Risico’s van een huis kopen in Thailand met een company constructie?
Beste lezers,
Een vraagje over huis kopen met company name in Thailand. In Nederland wordt het afgeraden een BV (besloten vennootschap) over te nemen i.p.v. er zelf een op te richten. Dit omdat je de schulden, ook de schulden die nog niet bekend zijn en die kunnen groot zijn, overneemt en je ook maar een deel van de BV koopt namelijk enkel die aandelen die jij koopt.
Men heeft mij verteld dat als je een huis koopt in Thailand op company name je als het ware directeur wordt en het risicoloos is. Echter, je koopt toch ook de bekende en onbekende schulden (die je moet betalen dus blanco cheque)? En je bent toch enkel eigenaar voor dat deel wat niet op de naam van ene Thai staat? Dus je koopt maximaal toch 49 % van het huis? Daarnaast moet je jaarlijks een financieel verslag indienen die veel geld kost.
Wie heeft hier ervaring mee en kan er wat zinnigs overzeggen?
Ben bang dat als je bijvoorbeeld een huis koopt voor 3 miljoen baht, dan is het huis nog steeds voor meer dan de helft niet van jou. En als je dan ook nog een verborgen rekening krijgt van een miljoen en het huis is maar 3 miljoen baht waard dan heb je dus 4 miljoen baht voldaan voor een bezit van (3-51% =) iets wat nog geen 1,5 miljoen baht waard is.
Graag jullie mening.
Groet,
Peter
Exact. Vanaf 1994 in een rechtszaak als getuige gezeten, die in 2017 pas gesloten is. Was ook een farang zo handig om een Thaise “advocaat” te geloven. Uiteindelijk is maar één uitspraak doorslaggevend: die van een Thaise rechter. Zonder een BOI-promotie er zelfs niet aan denken. In dit geval kwam een Thai erachter, dat zijn overleden opa eens getekend had voor 7% aandelen in een bedrijf. Hij kwam dus de achterstallige dividend ophalen en een plaats als “commissaris” opeisen.
Bij overname van een vennootschap op aandelen kun je een lijk in de kast kopen en dan ben je in de aap gelogeerd. Niet voor niets vindt bij grote overnames een stevig onderzoek plaats naar alle facetten van het verleden van de onderneming. ‘Bij twijfel nooit’ geldt ook daar.
Neem een deskundige in de arm en liefst een van de grote kantoren in de grote steden in Thailand. Die zal het verleden van de vennootschap minutieus controleren en bij twijfel jou adviseren het niet te doen. Kost een paar centen maar koop je een kat in de zak dan kost het je alles plus een hoop ellende er omheen.
Ik kocht op basis van een van de zekerheden die de Land Act biedt en heb daar geen spijt van gehad. De advocate was haar centen meer dan waard. Succes!
Tja,
Klopt inderdaad, als je een Ltd koopt, koopt je ook de schulden, daarom is een accountants onderzoek wel noodzakelijk.
2e je kan maar 49% eigenaar van de aandelen zijn, zoals je zelf al zei. Allerlei constructie’s worden bedacht, maar de andere aandeelhouder(s) kunnen altijd zijn deel verkopen aan een luche advocaat en dan zijn de popen aan het dansen.
3e volgens de “wet” mag je niet alleen een huis onder brengen in een Ltd, wel een combinatie van bedrijf en huis. Omdat je iedere 3 of 6 maanden een winst en verlies rekening moet presenteren bij de belastingdienst “kunnen” deze misbruik van de Ltd. melden bij de ISD aan de Chiang Watthana Road te Laksi Bangkok.
Dan zijn de “rapen” helemaal gaar, want je zal niet de eerste zijn, die binnen een jaar zijn huis moet verkopen en een flinke boete krijgt.
oplossing;
De beste oplossing vind ik, dat je een huis of grond koopt en door een zeer betrouwbare Thai de grond laat registreren bij het landoffice en jij de eigenaar bent van de opbouw.
