Een vriendelijke aannemer met een indrukwekkende fotomap kan een goede vakman zijn. Maar foto’s zeggen weinig over lekkages, scheuren, verzakkingen of afspraken die tijdens de bouw steeds veranderen. Je wilt weten hoe zijn huizen er na enkele regenseizoenen bij staan en of hij terugkomt wanneer er iets moet worden hersteld.
De risico’s zijn reëel. De Thaise consumentenautoriteit ontving in 2025 onder meer 186 klachten over woningbouw en 111 klachten over verbouwingen. Veel klachten gingen over verlaten bouwplaatsen, afwijkingen van de bouwtekening, vertraging, ontbrekende contracten en betalingen waarvoor nog geen werk was uitgevoerd.
Begin met de officiële identiteit van de aannemer
Vraag de aannemer eerst om zijn volledige naam in het Thais, adres, telefoonnummer en identiteitsgegevens. Werkt hij via een bedrijf, vraag dan ook om:
- de officiële Thaise bedrijfsnaam;
- het dertiencijferige registratienummer;
- een recent uittreksel van de bedrijfsregistratie;
- de naam van de bevoegde directeur;
- het geregistreerde bedrijfsadres;
- het rekeningnummer waarop je moet betalen.
Controleer het bedrijf bij het Thaise Department of Business Development, meestal afgekort tot DBD. Daar kun je gegevens van geregistreerde ondernemingen en ingediende jaarrekeningen bekijken. Ook zijn er gewaarmerkte bedrijfsdocumenten, aandeelhouderslijsten en financiële stukken verkrijgbaar.
Let bij de controle vooral op deze punten:
- Staat het bedrijf nog als actief geregistreerd?
- Hoe lang bestaat de onderneming?
- Komt het bedrijfsadres overeen met wat de aannemer vertelt?
- Is de persoon die het contract tekent ook bevoegd om dat te doen?
- Levert het bedrijf regelmatig jaarstukken in?
- Past de opgegeven omzet bij de omvang van de projecten die het bedrijf zegt uit te voeren?
Een bedrijfsregistratie bewijst alleen dat de onderneming bestaat. Het is geen kwaliteitskeurmerk. Ook geregistreerd kapitaal zegt weinig over het bedrag dat werkelijk beschikbaar is.
Werkt de aannemer als privépersoon, dan hoeft dat niet direct verkeerd te zijn. Je hebt alleen minder gegevens om te controleren. Laat zijn Thaise identiteitskaart kopiëren, noteer zijn vaste woon- of bedrijfsadres en controleer of de contractant, de ontvanger van het geld en de verantwoordelijke op de bouwplaats dezelfde persoon zijn.
Maak geen geld over naar de privérekening van een onbekende derde. Een uitleg als ‘dat is de rekening van mijn vrouw, broer of boekhouder’ kan later voor veel gedoe zorgen wanneer je geld wilt terugvorderen.
Vraag om drie verschillende soorten projecten
Aannemers laten graag een woning zien die net is opgeleverd. Alles is dan geschilderd, schoon en nieuw. Lekkages, verzakkingen, scheuren en gebrekkige afwatering worden vaak pas maanden of jaren later zichtbaar.
Vraag daarom om minimaal drie verschillende projecten:
- Een huis dat nog in aanbouw is
Hier zie je hoe de aannemer echt werkt, welke materialen hij gebruikt en hoe hij de bouwplaats organiseert. - Een pas opgeleverd huis
Je kunt de afwerking, het eindresultaat en de gebruikte materialen vergelijken met de oorspronkelijke offerte. - Een huis dat minstens drie tot vijf jaar wordt bewoond
Dit project vertelt meestal het meest. De woning heeft meerdere hete seizoenen en zware regenbuien doorstaan.
Laat je niet afschepen met foto’s of filmpjes. Vraag om adressen en toestemming om de woningen te bezoeken. Een aannemer die al jaren degelijk werk aflevert, moet meestal enkele klanten kunnen vinden die daarover willen vertellen.
Vraag ook of je een voormalige opdrachtgever kunt spreken zonder dat de aannemer bij het gesprek aanwezig is. Mensen praten vaak vrijer wanneer hij niet naast hen zit.
Stel iedere opdrachtgever dezelfde vragen
Een huiseigenaar zegt al snel dat hij tevreden is. Met gerichte vragen krijg je een veel eerlijker beeld van de bouw en de samenwerking.
