Thaise fiscus belast condohuur ook bij betaling in Nederland
Een condo verhuren lijkt fiscaal eenvoudig: de huurder betaalt elke maand en jij houdt na de servicekosten een aardig bedrag over. Toch kijkt Thailand anders naar die inkomsten. De ligging van het appartement bepaalt waar de huur belast is. Staat de condo in Thailand, dan gaat het om Thaise inkomsten, ongeacht je nationaliteit, woonplaats of bankrekening.
Naast inkomstenbelasting kun je te maken krijgen met bronheffing, zegelrecht en de jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting. Vooral voor eigenaren die minder dan 180 dagen per jaar in Thailand verblijven, kan het ingehouden bedrag veel hoger zijn dan de uiteindelijke aanslag. Teruggaaf volgt niet vanzelf.
Thailand belast de huur altijd
De Thaise belastingwet rekent huurinkomsten tot Section 40(5) van de Revenue Code. Omdat de condo in Thailand staat, beschouwt de fiscus de opbrengst als inkomen uit Thaise bron.
Het maakt daarbij niet uit of je zelf in Thailand, Nederland of België woont. Ook de rekening waarop de huurder betaalt, verandert niets. Laat je de huur rechtstreeks naar ING, Rabobank of Wise overmaken, dan blijft het inkomen in Thailand belast.
Een buitenlander die minstens 180 dagen binnen één kalenderjaar in Thailand verblijft, geldt daar als fiscaal inwoner. Bij een korter verblijf ben je fiscaal niet-inwoner. Dit onderscheid is vooral van belang voor de bronheffing, maar beide groepen moeten Thaise huurinkomsten aangeven.
Een terugbetaalbare waarborgsom is normaal gesproken nog geen inkomen. Houd je de borg later geheel of gedeeltelijk in wegens achterstallige huur of schade, dan kan dat bedrag wel fiscaal meetellen.
Je mag 30 procent van de huur aftrekken
Bij de verhuur van een condo mag je zonder bonnetjes 30 procent van de bruto huur als kosten aftrekken. Deze vaste kostenaftrek is aantrekkelijk wanneer je werkelijke uitgaven lager zijn.
Je mag ook kiezen voor de werkelijk gemaakte kosten. Denk aan beheer, onderhoud, reparaties, verzekeringen en andere uitgaven die rechtstreeks met de verhuur samenhangen. Je moet dan facturen, betalingsbewijzen en contracten kunnen tonen. Een verbouwing of nieuwe inrichting mag je niet automatisch volledig in één jaar aftrekken. Laat zulke posten vooraf beoordelen.
Na de kostenaftrek volgen de persoonlijke aftrekposten. De algemene persoonlijke aftrek bedraagt 60.000 baht. Wie fiscaal inwoner van Thailand is en minstens 65 jaar oud, kan onder voorwaarden bovendien maximaal 190.000 baht aan inkomsten vrijstellen.
Over het resterende belastbare inkomen gelden deze tarieven:
| Belastbaar inkomen | Tarief |
|---|---|
| Tot en met 150.000 baht | 0% |
| 150.001 tot en met 300.000 baht | 5% |
| 300.001 tot en met 500.000 baht | 10% |
| 500.001 tot en met 750.000 baht | 15% |
| 750.001 tot en met 1.000.000 baht | 20% |
| 1.000.001 tot en met 2.000.000 baht | 25% |
| 2.000.001 tot en met 5.000.000 baht | 30% |
| Boven 5.000.000 baht | 35% |
Stel dat je de condo verhuurt voor 50.000 baht per maand. De bruto jaarhuur bedraagt dan 600.000 baht. Na 30 procent kostenaftrek blijft 420.000 baht over. Trek je alleen de persoonlijke aftrek van 60.000 baht af, dan resteert 360.000 baht. De inkomstenbelasting komt in dit vereenvoudigde voorbeeld uit op 13.500 baht.
Thailand kent daarnaast een alternatieve berekening van 0,5 procent over het bruto belastbare inkomen vanaf 120.000 baht. Deze berekening telt alleen mee als de uitkomst minstens 5.000 baht bedraagt en hoger is dan de belasting volgens de normale tarieven.
Niet-inwoner krijgt met 15 procent bronheffing te maken
Verblijf je minder dan 180 dagen per kalenderjaar in Thailand, dan moet de betaler in beginsel 15 procent van de bruto huur inhouden. Bij een maandhuur van 50.000 baht ontvang je dan 42.500 baht. De overige 7.500 baht draagt de huurder of beheerder af aan de Thaise belastingdienst.