Dus jij betaald alles, de zeer betrouwbare Thai laat de grond registreren bij het landoffice en moet ook een verklaring tekenen dat het haar/zijn geld is. Met deze Thai ga je een huurovereenkomst aan voor de grond van 30 jaar en een optie van 30 jaar. In het contract met de Thai staat ook, dat de opstallen jouw eigendom zijn en jij die ten aller tijd weer kan verkopen.
Niet doen. Het is niet alleen streng verboden, er wordt ook aktief op dit soort constructies gejaagd door de Thaise overheid, en terecht. Men heeft besloten dat Thailand voor de Thai is, en die keuze moet je als buitenlander gewoon respecteren. Als je per se niet een condo, maar een huis wilt kopen zul je de grond moeten huren voor 30 jaar, of in een usufruct constructie (levenslang).
Je kunt natuurlijk ook overwegen je elders te vestigen. Portugal, is bv. goedkoper, en daar mag je welk grond kopen.
Je trekt hier een oceaan van reacties mee open. De risicomijdenden onder ons hebben heel goede redenen om het niet te doen. De mensen die wat optimistische zijn kunnen je vertellen waarom je het wel moet doen.
Ik wil het gewoon even belichten vanuit de mogelijkheden. De keuze is om te wonen is huren of kopen. Bij kopen is de keuze de grond op naam van een thai zetten die je vertrouwt , meestal dus de echtgenote of vriendin en het huis via lease of usufruct in langdurig gebruiksrecht hebben of anderszijds thai company.
HUUR
Is de meest zekere weg maar de keus is dan meestal nogal beperkt. Het droomhuis zul je niet vinden.
KOOP
Land in eigendom thaise vriendin/echtgenote en huis via lease of usufruct. Is te doen . Je wordt nooit eigenaar en aan eind van de termijn, 30 jaar, moet je maar zien of je kunt verlengen. Verkoop kan dan nogal moeilijk worden. Wie wil immers huis kopen als de grond in eigendom is van iemand anders. Extra complicatie: als je bonje krijgt met vriendin of echtgenote ontstaat een nogal vervelende situatie.
KOOP THAI COMPANY. Is in principe illegaal maar zoals veel zaken in Thailand zijn vele zaken die illegaal zijn wel toegestaan. Vraag is of thaise overheid belang heeft bij het aanpakken hiervan. Denk aan verbod personen in bak van auto te vervoeren. Is verboden sinds twee jaar maar …
Tenslotte kun je natuurlijk ook kopen tijdens huwelijk. Komt op naam echtgenote geeft volledig eigendom. Je bent dan via huwelijsgoederenrecht voor helft eigenaar maar bij scheiding blijkt deze helft soms nogal moeilijk te realiseren.
Kies maar uit deze mogelijkheden welke is de minst risicovol? Succes.
Ik zou ook graag een grondstuk kopen en op naam zetten van een thaise vriend en
Vervolgens leasen voor een periode van 30 jaar .
Volgens een advokaat die ik gesproken heb weigert men echter in Pattaya om lease contracten
af te sluiten ( registeren) voor 30 jaar. Maximaal zou 15 jaar zijn.
Weet iemand hier meer van?
Waarom wilt u huren?
Waarom en een stuk grond op zijn naam zetten en dan nog van hem huren ook?
Neem een levenslang gebruiksrecht op een stuk grond.
Voor een paar Euro bij het landoffice, en als u komt te overlijden; wat kan het u dan schelen wat er met het huis en de grond gebeurt?
Dit is inderdaad een juridische uitspraak van de Pattaya Court 22 februari 2018
Dit is een misvatting: je kunt als buitenlander geen grond kopen in Thailand. Het simpele feit dat de “aankoop” door jou betaald wordt, wil niet zeggen dat jij eigenaar wordt. Als je zelf niet kunt kopen kun je dus ook niet grond op naam zetten van een vriend. De constructie is en blijft: vriend koopt grond aan die jij betaalt.
