Waarschuwing 132 en opletten!
Oplichting en bedrog
Door Colin de Jong – Pattaya
Deze week weer opnieuw geconfronteerd met diverse oplichtingsgevallen, enerzijds door overmacht en anderzijds door niet te luisteren waarvoor ik eerder had gewaarschuwd.
De ene landgenoot had mij maanden geleden benaderd voor advies over de aankoop van een huis en had hem geadviseerd dit uitsluitend te doen in een Company met twee Thai shareholders die automatisch weer aftekenen.
Met een preferent share bent u als enig directeur en tekening bevoegd dan gevrijwaard van elk probleem. Maar ik kreeg plots een telefoontje van de goede man of ik direct bij zijn huis wilde komen. Want na de verbouwing mocht hij plots niet meer in zijn eigen woning. Vroeg hem om de compagniepapieren maar hij vertelde mij ijskoud dat hij die niet had. Zijn vriendin en al haar vrienden en familie hadden hem overtuigd dat hij geen huis kon kopen op een compagnie.
Het complot was gelukt en vroeg hem of hij dacht dat ik alleen maar onzin in de krant schreef. Vijf keer “sorry” maar ik heb onderhand genoeg gewaarschuwd hoe het wel en vooral hoe het niet moet. Ik pas er voor om dan nog langer in de bres te springen en heb de sul het telefoonnummer van een advocaat gegeven, alwaar hij bij de locale rechtbank nog wel op succes en een rechtvaardige uitspraak kan rekenen. Heb daar diverse voorbeelden van waar de rechter de gedaagde partij vraagt of zij of hij het huis heeft betaald. Het antwoord is dan altijd standaard “nee”. Dan wordt er alsnog een compromis gesloten maar dit kost tijd en geld en tijdens de rechtsprocedure kan de gedaagde lekker blijven zitten, want voorlopig is deze de juridische eigenaar tot de uitspraak volgt.
Golfpas
Het andere geval is er één van overmacht. Onze landgenoot had zijn golf lidmaatschap betaald aan een bekende Golfclub. De toenmalige manager ging er echter met zijn geld vandoor maar onze landgenoot had gelukkig een betalingsbewijs. Na veel aandringen voor over zijn golfpas kreeg hij uiteindelijk te horen dat hij niet meer kon golfen ofwel opnieuw betalen. Dit is natuurlijk het toppunt van onbehoorlijk bestuur aangezien het bestuur van dit exclusieve golfresort aansprakelijk is voor de fouten van zijn personeel.
Vliegticket
Een andere landgenoot kon niet vliegen want de Thaise eigenaresse van het kantoor in Pattaya waar hij zijn ticket had betaald was er met drie miljoen baht van door. Dit heeft niet zo lang geduurd want deze Thaise dame is inmiddels in Bangkok gearresteerd. Tip: koop altijd uw ticket bij een gerenommeerd reisbureau en vergeet dan onze landgenoten niet want die hebben ook last van de huidige recessie!
En laat u vooral niet misleiden door Air Berlin die met 50% korting aanbieding op een vliegticket loopt te leuren. Zo las ik op Thailandblog.nl dat dit ging om een enkele reis van € 259,- maar de terugvlucht was € 750,-. Tel uit je winst en opgepast want het lijkt erop dat iedereen actief is in het fopcircus.
Pattaya Internationaal Beachvoetbaltoernooi 8 tot 14 november
Het internationaal Beachvoetbal toernooi in Pattaya gaat dit jaar wel erg vroeg van start want er zijn weinig toeristen in die periode. Voor mij onbegrijpelijk dan alleen dat het altijd favoriete Thailand al twee jaar geen kampioen is geworden en dat doet pijn. Vier jaar geleden gaven onze boys Thailand een afstraffing in de finale waar wij onze topscorer moesten missen door een onterechte rode kaart. Na een voorsprong kwam het Thaise team gelijk en na een bloedstollende strafschoppenserie trokken wij aan het langste eind, waarna er nog lang werd nagefeest bij de toenmalige Oranjesponsor Ons Moeder.
