Beste lezers,

Binnen afzienbare tijd willen wij beginnen met de bouw van ons huis. De grond is geregeld, het goedgekeurde bouwplan is aanwezig. Nu moet er dus een overeenkomst gemaakt worden met de aannemer. Daar gaat dus mijn vraag over.

Hoe word dit meestal geregeld in Thailand? Het is de bedoeling dat we samen met de aannemer alle materialen kopen. Moet deze overeenkomst door een advocaat geregeld worden? Uiteraard tweetalig?

Graag de ervaringen en suggesties van de lezers. Als er iemand goede ervaringen heeft met aannemers in Chiang Mai horen we dat ook graag.

Groet,

Nicky


» Laat een reactie achter


22 reacties op “Lezersvraag: Huis bouwen, hoe maak ik een overeenkomst met de aannemer”

  1. Fransamsterdam zegt op

    Om te beginnen zou je moeten weten wat er over aanneming van werk in het Thaise Burgerlijk Wetboek is geregeld. In Nederland maakt het – bijvoorbeeld voor de aansprakelijkheid – nogal wat verschil of de aannemer alleen arbeid en diensten zal verstrekken, of ook het materiaal.
    ‘Samen met de aannemer’ alle materialen kopen is dan uiterst verwarrend en in principe natuurlijk ook niet mogelijk. Of de aannemer koopt de materialen, of u.
    Afspraken die in strijd zijn met dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen zijn, in hoeveel talen ook overeengekomen, uiteraard nietig of vernietigbaar.
    Je zou eens op zoek kunnen gaan of er geen Vereniging voor Huizenbouwende Farang in Thailand is of zo, die modelcontracten hebben.
    Of een contract goed in elkaar zit kun je helaas eigenlijk pas beoordelen als er heel veel fout gaat en er enorme conflicten ontstaan, waarna in een procedure moet blijken wie er gelijk heeft en/of krijgt.
    In de praktijk is het veelal een kwestie van vertrouwen, geven en nemen en een dosis pech of geluk.
    Succes ermee, ik moet er zelf niet aan denken.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +3 (obv 3 stemmen)
  2. Corrie en Ron zegt op

    Laat de architect toezicht houden op de bouw, kost wel wat, maar dan heb je meer zekerheid.

    Kijk goed uit dat je ook de materialen controleert, zodat je ook dat krijgt wat er in het bouwplan staat en waar je voor betaald .
    Maak elke dag foto’s van alles. Echt elke dag. Daar hebben we een rechtzaak hier in Thailand mee gewonnen. Onze kreet is ” Never, ever built a house in Thailand again” Het heeft ons veel verdriet en onrust gekost.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +9 (obv 9 stemmen)
  3. Khun Yan zegt op

    Tja, het blijft een énorme uitdaging. Samen materialen aankopen klinkt goed, maar laat het je niet verbazen dat de aannemer het op een akkoordje gooit met de leverancier en er zo nog eens wat extra aan over houdt. Tijdens de werken moet je ook bijna de hele tijd aanwezig blijven want zelfs al heb je een architecten plan voorgelegd, het kan meermaals gebeuren dat er plots een muur staat op een plaats die helemaal niet voorzien werd. In zulk geval betaal je dat muurtje dan 3x, 1x om op te bouwen, 1x om af te breken en nog eens 1x om het op de juiste plaats te zetten. Ook hebben vele werkers niet het minste verstand van het installeren van sanitair…een syphon wordt dikwijls gewoon wegggemoffeld omdat ze het nut er niet van inzien. Let ook op dat ze niet ruimschoots boven de voorziene hoogte gaan want, al is dit totaal overbodig, voor hen lijkt “hoe hoger, hoe meer aanzien”. Betaal ook niet vooruit maar maak duidelijke afspraken dat je ofwel in schijven betaalt alnaargelang het gepresteerde werk, ofwel éénmaal per week en reken dan ook het tarief en de gepresteerde uren na. Veel succes ermee!