Toch nog even reactie op je vraag. Gaat over , heel kort gezegd, het kopen van een huis in een thaise company. Je koopt een company . Als met die company meer is gedaan dan alleen een huis aankopen en bezitten kan de company daardoor schulden zijn opgelopen of aansprakelijkheden hebben veroorzaakt. Daarom dient een zogenaamd “due diligence”te worden gedaan. Daarbij wordt gekeken naar dit onderwerp. Is niets bijzonders. Gebeurt in gewone bedrijfsleven ook. Maar, er kunnen ondanks dit due diligenceonderzoek altijd nog verborgen schulden opkomen. Bv een dienst die achteraf niet goed blijkt te zijn etc. Dit speelt natuurlijk veel minder als huis in thai company zit die nooit iets anders heeft gedaan dan huis bezitten. Het is de zekerste maar ook meer kostbare weg een eigen company op te richten. Die is immers per definitie ok Maar dat is nogal wat werk. Als je thai company koopt neemt de vorige eigenaar afscheid als directeur en als aandeelhouder. Jij wordt directeur en aandeelhouder. Niet automatische maar door aftreden en benoemen. Voor jou prive is het risicoloos . Een directeur van een company loopt zelf geen financieel risico. Dat doet de company. De wet eist dat je thaise partners tenminste 51% van de aandelen bezitten en jij dus maximaal 49%. Dus ja, formeel bezit je maar 49% van de company dus van het huis. Maar door jouw aandelen meer stemrecht te geven dan de andere 51% in handen van de thais is je zeggenschap veel groter dan je 49%. De hele excercitie vraagt heel strict denken langs de lijnen van directeur zijn, eigenaar van aandelen en zeggenschap. Succes met het doorgronden van de formele verhoudingen.
Er is al heel wat geschreven hierboven. Mij is niet geheel duidelijk wat u nu wil. U kunt GEEN huis kopen. Een huis staat op een stuk land en dat kan u niet in bezit hebben. Dat is enkel aan Thais voorbehouden. Wat wel kan is een LTD. oprichten, geld inbrengen en de company het land laten kopen. Daarna kunt u een huis bouwen dat in eigendom is van de company en door de LTD ook betaald moet worden, zichtbaar! Bij een company kunt u, als niet Thai, maximaal 49% aandelen bezitten en directeur, zeer belangrijk, zijn. De andere 51% komen in handen na uw partner?. Een goed idee is die 51% te splitsen over meerdere aandeelhouders. Een accountant of boekhouder kan u daarbij helpen.
Als het om een condo in een condominium gaat is het allemaal wat eenvoudiger. Dat kan door eigenaar te worden hetzij op ‘farang’ naam, meestal wat duurder, via een Thai naam, maar dan bent u niet echt eigenaar maar de Thai, of in een company, zoals eerder beschreven.
Al met al blijft het een risico maar zolang u de Chanoot in handen heeft waarop aan de achterkant de aandeelhouders vermeld staan is het een beperkt risico daar een verandering in de eigendomsverhoudingen aldaar worden vastgelegd via het landoffice.
Meer vragen: [email protected]
Er is maar 1 legale optie om als buitenlander via een Company grond (met huis) te bezitten.
Namelijk alleen als de Thaise 51% aandeelhouder(s) ook daarwerkelijk die 51% in de company hebben ingebracht met hun eigen geld. Zo niet, dan is er sprake van een Thaise nominee struktuur en die is strafbaar.
Een ltd company irichten om een grond en woning aan te schaffen mag niet. Er worden allerlei verhalen verteld, het internet staat er vol van, maar er wordt niet gekeken naar wat de thaise wetgeving werkelijk zeg Een company dermate inrichten dat het lijkt alsof een bedrijf is/wordt gestart, is eveneens illegaal.