Dit jaar was de beurt aan restaurant Hongsa Kitchen maar die heeft wegens afwezigheid het stokje overgegeven aan Mathieu van het Tuliphuis in Jomtien. Talentvolle voetballers kunnen zich daar opgeven of bij mij melden via email. Ik start met de training vanaf 4 november vanaf het Tuliphuis omstreeks 17.00 uur.
Paspoort in recordtijd
Ik kwam vorige week donderdag bij de ambassade voor het verlengen van mijn zoon zijn paspoort en werd allervriendelijkst geholpen. Toen ik vroeg om wat spoed omdat ik met hem snel naar Nederland wilde werd hier gehoor aan gegeven. Vier dagen later, op maandag met het weekend ertussen, kreeg ik een telefoontje van Consulair Assistent Marjolein dat het paspoort van mijn zoon was gearriveerd in Bangkok en per post zou worden opgestuurd. Een knap staaltje consulaire ambassade service wat ook wel eens vermeld mag worden,
Biggles Big Band
De rapportage van het optreden van de Biggles Big Band in Pattaya op 15 oktober kunt u zien op Pattaya People Tv vanaf zondagavond vier dagen achtereen.
Hoe is het toch in hemelsnaam mogelijk dat iemand al die goed bedoelde adviezen in de wind slaat en toch weer in die val trapt? Denken die lui nu alleen maar met hun edele delen? Waar zit hun verstand? “Nee mijn vriendin doet dat niet”. Tja ga dan maar in de rij staan van sukkels die dat allemaal hebben gezegd. Ze leren het blijkbaar nooit. Jammer en een hoop stress en ellende erbij die hij zich had kunne besparen.
ja colin,je probeert eerlijk advies te geven,maar het speelt voor de verliefde farang geen rol.De persoon die ze waarschuwd,kijken ze kwaad aan.Jarenlang zuinig aangedaan,en de eerste de beste bargirl doen ze een huis kado.
Begrijp ik het goed dan heeft de beste man het huis op naam van zijn zijn vriendin gekocht. Niet zo slim natuurlijk, te meer daar er op diverse forums keer op keer hiervoor gewaarschuwd wordt. Als die vrouw het “slim” aanpakt kan zij een derde aanwijzen die haar het geld zou hebben geleend. Je kan dan aardig in bewijsproblemen komen.
Ik deel ook het standpunt dat de golfclub moet opdraaien voor de diefstal van de manager. Die was immers bevoegd om namens de golfclub gelden te innen. Dat de manager de gelden vervolgens niet heeft afgedragen aan de golfclub is een omstandigheid waar het lid niets mee van doen heeft. De conclusie is dan ook juist dat de golfclub daar de gevolgen van dient te dragen.
Hoe denkt Colin over lease?
Een advocaat daar heeft mij dat geadviseerd.
De lease(contract) voor 30 jaar (+30+30) staat op de chanut (achterkant) met mijn naam en maakt als aanhangsel daar onderdeel van uit.
Voorts maakte de advocaat mij duidelijk dat degene, op wiens naam het land + huis staat, niet kan aantonen dat het met haar geld is betaald en ik kan aantonen dat het met mijn geld is betaald.
Ondanks dit kunnen er problemen ontstaan?
Hansy, bedoel je de leasehold? Dit is een constructie die het mogelijk maakt land te ‘bezitten’ voor farangs in Thailand. Veel farangs kopen op deze manier. Zelf ben ik er niet kapot van, het is en blijft lease, en als ik een paar miljoen baht investeer wil ik wel graag eigenaar zijn. Lijkt me ook logisch dat de verstrijkende leasehold periode een negatieve invloed heeft op de waarde van het vastgoed, maar dat weet ik niet zeker. Met condo’s zou ik altijd voor freehold gaan, en dat kan want 49% van de condo’s in een gebouw mag foreign owned zijn, voor huizen/land zijn er andere constructies, via een bedrijf opzetten bv.
