Je borg terug bij je Thaise condo: wat de nieuwe wet je oplevert, en waar je nog steeds op moet letten
Bijna iedereen die in Thailand een condo huurt, krijgt ermee te maken. De borg, een waarborgsom die je vooraf betaalt en die je aan het einde van de huur terug hoort te krijgen. In theorie tenminste. Want over die borg ontstaat vaker ruzie dan over iets anders bij het huren.
De Thaise wet veranderde op 4 september 2025 ingrijpend. Huurders kregen meer rechten, verhuurders strengere plichten. Toch is het verstandig om je niet rijk te rekenen. Voor de meest voorkomende situatie, een eigenaar met een of twee units, gelden de strenge regels niet. Hieronder lees je hoe het precies zit.
Twee wetten, en pas samen vertellen ze het hele verhaal
In Thailand bepalen twee lagen wat er met je borg gebeurt. Onderaan ligt het Burgerlijk en Handelswetboek, dat al sinds 1925 bestaat en op elke huurovereenkomst van toepassing is. Daarin staat de basis: je verhuurder mag aan het einde inhouden voor onbetaalde huur, openstaande nutsrekeningen en schade die verder gaat dan gewone slijtage, en moet de rest teruggeven.
Daarbovenop kwam in 2025 een tweede laag, de consumentenregeling van de Office of the Consumer Protection Board. Die geldt alleen voor wat de wet een zakelijke verhuurder noemt. Tot voor kort was dat iemand met vijf of meer wooneenheden. Sinds 4 september 2025 ligt die grens op drie. Welke laag op jou van toepassing is, bepaalt vrijwel alles aan je positie.
Wat de nieuwe wet sinds september 2025 regelt
Huur je van een agentschap, een bedrijf of iemand met drie of meer units, dan zit je goed. Voor die verhuurders gelden harde regels. De belangrijkste op een rij.
| Onderwerp | Regel sinds 4 september 2025 |
|---|---|
| Wanneer ben je een zakelijke verhuurder | Bij drie of meer wooneenheden (was vijf) |
| Maximale borg plus vooruitbetaalde huur | Samen hoogstens drie maanden huur bij maandcontracten, hoogstens een jaar huur bij langlopende jaarcontracten |
| Teruggave zonder inspectie | Direct bij het einde van de huur |
| Teruggave na inspectie, geen schade | Binnen 7 dagen |
| Teruggave na inspectie, wel schade | Binnen 14 dagen, na aftrek van de reparatiekosten |
| Intakerapport | Verplicht, samen ondertekend, met foto’s, als bijlage bij het contract |
| Boete bij overtreding | Tot 1 jaar cel en of THB 200.000, ongeveer €5.260 |
Nieuw is ook dat de regeling nu uitdrukkelijk geldt voor verhuur via online platforms en bemiddelingssites. En een verhuurder mag je niet zomaar de deur uitzetten, je spullen verplaatsen, zonder aankondiging binnenvallen of meer voor water en stroom rekenen dan het officiële overheidstarief. Staat zulke verboden afspraak toch in je contract, dan is die clausule juridisch waardeloos.
De hardnekkige mythe van de ene maand borg
Hier moet je op letten, want het internet staat er vol mee. Talloze expat- en vastgoedsites schrijven dat een verhuurder sinds de wetswijziging nog maar een maand borg en een maand vooruit mag vragen. Dat klopt niet met de officiële tekst. De regeling van 2025 stelt een gezamenlijk plafond van drie maanden huur voor borg en vooruitbetaling samen, bij gewone maandcontracten.
Het verschil is geen woordenspel. Stel, je huur is 25.000 baht per maand. Dan mag een zakelijke verhuurder je tot 75.000 baht vragen, zo’n €1.973, en niet de helft daarvan. Wie denkt dat een maand het maximum is, voelt zich bij de eerste de beste verhuurder bekocht, terwijl die zich keurig aan de wet houdt. Goed om te weten voordat je gaat onderhandelen.
Huur je van een particulier, dan gelden andere regels
En nu de keerzijde, want die raakt waarschijnlijk de meeste lezers. Heeft je verhuurder maar een of twee condo’s, dan valt hij buiten de strenge consumentenregeling. Voor hem geldt alleen het oude Burgerlijk Wetboek. Geen wettelijk plafond op de borg, geen vaste termijn van 7 of 14 dagen, alleen de algemene plicht om te goeder trouw te handelen.
In de praktijk vraagt zo’n particulier vaak twee tot drie maanden borg, meestal contant. En juist daar wringt het. Een particulier is een stuk lastiger aan te spreken op zijn plichten dan een agentschap dat zijn reputatie wil beschermen. De wet is op papier dus sterk pro-huurder geworden, maar precies in de meest voorkomende situatie heb je daar het minst aan.
Wat een verhuurder wel en niet mag inhouden
Of je nu van een bedrijf of een particulier huurt, de grens tussen een terechte en een onterechte inhouding ligt op dezelfde plek. Een verhuurder mag inhouden voor:
- Onbetaalde huur tot het einde van de huurperiode.
- Schoonmaakkosten, maar alleen als je de unit slechter achterlaat dan bij je intake.
- Schade die jij hebt veroorzaakt en die verder gaat dan gewone slijtage.
- Openstaande water- en elektriciteitsrekeningen.
En een verhuurder mag juist niet inhouden voor:
- Normale slijtage, zoals verbleekte verf, een versleten vloer of kleine krasjes.