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  4. Henry zegt op

    Misschien ook wel een tip betaal de aannemer niet gelijk zijn afgesproken bedrag wat hij rekent voor het bouwen blijft er altijd druk op hem staan om het werk aftemaken

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  5. NicoB zegt op

    Je wilt samen met de aannemer de materialen aankopen, dat kan dus niet, jij betaald de materialen, je bedoeld vermoedelijk dat de aannemer met je mee gaat om de materialen uit te zoeken, te bestellen en jij gaat betalen.
    Daar ga ik verder van uit, evenals van een zeer uitgebreide bouwvergunning met alle details daar in.
    Als je een contract met een aanemer wilt maken kun je kiezen voor Amerikaanse toestanden, contracten die voor elk mogelijk zelfs klein voorval of detail een zeer uitvoerige beschrijving hebben, 250 pagina’s is dan niks bijzonders.
    Om te beginnen zou je de aannemer een contract kunnen laten opmaken, het contract zelf is dan 1.1/2 A 4 tje, daar hoort dan een bijlage bij, daarin staat voor materialen dus niets, behalve dat jij die samen met de aannemer zult uitzoeken, aankopen en voldoen; dat lijkt me overigens best een klus, voor al het materiaal mee moeten, maar dat lijkt je keuze te zijn.
    Dan blijft over de factor arbeid, je kunt daarvoor een vaste afspraak maken, bv. dat je betaald naar gelang de aannemer z’n mensen bij de bouw beschikbaar stelt, nadeel is, dat je dit dan dagelijks moet bijhouden en dat soms moeilijk te volgen is.
    Beter is een vaste totaal prijs af te spreken, die je dan splitst in diverse fasen van de voortgang der werkzaamheden met de daarbij behorende fase betaling. Zodra een fase klaar is betaal je die, onder aftrek van een mogelijke vooruitbetaling.
    De aanemer zal al snel komen om een wat eerdere gedeeltelijke betaling van zo’n fase betaling, hij moet z’n mensen ook betalen, dan houd je in de gaten dat dit redelijk is of niet, kortom je maakt een globale berekening van hoeveel arbeid er verricht is en zet dat af tegen het totaal van een fasebetaling, is het gevraagde redelijk dan betaal je dat, is dat niet redelijk dan weiger je.
    Je hebt in elk geval niets van doen met een vooruitbetaling van de materialen, die betaal je al direct zelf, van dat probleem ben je dan af.
    De aannemer kan je wel vragen om een opslag van de aangekochtte materialen, normaal verdient hij daar ook iets aan, het is geen bezwaar hem dat te gunnen, denk aan 10 % van de door jou betaalde materiaalkosten.
    Bij de bouw van ons huis hebben we een deal gesloten ten aanzien van de gevraagde totaalprijs, de aannemer had daar een bedrag toegevoegd van 10 % voor zijn werk als toezichthouder op het werk, dit deed hij dagelijks en bleef dat ook doen.
    Gezien het totaalbedrag hebben we hem zo ver kunnen krijgen die 10 % niet te berekenen, zo hadden we de 10 % voor opslag op de materialen weer terug, dat beviel ons beiden.
    In ons geval hadden we de materialen ook in de begroting, zeer gedetaillerd, nu gingen wij zelf ook materialen kopen, bv. tegels, deuren, etc. Daar waren de prijzen dus van bekend, die gebruikten we als stelposten, waar wij zelf de materialen bestelden en betaalden kregen we de stelpost terug. Dat trokken we dan af van een fasebetaling, waarbij de aannemer 10 % van de betreffende stelpost kreeg.
    Je moet de aannemer vertrouwen, maar toch goed opletten, betaal nooit onredelijk veel in het vooruit, dat kan je ernstig opbreken, volg de bouwerij aan de hand van de bouwtekening nauwgezet, zodat je krijgt wat er hoort te komen.
    Een contract is een contract, dat hoef je als je vrouw/partner dat precies voor je vertaald, niet speciaal te laten vertalen en daartoe is geen advokaat vereist, als het tot vechten moet komen ben je in de aap gelogeerd, advokaatkosten, stoppen van de werkzaamheden, andere aannemer zoeken, moet je ver van blijven, zorg dat je controle houd over wat er gebeurd zodat je niet in dat moeras komt.
    Duidelijk zal zijn, dat een contract vaak alleen weer op tafel komt als er problemen zijn, vandaar goed op de prijs- en betalingsafspraken letten en goede afspraken maken ten aanzien van tijdens de bouw door jullie gevraagd meerwerk, dat moet je wel apart blijven bijhouden en voldoen zodra gerealiseerd. Het is aan te raden tijdens de bouw dagelijks aanwezig te zijn en de voortgang te controleren.
    Heb je de bouwtekening laten maken door een architect, dan hoort die toezicht op de bouw te houden.
    Bij ons is het allemaal soepel verlopen, de architect hebben we niet bij de uitvoering betrokken, laat tzt. eens weten hoe je bouw verlopen is.
    Hoop dat je iets aan het bovenstaande hebt en veel succes met de bouw.
    NicoB

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +2 (obv 2 stemmen)
  6. eugeen zegt op

    Een belangrijke raad die ik u kan geven: controleer zoveel mogelijk de werken zelf. En als je een aannemer neemt, vraag dan referenties en ga die eerst bekijken.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +2 (obv 2 stemmen)
    • TheoB zegt op

      Met referenties bekijken neem ik aan dat je bedoelt dat je naar door betreffende aannemer opgeleverde bouwwerken gaat kijken.
      Daar zou ik dan nog aan toe willen voegen dat je kijkt naar de staat van bouwwerken die 5 jaar of langer geleden door hem/haar werden opgeleverd. Dan zullen de meeste bouwkundige gebreken zich wel gemanifesteerd hebben.
      En praat met de eigenaren (als dat enigszins mogelijk is).