Waar je voor kiest is altijd sterk persoonsgebonden, het hangt af van je persoonlijke situatie en je doelstellingen. Het een is niet altijd beter dan het ander.
Bottom line: er zijn verschillende manieren om je bezit gewoon op papier te zetten, ook in Thailand.
Nee, ik bedoel lease. Land + huis komt op naam van een thai en dus op de chanut.
Ik lease land + huis voor 30 jaar met een mogelijkheid tot verlenging. Alles wordt opgemaakt door een advocaat. Het contract wordt ingeschreven bij de Land-office, op de achterkant van de chanut (eigendomspapier) komt te staan dat alles geleased wordt en mijn naam wordt op de chanut geschreven als leaser.
Dat komt op hetzelfde neer lijkt me. Je huurt dan weer gewoon, weliswaar voor langere tijd en ze kunnen je niet van het land afschoppen. Of dat aantrekkelijk is of niet hangt af van de prijs en of je later eventueel wil verkopen. En wat gebeurt er als jou iets ‘overkomt’? (Zo schijnen er in Pattaya nog wel eens farangs van balcons te vallen, allemaal zelfmoord natuurlijk 😉 Dan is het zeker automatisch voor de Thai? Zou er nog eens heel goed over na denken in dat geval. Lease of leasehold houdt gewoon in dat je het wel mag gebruiken, maar dat het niet jouw eigendom is, einde verhaal.
Uiteraard kost de lease mij materieel niets. Lijkt me ook logisch, ik heb immers de koopsom betaald. Formeel wordt de zaak in het contract in één keer afgekocht.
Ook staat in het contract geregeld dat de leasegever zijn medewerking moet verlenen bij verkoop, en dat bij mijn dood de zaak overgaat naar mijn erfgenamen.
Tenslotte heeft de leasegever al een volmacht gegeven bij de advocaat. Bij verkoop of zo heb ik dus de leasegever helemaal niet nodig.
De reacties gelezen heeft de advocaat de zaak aardig dicht getimmerd.
Nou succes ermee! Het zal best wel kloppen allemaal, maar als het scheef loopt heb ik toch liever de zaken in mijn eigen naam staan.
@Robert
Het gaat er mij om of ik nu risico loop.
Wanneer het, zoals jij het benoemd, scheef gaat.
Want als dat zo is, kan ik het nu verkopen en alsnog overgaan naar een Company (waar ook de nodige nadelen aan zitten, zoals jaarlijks terugkerende kosten voor de Company)
Zoal ik eerder heb uitgelegd is het land + huis formeel niet van mij, door middel van het leasecontract materieel wel omdat ik er mee kan laten en doen, wat ik wil.
Ook met “zelfmoord” schiet de formele eigenaar weinig op, dan moet mijn hele familie worden uitgeroeid.
Ook verkoop is dus geen probleem.
De schrijver van het stuk spreek wel over het opzetten van een company (LTD) maar daar steekt nog een addertje onder het gras.
Naar ik meen een 1 1/2 of 2 jaar geleden zijn door het ministerie nieuwe richtlijnen uitgevaardigd, de landoffices hebben opdracht gekregen om uitdrukkelijk na te gaan of de LTD wordt gebruikt voor de aankoop van een huis en land.
Zo ja dan wordt het land niet getransferreerd op de naam van de LTD, einde verhaal.
Nog een ander aspect wat mee speelt, is als men een huis hier koopt, probeer dat maar weer te verkopen, het kan wel maar dan met een flink verlies.
Met alle respect Thailand is geen land om hier bezit te hebben. Ik zie het in mijn eigen omgeving, mensen hebben hier hun huis al verschillende jaren in de verkoop en dan praat ik niet over een “slechte Mobaan”
Men heeft hier helaas geen visie, het liefst bouwt men hier een muur om Th heen met loketten waar wij ons geld mogen afgeven en dan wegwezen.