Die 15 procent is een voorheffing en hoeft niet gelijk te zijn aan je uiteindelijke belasting. Bij de jaarlijkse aangifte mag je de kostenaftrek, de toepasselijke persoonlijke aftrekposten en de progressieve tarieven gebruiken. Blijkt de definitieve aanslag lager, dan kun je het te veel ingehouden bedrag terugvragen.
Vraag altijd om een officieel withholding-tax certificate. Zonder dat bewijs wordt het moeilijker om de ingehouden belasting te verrekenen.
Ben je wel fiscaal inwoner van Thailand, dan gelden andere regels. Een Thaise onderneming die jouw condo huurt, houdt normaal 5 procent bronbelasting in. Een particuliere huurder hoeft bij betaling aan een fiscaal inwoner doorgaans geen bronbelasting af te dragen. Het tijdelijke verlaagde tarief voor elektronische bronheffing liep eind 2025 af.
Je moet tweemaal per jaar aangifte doen
Huurinkomsten vallen onder de categorieën waarvoor Thailand een halfjaarlijkse aangifte kent. Over de huur die je van januari tot en met juni ontvangt, dien je uiterlijk 30 september een P.N.D.94 in. De betaalde belasting trek je later af van de jaarafrekening.
De volledige jaarhuur geef je vervolgens aan met een P.N.D.90. De wettelijke deadline is 31 maart van het volgende jaar. Bij elektronische aangifte geeft de Revenue Department gewoonlijk uitstel tot 8 april.
Ook een eigenaar die buiten Thailand woont, kan dus een Thaise belastingaangifte moeten indienen. Daarvoor heb je een Thais fiscaal nummer nodig. Een makelaar die alleen de huur int en doorbetaalt, neemt die aangifteplicht niet automatisch van je over. Leg in de beheerovereenkomst vast wie de bronheffing afdraagt en wie de certificaten bewaart.
Een late betaling kost 1,5 procent rente per maand of gedeelte daarvan. Bij een ontbrekende of onjuiste aangifte kan de fiscus daar nog een boete bovenop zetten.
Vergeet de andere belastingen niet
Over de verhuur van de condo zelf betaal je geen Thaise btw. Verhuur van onroerend goed is vrijgesteld. Afzonderlijk aangeboden hotelachtige diensten kunnen fiscaal anders worden behandeld.
Op het huurcontract is wel zegelrecht verschuldigd. Het tarief bedraagt 1 baht per 1.000 baht huur, oftewel 0,1 procent over de totale huur gedurende de contractperiode. Bij een jaarcontract van 30.000 baht per maand is dat 360 baht. De verhuurder is volgens de zegelrechttabel verantwoordelijk voor de betaling.
Daarnaast ontvangt de eigenaar jaarlijks een aanslag voor de Land and Building Tax. Bij een verhuurde wooncondo beginnen de gangbare tarieven bij 0,02 procent van de officiële taxatiewaarde en lopen ze voor duurdere woningen op. De vrijstelling van maximaal 10 miljoen baht voor een eigen hoofdwoning geldt niet voor een condo die je verhuurt. De gemeente verstuurt de aanslag en bepaalt de uiteindelijke indeling.
Woon je fiscaal in Nederland, dan hoort de verhuurde condo ook in je Nederlandse aangifte bij de buitenlandse onroerende zaken in box 3. Je kunt daarbij recht hebben op aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Vanaf aangiftejaar 2025 kan ook het werkelijke rendement, waaronder huur en waardeverandering, een rol spelen.
Het belastingverdrag uit 1975 wijst het heffingsrecht over Thais onroerend goed aan Thailand toe. Nederland en Thailand ondertekenden in november 2025 een nieuw verdrag, maar dat was op 1 augustus 2026 nog niet in werking. Voor een condo die via een Thaise vennootschap wordt gehouden, gelden andere regels dan in dit artikel.
Bronnen
- Thai Revenue Department over Thaise en buitenlandse belastingplichtigen
- Thai Revenue Code over inkomsten uit Thais vastgoed en aangiftetermijnen
- Thaise halfjaarlijkse aangifte P.N.D.94
- PwC Thai Tax Booklet 2025-2026
- Belastingdienst over buitenlandse verhuurde woningen
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Belasting Nederland1 augustus 2026Thaise fiscus belast condohuur ook bij betaling in Nederland
Geschiedenis1 augustus 2026Waarom Thailand op foto’s uit de jaren 80 zo leeg lijkt
Vliegtickets1 augustus 2026Een lintje aan je koffer voor de herkenbaarheid kan je vlucht naar Bangkok flink verstoren
Shoppen1 augustus 2026Bang Sue Junction staat niet in Bang Sue en dat is niet het enige addertje