Vraag bijvoorbeeld:
- Was de afgesproken prijs ongeveer gelijk aan de uiteindelijke prijs?
- Welke extra kosten kwamen er tijdens de bouw bij?
- Werd het huis op tijd opgeleverd?
- Klopten de gebruikte materialen met de offerte en de BOQ?
- Moest je betalen voordat een bouwfase klaar was?
- Welke gebreken kwamen na de oplevering naar voren?
- Hoe snel kwam de aannemer terug om iets te herstellen?
- Was er dagelijks of regelmatig toezicht op de bouwplaats?
- Bleef dezelfde ploeg aan het werk?
- Wisselden de bouwvakkers vaak?
- Zou je deze aannemer opnieuw inhuren?
Vooral die laatste vraag levert vaak een eerlijk antwoord op. Iemand kan tevreden zijn met het eindresultaat, maar de vertraging, extra kosten en frustratie zo zwaar hebben gevonden dat hij nooit meer met dezelfde aannemer zou bouwen.
Vraag ook wie het huis ontwierp en wie de constructie controleerde. Zo ontdek je of de aannemer al langer met dezelfde architect, ingenieur en vakmensen werkt, of voor ieder project snel een losse ploeg bij elkaar zoekt.
Kijk verder dan een strakke verflaag
Je hoeft geen bouwkundige te zijn om slordigheid te herkennen. Loop rustig door de woning en let vooral op terugkerende afwijkingen. Eén kleine fout kan gebeuren. Een lange reeks scheve, gebarsten of geïmproviseerde oplossingen zegt veel meer.
| Onderdeel | Waar let je op? |
|---|---|
| Muren en constructie | Lange scheuren, scheuren vanuit raamhoeken, verzakking en herhaald herstelwerk |
| Dak en plafonds | Vochtkringen, schimmel, lekkage, doorbuiging en slecht aansluitende dakdelen |
| Afwatering | Water dat naar het huis loopt, plassen rond de fundering en slecht werkende goten |
| Badkamers | Water dat niet naar de afvoer loopt, losse voegen, lekkage en een aanhoudende rioollucht |
| Deuren en ramen | Klemmen, grote kieren, scheve kozijnen en binnendringend regenwater |
| Tegelwerk | Hol klinkende tegels, hoogteverschillen, loslatende plinten en sterk wisselende voegen |
| Elektra en sanitair | Onverklaarde storingen, lage waterdruk, lekkende leidingen en een rommelige meterkast |
| Buitenwerk | Scheuren in muren en hekwerk, slechte drainage en roestende metalen delen |
Let bij een lopend project ook op de werkwijze. Worden cement, staal, hout en andere materialen droog en beschermd opgeslagen? Liggen de tekeningen op de bouwplaats? Wordt de wapening gecontroleerd voordat beton wordt gestort? En weet iedereen wie de uitvoerder is?
Een nette bouwplaats garandeert geen goed huis. Een bouwplaats die voortdurend chaotisch is, zonder tekeningen, toezicht of controle van materialen, is wel een duidelijk waarschuwingssignaal.
Laat een onafhankelijke ingenieur meekijken
De duurste bouwfouten verdwijnen vaak al tijdens de bouw uit het zicht. Denk aan funderingen, wapening, leidingen in muren, dakverbindingen en waterdichting onder tegels.
Laat het werk daarom op vaste momenten controleren door een ingenieur die niet voor de aannemer werkt. Plan controles:
- voor het storten van funderingen en vloeren;
- tijdens de ruwbouw;
- voordat muren en plafonds worden gesloten;
- voor de laatste grote betaling;
- tijdens de oplevering.
Vraag ook naar de naam en het licentienummer van de architect en de verantwoordelijke ingenieur. De Thaise Council of Engineers heeft een openbaar systeem waarin je de status, richting, afgiftedatum en vervaldatum van een ingenieursvergunning kunt controleren. Ook vergunningen van personen en rechtspersonen zijn daar te verifiëren.
Architecten kun je controleren via het leden- en vergunningensysteem van de Architect Council of Thailand. Zoek bij voorkeur op de volledige Thaise naam of het lidmaatschapsnummer.
Neem geen genoegen met een visitekaartje, een stempel of een kopie van een oud diploma. Controleer of de vergunning geldig is en of de genoemde persoon werkelijk bij jouw ontwerp en bouw betrokken blijft.