Ik zou zeker niet kopen. Het is daarvoor politiek te instabiel. Als je weg moet krijg je geen cent meer, want dan moet iedereen weg.
Ik las net het stuk van Hans Bos, je kunt beter huren. Geen gezeik en je kan zo weg. De Thaise overheid maakt het buitenlanders vooral moeilijk om daar bezittingen op te bouwen. Straks komt er e.e.a clown aan de macht en die onteigend alles. TIT.
Enige korte maar duidelijk antwoord. Mee eens. !!!
Als ik de “kenners” mag geloven zal dat precair moment zich aandoen na het overlijden van King Bumibol. Ik heb me ook laten vertellen dat de Thai steeds een ander de schuld geeft als het wat minder gaat.
Nu verkeer ik in de luxe positie dat ik geen onroerend goed in Thailand heb en ook niet zal hebben. Dit laatste wil ik nog eens benadrukken.
Allemaal een beetje kort door de bocht. Het hangt allemaal af van je persoonlijke situatie, gewenste flexibiliteit en doelstellingen of je moet huren of kopen, ofwel een combinatie daarvan. Wanneer is het overigens ooit politiek stabiel geweest in Thailand de laatste decennia? Spookverhalen (herinnert u zich Hong Kong 1997 nog?) over onteigening zijn uit de lucht gegrepen, men weet in Thailand echt wel dat zoiets rampzalige gevolgen voor buitenlandse investeringen heeft. En laten ze het daar nu net voor een groot deel van moeten hebben. Daarnaast – m.i. is dit alleen maar een extra argument om alles wel in jouw eigen naam te hebben staan (vergeleken met een soortgelijk ‘koop’ bedrag betalen voor een leasehold/company constructie). Met alle lease/company loopholes van bezit in een Thaise naam maar met controle van farang is het veel makkelijker de farang er uit te wippen dan wanneer e.e.a volledig in jouw naam staat. Natuurlijk zit aan kopen altijd een bepaald risico. Als je dat absoluut niet kunt of wilt lopen moet je inderdaad huren.
@ Robert: je zou gelijk hebben als de zaken in Thailand ‘logisch’ zouden verlopen. De meeste Thai denken niet aan de gevolgen van hun daden. Wel op de (zeer) korte termijn. Als er dan wat te halen valt, weet ik zo net nog niet of buitenlandse investeringen hier zo veilig zijn. Bijkomend probleem is nog dat de troonopvolger weinig met buitenlanders op heeft. Ik heb dat eerder gezien in Cuba, waar Fidel Castro ooit uitriep: “Toeristen zijn welkom, maar liever niet”.
Overigens: land volledig op je naam, zal in Thailand niet lukken, tenzij je een bedrijf hier opzet met een kapitaal van minimaal 40 miljoen THB. Dan schijn je max 1 rai op je naam te kunnen bezitten.
Ja ik weet ook wel dat de logica ver te zoeken is hier, en dat troonopvolging wat onzekerheden met zich meebrengt. Maar Thailand is natuurlijk geen volledig geisoleerd land en er wordt enorm geinvesteerd door Japanse en Westerse bedrijven die een veel beter beeld hebben van mogelijke risico’s dan jij en ik samen. Ik zou daarom ook nooit afzien van kopen alleen om onteigenings risico, vrijwel verwaarloosbaar en echt een spookverhaal.
Land op je naam zetten lukt inderdaad niet. Maar in de condo markt zie ik deze en gene toch leuk boeren in Thailand!
Het onteigeningsrisico zit in het aanpakken van de fake companies met stromannen om Thaise grond in bezit te krijgen. Elke keer duiken dergelijke verhalen weer op, afkomstig van directeuren van een land office. Formeel hebben ze zelfs gelijk: het is een manier om de strenge Thaise wetgeving te omzeilen. De grote bedrijven ontspringen altijd de dans.