      VA:F [1.9.22_1171]
      Waardering: 0 (obv 0 stemmen)
  7. Lilian zegt op

    Ons huis, in de buurt van Doi Saket is zo goed als klaar. We hebben zeer goede ervaring met onze aannemer, tevens architect, engineer en werkopzichter uit San Khampeang. Ik kan hem jullie aanbevelen.
    Wij hebben hem uitgekozen na positieve ervaringen bij vrienden en na het maken van een 3D plan naar aanleiding van onze schetsjes op papier en mondelinge wensen. Nadat hij een offerte gemaakt heeft die ons aanstond hebben we een contract ondertekend die vooral bestond uit de wederzijdse afspraak om met elkaar in zee te gaan en de tijdsspanne waarin e.e.a. ging gebeuren. Ik zou het erbij moeten pakken maar veel juridische zaken stonden er niet in dacht ik. Het was een standaard contract wat ik ter plekke door een bevriende thai mondeling heb laten vertalen. Er kwam geen advocaat aan te pas.
    We zijn dagelijks wel even op de bouwplaats geweest en konden op die manier a lá minute nog dingetjes veranderen of duidelijk maken hoe wij het wilden. Ook hebben we bv. zelf het sanitair aangeleverd en enkele deuren, dit wordt in mindering gebracht op de oorspronkelijke offerte.
    Ik kan jullie met onze aannemer in contact brengen als je wilt. En kom gerust eens bij ons kijken.
    Lvheerwaarden@icloud.com.

    Succes
    Lilian.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
    • NIcky zegt op

      Heeft u ook een Line ID? IK heb al een mailtje gestuurd

      VA:F [1.9.22_1171]
      Waardering: 0 (obv 0 stemmen)
  8. odil zegt op

    Een goede raad,laat geen huis bouwen met palen.
    Ik heb mijn huis gebouwd in de isaan op de .Belgische manier met dubbele muren.
    Zo ben je zeker dat je later geen barsten krijgt.
    Bijna alle huizen hebben na een jaar deze problemen,en deze kan je dan zelf oplossen.
    Het is beter voorkomen dan genezen.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: 0 (obv 0 stemmen)
  9. Mart zegt op

    Beste Nicky,

    Hoe het precies in Thailand wettelijkl geregeld is/ word weet ik niet. In Nederland wel; meestal de architekt die een bestek schrijft zie hieronder; (Vlaanderen: lastenkohier.)

    “Het bestek is hoofdzakelijk een uitgebreide technische beschrijving van een bouwwerk waarin de bestekschrijver vastlegt hoe een project gebouwd moet worden.”
    Het bestek is de beschrijving van het te maken werk, inclusief de materiaalkeuze, de opleveringsdatum en de prijs met alle administratieve voorwaarden en voorschriften waaronder dit dient te gebeuren. De architect is degene die een bestek maakt naar aanleiding van de wensen van de opdrachtgever. Het bestek en bijbehorende bestektekeningen zijn de basis voor het de offerte en het contract tussen opdrachtgever en (hoofd)aannemer (aanneemcontract).
    Delen van het bestek (vooral de tekeningen hiervan) worden ook gebruikt om bij de diverse instanties goedkeuring aan te vragen om zo tot een omgevingsvergunning (oude term: bouwvergunning) te leiden.
    Probleem bij het bestek is dat er eigenlijk geen interpretatieverschillen mogen bestaan van bouwelementen en -methoden. Bij het opstellen van het bestek dient daarom zoveel m mogelijk gecommuniceerd te worden. De opdrachtgever speelt ook hierin uiteraard een belangrijke rol (wordt nog wel eens vergeten).

    Met dank aan o.m. STABU.

    Zie ook algemene voorwaarden, Bestekdeskundigen BNB.

