De verbazing is terecht. In een dure boetiek in Bangkok staan soms meer verkopers dan klanten, en toch gaan die zaken niet dicht. Sterker nog, de rijkste families van Thailand bouwen er rustig bij. One Bangkok ging in 2024 open en marktleider Central Pattana kondigde vorig jaar een uitbreiding van miljarden aan.
Wie naar de stille winkelvloer kijkt, kijkt naar de verkeerde plek. Een winkelcentrum in Bangkok verdient niet aan jouw aankoop, maar aan huur, aan spotgoedkope grond en aan de kantoren, hotels en woningen eromheen. De dure tas van Prada is reclame, geen verdienmodel, en dat verklaart bijna alles.
Het geld zit in de huur, niet in de kassa
De ontwikkelaar van een winkelcentrum is geen winkelier, maar een verhuurder. Bij Central Pattana, de vastgoedarm van de familie Chirathivat, kwam in 2024 ruim driekwart van de omzet uit het verhuren en beheren van winkelruimte. Niet uit wat er over de toonbank ging. De contracten lopen jaren door, met vaste huurverhogingen erin. Of een winkel op dinsdagmiddag vol of leeg staat, verandert die huur niet.
Dat model werkt. In 2025 boekte het bedrijf een recordwinst van 18,8 miljard baht, omgerekend zo’n 496 miljoen euro. De verkoper die zich staat te vervelen kost de eigenaar niets, want die eigenaar heeft zijn geld al binnen voordat de eerste klant binnenkomt.
De grond kost bijna niets
De grootste kostenpost van vastgoed is doorgaans de grond. In Bangkok is dat op de allerbeste plekken juist de goedkoopste post. Veel toplocaties staan op erfpachtland van het Crown Property Bureau, sinds 2025 het Privy Purse Bureau dat historisch spotgoedkoop verpacht werd. Siam Paragon staat op zulke grond, met een pacht van 30 jaar. One Bangkok, het grootste private bouwproject in de geschiedenis van het land met een waarde rond 120 miljard baht (ongeveer 3,2 miljard euro), staat op grond die de TCC-groep tot 60 jaar pacht. Ook CentralWorld staat op koninklijke grond.
Reken het maar na. Wie een gebouw neerzet op de duurste vierkante meters van de stad zonder daar de marktprijs voor te betalen, kan iets bouwen dat in Londen of Tokio nooit uit zou kunnen. Dat is geen slimme truc van één ondernemer. Het is de reden waarom er op de mooiste hoeken van Bangkok telkens weer een nieuw paleis verrijst.
Een winkelcentrum is eigenlijk een vastgoedplan
Een mall staat zelden op zichzelf. Central Pattana exploiteert naast 45 winkelcentra ook 11 kantoorgebouwen, 17 hotels en 53 woonprojecten. Het winkelgedeelte is vaak de kern van een blok waar het echte geld in de torens eromheen zit. Kantoorhuur, hotelkamers en verkochte appartementen dragen net zo goed bij aan de winst.
Er zit nog een laag onder. Een groot centrum trekt de waarde van de hele buurt omhoog. Adviesbureaus noemen zo’n mall waardevermeerderende infrastructuur: hij versnelt de verkoop van nabije woningen en tilt kantoorhuren naar een hoger niveau. De familie verdient dus niet aan die ene tas, maar aan het complete blok dat door de mall meer waard wordt. Dat het bedrijf voor 2025 tot 2030 nog eens 110 miljard baht (ongeveer 2,9 miljard euro) aan uitbreiding aankondigde, past precies in die redenering.
Weinig mensen die veel uitgeven
Je hoeft geen volle winkel te hebben om er goed aan te verdienen. Een winkel van Cartier of Louis Vuitton draait niet op volume, maar op een handvol verkopen per dag met een dikke marge. Die marge is in Thailand extra dik, want importheffingen maken luxe hier duurder dan in bijvoorbeeld Hongkong. De rijke Thai die ’s middags langskomt, en de toerist die net wel doorloopt naar de kassa, dekken samen de rekening.
Dat koopkrachtige publiek is er ook. Thailand is na Singapore en Indonesië de derde plek in Zuidoost-Azië als het gaat om mensen met een vermogen boven de 30 miljoen dollar, en dat aantal groeit naar verwachting met bijna 15 procent tot 2028. Voeg daar de toeristen bij, en je begrijpt waarom de dure etages er staan, ook als de gangen leeg lijken.
Waarom het leeg lijkt en toch werkt
Wat je aanziet voor leegstand, is vaak gewoon de luxevleugel op een rustig moment. De drukte zit ergens anders in het gebouw: bij de supermarkt, de foodcourt, de bioscoop, het aquarium, de evenementen. Daar komen Thaise gezinnen, en lang niet altijd om te kopen. Ze komen om te eten, af te spreken en vooral om af te koelen. In veel Aziatische steden is de mall de facto de openbare ruimte geworden, een plek tussen werk en thuis in.
