Condo gebouwen in Pattaya
Rijdend op de snelweg Bangkok richting Pattaya op autoweg 7, zag ik tot mijn verbazing dat het enorme bilboard waarop de reclame van dit toekomstige condo gebouw Luciano te lezen stond, leeg was.
Thuis even op internet opgezocht wat de reden daarvan was. Daar werden alleen “Special pre-sale pricing and discounts” gemeld, afhankelijk van de grootte en hoogte van de condo en dat dit naar verwachting in 2023 opgeleverd zou worden. Verder welke condo’s gekocht konden worden naar grootte en prijs.
Anders is het met het Copacabana condogebouw aan de Jomtien Beach. Rechts van de Night Market. Aan de Jomtien Beach verschijnt een reusachtig nieuw condogebouw, op een terrein dat doorloopt tot aan de Jomtien second Road. Het verkoopkantoor, voorzien van Chinese lampionnen, heeft al de afmetingen van een ruim restaurant., maar zal mogelijk in de toekomst als aankomsthal fungeren. Het kantoor staat ingepland aan de overkant van de Jomtien second Road alsmede een golf mogelijkheid. Daar staan een groot aantal bouw schermen opgesteld en eveneens reclameteksten.
Het feitelijke condogebouw wordt 59 verdiepingen hoog en heeft 1644 units. Bij aankoop moet 50 Baht per vierkante meter aan servicekosten voor 1 jaar vooruitbetaald worden.
Hoe de bewoners, deze bouw, aan de Kwan Muang Private Road, straat aan de linkerkant van de Night Market zullen gaan beleven, laat zich raden. Vooral de mensen die in Panchalae en in het vrij nieuwe Acqua condogebouw aan deze straat wonen, zullen dit zeer waarschijnlijk niet met gejuich begroeten. Een veel grotere verkeersdrukte, lees verkeerscongestie, valt hier te verwachten. Ook de toekomstige bewoners van het nieuw te bouwen Copabana condogebouw zullen op bepaalde punten niet blij worden. Een uitzicht op zee is voor een groot aantal bewoners niet mogelijk. De verkeersdrukte met name op de zaterdag en zondag van de vele dagjes mensen aan de Jomtien Beach zullen ook niet leiden tot een feeststemming. Aansluiten in de rij wachtenden voor u tenzij de uitrit van de parkeergarage uitkomt op de Jomtien second Road.
Om het een en ander mogelijk te maken, moest er een extra electriciteitstransformator installatie aangelegd worden.
Een geheel andere interessante vraag is, hoe de gemeente Pattaya aan alle nutsvoorzieningen kan voldoen. En hoe de waterdruk voldoende zal zijn tot en met de 59e verdieping. Zullen sprinklers installaties werken op die hoogte? Volgens Suthat Nutpan, PWA-manager, is het tekort aan water al erger dan in 2015 en zal water ingekocht moeten gaan worden.
Langzaam maar zeker loopt Pattaya vol met gebouwen. Of de nieuwe bewoners volgen, is nog maar zeer de vraag gezien het grote aantal leegstaande woningen, condo’s en te huur staande winkelpanden.
Mogelijk dat dit gaat veranderen als het EEC-project (Oost Thailand) vanaf 2025 begint te functioneren en er geen handelsoorlogen de markt gaan verstoren.
Bron: Thailand-Business-Supplement
En ik die altijd maar moet lezen hoe slecht het wel gaat met de woningmarkt in Pattaya…….Ik geloof er geen fluit van. Nieuwe condo’s verkopen nog steeds als zoet broodjes en er wordt aan record tempo bijgebouwd. Gebruikte woningen iets minder opdat Thai die niet willen en het moeten hebben van Westerlingen. Thais hebben geld en kopen alleen nieuw. Ook de Chinezen en de Russen kopen massaal louter en alleen als investering.
Beste Fred,
Denk dat je het beste kunt kijken naar de huidige werkelijke situatie.
De huidige situatie is dat er wel heel veel bijgebouwd en bijgebouwd wordt in Pattaya. Ook de huidige situatie is als je bij donker kijkt dat er wel heel en heel weinig het licht aan hebben in de condo’s.
Verder als je kijkt op de site van een makelaar bij enkel FAZWAZ ( en er zijn heel veel makelaars) dan blijkt dat er 13964 condo’s te koop zijn in de area Bangkok. In Pattaya wat eigenlijk niet echt een wereldstad is staan er bij deze makelaar 8748 condo’s te koop.
Dit is dus het aantal zonder huizen en bij enkel bij 1 makelaar. Is best veel.
Het is voor het eerst dat ik hoor dat condo’s als zoete broodjes verkocht worden. Kun jij dat met cijfers die te controleren zijn aantonen ? Ik leer graag bij. Ik zie ook bouwprojecten van condo’s die half afgebouwd gestopt worden. Nogmaals graag hoor ik hoe jij je stelling met cijfers onderbouwd.Want ik geloof er geen fluit van wat jij schrijft.
