Lezersvraag: Ongehuwd stel wil huis kopen (lease-constructie), maar landoffice houdt de boot af
Beste lezers,
Ben bezig een huis te kopen in het westen van Thailand. Aangezien de situatie nog actueel is noem ik de provincie niet bij naam. We zijn ongetrouwd, vriendin koopt met mijn geld de grond, die ze vervolgens aan mij least voor 30 jaar en ik koop het huis. Deze situatie is volkomen legaal, ook bevestigd door 2 lokale lawyers. Zie bijgaande link hoe de procedure precies in elkaar steekt: www.samuiforsale.com/knowledge/owning-a-house-in-thailand.html
Maar zoals meestal in Thailand, het is aan de discretie van het lokale landoffice kantoor of deze constructie in die provincie wordt toegestaan.
Via de broker van de verkoper hebben we vernomen dat de lokale medewerker van het landoffice niet wilt bevestigen en het overlaat aan zijn baas of dit wordt toegestaan. In het verleden zijn er buitenlanders geweest die een huis met vriendin hebben gekocht en later de vriendin voor de rechter hebben gedaagd, met extra werk voor het landoffice om stukken voor de rechtszaak aan te leveren, waar ze niet op zitten te wachten.
Er schijnen hier 3 zaken te spelen:
- Ongehuwd stel zijn.
- Dat een ongehuwde buitenlander het huis op zijn naam wilt zetten.
- Dat de Thaise vriendin bewijsmateriaal moet hebben, dat het geld voor de aankoop van de grond van haar afkomstig is. Een verklaring van de buitenlander dat hij het geld afstaat aan vriendin en aanspraak verliest op de grond schijnt geen waarde te hebben bij een ongehuwd stel.
Echter, mits huis en grond op naam van Thaise komt is er voor het landoffice geen probleem, ook niet de herkomst van het geld. Ik vermoed, omdat dan de buitenlander geen recht heeft om naar de rechter te stappen met extra werk voor het landoffice tot gevolg.
De broker vermoedt dat de baas van het landoffice in deze zaak “theegeld/geld onder de tafel” verwacht. De zaak is nu overgenomen door de baas van de broker. Ik ben benieuwd en zal jullie op de hoogte houden van de gang van zaken.
Ik hoor ook graag of deze situatie herkenbaar is en hoe dit in jouw situatie is/was opgelost?
Groet,
Eddy
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
U zou een usufruct constructie kunnen proberen.
De grond op naam van uw vriendin en u een 30 jarig of levenslang gebruiksrecht van de grond.
Dan doet het huis niet mee in het verhaal, want dat bouwt u pas daarna.
Misschien werkt dat wel.
Ruud, bij mij ging de usufruct niet omdat we niet gehuwd waren….. Het is overal naar de smaak van de ambtenaar (of zijn kontzak…..). Huur ging weer wel.
Ik heb een (levenslange) usufruct en ben niet getrouwd, wettelijk geen probleem, maar met ambtenaren kan dat lastig liggen.
Naar een leidinggevende vragen wil in zo’n geval wel eens helpen.
Hoe bewijs je dat het geld van de transactie afkomstig is van je vriendin?
Ik heb het volle bedragvoor Huis en land op haar bankrekening gestort en we hebben 2 maanden gewacht voor de aankoop transfer. Toen nog eens 2 maanden gewacht voor de lease. Je hebt hiervoor stalen zenuwen nodig en een rotsvast vertrouwn in je lief. Ging bij mij goed. Userfruct is ook een goede optie. Eerst trouwen raad ik af. Contracten tussen man en vrouw zijn n,.l. niet bindend indien gesloten tijdens het huwelijk. Hoewel rechters in de praktijk hieraan nogal eens voorbij gaan.
Dank voor de reacties tot nu toe!
Reactie op Ruud:
Ik heb usufruct zeker overwogen. Echter bij een evt. toekomstig conflict met je ex-vriendin [helaas, het leven kan onvoorspelbaar zijn, ook als je getrouwd bent] sta je met een eigendomsrecht sterker. Usufruct is gebonden aan een leven en niet overerfbaar, terwijl eigendomsrecht dat wel is, zolang de leasetermijn niet verstreken is. Natuurlijk hebben mijn vriendin en ik nu een hele goede relatie, anders was ik niet begonnen met de aankoop.
Reactie op Hans:
In mijn geval kan ik dat niet bewijzen en ik zal het ook niet faken, dat heb ik tegen de broker gezegd. Als het helpt wil ik wel een verklaring afleggen dat ik het geld afsta en dat ik nooit de gang naar de rechter ga maken inzake dit geld. De broker heeft afgesproken dat met de 30-dagen aankondiging van de verkoop van het huis [stap voor de definitieve transfer] zij voor een oplossing zal zorgen. O.a. dat de waarborg in de vorm van een “bank draft” uitgeschreven wordt vanaf mijn vriendin’s bankrekening. Uiteraard zal in het contract staan dat als de transfer niet doorgaat buiten de schuld van koper, de waarborg “bank draft” wordt teruggegeven.
