In Nederland heb ik altijd verkondigd dat je onroerende zaken moet kopen als de hypotheekrente hoog is en verkopen als de hypotheekrente laag is. Menigmaal werd ik aangekeken alsof men water zag branden. Waarom?
Mijn stelling geldt in principe voor elk land waar hypothecaire leningen worden verstrekt voor de aankoop van onroerende zaken in het algemeen en woningen in het bijzonder. Met de stelling wil ik de (aspirant)kopers van m.n. woningen, ook in Thailand, aan het denken zetten.
Mijn visie is dat de koopprijs van woningen direct gerelateerd is aan het bedrag dat men kan lenen. Hoe meer men kan lenen, hoe meer men bereid is voor een woning te betalen, hoe hoger de vraagprijs zal zijn. Dit wordt nog extra in de hand gewerkt als het aantal gegadigden door deze situatie groter wordt.
Als de hypotheekrente laag is, dan kan men op basis van het inkomen meer lenen dan als de hypotheekrente hoog is. Een lage rente geeft dus meer mogelijkheden om meer te lenen. Dat drijft de prijs van de woningen op. Een hoge rente daarentegen beperkt de leenmogelijkheid, het aantal aspirant-kopers zal dan dalen en de vraagprijs navenant. Dat drukt dus de vraagprijs dus.
Als men koopt met geleend geld terwijl de rente laag is, dan zal men bij een stijgende rente meer moeten gaan betalen terwijl de waarde van de woning een dalende trend te zien zal geven. Kopers met een hoge financiering zullen dan in de problemen komen. De woning zal dan op termijn “onder water” komen te staat, zoals dat genoemd wordt. De schuld zal dan hoger zijn dan de waarde.
Als men koopt met geleend geld terwijl de rente hoog is, dan zal de rente vrijwel alleen nog maar kunnen dalen en worden de woonlasten juist lager. Deze visie heb ik de laatste 40 jaar gevolgd en heeft mij geen windeieren gelegd, terwijl alleen al in Nederland momenteel meer dan een miljoen woningen “onder water” staan vanwege de te hoge schulden. Nu zijn de leenvoorwaarden in de meeste landen aangescherpt, doch de rente wordt al geruime tijd kunstmatig laag gehouden. Er kan daardoor nog steeds relatief hoge leningen worden afgesloten voor woningen met een te hoge koopprijs. Zodra de nationale banken stoppen met de (te) lage rentetarieven, komen weer mensen in de problemen.
In Thailand geldt mijn stelling ook, al zullen buitenlanders niet zo gemakkelijk geld in Thailand kunnen lenen. Maar er zijn ook buitenlanders die een hypothecaire lening afsluiten op naam van hun partner. Voor buitenlanders die geen financiering nodig hebben, gaat mijn stelling ook op. Immers, bij een lage hypotheekrente zal er meer vraag zijn en dus hogere prijzen.
In Amerika en Europa hebben we de “bubbel” wel zo’n beetje achter de rug. In Azië dreigt die nog te moeten komen. Kijk maar naar China. Als die “bubbel” knapt zal dat ook gevolgen hebben voor andere Aziatische landen, inclusief Thailand. In 2007 sprak ik een in Hua Hin wonende Engelsman die toen al afraadde in Thailand te komen. Indien ik nu naar de vraagprijzen in Thailand kijk zijn die in de afgelopen 7 jaar nauwelijks gewijzigd. Er wordt dus al pas-op-de-plaats gemaakt.
Ben je het met mijn stelling eens of oneens, reageer dan.
Met vriendelijke groet,
Frans Nico
Beste Frans Nico,
Uw stelling/redenering klopt.
lung addie
Daarom staan nu een kwart van alle koophuizen in NL “onder water” = hogere hypotheek als de waarde van het huis.
Twee KARDINALE fouten in uw redenering;
1) “Mijn visie is dat de koopprijs van woningen direct gerelateerd is aan het bedrag dat men kan lenen” ja, doch voor een heel ondergeschikt deel. Het vertrouwen de kosten te kunnen betalen, maar nog veel meer: het idee, dat ALS het verkeerd gaat, nog altijd met winst verkocht kan worden, dus psychologische effecten, zijn VEEL sterker.
2) “Als de hypotheekrente laag is, dan kan men op basis van het inkomen meer lenen dan als de hypotheekrente hoog is”. Ook hier… ceteris paribus ofwel “als alle andere factoren gelijk blijven. Als banken het idee krijgen, dat er overgeleend is ( NL anno nu) droogt de hyp. kraan op, en kan je ipv bijv 8 x je inkomen nog maar 4 x in jaarinkomen lenen. Weg argument dus.
Wat ik tot nu toe van de Thaise condo ( want een andere is er voor farangs niet – gezien heb: kopen is het probleem niet, doch weer zien te verkopen, en al helemaal als bijv een werk- of verblijfsvergunning niet verlengd wordt. Uw enig recht is dat van max geld in TH achterlaten.