In economie is er maar één vast gegeven. Alles is een kwestie van vraag en aanbod. Is er geen vraag meer naar woonsten zal er geen aanbod meer bijkomen.
In landen en steden waar er geen vraag is naar nieuwe woningen wordt er ook niks bijgebouwd.
Ik zie wat ik zie……en ik zie dat men steeds bijbouwt en ik zie omzeggens nergens gebouwen die niet worden afgewerkt.
En voor de rest zie ik nog nergens condo’s of appartementen te koop aan zogenaamde dumpingprijzen buiten een jaarlijkse kleine uitzondering te na gesproken.
De materiële wereld blijft steeds maar doorgroeien. Af en toe een klein dipje maar zonder veel betekenis. Ook in Spanje is men alweer duchtig aan het bijbouwen.
Dag Fred,
Dit is een mooie alles is een kwestie van vraag en aanbod. Dat bepaald dan ook de prijs.
Echter dat is een mooie geloofde ik ook altijd. Maar op 1 van mijn bedrijfskunde studies hebben ze mij verteld dat dat eigenlijk niet waar is. De prijs wordt bepaald door plaats en tijd.
Denk aan een glas water in de woestijn. De prijs wordt dan bepaald omdat je op dat tijdstip op die plaats en bij maar 1 persoon die net langskomt een vermogen wil betalen omdat je omgaat van de dorst. Er is dus dan weinig vraag en weinig aanbod maar de prijs heel hoog.
Denk ook aan de computers van 10 jaar geleden. Je betaalde daar toen een vermogen voor. Dus het tijdstip bepaald de prijs en de plaatst ook (In de woestijn wil je geen computer).
Leuk toch
En ja er worden heel veel gebouwen niet afgemaakt.
Oke wie ben ik maar de hoogleraren hebben mij dit zo willen bijbrengen. Aan jou of ze wel of niet gelijk hebben.
Ik weet niet in wel Pattaya u verblijft, maar ik zie toch een andere wereld. Wel veel nieuwbouw, welke lang niet altijd afgebouwd wordt. Heel veel te koop of te huur en ook veel dat al jaren niet wordt verkocht en al bijna weer aangepakt moet worden vanwege het verval in schilderwerk etc. Prijzen die alleen maar stijgen m.u.v., de 2e hands woning markt, daar zie je realistischer prijzen. Ik ken een flat aan de kust die staat al drie jaren leeg. Peperdure flats tot maximaal 120.000.000 baht. De maintenance fee per maand is voor velen van ons al niet op te brengen. Ik denk dat die mega flat torens door de multinationals uit de grond gestapt, een goede oplossing is voor hun witwaspraktijken.
Niet met Fred eens, geen zoet broodje te bespeuren, het wordt honger leiden.
Het gaat wel degelijk heel erg slecht met de woning markt en met name rondom Pattaya. De redenen zijn allemaal al eens eerder ter sprake gekomen, maar nu worden ook de infrastructurele tekortkomingen langzaam maar zeker veel te zwaar. Het moderniseren kost ook nog eens veel geld, tijd en ergernis en belemmert in eerste instantie de groei. Er wordt inderdaad nog steeds heel erg veel bijgebouwd, terwijl de gebalanceerde vraag (mensen die willen kopen minus de aangeboden woningen, bestaand zowel als nieuw) zeer zwaar negatief is. Ook de Chinezen kopen nauwelijks, want die kunnen blijkbaar wel rekenen. Veel nieuwbouw wordt aangeboden met een truc, zoals een gegarandeerde return over een periode van 5 jaar tegen 10%. Dit wil zeggen dat je na 5 jaar de helft van je inleg terug hebt, maar je zelf geen gebruik van je condo kan maken en je dus met een Net Present Value zit van hooguit 60-65% van wat je in den beginne hebt betaald (afhankelijk van de discount factor die men verwacht). En dan blijkt de echte waarde ook nog eens lager is, omdat men bij verkoop oppervlakte prijzen van 120.000 tot 150.000 THB durft te vragen.
Het zijn de onwetende die er in tuinen. Er is namelijk tijdens de verkoop door een sterk commercieel team een mooi verhaal verteld, met als gevolg dat de arme koper denkt een geweldige investering te hebben gedaan, maar hij krijgt minder terug dan in den beginne te veel is betaald. Je krijgt in 5 jaar een deel terug wat jezelf feitelijk al hebt ingelegd en moet toch ook nog service kosten over deze jaren betalen (waar soms niet over gesproken wordt). Het is in feite een misdaad. De meeste nieuwe condo complexen hebben bij oplevering niet meer dan 20%-30% verkocht (juist voldoende om de bouw te financieren) en de rest staat tegen een hoog bedrag op de balans en alles lijkt koek en ei, zolang er maar een beetje cash gegenereerd wordt. Zodra deze cash generatie stagneert, en dat gaat natuurlijk gebeuren, volgen de faillissementen.
