparte post. Het zit gewoon in de vraagprijs.
Voor wie het nog wel kan
RUMAVI zegt er eerlijk bij dat het geen nee voor iedereen is. Wil je Bangkok echt als vaste woonplaats, dan kan kopen volgens het bureau nog steeds de moeite waard zijn. De video noemt daarbij de nieuwe visa met belastingvoordeel, maar zegt niet welke. Wie koopt om zelf te wonen, rekent ook anders: je betaalt geen huur meer en je hoeft niet te verkopen als de markt tegenzit.
Zoek je huurinkomsten of een flinke waardestijging binnen een paar jaar, dan is het oordeel hard. Vijftien tot twintig jaar geleden was het volgens RUMAVI een goed moment om als buitenlander in Bangkok te kopen. Nu niet meer.
Twijfel je toch, kijk dan eerst wat er in hetzelfde gebouw al tweedehands te koop staat. En vraag bij een nieuw project apart naar de prijs voor een unit in het buitenlandse quotum. Die vraag levert soms een ander bedrag op dan de folder.
Video: RUMAVI over een condo kopen in Bangkok
Bronnen: Knight Frank Thailand (via The Nation, juni 2026), REIC (september 2026), RUMAVI op TikTok (november 2026). Gerekend met 37,47 baht per euro (ECB, 12 november 2026).
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. Wij maken o.a. gebruik van AI om onderzoek te doen naar onderwerpen en het schrijven over deze onderwerpen. Wij genereren ook foto's met AI, maar gebruiken daarnaast ook stockfoto's. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Geld en financiën13 november 2026Wat kost de hogere zorgpremie van 2027 jou als overwinteraar in Thailand?
Expats en pensionado13 november 2026800.000 baht op de bank voor je jaarverlenging kost je geld
Uitgaan13 november 2026Barfine levert de bar vast geld op en de sekswerker vooral risico
Poll13 november 2026Reactie van de week: hoe een bootsman toch zijn stop bij Koh Panyee kreeg