Houd er rekening mee: uw verblijf in TH geldt voor max 365 dg. Daarna is het weer avonturen: blijft uw inkomen constant, verandert de Thaise (of EU-NL) wet niet, komt u in gezondheidsproblemen ( zorg nodig, dus enkeltje NL Soos voor verpleegtehuis)
Op zich is het volledig waar wat betoogd wordt. Er spelen echter nog een groot aantal variabelen een rol buiten de hoogte van de rente. Het plaatje is wat dat aangaat wel wat ingewikkelder dan hier betoogd wordt.
Als voorbeeld de situatie in NL. De woning prijzen zijn aanzienlijk gedaald terwijl de rente nog laag is. Volgens mijn tegenstrijdig advies gebaseerd op het betoog is het volgens mij toch een goed moment om te kopen. Ik zou niet willen wachten tot de rente weer omhoog is gegaan. Overigens woon ik niet in NL dus ik koop er helemaal niets.
Het is geen wet van Meden en Perzen.
Hiermee wil ik aangeven dat een essentieel punt niet genoemd wordt.
De rentestand is gekoppeld aan de hoogte van de inflatie. Dit betekent dat bij een hoge inflatie er hoogstwaarschijnlijk een hoge rentestand is en dus ook een hoge hypotheekrente.
Hierdoor stijgen de huizenprijzen over het algemeen (mede door inflatie) hard in deze periode.
Je bent dus de afgelopen 35 jaar met je neus in de boter gevallen. In 1982 kenden we een hypotheekrente van slechts 12% en toen kwam er een crisis doordat veel huizenbezitters met een nog onverkocht huis zaten.
De Nederlandse huizenprijzen zijn over het algemeen harder gestegen dan de buurlanden vanwege de hypotheekrenteaftrek.
In 2004 heb ik een politieke partij gemaild om de renteaftrek aan te pakken. De 10-jaarsrente stond toen tussen 4-5 %. Neen de renteaftrek moest behouden worden en dan gaat de NL overheid het 8 jaar later het aanpakken in een moment van crisis, waardoor er een forse daling van de huizenprijzen ontstond.
De meeste huizenbezitters met een huis “onder water” of met een gigantische restantschuld zullen nimmer meer een huis kopen.
Gezien de daling van de huizenprijzen en de lage rente zou je nu in NL een huis moeten kopen, maar de mensen durven niet. De economische vooruitzichten zijn te somber met name mbt de werkgelegenheid.
Of dit verhaal in Thailand opgaat durf ik niet te zeggen. Het zijn met name farangs, ondernemers en “foute”Thaien die huizen kopen. Echter Thailand beschermt de markt teveel. Zodra de farangs huizen op hun eigen naam kunnen kopen zal de markt kunnen aantrekken.
Ik blijf huren, zodat ik met calamiteiten (in de ruimste zin) direct mijn biezen kan pakken..
PS Ik heb de laatste 30 jaar ook goed geboerd met het kopen en verkopen van huizen en op tijd het laatste verkocht.
Ik kocht in 2006 een huis in Thailand. (natuurlijk de grond kon niet op mijn naam, maar is uiteindelijk op mijn Thaise partner komen te staan, waar ik al vele jaren gelukkig getrouwd mee ben en zij mij alle vrijheid geeft om het te verkopen als ik dat wil. Op de chanot staat ook mijn naam…..)
Ik kocht deze grond en te nieuw te bouwen huis voor 3.7 miljoen baht….
Nu, is alleen al de grond bijna 5 miljoen baht waard en daarbij komt nog natuurlijk het huis, dus kan je ongeveer berekenen wat ik er voor wil hebben…
Ik vond en vind het een goede investering die ik gedaan heb en wil het nu verkopen.. Let wel ik heb geen haast.., maar zal er zeker bijna het dubbele voor krijgen.
Uiteraard heb ik het huis contant betaald, dus geen hypotheek op gesloten…..
Ik vind dat bij deze stelling het feit is overgeslagen van de ‘vraag’. Ik spreek nu over België. Er zijn steeds meer mensen die een huis willen kopen en dus stijgt de prijs, zo simpel is het.
Ik kocht een huis in 2010 en verkocht het een jaar later met een mark up van 15%. Gewoon omdat steeds meer mensen steeds minder beschikbare huizen willen. Heeft helemaal niets met de rente en inflatie etc te maken, gewoon: meer vraag en steeds beperkter aanbod.
Hier in Thailand heb ik de indruk dat veel condos gekocht worden, maar niet bewoond. Er staan er veel leeg waar ik woon, te huur of te koop – maar het lijkt me dat je het aan de straatstenen niet kwijtraakt.