Controleer de vergunning en de goedgekeurde tekeningen
Vraag vóór de bouw wie de bouwvergunning of formele bouwmelding regelt. Voor woningbouw moet in veel Thaise gemeenten eerst toestemming worden verkregen van de bevoegde lokale overheid. Welke procedure geldt, hangt af van de locatie, het gebouw en de plaatselijke toepassing van de Thaise bouwwetgeving.
Laat de eisen bevestigen door de tessaban, het districtskantoor of de lokale tambonorganisatie waar de grond ligt. Vraag daarna om een kopie van:
- de ingediende bouwtekeningen;
- de goedgekeurde tekeningen;
- de bouwvergunning of bouwmelding;
- de berekeningen en ondertekening van de ingenieur;
- de gegevens van de toezichthouder op het werk.
Controleer tijdens de bouw of de woning overeenkomt met de goedgekeurde tekeningen. Een aannemer die zonder overleg muren verplaatst, constructiedelen verandert of andere materialen gebruikt, kan niet alleen technische gebreken veroorzaken. Ook de vergunning en de latere registratie van het gebouw kunnen hierdoor in de knel komen.
De opmerking ‘we regelen de vergunning later’ is geen geruststellend antwoord.
Gebruik de offerte als eerste betrouwbaarheidstest
Een prijs per vierkante meter is hooguit een ruwe indicatie. Je ziet daarmee niet welke materialen zijn inbegrepen, hoe zwaar de constructie wordt uitgevoerd en welke onderdelen je later zelf nog moet betalen.
Vraag daarom altijd om een uitgebreide BOQ, een Bill of Quantities. Daarin staan de hoeveelheden, materialen, maten, merken of kwaliteitsklassen en prijzen. Leg waar dat kan niet alleen een merk vast, maar ook het type of model. Van vrijwel ieder merk bestaan goedkope en dure uitvoeringen.
De offerte moet duidelijk maken wie betaalt voor:
- grondwerk en fundering;
- constructie en dak;
- ramen en deuren;
- elektra en sanitair;
- plafonds, stucwerk en schilderwerk;
- tegels en sanitair;
- wateropslag, pompen en afvoer;
- aansluiting op water en elektriciteit;
- vergunningen en tekeningen;
- opruimen en afvoeren van bouwafval;
- hekwerk, terrassen en drainage.
Vergelijk offertes pas nadat alle aannemers dezelfde tekeningen en materiaallijst hebben ontvangen. Een opvallend lage prijs kan betekenen dat complete onderdelen ontbreken of dat de aannemer veel goedkopere materialen heeft meegerekend.
Een goed contract beschermt beide partijen
Sinds 1 januari 2017 gelden in Thailand speciale regels voor overeenkomsten waarbij een bedrijf een complete nieuwe woning voor een consument bouwt. Het contract moet duidelijk leesbaar in het Thais zijn en onder meer de totale bouwprijs, gebruikte materialen, BOQ, betaaltermijnen, vergunningsprocedure en opleverdatum bevatten.
De betalingen moeten in verhouding staan tot het werkelijk uitgevoerde werk. Voor de draagconstructie moet een garantietermijn van minimaal vijf jaar worden opgenomen. Voor andere vaste en wezenlijke onderdelen van de woning geldt minimaal één jaar.
Het contract mag de aannemer niet zomaar het recht geven om:
- zijn aansprakelijkheid uit te sluiten;
- materialen, prijs of voorwaarden eenzijdig te veranderen;
- al het geld voortijdig op te eisen;
- het werk zonder jouw toestemming aan een andere partij over te dragen;
- jou de toegang tot je eigen bouwplaats te ontzeggen;
- de woning automatisch als goedgekeurd te beschouwen wanneer je niet op een afgesproken dag verschijnt.
Bij vertraging moet het contract een dagelijkse boete bevatten. Volgens de Thaise contractregels mag deze niet lager zijn dan 0,01 procent van de afgesproken bouwsom per dag. Zodra de boetes samen tien procent van de bouwsom bereiken en afronding niet meer aannemelijk lijkt, kan de consument het contract beëindigen.
Laat een contract voor een kostbaar bouwproject altijd controleren door een onafhankelijke Thaise jurist. Een tweetalige versie is voor jou prettiger, maar leg vooraf vast welke taalversie leidend is wanneer de teksten van elkaar verschillen.