- Schade die er al was toen je introk, mits je dat hebt vastgelegd.
- Onnodig schoonmaken, want de unit hoeft alleen in de oude staat te zijn, niet beter.
- Opgeblazen reparatiekosten, want een rekening moet de werkelijke kosten weerspiegelen.
Hoe vaak je je borg echt volledig terugkrijgt
Eerlijk is eerlijk, hier moet ik je teleurstellen met een niet-antwoord. Een hard cijfer bestaat niet. Er is geen onderzoek dat zegt welk percentage van de expats de borg helemaal terugziet. Wie je ook een concreet getal voorhoudt, verzint het.
Wat we wel weten, schetst een gemengd beeld. Geschillen over de borg zijn het meest voorkomende huurconflict in Thailand, en de hele wetswijziging van 2025 kwam er juist door de stroom klachten over onterechte inhoudingen. Op expatfora lees je geregeld het verhaal van iemand die zijn borg geheel of deels kwijtraakte, en van een agent die niet hard voor de huurder opkwam omdat de eigenaar zijn fee betaalt. Een patroon dat telkens terugkomt: geld dat bij een agentschap of beheerbedrijf staat, krijg je makkelijker terug dan contant geld dat je rechtstreeks in de hand van een particulier hebt gedrukt. Dat laatste ben je bij ruzie vaak gewoon kwijt. Of je je borg volledig terugziet, hangt dus minder af van geluk en meer van wie je verhuurder is en hoe goed je alles hebt vastgelegd.
De valkuilen die je geld kunnen kosten
Een paar fouten zie je steeds opnieuw, en ze hebben één ding gemeen: ze laten zich achteraf bijna niet meer rechtzetten.
- Contant betalen zonder kwitantie. Vraag altijd een bewijs, hoe vriendelijk de eigenaar ook lijkt.
- Geen intake-inspectie met foto’s. Zonder vastgelegde nulmeting is het bij vertrek jouw woord tegen het zijne.
- Een verboden clausule toch tekenen. Die is juridisch nietig, maar wie hem niet herkent, betaalt vaak alsnog.
- De laatste maand uitwonen op je borg. Veel mensen doen het, maar strikt genomen mag het niet en het leidt zo tot gedoe.
- Een opgeblazen eindrekening, zoals 15.000 baht, ongeveer €395, om een studio te schilderen die je niet hebt beschadigd. Met je intakefoto’s prik je daar zo doorheen.
Zo vergroot je je kans op de volledige borg
De winst zit niet in het kennen van de wet, maar in wat je vooraf en bij vertrek vastlegt. Werk deze punten af en je staat sterk.
- Vraag vooraf hoeveel units je verhuurder heeft. Bij drie of meer gelden de strenge regels, bij een of twee niet. Dat bepaalt je hele positie.
- Sta op een gezamenlijke intake-inspectie. Fotografeer bij daglicht elke ruimte, muur, vloer en elk apparaat, met datum erbij. Laat een inventarislijst door beiden tekenen.
- Lees de meterstanden van water en stroom bij intake en bij vertrek, en fotografeer ze.
- Communiceer schriftelijk, via e-mail of LINE, zodat er een spoor met datum en tijd ontstaat.
- Vraag vooraf en op papier in welke staat je moet opleveren om alles terug te krijgen.
- Doe bij vertrek een eindinspectie samen met de verhuurder, voor je de sleutels afgeeft, en maak opnieuw dezelfde foto’s.
- Krijg je een inhouding, vraag dan een gespecificeerde rekening met bewijs. Bestrijd te hoge bedragen rustig maar stevig met je eigen foto’s.
Loopt het toch mis, dan zijn er routes
Komt het tot een echt conflict met een zakelijke verhuurder, dan kun je terecht bij de consumentenlijn van de OCPB, telefoonnummer 1166. Bevestig dat nummer wel even, want oudere bronnen noemen een ander toestel. Voor claims onder de THB 500.000, ongeveer €13.150, kun je naar de speciale Consumer Case Court. Het griffierecht is laag, THB 50 tot 200, zo’n €1,30 tot €5,30, en een zaak duurt er meestal 60 tot 120 dagen.
Houd er wel rekening mee dat het Thaise systeem traag is. Mediation, de OCPB en de rechtbanken kampen allemaal met achterstanden. Voor een borg van enkele tienduizenden baht weegt de moeite lang niet altijd op tegen de opbrengst. Dat maakt het vooraf vastleggen van alles eens te meer de moeite waard, want voorkomen blijft een stuk makkelijker dan terugvechten.
Tot slot
De Thaise huurwet is sinds september 2025 duidelijk pro-huurder, maar de sterkste bescherming geldt alleen tegen verhuurders met drie of meer units. Huur je van een particulier, dan zijn je contract en je bewijsvoering je belangrijkste wapens. Of je je borg volledig terugkrijgt, bepaal je voor een groot deel zelf, vooraf.
Bronnen: Office of the Consumer Protection Board, Tilleke & Gibbins, Formichella & Sritawat, SILQ Law
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond28 juni 2026Boeddhisme en christendom in Thailand: waar ze elkaar raken en waar ze botsen
Emigreren28 juni 2026Woonlandbeginsel verlaagt uitkeringen van Nederlanders in Thailand in de praktijk nauwelijks
Kort nieuws28 juni 2026Thailand nieuwsoverzicht zondag 28 juni 2026
Eilanden28 juni 2026De mooiste rustige eilanden van Thailand, zonder feestlawaai of Full Moon-gedoe