Zie je deze en gene nog steeds leuk boeren op de markt voor condominiums. Mijn contacten zeggen dat die handel vrijwel dood is, nu euro, pond en dollar zo in waarde zijn gedaald. Een condo kost nu circa 20 procent meer da n een jaar geleden. Dat scheelt een slok op een borrel.
Hans, 20% verdienen in een jaar is toch een hele goeie return on investment! Was het een jaar geleden toch een heel goed idee om te kopen, terwijl dezelfde risico’s en problemen toen ook al duidelijk aanwezig waren!
Nee, da’s een beetje flauw natuurlijk. Maar ik kan met dergelijke valuta schommelingen op de proppen komen, maar dan over een langere termijn, die laten zien dat het echt allemaal niet zo slecht is als je voorstelt. Daarnaast mag je natuurlijk niet puur alleen naar het verschil in valuta kijken – wat is er met de markt gebeurt in de tussentijd? Het is nog steeds vraag en aanbod, en het is een gunstige kopers markt op het moment. Als je koopt mag je ook nooit naar een korte termijn kijken natuurlijk (1 jaar?), kopen is long term business over het algemeen.
Met de ontwikkeling die Azie doormaakt is hier investeren helemaal geen slecht idee, al zijn er altijd wel wat korte termijn risico’s aan verbonden. De risico’s in Thailand zijn wat groter dan zeg in Hong Kong, Maleisie of Singapore – maar de lagere investering, value for money en mogelijke opbrengsten weerspiegelen dat.
Mag ik ook nog even opmerken dat als je ondanks een verwoestende tsunami, een totale ineenstorting van de markt iets meer dan tien jaar geleden, meerdere coups, een constante politiek instabiele situatie en continu veranderende regelgeving een relatief gezonde huizenmarkt kan laten zien, dat dit dan in mijn boek zonder twijfel een ijzersterke markt is!!!
Hoezo is de huizenmarkt in Thailand een ijzersterke markt? Je kan het mooi bengen, maar het lijkt er op dat je nogal vrij simpel manier kijkt naar de ontwikkelingen in Thailand.
Geef nou eens een voorbeeld van de ijzersterke Thaise huizenmarkt in relatie tot de “waarde” van de huidige baht?
Als je absoluut geen risico wilt lopen, moet je niet naar schiphol reizen en vervolgens in het vliegtuig stappen.
En zeker in Thailand je niet in het verkeer begeven.
Het leven zit vol met risico’s, alles binnen de perken houden is mijn motto, om het allemaal wat te relativeren.
@Hansy: halleluja, zo ken ik er meer. Juist om de risico’s binnen de perken te houden, moet je de feiten kennen. Als jij weet dat het vliegtuig naar Bangkok grote mankementen vertoont, ga je dan vliegen? Denk het niet. Ken je dat liedje nog? “Vader zegt, pas op m’n kind dat hondje bijt; ze luistert niet”.
Waar het me om gaat, we stellen ons elke dag bloot aan risico’s. Zonder na te denken.
Hoeveel doden vallen er per jaar door huishoudelijke ongelukjes? En in het verkeer? Etc, etc.
Maar als het om onroerend goed gaat in Thailand, dan moeten we stil gaan staan bij mogelijk wellicht misschien wat er gebeurt bij het overlijden van de King of een staatsgreep.
Dus wel je druk maken om het één, en niet om het ander, zit daar niet een stuk hypocrisie in?
Feiten kennen? En dan een risico-analyse maken?
In het verkeer loop je in Th een 10 x groter risico als in NL.
Aanvaardbaar?
Ik heb een andere financiële vraag.
Heeft iemand wel eens geld van de Thaise bank naar een Nederlandse bank overgemaakt?
En zo ja. gaat dat gemakkelijk?
Gerrit
Ik heb het geprobeerd,heb het opgegeven.
Ze zien niet graag de bathjes uit het land vertrekken.
In mijn geval wou ik een rekeningetje betalen van mijn Thaise rekening naar een banknummer in Nederland.