Usufruct is een sterke constructie. Zonder doorhaling op de chanot met jouw toestemming kan je vriendin niets doen met het land. Mocht je relatie eindigen dan kan je je vriendin een bepaald bedrag geven indien ze akkoord gaat met verkoop en de transfer van het geld naar jouw rekening gaat. De meeste thai pakken dat gelijk.Het enige nadeel is dat je familie niets kan erven als je overlijd. Immers de doorhaling kan je vriendin regelen met je overlijdens akte. Leasen is onder alle omstandigheden max voor 30 jaar bij het afsluiten
Eddy… er zijn meerdere wegen die naar Rome leiden’ en ik heb hier een paar praktijkervaringen mee’ Zelf heb ik een paar huizen en bouwkavels verkocht aan buitenlanders’ Dit als volgt’… Ik verkoop uit naam van mijn vrouw en mijn naam’ via een vertaalbureau met een gerenommeerde Thaise advocaat’ De acte (cadastral measured Red Chanot (Garuda) wordt op naam van de buitenlander gezet’ (bovenste bladzijde!) zodat al zijn rechten behouden blijven! En zijn partner niks kan verkopen zonder zijn toestemming, omdat zij niet wordt benoemd’ in de acte’! Wat uiterst belangrijks is, gezien de vele gedupeerden’ Ook eventuele verkoop, word op dezelfde wijze uitgevoerd! en alles gaat buiten de Thaise partner om’ omdat zij geen aanspraak kan maken over de cadastral measured Red Chanot (Garuda) Ik ken een buitenlander, die en huis van ons heeft gekocht 4 jaar geleden, die dit op zijn dochters naam wil zetten, als hij de huurkoop aan ons heeft voldaan’ Alles staat zwart op wit’ zodat deze manier van koop geen risico kent. Als de dochter de juiste leeftijd hiervoor heeft bereikt, zodat hij dit met zekerheid kan overschrijven uit naam van mijn vrouw’ en de dochter de oorspronkelijke wettige eigenaar wordt’ Je zoekt in het oosten van Thailand, en dat is spijtig omdat wij een grote prachtige betaalbare bouwkavel hebben, van 610 M2 in de stad Udon Thani met alle gemakken en scholen voorzien’ Voor een verkoopprijsje van 850 000 Bath (23 000 Euro’) en dit kan ook op basis van maandelijkse huurkoop’ met alle nutsvoorzieningen (stroom – water) en snelle internet’ (3BB) aansluitingen, en dit zo legaal voor jou konden regelen via deze weg’ Maar op navraag wil de verkoper in het oosten dit misschien ook voor jou regelen, het is een kleine moeite’ Hoop je zo geholpen te hebben.
Pieter,
Pieter, bedankt voor je hulp, de evt. reclame aan het eind neem ik maar voor lief ;-).
Ik probeer je verhaal te snappen. Help me even.
Ik heb nooit van een Red Chanot gehoord, wel van een gewone chanote met een rode garuda embleem op het voorblad. Bij mijn weten kan deze nooit op naam van een buitenlander worden gezet, wel op naam van een Thai of een bedrijf. Op de achterkant van de chanote mag de buitenlander wel genoemd worden als lease-houder van de grond.
Dus je constructie is gewoon leasehold voor een beperkte termijn zoals 20 jaar, en geen eigendomsrecht wat eeuwigdurend en overerfbaar is [grond op naam van vriendin en huis op mijn naam] met een leasetermijn wat na 30 jaar verlengbaar is, zonder meerkosten behalve legeskosten bij het landoffice.
M.a.w. met een eigendomsrecht behoudt het huis/grond haar waarde, terwijl met leasehold de waarde afneemt, naarmate de termijn verstrijkt.
Ben ik nou zo simpel?
Vanuit mijn Ned rek bij ING geld op mijn Th rek bij bangkok Bank gestort.
En van díé Th rek heb ik aan de aannemer betaald. Zo gepiept! In ‘n week.
Chaantje heeft ‘t blauwe boekje, ik ‘t gele!
Wil toch niks zeggen! Vertrouw mekaar en leef nog lang en gelukkig samen.
Maar komt er str aan de knikker, dan kun je nóg zoveel constructies bedenken.
Uiteindelijk ben je de verliezer.
Je bent niet de enige Peer want het is simpel.
Ook ik heb het in het verleden rond de 20 jaren geleden ooit zo gedaan met mijn Thaise ega.
Stuk grond gekocht waren toen nog niet gehuwd enkele jaren later na huwelijk meerdere stukken bij gekocht.
Mijn Thaise Chaantje heeft ook het blauwe twee zelfs en ik het gele boekje.
Op naar het landoffice aangrenzend bij het lokale Amphur , mijn ega betaalde met mijn zuurverdiende geld de grondprijs en kwam uiteraard alleen op haar naam, daar een buitenlander geen theelepel grond mag bezitten in Thailand. Ik nam een lease voor 30 jaar kan verlengt worden met nog eens 30 jaar maar dan jeuken mijn tanden niet meer.
