Lezersvraag: Huis bouwen, hoe maak ik een overeenkomst met de aannemer

Om te beginnen zou je moeten weten wat er over aanneming van werk in het Thaise Burgerlijk Wetboek is geregeld. In Nederland maakt het – bijvoorbeeld voor de aansprakelijkheid – nogal wat verschil of de aannemer alleen arbeid en diensten zal verstrekken, of ook het materiaal.
‘Samen met de aannemer’ alle materialen kopen is dan uiterst verwarrend en in principe natuurlijk ook niet mogelijk. Of de aannemer koopt de materialen, of u.
Afspraken die in strijd zijn met dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen zijn, in hoeveel talen ook overeengekomen, uiteraard nietig of vernietigbaar.
Je zou eens op zoek kunnen gaan of er geen Vereniging voor Huizenbouwende Farang in Thailand is of zo, die modelcontracten hebben.
Of een contract goed in elkaar zit kun je helaas eigenlijk pas beoordelen als er heel veel fout gaat en er enorme conflicten ontstaan, waarna in een procedure moet blijken wie er gelijk heeft en/of krijgt.
In de praktijk is het veelal een kwestie van vertrouwen, geven en nemen en een dosis pech of geluk.
Succes ermee, ik moet er zelf niet aan denken.

Tja, het blijft een énorme uitdaging. Samen materialen aankopen klinkt goed, maar laat het je niet verbazen dat de aannemer het op een akkoordje gooit met de leverancier en er zo nog eens wat extra aan over houdt. Tijdens de werken moet je ook bijna de hele tijd aanwezig blijven want zelfs al heb je een architecten plan voorgelegd, het kan meermaals gebeuren dat er plots een muur staat op een plaats die helemaal niet voorzien werd. In zulk geval betaal je dat muurtje dan 3x, 1x om op te bouwen, 1x om af te breken en nog eens 1x om het op de juiste plaats te zetten. Ook hebben vele werkers niet het minste verstand van het installeren van sanitair…een syphon wordt dikwijls gewoon wegggemoffeld omdat ze het nut er niet van inzien. Let ook op dat ze niet ruimschoots boven de voorziene hoogte gaan want, al is dit totaal overbodig, voor hen lijkt “hoe hoger, hoe meer aanzien”. Betaal ook niet vooruit maar maak duidelijke afspraken dat je ofwel in schijven betaalt alnaargelang het gepresteerde werk, ofwel éénmaal per week en reken dan ook het tarief en de gepresteerde uren na. Veel succes ermee!

