Misschien heb je een appartement in Thailand. Misschien speel je met het idee, en let je op die lege torens als je langs Pattaya of Bangkok rijdt. Hoe kan het dat er zo veel bijgebouwd wordt, terwijl zo veel eenheden donker blijven?
Al jaren fluisteren mensen dat criminelen die lege condo’s gebruiken om zwart geld wit te wassen. Het klinkt logisch, en het gebeurt echt. Alleen verklaart het de leegstand niet. De nuchtere waarheid ligt bij bouwers, banken en de vergrijzing, en die raakt jou als eigenaar of koper harder dan je denkt. We nemen het rustig met je door.
Waarom Thailand zo veel bouwde
Tussen 2016 en 2023 ging het los. In en rond Bangkok kwamen er in die jaren gemiddeld ruim 100.000 nieuwe woningen per jaar bij, terwijl de echte vraag rond de 92.000 bleef steken. Elk jaar bleef er zo een klein stapeltje onverkocht liggen. Doe dat zeven jaar achter elkaar en je hebt een berg.
Bouwers zagen intussen alleen maar redenen om door te gaan. Geld lenen was goedkoop tussen 2017 en 2019, en overal groeiden nieuwe metrolijnen uit de grond: de Yellow, de Pink, de Dark Red. Rond die stations kochten ontwikkelaars grond en zetten er torens neer van soms meer dan tweeduizend appartementen, nog voor iemand wist of die treinen wel vol zouden zitten. Om kopers binnen te halen beloofden ze een vast huurrendement van 7 tot 10 procent per jaar, een enkele keer zelfs 15. Voor een Nederlander wiens spaargeld op de bank lag te niksen, klonk dat aanlokkelijk. Chinezen stapten het hardst in. In 2023 kochten zij bijna de helft van alle condo’s die naar buitenlanders gingen.
Waarom een kwart van de condo’s leegstaat
Toen de economie afkoelde, stokte de verkoop. De kranen draaiden door. Hoe je leegstand meet, is trouwens aardig om te weten: onderzoekscentrum AREA kijkt naar het stroomverbruik. Een afgebouwd appartement waar de meter nauwelijks beweegt, telt als leeg, want daar woont niemand. Zo komt AREA in Groot-Bangkok op ruim 730.000 lege woningen. Condo’s vormen het grootste deel, 58 procent, met een leegstand van bijna een kwart. Eén op de vier appartementen staat er donker bij.
Vooral onderaan de markt loopt het mis. Bij de goedkoopste condo’s, onder 500.000 baht (ongeveer 13.200 euro), komt zo weinig servicegeld binnen dat er niks meer wordt onderhouden. De lift hapert, de gemeenschappelijke ruimte vervuilt, en het gebouw zakt langzaam weg. Precies de eenheden die ooit met een chique Engelse projectnaam en een glossy folder aan de kleine belegger werden verkocht. Zulke namen, in verlichte letters op het dak, blijven vaak nog jaren branden boven een gebouw waar amper iemand woont.
De oorzaken hebben weinig met misdaad te maken en veel met gewone rekensommen. Vier dingen komen samen:
- De Thaise huishoudens zitten diep in de schulden en de banken zijn kopschuw geworden. Voor woningen onder 3 miljoen baht wees de bank naar verluidt tot 70 procent van de hypotheekaanvragen af. Wie wil kopen, krijgt de lening niet rond.
- Lenen werd duurder. Thailand voerde in 2019 strengere leengrenzen in, en de rente ging van een half procent begin 2022 naar 2,5 procent medio 2023.
- De Chinese kopers trokken zich terug. De waarde van hun aankopen zakte met 30 procent, deels doordat het bij hen thuis economisch tegenzit.
- Er komen simpelweg minder jonge Thai bij. In tien jaar daalde het aantal kinderen onder de 15 van 11,7 naar 9,6 miljoen, terwijl de groep ouderen groeide van 8,4 naar 12,6 miljoen. Minder jonge mensen betekent op termijn minder kopers.
Niet één markt, maar twee
Toch is het niet overal kommer en kwel. Loop je door de dure wijken langs Sukhumvit of Silom-Sathorn, dan merk je van een crisis weinig. Daar is de voorraad binnen een jaar verkocht, en bij de duurste projecten is meer dan 85 procent al weg voordat de bouwvakkers de eerste steen leggen. De leegstand zit ergens anders: in de buitenwijken, in de goedkopere torens ver van het centrum, waar de trein je in een uur nog niet in de stad brengt. Twee markten in één stad, en ze groeien steeds verder uit elkaar.