Betaal alleen voor werk dat aantoonbaar klaar is
Een aannemer heeft geld nodig om mensen en materialen te betalen. Dat betekent niet dat jij de bouw maanden vooruit moet financieren.
Verdeel de bouwsom over duidelijke fasen, zoals fundering, constructie, dak, installaties, afwerking en oplevering. Betaal iedere termijn pas nadat de betreffende bouwfase is gecontroleerd en goedgekeurd.
De Thaise consumentenautoriteit adviseert betalingen te koppelen aan werkelijk voltooid werk, niet onnodig vooruit te betalen en ieder betalingsbewijs te bewaren. Ver vooruitbetalen komt vaak terug in klachten over aannemers die een bouwplaats later verlaten.
Maak ook deze afspraken:
- Betaal op de rekening van de partij die in het contract staat.
- Vermeld bij iedere overschrijving het project en de betreffende bouwtermijn.
- Vraag bij iedere betaling een ondertekend betalingsbewijs of een factuur.
- Leg meerwerk vooraf schriftelijk vast.
- Noteer bij meerwerk zowel de prijs als de extra bouwtijd.
- Houd een laatste termijn achter totdat afgesproken opleverpunten zijn hersteld.
Volgens het Thaise Burgerlijk en Handelswetboek mag de opdrachtgever het werk tijdens de bouw inspecteren. Wordt duidelijk dat het werk gebrekkig of in strijd met het contract wordt uitgevoerd, dan kun je de aannemer schriftelijk een redelijke termijn geven om het te herstellen.
Doet hij dat niet, dan kan het werk onder bepaalde voorwaarden door een andere partij worden hersteld of voortgezet, op kosten en risico van de oorspronkelijke aannemer. Bij vertraging of gebrekkige oplevering kan betaling worden ingehouden totdat voldoende zekerheid is gegeven.
Leg iedere wijziging schriftelijk vast
Veel bouwruzies beginnen met een vriendelijke mondelinge afspraak. Je kiest andere tegels, verplaatst een deur of wilt het terras groter maken. Maanden later ontstaat discussie over de prijs, de uitvoering en de vertraging.
Gebruik daarom voor iedere wijziging een apart formulier met:
- een duidelijke omschrijving;
- een aangepaste tekening wanneer dat nodig is;
- de meer- of minderprijs;
- de gevolgen voor de opleverdatum;
- de datum en handtekeningen van beide partijen.
Accepteer geen materiaalvervanging met alleen de mededeling dat het voorgestelde product ‘even goed’ is. Vraag naar merk, type, maat en technische gegevens. Is het oorspronkelijke materiaal niet leverbaar, dan beslis jij schriftelijk over het alternatief.
Deze signalen vragen om extra voorzichtigheid
Stel de ondertekening uit wanneer meerdere van deze signalen voorkomen:
- De aannemer wil zijn volledige Thaise naam of registratienummer niet geven.
- De naam op de bankrekening wijkt zonder heldere reden af van de contractpartij.
- Hij toont alleen foto’s en geen bestaande woningen.
- Je mag geen ouder, bewoond project bezoeken.
- Je kunt alleen met klanten praten wanneer hij erbij zit.
- Hij heeft geen BOQ of gedetailleerde materiaallijst.
- Hij vraagt grote betalingen voordat een bouwfase klaar is.
- Bouwtekeningen en vergunningen zouden ‘later wel komen’.
- Er is geen aantoonbaar bevoegde ingenieur of architect betrokken.
- Meerwerk en materiaalwijzigingen worden alleen mondeling besproken.
- Hij verzet zich tegen een onafhankelijke bouwinspecteur.
- De offerte ligt ver onder alle andere offertes, zonder goede uitleg.
- Hij zet je onder druk om snel te tekenen of direct een aanbetaling te doen.
- Hij wil de laatste betaling ontvangen voordat alle gebreken zijn hersteld.
Een afzonderlijk signaal kan een verklaring hebben. Een lange reeks van zulke signalen is zelden toeval.