(voorbeeld, uit zeer betrouwbare bron, Unixx, heeft na 4 jaar ca 35% van de woningen verkocht en de rest probeert men te verhuren, zelfs aan dagjes mensen; de Heights Holding projecten schijnen nog minder te zijn). Het excuus van de Economic Corridor (EEC) is feitelijk ook vals, want dat zal ook nog jaren op zich laten wachten. Beste Fred, het is echt bar en boos.
Als je het met de huidige veel te hoge baht en de enorme leegstand nog in je hoofd haalt een condo te kopen in Pattaya, dan heb je echt een veel te roze bril op.
Pattaya is een zooitje, met enorm overaanbod tegen absurde nieuwprijzen.
Zo kan je al een condo van 8 miljoen baht huren voor rond de 25.000. Dat is na aftrek van onderhouds kosten net aan 2%…
Laat ik het over mijn Moo baan hebben: ben de enige buitenlander en al die jaren wordt er wel eens wat verkocht, om me heen al 3 stuks. En ben nog steeds de enige buitenlander. Idem vergelijkbare Moo baans en losse woningen welk worden gekocht en verkocht, nog steeds geen buitenlanders te zien. Dus een beetje onzin om te beweren dat Thais geen 2e hands huizen kopen want de markt is groot en voornamelijk Thai welk aan Thai verkopen, en dan heb ik het niet over Pattaya want daar kom ik al 20 jaar niet. Makelaars genoeg en ook banken welke huizen verkopen alsmede diverse Thaise sites.
Over condo’s weet ik niet zoveel, die lijken mij een dure hobby toe, maar de waterdruk zal niet genoeg zijn om de 59ste verdieping te bereiken.
Daar hebben ze echter waterpompen voor uitgevonden.
En die sprinklers werken waarschijnlijk wel, als ze gevoed worden vanuit een grote watertank op het dak. (als iemand er aan heeft gedacht die te vullen)
Als dat water van beneden af opgepompt moet worden en de electriciteit door de brand is uitgevallen, wordt het een ander verhaal.
Twee jaar geleden heeft het waterschapsbedrijf de waterdruk vanaf 22.00 uur ’s avonds verlaagd om water te sparen.Stel dat van de 1644 units “slechts”1000 mensen ’s avonds willen douchen dan wordt het interessant hoe dit opgelost gaat worden.
Misschien gebruiken ze in plaats van een watertank het zwembad wat veel meer water in voorraad heeft. In beide gevallen zijn zware waterpompen nodig.
De waterdruk in de waterleiding is nooit hoog genoeg, om het water naar de 59e verdieping te brengen.
Dat wordt omhoog gepompt.
Ik vond een richtlijn dat het water in Nederland minimaal tot 15 meter hoog gepompt moet worden.
In het dorp waar ik woon, komt het meestal niet hoger dan 2 meter, ALS er water komt.
Het mag duidelijk zijn, dat je in Pattaya op de 59e verdieping (ongeveer 180 meter hoog?) geen water krijgt zonder hulppompen.
Ik vermoed, dat er op iedere verdieping een watervoorraad is, waaruit het water voor de verdieping wordt gepompt en die automatisch wordt aangevuld, zodat 1.000 mensen tegelijkertijd kunnen douchen.
Een vriend van mij heeft een paar appartementen aan de wandelpromenade Jomtien beach. Een tweetal daarvan wil hij verkopen. De lokatie is zo dat er nooit iets voor gebouwd kan worden.
Interesse?
Zo ja dan geef ik zijn telefoonnummer door.
Will
Ik heb wel interesse.
[email protected]
Voor wat betreft nieuwe of oude cq gebruikte woning
Thai kunnen tot 100% hyphotheek krijgen op een nieuwe woning maar voor zover ik heb kunnen nagaan
60% op een tweedehands woning en voor farang geen hyphotheek beschikbaar
In Pattaya en Jomtien worden veel nieuwe condo’s gebouwd. Maar er staan er ook veel onverkocht of onverhuurd leeg. Tot een tijd terug was het voor farangs een mooie bron van inkomsten. Condo kopen en de periode dat men het zelf niet nodig had, het via het internet voor enkele maanden verhuren. Helaas, dat mag niet meer. Een tweede reden is de sterke bad, die de aankoop van een condo merkelijk duurder maakt dan enkele jaren geleden. Tot slot zijn er ook farangs die een condo, dat ze al enkele jaren hebben, proberen te verkopen, omdat ze terug naar hun thuisland gaan wonen of hun geluk in Vietnam of elders willen gaan zoeken.