Het klimaat maakt dat begrijpelijk. Airconditioning is goed voor tot 60 procent van het energieverbruik van een winkelcentrum in Bangkok. In april loopt de gevoelstemperatuur in de stad op tot boven de 50 graden. Wie geen airco thuis heeft, zoekt verkoeling in de gekoelde hal. Rondkijken zonder iets te kopen hoort bij het model; het is geen weeffout.
Niet elk centrum houdt het vol
Hier wringt de aanname. Het klopt niet dat ze allemaal overleven. De glanzende vlaggenschepen in het centrum draaien goed, maar de kleinere buurtcentra aan de rand van Bangkok staan voor 25 tot 30 procent leeg. Dat is geen tijdelijke dip. Online winkelen is inmiddels goed voor zo’n 35 procent van de detailhandel, en die klap komt vooral bij de zwakkere centra aan.
Analisten waarschuwen al jaren voor een overaanbod. Er is domweg meer winkelruimte gebouwd dan de gemiddelde Thai kan vullen. Zolang de economie meezit, valt dat mee. Een echte recessie heeft dat overaanbod nog niet getest. Als je dus een leeg centrum ziet en denkt “en dat overleeft maar”, kijk dan of het een flagship is of een buurtmall. Voor de eerste geldt jouw verbazing niet. Voor de tweede geldt hij maar al te goed.
De toeristen worden minder, en dat voel je bovenin
Bangkok was in 2024 met ongeveer 32 miljoen internationale bezoekers de meest bezochte stad ter wereld. Chinese kopers tilden de verkoop bij Siam Paragon en Central Embassy begin dat jaar zelfs boven het niveau van voor corona. Maar 2025 werd het eerste krimpjaar sinds jaren: het aantal aankomsten zakte met ruim 7 procent naar 32,9 miljoen, vooral doordat de Chinese markt inzakte.
Het beleid draait daarop bij naar minder bezoekers die meer besteden. In de eerste maanden van 2026 daalde het aantal toeristen licht, terwijl de opbrengst nauwelijks terugliep. Kwetsbaar blijft het wel. Toen bezoekers uit het Midden-Oosten in 2026 met bijna een kwart wegvielen door conflict en gesloten luchtruim, waren het juist de luxe-etages en de privéklinieken die het als eerste voelden. Wie leunt op weinig grote klanten, merkt het meteen als er eentje wegblijft.
De cijfers op een rij
| Gegeven | Waarde |
|---|---|
| Aandeel huur en diensten in omzet Central Pattana (2024) | ruim 76% |
| Nettowinst Central Pattana 2025 | 18,8 mld baht (ongeveer 496 mln euro) |
| Aangekondigde uitbreiding 2025 tot 2030 | 110 mld baht (ongeveer 2,9 mld euro) |
| Leegstand buurtcentra buitenrand Bangkok | 25 tot 30% |
| Internationale aankomsten Thailand 2025 | 32,9 mln (min 7,2% ten opzichte van 2024) |
| Aandeel online in de detailhandel | ongeveer 35% |
| Bouwkosten Siam Paragon (2005) | ongeveer 15 mld baht (nu ongeveer 396 mln euro) |
En de witwasverhalen dan?
In expatkringen hoor je vaak dat die winkelcentra vooral witwasmachines zouden zijn. Aantrekkelijk als verklaring, maar er is geen gezaghebbende bron die het hardmaakt. En je hebt het ook niet nodig. Het gedocumenteerde verdienmodel, huur, goedkope erfpacht, gemengd vastgoed, toeristen en een kleine steenrijke elite, verklaart het voortbestaan al helemaal. Soms is de saaie uitleg gewoon de juiste.
Tot slot
Loop je de volgende keer door zo’n glanzende hal en zie je bijna niemand, weet dan dat de rekening allang betaald is. Door de huurder met een contract van tien jaar, door de toerist die wel doorloopt naar de kassa, en door de grond die de familie bijna cadeau kreeg.
Bronnen: Bangkok Post, Inside Retail Asia, Business of Fashion, The Edge Singapore, Tourism Authority of Thailand
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond6 juli 2026Permanent verblijfsvisum in Thailand: eindstreep of luchtkasteel voor de gepensioneerde?
Expats en pensionado6 juli 2026Een huis bouwen in Thailand: van kaal perceel tot de sleutel in je hand
Kort nieuws6 juli 2026Thailand nieuwsoverzicht maandag 6 juli 2026
Dengue - knokkelkoorts6 juli 2026Dengue in Thailand: hoe gevaarlijk is die muggenbeet echt?