Kijk eens op DD property: het is ongelooflijk wat er aan aanbod is, zowel te koop als te huur.
En een condo moet je toch echt niet kopen in de hoop dat de waarde zal stijgen mettertijd: het is meer zoals met een auto: zodra er een nieuw model uitkomt zakt de waarde enorm. Hoeveel is een condo nog waard na 10 jaar? Dus geen goeie investering me dunkt.
Ik ben het niet eens met de stelling.
De prijzen van woningen worden bepaald door vraag en aanbod, dus bij veel vraag en weinig koopwoningen gaan de prijzen alleen maar omhoog. Daarbij opgeteld de inflatie ieder jaar, dus bouwen wordt duurder dus bestaande woningen gaan mee in prijsverhoging. Denk ook eens wat de overheid steeds doet met de btw verhogingen, dat heeft direct te maken met de eindprijs van de woningen.
In crisis tijd in NL was er teveel aanbod, er waren wel kopers maar teveel onzekerheid inzake dat de overheid de hypotheekrente wilde afschaffen/beperken. Denk daarbij even aan dat velen zijn ontslagen, dus onzekerheid en lager inkomen. De woningmarkt komt allemaal weer goed in NL, denk dan dat NL groeit in inwoner aantallen, oudjes die langer thuis moeten blijven, de vele vluchtelingen die binnen stromen en de vele alleenstaanden. Daarbij de huursector met een maximale inkomensgrens, dus teveel verdienen is huren in de vrije sector, dan is feitelijk kopen de beste optie.
Rentestanden zijn wel belangrijk voor het bepalen in welk budget je een huis zoekt vooral voor starters.
In Thailand maakt het verschil waar je huis staat. Maar ook hier willen ze de lonen weer omhoog doen vanwege de hoge private schulden, dus bouwen wordt ook hier weer duurder dus zal de woningprijs ook stijgen. Wat in China gebeurt is van totaal andere aard inzake de woningmarkt.
Ben het volledig eens met Barbara.
Er worden condos bijgebouwd en de oude modellen raak je aan de straatstenen niet kwijt.
Het geld dat je in Thailand investeerd is geld dat je op de keper beschouwt als verloren mag beschouwen.
Daarmee bedoel ik dat het niet eenvoudig is te denken dat je onroerend goed kunt aankopen en dan verkopen met winst om het geld vervolgens terug naar Europa te halen. De operatie zal hoogstwaarschijnlijk met een negatief netto eindsaldo worden afgesloten.
De motivatie om in Thailand onroerend goed te kopen lijkt me eerder zinvol als je zinnens bent er je dagen te slijten. Als investering voor verhuur of verkoop lijkt het me risiko kapitaal.
Verder:
De stelling dat lage rentevoeten stijgen is niet per ze van toepassing indien je aan vaste rentevoet leent.
En inderdaad, het is de vraag en aanbod die de prijs sterk beïnvloedt. De rentevoet lijkt me minder relevant.
Mijn plan is om binnenkort een condo te kopen in Pattaya.Het wordt vanaf dit jaar gebouwd en is klaar december 2017.Dan heb ik het dus afbetaald.Ik wi het dan verhuren.En later verkopen als het verhuren niet zo lukt.Nu rijsd mijn vraag;is dit wel verstandig om te doen, als ik dat allemaal zo leest hier.
Geweldig GOED IDEE, kun je nog decennia van gaan genieten.
FF een paar opmerkingen:
TAT wil van Pattaya een familie badplaats maken. Dit zou betekenen een 180 graden ommekeer
Het aantal Russen zal behoorlijk afnemen omdat de (T)roebel zo’n 50% in waarde is gedaald.
Voor hen is een Condo van 1 miljoen bahtjes nu 1,5 miljoen geworden.
Daarnaast wordt voor hen buitenlandse vakanties een kostbare zaak.
Het aanpakken van de corruptie door de Junta, betekent dat er minder Thaien een Condo kunnen kopen.
Conclusie: De vraag naar condo’s zal het komende jaar behoorlijk afnemen en dan de politieke ontwikkelingen in Thailand.
Dus al bij jou de vraag rijst of je moet kopen, zou ik er nog eens een jaartje over slapen alvorens te beslissen. De prijzen zouden nog weleens behoorlijk kunnen dalen.
Gerrie, zou er maar eens een nachtje over slapen en even alle aandacht bij de zovele condo,s die nog te koop staan en nw condo,s die door de russen nu moeten worden verkocht omdat hun valuta zo is ingestort en de russen de lasten niet meer kunnen betalen, die condo,s gaan nu al weg voor 20 a 30% onder de prijs.
Daarbij als er nog gebouwd moet gaan worden zal ik maar alles nakijken inzake financiële betrouwbaarheid van de bouwer, als bouwer failliet gaat ben jij je centjes kwijt. Dan mag er pas worden gebouwd als 80% is verkocht, maar investeerders kopen zo 3 tot 6 lagen in 1 keer, dus feitelijk is er heel weinig direct verkocht aan particulieren.