En ik kan helaas mijn aardse goederen niet meenemen in het hiernamaals.
Een aannemer ingeschakeld en we zijn gestart met bouwen.
Een dure sneeky lawyer in een glad pak met stropdas nooit van gehoord zonde van het geld.
En we leven tot op heden nog lang en gelukkig.
Maar ja als je relatie niet te vertrouwen is, kan mij dan best voorstellen dat je dan zorgen maakt, maar heb je dan nog wel een relatie om een huis mee te gaan bouwen.
Denk daar eerst maar eens overna voordat je verdergaat met plannen maken.
En zoals Peer al schreeft mocht er ooit stront aan de knikker komen ook al sta je in je recht, dan kan de omgeving en familie van je relatie je het leven zo zuur maken dat je graag ergens anders naar toe wilt.
Heb het meegemaakt bij een kennis lang geleden, dacht ook alles goed geregeld te hebben ook nog met behulp van een Lawyer.
Jan Beute.
Dat klopt’ Eddy … een buitenlander (iemand met GEEN Thais paspoort) kan nooit een bouwkavel of een huis kopen op zijn buitenlandse naam! alleen een condo’ Met deze constructie’ wordt er niet getekend bij de Landoffice’ maar bij een officiële Thaise advocaat’ dus geen leasecontract maar een eigendomsbewijs’ die boven aan de acte is bevestigt’ op naam van mijn vrouw’ waarvan iedereen de papieren van de advocaat’ met een losse vermelding, dat de grond of huis, van de betreffende betaler is’ (Zodat iedere advocaat weet wie de bouwkavel/huis heeft betaald’ (Dit kan ook zwart geld zijn’) omdat de koper dit niet hoeft te argumenteren’ Er bestaan twee cadastral measured Red Chanot (Garuda) dat is in de kleur groen en rood’. Rood wil zeggen, dat de kavel precies kadestraal is uitgemeten’ en zodanig ook vermeld staat bij de landoffers’ Groen wil zeggen dat de maten ongeveer zijn’ en kan afwijken van de paaltjes’ Geen Garuda wil zeggen dat het land niet geregistreerd staat” en met een onderling zelf gemaakt koopcontract kan worden verkocht, dit is een eenvoudig papiertje met de tekst dat het land verkocht is aan de betreffende eigenaar maar er kan nooit op gebouwd worden, gezien dit landbouw/agrarisch grond is’ En net zoals in Nederland, kun je op een weiland geen legaal huis bouwen’ De eerste keer dat we dit gedaan hebben, was uit opdracht van een officieel makelaarskantoor, in Udon’ om snel een vriend te helpen, zodat zijn ex vrouw het niet onder zijn kont kon verkopen’ en het aangekocht veilig te stellen’ Dit gaf tijd’ om zijn betaalde vastgoed weer legaal te verkopen, en weer officieel op de nieuwe koper zijn naam te zetten, zodat hij zijn investeringsgoed weer terug kreeg! Zo hebben wij ook mijn beste Nederlandse vriend geholpen aan een huis’ waarvan hij de eigenaar werd, en de officiële cadastral measured Red Chanot (Garuda op naam stond van mijn Thaise vrouw haar naam’ met de bijlage van de advocaat, dat hij de betaalde eigenaar was’ Zodat niemand rechten had en ook mijn vrouw dit nooit kon verkopen (als ze slechte bedoelingen had gehad’) Deze constructie kom je ook vaak tegen bij buitenlandse kleine bedrijven’ waarvan de bestaande acte/ Chanot als borg dient! En zo hebben wij met de jaren meerdere zelfde constructies verkocht’ aan mensen, die 100% zekerheid wilden hebben, om geen slachtoffer te zijn/worden voor vrouwen met verkeerde bedoelingen! Zelf woon ik dik 13 jaar officieel uitgeschreven uit Nederland in Thailand’ en Ik ben niet naar Thailand gekomen om problemen te krijgen!! (Mag dit duidelijk zijn!) De Thaise wetgeving hier maakt Geen grapjes’!! En het laatste wat ik wil is, om hier in een gevangenis te geraken! Ook wil ik je de namen (E mailadressen) geven, om navraag te doen’ aan diegene die van deze constructie, gebruik hebben gemaakt’ Omdat niks geheimzinnig en illegaal is! Dus deze constructie is Geen leasehold voor een beperkte termijn zoals 20 jaar maar kan alle tijden worden verkocht of voor persoonlijk verblijf’ hier gebruik van wil maken’ Het aangekochte blijft zijn waarde behouden, en schommelt mee in de bestaande vastgoedmarkt’ (Vraag en aanbod’) Voor meer info E mail, [email protected] maar volgens mij is nu alles duidelijk en begrijpbaar geformuleerd…
Hoi Eddy,
Je kan bij land office voor 80 baht (3 jaar geleden Cha am) een verklaring krijgen dat je er tot je dood mag blijven wonen ook komt je naam achter op de Chanot te staan.
Zonder moeilijke constructies in paar minuten geregeld.
Peter.