Je wilt samen met de aannemer de materialen aankopen, dat kan dus niet, jij betaald de materialen, je bedoeld vermoedelijk dat de aannemer met je mee gaat om de materialen uit te zoeken, te bestellen en jij gaat betalen.
Daar ga ik verder van uit, evenals van een zeer uitgebreide bouwvergunning met alle details daar in.
Als je een contract met een aanemer wilt maken kun je kiezen voor Amerikaanse toestanden, contracten die voor elk mogelijk zelfs klein voorval of detail een zeer uitvoerige beschrijving hebben, 250 pagina’s is dan niks bijzonders.
Om te beginnen zou je de aannemer een contract kunnen laten opmaken, het contract zelf is dan 1.1/2 A 4 tje, daar hoort dan een bijlage bij, daarin staat voor materialen dus niets, behalve dat jij die samen met de aannemer zult uitzoeken, aankopen en voldoen; dat lijkt me overigens best een klus, voor al het materiaal mee moeten, maar dat lijkt je keuze te zijn.
Dan blijft over de factor arbeid, je kunt daarvoor een vaste afspraak maken, bv. dat je betaald naar gelang de aannemer z’n mensen bij de bouw beschikbaar stelt, nadeel is, dat je dit dan dagelijks moet bijhouden en dat soms moeilijk te volgen is.
Beter is een vaste totaal prijs af te spreken, die je dan splitst in diverse fasen van de voortgang der werkzaamheden met de daarbij behorende fase betaling. Zodra een fase klaar is betaal je die, onder aftrek van een mogelijke vooruitbetaling.
De aanemer zal al snel komen om een wat eerdere gedeeltelijke betaling van zo’n fase betaling, hij moet z’n mensen ook betalen, dan houd je in de gaten dat dit redelijk is of niet, kortom je maakt een globale berekening van hoeveel arbeid er verricht is en zet dat af tegen het totaal van een fasebetaling, is het gevraagde redelijk dan betaal je dat, is dat niet redelijk dan weiger je.
Je hebt in elk geval niets van doen met een vooruitbetaling van de materialen, die betaal je al direct zelf, van dat probleem ben je dan af.
De aannemer kan je wel vragen om een opslag van de aangekochtte materialen, normaal verdient hij daar ook iets aan, het is geen bezwaar hem dat te gunnen, denk aan 10 % van de door jou betaalde materiaalkosten.
Bij de bouw van ons huis hebben we een deal gesloten ten aanzien van de gevraagde totaalprijs, de aannemer had daar een bedrag toegevoegd van 10 % voor zijn werk als toezichthouder op het werk, dit deed hij dagelijks en bleef dat ook doen.
Gezien het totaalbedrag hebben we hem zo ver kunnen krijgen die 10 % niet te berekenen, zo hadden we de 10 % voor opslag op de materialen weer terug, dat beviel ons beiden.
In ons geval hadden we de materialen ook in de begroting, zeer gedetaillerd, nu gingen wij zelf ook materialen kopen, bv. tegels, deuren, etc. Daar waren de prijzen dus van bekend, die gebruikten we als stelposten, waar wij zelf de materialen bestelden en betaalden kregen we de stelpost terug. Dat trokken we dan af van een fasebetaling, waarbij de aannemer 10 % van de betreffende stelpost kreeg.
Je moet de aannemer vertrouwen, maar toch goed opletten, betaal nooit onredelijk veel in het vooruit, dat kan je ernstig opbreken, volg de bouwerij aan de hand van de bouwtekening nauwgezet, zodat je krijgt wat er hoort te komen.
Een contract is een contract, dat hoef je als je vrouw/partner dat precies voor je vertaald, niet speciaal te laten vertalen en daartoe is geen advokaat vereist, als het tot vechten moet komen ben je in de aap gelogeerd, advokaatkosten, stoppen van de werkzaamheden, andere aannemer zoeken, moet je ver van blijven, zorg dat je controle houd over wat er gebeurd zodat je niet in dat moeras komt.
Duidelijk zal zijn, dat een contract vaak alleen weer op tafel komt als er problemen zijn, vandaar goed op de prijs- en betalingsafspraken letten en goede afspraken maken ten aanzien van tijdens de bouw door jullie gevraagd meerwerk, dat moet je wel apart blijven bijhouden en voldoen zodra gerealiseerd. Het is aan te raden tijdens de bouw dagelijks aanwezig te zijn en de voortgang te controleren.
Heb je de bouwtekening laten maken door een architect, dan hoort die toezicht op de bouw te houden.
Bij ons is het allemaal soepel verlopen, de architect hebben we niet bij de uitvoering betrokken, laat tzt. eens weten hoe je bouw verlopen is.
Hoop dat je iets aan het bovenstaande hebt en veel succes met de bouw.
NicoB

Beste Nicky,

Hoe het precies in Thailand wettelijkl geregeld is/ word weet ik niet. In Nederland wel; meestal de architekt die een bestek schrijft zie hieronder; (Vlaanderen: lastenkohier.)

“Het bestek is hoofdzakelijk een uitgebreide technische beschrijving van een bouwwerk waarin de bestekschrijver vastlegt hoe een project gebouwd moet worden.”
Het bestek is de beschrijving van het te maken werk, inclusief de materiaalkeuze, de opleveringsdatum en de prijs met alle administratieve voorwaarden en voorschriften waaronder dit dient te gebeuren. De architect is degene die een bestek maakt naar aanleiding van de wensen van de opdrachtgever. Het bestek en bijbehorende bestektekeningen zijn de basis voor het de offerte en het contract tussen opdrachtgever en (hoofd)aannemer (aanneemcontract).
Delen van het bestek (vooral de tekeningen hiervan) worden ook gebruikt om bij de diverse instanties goedkeuring aan te vragen om zo tot een omgevingsvergunning (oude term: bouwvergunning) te leiden.
Probleem bij het bestek is dat er eigenlijk geen interpretatieverschillen mogen bestaan van bouwelementen en -methoden. Bij het opstellen van het bestek dient daarom zoveel m mogelijk gecommuniceerd te worden. De opdrachtgever speelt ook hierin uiteraard een belangrijke rol (wordt nog wel eens vergeten).

Met dank aan o.m. STABU.

Zie ook algemene voorwaarden, Bestekdeskundigen BNB.

Eng. (construction) contract documents;
Fr. devis

vriendelijke groet Mart

Wat een problemen worden er gemaakt. Je hebt een bouwtekening en een lijst van de materialen Iedere dag ff kijken is ok………In etappe s betalen.zie het probleem niet…..heb al 8 villa s laten bouwen en de laatste op 18 palen, heerlijk 4 meter hoog. Wel laten heien.En scheurtjes in de stuclaag heeft ieder nieuw gebouwd huis na een tijdje, maar is geen probleem, beetje bezig blijven kan geen kwaad.Het huis op palen staat nu 9 jaar, zonder ene lik verf.Dus contractueel goed verf genomen.