    Eng. (construction) contract documents;
    Fr. devis

    vriendelijke groet Mart

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  10. Renévan zegt op

    Voor een contract heeft u geen advocaat nodig, een contract door u opgesteld hoe klein ook en door beide partijen ondertekend is al rechtsgeldig. U heeft al een bouwplan dat goedgekeurd is, hier zal dus al in staan hoe de constructie zal zijn.
    Het is in Thailand de noormaalste zaak dat u zelf en of in overleg met de aannemer de bouwmaterialen koopt. Dit niet alleen uit kostenbesparing maar ook om toezicht te houden op de kwaliteit.
    Houdt u een contract zo beknopt en duidelijk mogelijk. Hierin kunt u opnemen na welke bouwfase er hoeveel betaald gaat worden. Ook dat u het contract met de aannemer kan verbreken als een bouwfase te lang duurt. Als er bijvoorbeeld twee weken staat voor de fundering dat als dit niet klaar is in twee maanden u een andere aannemer kan gaan zoeken.
    Spreek na oplevering een garantie periode af voor constructie fouten.
    Wij hebben onlangs een huis onder constructie gekocht, veel stond er nog niet. We hebben nogal wat laten aanpassen. Van twee slaapkamers de woonkamer gemaakt, van twee badkamers één badkamer, en van de l vormige woonkamer een keuken en slaapkamer. Dus het nodige breek een sloopwerk en het verplaatsen van muren. Wat we zelf aanschaften zoals het sanitair en al het elektra werd van de totaal rekening waar dit al was opgenomen afgetrokken.
    Zelf toezicht houden was geen enkel probleem, dan had de project ontwikkelaar zelf tijd voor andere dingen. Nu hebben wij zelf maar 100000 thb aanbetaald en het restant bij oplevering. De bouw is precies zo geworden als wij het wilden. Iedere schuifpui, raam, deur, stopcontact, schakelaar, wastafel en noem maar op is gekomen zoals wij het op tekening hebben aangegeven. We hebben kwalitatief een prima huis.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  11. eduard zegt op

    Wat een problemen worden er gemaakt. Je hebt een bouwtekening en een lijst van de materialen Iedere dag ff kijken is ok………In etappe s betalen.zie het probleem niet…..heb al 8 villa s laten bouwen en de laatste op 18 palen, heerlijk 4 meter hoog. Wel laten heien.En scheurtjes in de stuclaag heeft ieder nieuw gebouwd huis na een tijdje, maar is geen probleem, beetje bezig blijven kan geen kwaad.Het huis op palen staat nu 9 jaar, zonder ene lik verf.Dus contractueel goed verf genomen.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: 0 (obv 0 stemmen)
    • Damy zegt op

      Als je alle commentaren leest zou je haast bang worden om een huis te laten bouwen in Thailand. In eerste instantie wordt gezegd “de grond is geregeld” is dat dan wel op naam van een Thaise partner en waarom dan niet voor dat de grond geregeld wordt eerst alles uitzoeken hoe het zit met een huis bouwen in TH.

      VA:F [1.9.22_1171]
      Waardering: +1 (obv 1 stem)
      • NicoB zegt op

        ” Waarom dan niet voor de grond …. enz. “.
        Antwoord is simpel, die volgorde geeft Nicky zelf aan, niks mis mee vanuit de gedachte first things first.
        NicoB

        VA:F [1.9.22_1171]
        Waardering: +1 (obv 1 stem)
    • NicoB zegt op

      Nicky vraagt hoe om te gaan met het in orde krijgen van een contract met de aannemer en om ervaringen en suggesties van de lezers.
      Op die vragen wordt door de lezers ingegaan, daar worden geen problemen van gemaakt, dat er dan ook lezers zijn die wat persoonlijke ervaringen toevoegen hoort daar ook in thuis.
      Nicky heeft nog geen lijst van materialen, dat probeert hij nu juist allemaal aan de weet te komen uit de reacties.
      NicoB

      VA:F [1.9.22_1171]
      Waardering: +1 (obv 1 stem)
  12. Jos zegt op

    Koop al je materialen zelf,vb.home pro..erg afbieden op de totaalsom,volg de bouwwerken zelf elke dag goed op,zet in je contract 10-15% pas betalen na 1 jaar,na een regenseizoen ontdek je vb.kleine of grote barsten,waterlekken…

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  13. Erwin Fleur zegt op

    Beste,

    Een huis bouwen in Thailand is een uitdaging en geloof de mede bloggers.
    Een tip!
    Kijk en zoek op Thailandblog, hier zijn deze dingen al vaak gevraagt en uitgelegt.
    Met vriendelijke groet,