@ Sam Loi – dat de markt redelijk stabiel is ondanks alle instabiliteit staat los van de valuta schommelingen. Ik heb het over de waarde in Baht natuurlijk. Maar OK, als je een voorbeeld wil waar de valuta in betrokken is kan ik je dat ook wel geven. Dat de Baht sterker wordt is natuurlijk in het voordeel van de voormalige kopers. Immers, je investering (waarde in Baht) wordt steeds meer waard omgerekend in buitenlandse valuta.
Voorbeeldje? Zeg je hebt 5 jaar geleden 3 miljoen betaald voor appartementje. Dat was toen ongeveer 73,605 US dollar. Laten we er nou even voor het gemakl vanuit gaan dat het appartement niet eens in waarde is gestegen in die 5 jaar, dus nu verkoop je weer tegen dezelfde 3 miljoen baht. Krijg je nu dan 102,000 dollar voor. Da’s puur en alleen valuta voordeel – in dollars gerekend. (In Euro’s is het omgerekend respectievelijk 61,000 en 73,000 Euro – met de Baht als basis valuta)
Niet een helemaal eerlijk voorbeeld – je moet ook kijken naar inflatie % en wat je in een Westerse markt verdiend zou hebben om een goed idee te krijgen van wat je nu echt verdiend hebt hier. Bovendien ben ik van mening dat je valuta speculaties buiten beschouwing moet laten als je kijkt naar een bepaalde markt. Maar dat is ook afhankelijk van hoeveel affiniteit je nog met een Euro/dollar hebt. Als je in Baht betaald krijgt en al je kosten zijn in Baht is e.e.a. irrelevant natuurlijk.
Nogmaals – ik ben niet voor het een of het ander. Ik heb ook niks te verkopen. Zelf ben ik koper (investeerder) en huurder (waar ik woon en leef) in Thailand. Ik ben het alleen niet eens met simpele stelling zoals ‘huren is beter dan kopen’ of vice versa. Het hangt allemaal af van de persoon in kwestie en zijn/haar omstandigheden en doelstellingen.
Beste Robert, je blijft nogal simpel en wat je opschrijft geeft nog weer eens blijk dat je onvoldoende kennis hebt
van de onroerend goed markt in Thailand. Een enkele koop van een onroerend goed in Thialand maakt die persoon per defintie niet tot een deskundige.
Je kan je natuurlijk rijk rekenen bij de verkoop van je huis, maar bedenk dan wel, dat je weer ergens moet wonen. Heb je weleens gehoord van de vervangingswaardetheorie.
Beste Sam Loi, ik reken niemand rijk – je vroeg zelf om een voorbeeld van de Thaise huizenmarkt in relatie tot de huidige waarde van de Baht. Welnu, u vraagt, wij draaien. Maar het hangt van de persoonlijke situatie af of de waarde in buitenlandse valuta uberhaupt relevant is zeg ik. Ik relativeer zelf ook bovenstaand rekenvoorbeeld en zeg dat je ook moet kijken naar inflatie % (dat staat dus in directe relatie tot jouw ‘bedenk wel dat je weer ergens moet wonen’ en de prijsstijging van die nieuwe woning). Daarnaast is dat uberhaupt niet zo van toepassing als je de unit(s) verhuurt, en bij kopen spelen honderden andere factoren een rol, waaronder huidig rente %.
Bottom line: de Thaise markt heeft ondanks veel negatieve externe factoren een gezonde groei laten zien over de langere termijn. De huidige malaise heeft wel een effect natuurlijk, maar je ziet nu al dat Aziatische kopers in het gat springen dat de Amerikanen en Europeanen achterlaten. De vooruitzichten voor de markt zijn op lange termijn zonder meer goed te noemen, al is er altijd een zeker risico. Heb ik nooit ontkend.
Of kopen/investeren ook goed is voor jou hangt af van jouw persoonlijke situatie. De vraag huren of kopen kun je niet in zijn algemeenheid beantwoorden, en bij deze nuancering wilde ik het graag laten.