En dat witwasverhaal dan?
Dan nu de vraag waar het je waarschijnlijk om te doen was. Wordt er crimineel geld witgewassen via die condo’s? Ja. Dat gebeurt, en de politie heeft de zaken om het te bewijzen. In één geval waste een oplichtersbende 10 miljoen baht (zo’n 263.000 euro) wit door een luxe appartement te kopen in de Bangkokse wijk Rama 9, met de bedoeling het snel weer door te verkopen. Bij de grote onderzoeken naar de scamcentra langs de grens legde de Thaise overheid eind 2025 voor meer dan 10 miljard baht aan bezittingen vast, omgerekend rond de 263 miljoen euro, vastgoed inbegrepen.
Maar als uitleg voor die enorme leegstand houdt het verhaal geen stand. Geen enkel serieus marktonderzoek noemt witwassen als oorzaak. En als je er even over doordenkt, snap je waarom. Wie geld witwast, wil het juist laten bewegen: kopen en snel weer verkopen, zodat het spoor doodloopt. Een appartement jarenlang leeg laten staan, werkt daartegenin. Leegstand past beter bij de speculant die wacht tot de prijs stijgt, of bij de buitenlander die er twee weken per jaar is en de rest van het jaar het licht uit laat. Dat de donkere torens vol zwart geld zouden zitten, blijft dus vooral een sterk verhaal zonder bewijs.
Een stroman is iets anders dan een witwasser
Hier gaat het in bijna elk krantenbericht mis, en juist dit onderscheid moet je goed vasthouden. Een nominee-constructie en witwassen worden op één hoop gegooid, terwijl het twee verschillende dingen zijn.
Een nominee is een Thaise stroman die op papier iets bezit voor een buitenlander die het zelf niet mag hebben: grond, of meer condo’s dan het quotum toelaat. Als buitenlander mag je appartementen in vol eigendom kopen, maar samen niet meer dan 49 procent van de vloeroppervlakte van een gebouw. Grond op je eigen naam zetten mag helemaal niet. Dus richten mensen een Thais bedrijf op waarin Thai op papier 51 procent van de aandelen houden. Dat bedrijf telt dan als Thais en mag kopen. Alleen hebben die Thaise aandeelhouders vaak nog nooit een baht ingelegd; de buitenlander betaalt alles en strijkt alles op. Dat is illegaal. Maar het is geen witwassen. De meeste mensen achter zo’n constructie zijn geen criminelen, gewoon buitenlanders die een huis met een tuin wilden en slecht advies kregen.
De klopjacht op stromannen
En dat brengt ons bij de echte verandering van de laatste twee jaar. De Thaise overheid is jacht gaan maken op die constructies. Zeventien diensten werken samen. Ze hebben ruim 21.000 bedrijven als verdacht bestempeld, en een computer die het register uitkamt, markeerde er nog eens zo’n 50.000 met een buitenlands luchtje. De dossiers van 34 grote vastgoedbedrijven, elk met bezittingen boven de 100 miljoen baht, liggen nu bij het witwasbureau AMLO dat de geldstromen natrekt.
Op dat punt raken nominee en witwassen elkaar opeens wel. Sinds een wetswijziging in 2025 valt het gebruik van een stroman onder de witwaswet. AMLO mag de opbrengsten en bezittingen daardoor behandelen als crimineel geld en ze bevriezen. Een truc die jarenlang oogluikend werd toegestaan, is van de ene op de andere dag strafbaar geworden als witwassen.
De cijfers op een rij
Even alles bij elkaar. De euro’s zijn omgerekend tegen 38 baht voor 1 euro, de koers van begin juli 2026.