    Erwin

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  14. william zegt op

    Nog een tip van mij, laat je huis bouwen met de modern ytong blocks., en niet met de cementen zware blokken, bespaard je een hoop werk, en met de lijm ( spotgoedkoop ) kun je veel blokken lijmen, tevens zijn ze isolerend voor warmte en kou, eventuele leidingen l( elektra, water ) kun je gemakkelijk infrezen.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +2 (obv 2 stemmen)
  15. lung addie zegt op

    Wat bij het bouwen van een huis vaak over het hoofd gezien wordt is een grondige studie van het terrein. Vooral in Isaan wordt er nogal eens gebouwd op vroegere rijstvelden welke opgehoogd zijn. Een rijstveld was een moeras en dus heel onstabiel. Je mag het beste huis bouwen, naar Belgische normen, met dubbele muren, als de ondergrond niet deugd en de funderingen zijn daar niet aan aangepast, krijg je scheuren. Die dubbele muren zullen daar geen soelaas aan bieden en met bouwen op palen is NIETS mis, als de boel maar voldoende goed gefundeerd is.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +2 (obv 2 stemmen)
  16. Kees zegt op

    Mensen maken het moeilijker dan het is lijkt het. Ik heb een vrij simpele overeenkomst gemaakt, in Engels en Thais zonder advocaat, met betaling in termijnen, als dat en dat klaar is vindt er betaling plaats etc. Aannemer betaalt alle materialen (wel door mij uitgezocht en gespecificeerd, tegels, sanitair, verf, etc.) Nou in het begin heb je alleen met arbeid en cement te maken, dat is relatief goedkoop dus dus dat gaat allemaal wel goed. Wij hebben een klein probleem gehad toen de fase van betegeling en sanitair aanbrak; ik had net een aanbetaling gedaan en de aannemer organiseerde een groot feest met varken aan het spit, hoop drank etc. Wij waren ook uitgenodigd, dat dan weer wel. Een week later belde de aannemer met een verzoek voor meer geld terwijl de bouw nog niet in het stadium voor de volgende termijn was. Waar het geld gebleven was laat zich raden. Dus mijn vriendin zei doodleuk ‘wat heb je nodig, wij kopen het zelf wel en dan trekken we het van de volgende termijn af’. En zo geschiedde. Huis was binnen 4 maanden klaar, op schema en op budget. De laatste termijn hadden we op 6 maanden na oplevering gesteld om iets van een garantie te hebben. We hebbben wel met een lokale aannemer gewerkt; die heeft meestal meer naam te verliezen dan buitenstaanders. Succes! Ik had alle rampscenario’s ook gelezen maar het is enorm meegevallen, met name ook omdat mijn Thaise vriendin een geweldige manager is.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +1 (obv 1 stem)
  17. Renévan zegt op

    Een kleine aanvulling die wel handig kan zijn (geen antwoord op de vraag trouwens).
    In de eerste bouwfase, fundering met daarop palen vindt er een kleine ceremonie plaats. Aan één paal worden wat versieringen opgehangen, daarop volgt een klein ritueel afgesloten met een firecracker. Dit voor goed geluk, de meeste Thaien kunnen u wel vertellen hoe of wat.
    Dan hrt volgende, de ingang van het huis (voordeur) mag je niet rechtstreek binnen gaan. Bij onze overbuurman waren ze in overleg waar het poortje in het hek moest komen. Dat werd tegenover de schuifpui, dus makkelijk binnenkomen. Ik dacht al dat dat niet goed was, maar ik wilde niet de farang wijsneus uithangen. Er zit nu een slot op het poortje, daar er bezoek kwam dat zo niet naar binnen wilde. Het poortje had dus meer naar links of rechts moeten zitten. Bij ons huis zit de opgang naar het terras aan de zijkant en niet recht tegenover de schuifpui.
    En tot slot, voor Thaien kan het net als het voorgaande van belang zijn dat er op een bepaalde datum voor het eerst in het huis geslapen moet worden. Bij ons huis had mijn vrouw de juiste datum gevonden. Ondanks dat het huis nog niet helemaal klaar was zijn we er toch op deze datum gaan slapen omdat de volgende gunstige datum pas maanden later was. Onze buren zijn ook pas in hun huis gegaan dat al klaar was op een gunstige datum. Dit alles voor zo veel mogelijk geluk. Voor Thais kan dit van belang zijn, dus wie weet doet u er wat mee.

    VA:F [1.9.22_1171]
    Waardering: +2 (obv 2 stemmen)

Laat een reactie achter

Thailandblog.nl gebruikt cookies

Dankzij cookies werkt onze website het beste. Zo kunnen we je instellingen onthouden, jou een persoonlijk aanbod doen en help je ons de kwaliteit van de website te verbeteren. Lees meer

Ja, ik wil een goede website