Vraag over investeren in vastgoed in Thailand met Nederlandse belastingplicht?

Nu het Thai PIT verhaal ten einde komt, toch even een paar dingetjes over dit soort kwesties zeggen, mede ingefluisterd door mijn stiefdochter, werkzaam op een Thai accountancy-office, en zeer bekend met Thai wet- en regelgeving, zoals zij afgelopen weken idem regelmatig is geraadpleegd.

1- Als een Thaise ega land bezit, geregistreerd ter landoffice met geldige chanotes, kan zij vrij en blij bouwen als de lieve weerga. Betreft het bouw op projectbasis bijvoorbeeld 10 tot 12 appartementen om er huurpenningen uit te genereren, dan dient zij een bouwplan in bij de ambtenaren van de landoffice. Noch bij de bouw, noch bij de planning, en zeker niet bij het ambtenaren-overleg is de aanwezigheid van een farang-spouse gewenst. Om de eenvoudige reden dat een farang conform de Thai Land Act geen Thai grond in eigendom mag hebben. Dat een farang de plannen van zijn ega financiert, is tussen hem en ega.

2- Als een farang diens ega geld schenkt om grond aan te kopen, is hij geacht een afstandsverklaring te tekenen van zowel geld als goed, waarmee hij tevens zich alle zeggenschap ontzegd.

3- Een leasecontract duurt 30 jaar. Na dergelijk termijn kan over een nieuw contract worden onderhandeld. De eigenaar/leasegever is nergens toe verplicht. Eventuele mondelinge of schriftelijke toezeggingen zijn nietig. Op het eind van de lease vervallen grond en opstallen aan de leasegever/eigenaar. Er hoeft geen vergoeding plaats te vinden, tenzij contractueel overeengekomen. Een bestaande lease heeft er dus al enige jaren opzitten. Het restant kan nooit 30 jaar zijn.

4- Er mag van alles en nog wat met grond en opstallen gebeuren, zolang het maar conform contract en landoffice-registratie is.

5- Amendementen toegevoegd aan de Thai Land Code Act zowel aan de Foreign Business Act in 2006 beperken de inzet van farang via Ltd. Companies. Sowieso mogen farang niet zonder workpermits en B-visa aan de slag, (Alien Employment Act B.E. 2551/2008) en mogen per definitie niet met Thai grond handel drijven.

6- Als in 30 jaar €400K huuropbrengsten moeten worden gegenereerd bij 12 appartementen hebben we het over ongeveer ฿3,5 per maand, om en nabij. Als een farang grond van zijn wettelijke ega in lease neemt om er huisjes te melken is hij strafbaar. Hij genereert inkomen uit illegale activiteiten. Ook niet via een Ltd. Want de intentie: Thai grond tot verdienmodel maken, blijft. En dat mag niet!

7- Is er een uitweg mogelijk? Ja, die is er, maar begint met het wapperen met ฿20M. De “Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act B.E. 2542/1999” is er voor ontworpen, maar in de context van de opmerking van Marcel, en de opmerking van Herman, leidt verdere uitweiding te ver.

Marcel Roose dat las ik erover

1. In Thailand belasting over verhuurinkomsten

Als je als buitenlander een appartement (condo) of huis bezit in Thailand en je verhuurt dat, dan moet je in Thailand belasting betalen over de huurinkomsten.
Dit is persoonlijke inkomstenbelasting (personal income tax), met progressieve tarieven van 5% tot 35%.
Je mag bepaalde kosten aftrekken (zoals onderhoudskosten, vaak forfaitair 30%).
Deze belasting betaal je jaarlijks bij de Thaise belastingdienst.

2. In Nederland: Box 3 belasting

In Nederland worden buitenlandse bezittingen wél meegenomen in je belastingaangifte, ook al betaal je er in het buitenland belasting over.
Je buitenlandse vastgoed valt in Box 3: inkomen uit sparen en beleggen.
De waarde van het vastgoed (meestal WOZ-achtige waarde of aankoopprijs, omgerekend naar euro’s per 1 januari van dat jaar) telt mee bij je vermogen.
Over je vermogen boven de vrijstelling (€ 57.000 per persoon in 2025) betaal je dan belasting volgens het box 3 systeem.

3. Voorkoming van dubbele belasting

Er bestaat een belastingverdrag tussen Nederland en Thailand, maar… dat verdrag gaat niet over Box 3, want dat is een vermogensbelasting en geen inkomstenbelasting.

Wat betekent dat concreet?
De huurinkomsten die je ontvangt: daar betaal je alleen belasting over in Thailand.
Maar het bezit van het vastgoed zelf moet je opgeven in Box 3. Dus over de waarde van het huis of appartement betaal je wél Nederlandse belasting, ook al staat het in Thailand.

Samengevat:
Ja, je betaalt in Thailand belasting over je huurinkomsten.
Maar je betaalt in Nederland belasting over het bezit van het vastgoed zelf (Box 3).
Dus je betaalt niet dubbel over de huurinkomsten, maar je betaalt wél over het bezit in Nederland.