Een goede kennis van mij doet projectbegeleiding, die moeten nog ca 6000 appartementen bouwen in jomtien, dus oppassen.
Verhuur is ook niet altijd gemakkelijk, dan spreek ik uit ervaring want heb meerdere huizen hier in de verhuur.
gerrie,
Niet gebouwd, niet betalen….
Jos, ieder heeft zijn mening en zo hoort het ook. Maar de onderliggende theorie klopt niet helemaal.
Als jij een hypotheek neemt voor een woning, betekend dit dat de onderliggende waarde van de woning jouw hypotheek dekt. Daarbij krijg jij belastingvoordeel over de te betalen rente in NL te verstaan.
Zolang als jij de rente betaald is er geen vuiltje aan de lucht, natuurlijk kunnen er altijd omstandigheden zijn of komen dat je het niet kan of niet alles, dmv ziekte of ontslag. Maar daar moet je op voorhand niet vanuit gaan, wel rekening mee houden. Dus zorgen dat je geld achter de hand houd om alsnog in moeilijke tijd de rente wel te kunnen betalen.
Nu ga jij vroegtijdig wat van je schuld inlossen, dus minder rente voordeel van de overheid, dus betekend dat je netto meer betaald. Momenteel is het iets anders inzake de crisis, maar normaal functioneert het zo.
Ieder jaar heb je inflatie, bij inflatie van 2% neemt jouw openstaande schuld ook af met 2%, dat komt omdat de lonen ook stijgen met de inflatie mee of soms nog meer. Tevens door de inflatie wordt de onderliggende waarde (de woning) meer waard. Dus dubbel voordeel. Als je geld hebt op de bank wordt dat geld door de inflatie minder waard, je kan er minder voor kopen omdat ook alles duurder wordt.
Het is heel mooi dat jij jouw schuld in 17 jaar hebt ingelost, maar tevens heb jij jezelf daardoor te kort gedaan.
Een voorbeeldje; ik heb mijn zoon een hypotheek gegeven op zijn aangekochte woning, de overheid verplicht dat als jij jouw kinderen van lening of hypotheek voorziet dat daar een minimale rente voor moet worden betaald van 6%, terwijl het bij de banken lager lag.
Nu mijn zoon betaald een vaste rente gedurende 30 jaar, hij valt nog onder oude hypotheekvoorwaarden dat hij 50% moet inlossen na 30 jaar en daarvoor moet hij sparen of beleggen.
Mijn zoon heeft dus recht op hypotheekrente aftrek gedurende 30 jaar over zijn volle hypotheek.
Op basis schenkingsvrijstelling mag ik mijn zoon ieder jaar minimaal 5200 euro belasting vrij schenken.
Kan ik doen omdat ik ook een hogere rente vergoeding verkrijg dan bij een bank.
Mijn zoon zijn salaris zal gaan stijgen de komende jaren, maar door vaste rente nooit zijn uitgaven voor de hypotheek. Blijft altijd meer als 1/3 van de betaalde rente terug krijgen van de overheid en als salaris hoger wordt of door functie waardering kan dit zelfs oplopen tot de helft. Kortom mijn zoon maar ook mijn dochter wonen nagenoeg voor niets.
De overheid had vorig jaar een extra schenkingsvrijstelling van 100.000 euro voor kinderen als ze dat geld besteden voor aankoop huis of verbouwing dan wel inlossen bestaande hypotheek. Door die maatregel verdient de overheid dus 30 jaar geld, ze hoeven dus 30 jaar geen minimaal 1/3 van de betaalde rente te vergoeden. Eigenaren hebben 30 jaar lang minder rente aftrek wat zeer schadelijk kan zijn als je in wat hogere inkomen begint te vallen. Heel veel mensen hebben dat gedaan, maar hebben nooit de andere kant belicht gekregen, beter was om ieder jaar het vrije schenkingsbedrag van 5200 euro aan de kinderen te geven.
Hypotheekregels zijn al jaren aan veranderingen onderhevig en dat is goed, nu verplicht inlossen op de hypotheek, maar hypotheek wordt daardoor wel weer een stuk duurder. De overheid doet dit omdat ze niet eeuwig door willen met aftrek van rente. Per saldo wordt de woning nu dus netto duurder voor de eigenaren bij volledige aflossing, stel na 30 jaar.
Nu met de huidige crisis blijven ze maar geld pompen om de inflatie terug te krijgen, de overheidsschulden nemen nu heel hard toe nu er geen of bijna geen inflatie is, bij deflatie gaat dat nog harder.
Maar nogmaals ieder heeft zijn mening en ook eigen gevoel daarover, maar uit financieel oogpunt niet altijd goed.