| Gegeven | Waarde | Euro (ongeveer) | Bron |
|---|---|---|---|
| Onverkochte condo’s Groot-Bangkok | ~350.000 | niet van toepassing | Knight Frank, begin 2026 |
| Tijd om die voorraad te verkopen | 5 tot 6 jaar | niet van toepassing | Knight Frank |
| Condo-leegstand Groot-Bangkok | 24,8% | niet van toepassing | AREA |
| Lege woningen in heel Thailand | ~1,64 miljoen | niet van toepassing | AREA |
| Totale waarde woningoverschot | 3,45 biljoen baht | ~90,8 miljard | AREA |
| Gemiddelde koopprijs buitenlandse koper (2025) | 4,1 miljoen baht | ~108.000 | REIC |
| Beslag scamonderzoek eind 2025 | >10 miljard baht | ~263 miljoen | Thaise overheid |
| Boete per overtreding (Foreign Business Act) | tot 1 miljoen baht | ~26.300 | juridische bronnen |
Let op de getallen die door elkaar buitelen in de kranten: 213.000, 235.000, 350.000, en ergens ook 1,64 miljoen. Die spreken elkaar niet tegen; ze meten iets anders. Onverkochte voorraad wil zeggen dat de bouwer nog geen koper vond. Leegstand wil zeggen dat er niemand woont, verkocht of niet. Dat laatste getal is het breedst, want daar zitten ook de appartementen bij die iemand kocht en vervolgens leeg liet staan. Zie je die cijfers naast elkaar en denk je dat er iets niet klopt, dan klopt dat gevoel dus niet helemaal.
Wat dit voor jou betekent
Heb je grond of een huis via een Thais bedrijf op je naam staan, dan is dit het moment om je papieren te laten nakijken door iemand die er verstand van heeft. Onder de huidige wet moet onwettig gehouden grond verkocht worden, maar krijg je de opbrengst nog terug. Er ligt een voorstel om dat te schrappen: de grond zou dan naar de staat gaan, zonder dat je er een baht voor terugziet. Dat is nog geen wet. De richting is wel duidelijk.
Wil je kopen, dan is een condo binnen dat quotum van 49 procent gewoon de nuchtere, veilige route. Reken alleen niet op snelle winst. De tweedehandsmarkt is hard voor buitenlandse verkopers, want je staat naast bouwers die hun prijzen verlagen en er een gratis meubelpakket bovenop gooien om hun voorraad kwijt te raken. En hoor je een verkoper zwaaien met een gegarandeerd rendement van 8 of 10 procent, trek dan even je wenkbrauw op. Verkocht een gebouw zichzelf, dan had niemand dat lokkertje nodig.
Wat nog niet vaststaat
Een paar dingen weet niemand zeker, en dat zeg ik er liever eerlijk bij. Hoeveel van al dat vastgoed met crimineel geld is betaald, is niet te becijferen. Er zijn strafzaken, geen totaaloverzicht. Wie een percentage noemt, gokt.
De wet staat ook nog niet stil. De aanpassing van de Foreign Business Act rondde in april 2026 de inspraakronde af, en een nieuwe wet komt op zijn vroegst midden tot eind 2026, als het parlement tenminste meewerkt. Een aparte stromannenwet lag stil nadat het parlement op 12 december 2025 werd ontbonden. Controleer de stand van zaken dus voordat je iets beslist. En dat afwijzingscijfer van 70 procent voor kleine hypotheken komt uit marktcommentaar, niet uit een officiële cijferreeks van de centrale bank. Neem het als richting, niet als exacte waarheid.
De lege torens zijn dus vooral een verhaal van te veel bouwen en te weinig kopers, niet van een leger witwassers. Dat crimineel geld bestaat, maar het beweegt zich anders. Wat jou raakt, is die klopjacht op stromannen. Heb je zo’n Thaise vennootschap, leg de papieren dan deze week op tafel bij een goede jurist.
Bronnen: Nation Thailand, Bangkok Post, Knight Frank Thailand, AREA, REIC, TRM Labs, Asia Times
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Opinie12 juli 2026TB-opiniestuk: Vier premiers verder ligt er nog altijd geen meter spoor naar U-Tapao
Vliegtickets12 juli 2026Vliegdeals Thailand zondag 12 juli 2026: Amsterdam naar Bangkok vanaf 476 euro met overstap
Achtergrond12 juli 2026Duizenden lege condo’s in Thailand: speculatie, overbouw of witwassen?
Analyse11 juli 2026Analyse: Thailand verliest economisch terrein aan sneller groeiende ASEAN-buren
Heb ooit eens gehoord dat het huis of condo dat je koopt eigenlijk slechts de helft of minder kost dan wat je betaald.
De rest is winst.
Dus als zo’n 50% van een project verkocht is heeft de projectontwikkelaar zijn geld terug. De rest is pure winst.
Of het waar is weet ik niet, kan hier niet over vknden op het net