Geef iedere aannemer punten
Met een eenvoudige beoordeling voorkom je dat je alleen op sympathie of de laagste prijs afgaat.
| Controle | Maximale score |
|---|---|
| Identiteit, registratie en financiële gegevens | 15 |
| Bezochte projecten en gesprekken met klanten | 25 |
| Architect, ingenieur en toezicht | 20 |
| BOQ, contract en betaalregeling | 25 |
| Communicatie en reactie op gebreken | 15 |
| Totaal | 100 |
Een score boven 80 geeft voldoende reden om verder te praten, maar vervangt geen contract of bouwtoezicht. Bij 65 tot 80 punten zijn extra controles verstandig. Onder 65 punten kun je beter een andere kandidaat zoeken.
Geef geen volle punten omdat iemand vriendelijk, behulpzaam of altijd bereikbaar is. Beoordeel de aannemer op documenten, bezochte projecten en controleerbare prestaties.
Controleer ook financiële en juridische risico’s
Bij een bouwproject met een hoge waarde kun je een Thaise jurist of accountant inschakelen voor verder onderzoek. Denk aan recente bedrijfsstukken, wisselingen van directeuren, schulden, beslag of faillissementsprocedures.
De Thaise Legal Execution Department heeft online systemen voor het opvragen van de status van executie- en faillissementszaken. De toegang en zoekmogelijkheden zijn grotendeels in het Thai, waardoor lokale hulp vaak nodig is.
Zoek ook zelf op de Thaise bedrijfsnaam, de naam van de directeur en het telefoonnummer. Combineer die met Thaise zoektermen voor fraude, klachten en verlaten bouwprojecten.
Behandel berichten op Facebook en forums niet direct als bewijs. Kijk of meerdere onafhankelijke bronnen hetzelfde patroon beschrijven en geef de aannemer de kans om te reageren.
Wanneer het tijdens de bouw toch misgaat
Stop niet zonder overleg met betalen en stuur de aannemer ook niet direct weg. Leg eerst zorgvuldig vast wat er aan de hand is.
Maak gedateerde foto’s en video’s. Bewaar tekeningen, offertes, chatgesprekken, facturen en bankbewijzen. Laat een onafhankelijke ingenieur de gebreken beschrijven. Stuur daarna een schriftelijke melding waarin je precies aangeeft wat moet worden hersteld en binnen welke redelijke termijn.
Onder het Thaise Burgerlijk en Handelswetboek geldt bij bouwwerken op grond, met uitzondering van houten gebouwen, normaal gesproken een aansprakelijkheid voor gebreken die binnen vijf jaar na oplevering zichtbaar worden, tenzij het contract iets anders bepaalt. Voor ander werk geldt doorgaans een termijn van één jaar.
Een rechtsvordering moet in beginsel binnen één jaar na het zichtbaar worden van het gebrek worden ingesteld. Bij bewust verborgen gebreken kunnen andere regels gelden. Wacht bij een ernstig conflict dus niet jarenlang af, maar laat op tijd juridisch beoordelen welke termijn in jouw geval geldt.
Klachten kunnen worden gemeld bij de Office of the Consumer Protection Board via telefoonnummer 1166, het online klachtenkanaal of OCPB Connect. De organisatie kan bemiddelen en in sommige consumentenzaken namens gedupeerden een civiele procedure voeren.
Goed werk mag gecontroleerd worden
De betrouwbaarste aannemer is niet degene met de mooiste verkoopmap of de laagste prijs. Het is de aannemer die oudere woningen laat zien, je zelfstandig met klanten laat praten en duidelijk maakt wie technisch verantwoordelijk is.
Hij werkt met goedgekeurde tekeningen, accepteert onafhankelijke controles en vraagt pas geld wanneer een bouwfase klaar is. Gaat er iets mis, dan verdwijnt hij niet. Juist die houding zegt meer dan honderd foto’s van pas geschilderde huizen.
Bronnen: Office of the Consumer Protection Board, Department of Business Development, Council of Engineers Thailand, Architect Council of Thailand, Royal Gazette, Legal Execution Department en het Thaise Burgerlijk en Handelswetboek.
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
AOW10 juli 2026Seniorencoalitie waarschuwt overheid voor verdere uitholling van de AOW
Achtergrond10 juli 2026Is Thailand nog een topbestemming voor westerse homomannen?
Expats en pensionado10 juli 2026Lage polis plus eigen buffer kost oudere expat vaak meer dan gedacht
Expats en pensionado10 juli 2026Zo controleer je of een Thaise aannemer betrouwbaar bouwt