Beste lezers,
Ik volg iedere dag berichten en veel leer ik ervan. Maar ik zit nu zelf met vragen die ik niet direct kan terugvinden.
- Wat als mijn partner overlijdt, en ik woon in het huis van mijn partner. Mag ik daar nog blijven wonen? Er is geen testament tot nu toe. Wat te doen hier om te blijven mogen wonen zonder uitzetting?
- Wat als wij een huis kopen elders en mijn partner overlijdt? Mag ik dat huis dan verkopen of hoe zit dat? 49% mag je bezitten en de andere 51% naar wie gaat dit? Er is geen testament en de investering was mijn spaargeld.
Het zijn eigenlijk vragen als mijn Thaise partner overlijdt. Hoe zit het dan met visum en bezittingen.
Dank je.
Groet,
Francois
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Omdat iemand anders ook reacties plaatst onder de naam ‘Jozef’ noem ik mij voortaan maar ‘JozefJozef’, om te onderscheiden wie voor welke inhoud verantwoordelijk is.
1- Beste Francois, jij zegt in het huis van jouw partner te wonen. Je zegt er niet bij of jullie gehuwd zijn. Dat was voor de beantwoording wel gemakkelijker geweest, want veel wetgeving in TH is gelinkt aan de huwelijkse staat. o.a. persoonlijke nalatenschap van vóór het huwelijk aan de andere partner (Sin Suan Tua), verdeling van de gezamenlijke boedel vergaard ten tijde van het huwelijk (Sin Somros), en de positie van de echtgenoot ten opzichte van de andere erfgenamen (schoonfamilie). De Thaise wet kent geen enkele juridische status toe aan welk soort partnerschap dan ook. Je benoemt ook niet of de grond onder het huis eigendom van je partner is. Ware ook gemakkelijk geweest om te weten, dus om dezelfde gemakshalve reden neem ik dat maar als uitgangspunt.
Hoe dan ook: ben je niet gehuwd, dan dient jouw partner per testament aan te geven dat jij na haar overlijden in haar huis mag blijven wonen. Er vanuit gaande dat de grond onder het huis het eigendom is van jouw partner, dan zal zij met jou (als ongehuwde en verder geen rechthebbende) daartoe een lease-contract moeten afsluiten. Dat dient te gebeuren ten tijde van haar leven. De lease mag niet afgesloten worden per datum van haar overlijden. Met een dode kun je geen zaken doen. Een lease duurt 30 jaar. Het opmaken van een testament, en het afsluiten van een lease-contract en de ingangsdatum (!) ervan vereisen de tussenkomst van een Thai lawyer. Beide documenten dienen te worden geregistreerd bij de Land Office.
Ben je wel gehuwd? Ga dan samen naar het kantoor van de Land Office, en laat op grond en huis usufruct (vruchtgebruik) op de chanote (eigendomsakte) noteren.
2- Kopen jullie als ongehuwden land en huis, dan wordt jouw partner de eigenaar van de grond, en jij kunt het huis op jouw naam doen registreren. Je krijgt dezelfde situatie als onder 1. Jouw investering ben je kwijt. Als ongehuwde wordt die gezien als schenking aan jouw vriendin. Als jouw partner overlijdt, dient zij ervoor te hebben gezorgd dat jij op het grondstuk kunt blijven wonen in jouw huis, weer door middel van een lease. Zonder lease kan de volgende grondeigenaar jouw vertrek eisen. Als de nieuwe eigenaar jouw huis niet wilt, wordt je ook nog eens verantwoordelijk gehouden voor de sloop ervan. De nieuwe eigenaar van de grond is niet verplicht jouw aanwezigheid te dulden.
Ben je wel gehuwd? Ga dan samen naar de Land Office en registreer usufruct (vruchtgebruik) en superficies (opstal). Bij de koop heb je een document ondertekend ter Land Office waarin je verklaart geen claim te hebben op het geld dat je investeerde. Dat geld ben je dus kwijt. Maar door usufruct kun je de rest van je leven blijven wonen. Opstal verzekert jou van het recht tot nieuwbouw/verbouwing/renovaties/etc. Zonder usufruct dien je binnen een jaar de grond te verkopen. Lukt dat niet, dan neemt de Land Office de verkoop over. Na aftrek van kosten blijft jou de rest. De opbrengst is dan beduidend minder.
Dan nog: jouw opmerking over 51% resp, 49 %: vergeet maar gauw. Dat heeft te maken met ‘nominees’. Sinds enkele jaren strikt verboden.
Tot slot: een huwelijk is in TH de beste juridische garantie om te houden wat je hebt. Zowel in geval van overlijden als bij een scheiding. Maar leg dat huwelijk vast ter amphur, en huis en haard ter Land Office. En als je zelf niet van wanten weet, haal er dan een Thai lawyer bij. En zorg ook voor een gedegen testament. Een partnerschap kent geen bescherming. Je wordt gezien als een individu zoals ieder ander dat ook is. Dat je geld investeert, en jullie emotioneel dan wel moreel in goede vriendschap naar elkaar verhouden is prachtig, moeten jullie zelf weten, ‘up to you’, maar kent verder geen wettelijk kader.
Nou, dat was het, mijn epistel Doe er jouw voordeel mee. Succes.
Ja ben gehuwd zowel Nederland als Thailand geregistreerd en heb een Thai marriage visum NON-O.
(Huidige) Grond eigendom van partner.
Land Office wat is dat op zijn Thaise naam?
usufruct (vruchtgebruik) en superficies (opstal) zijn daar Thaise benamingen voor. Dit voor mijn partner beter te begrijpen.
Dank je.
Beste Francois, nu we weten dat je gehuwd bent, is het alweer een klap gemakkelijker een redenering op te zetten. Als je ook nog had gemeld waar jullie wonen, hadden we wat gerichter namen van advocatenkantoren kunnen noemen. Blijft toch altijd een raadsel waarom lezers met een minimum aan gegevens naar een maximum aan uitleg vragen.
Een Land Office, in Thai taal: กรมที่ดิน (kram thī din), is te vinden in hetzelfde gebouw als waar jullie Amphur is gevestigd. Loop samen naar binnen, meld wat je wilt, en jullie worden op je wenken bediend. Jouw echtgenote kan jou vruchtgebruik en recht van opstal toekennen op haar huidige grond en woning. Op de Land Office worden daartoe de nodige paperassen ondertekend en gestempeld. Deze registratie is verplicht. Een advocaat is niet per se nodig. Jouw naam en het recht van vruchtgebruik en opstal wordt tevens aangetekend op de achterkant van de chanote. Na eerder overlijden van jouw echtgenote kun je levenslang vlijven wwonen en zo nodig verbouwen, etc. Zijn jullie van plan elders grond en huis te kopen/bouwen, doe dan hetzelfde als boven omschreven.
Usufruct/vruchtgebruik is in het Thai: สิทธิเก็บกิน (Sitthi Kep Kin) Jouw vrouw kan in het Thai lezen wat Thai wetgeving te melden, met een beetje doorscrollen, zie:
https://www.samuiforsale.com/real-rights/usufruct-property-rights.html
Superficies/recht van opstal heet in het thai สิทธิเหนือพื้นดิน (Sìt-tì Neùa Peun-din) Voor jouw vrouw uitleg in het Thai op: https://www.samuiforsale.com/real-rights/superficies-property-rights.html
Het internet verschaft een zee aan informatie over beide thema’s. Als jouw vrouw geen Engels kan lezen, dan is daar Facebook. Op z’n Thais kan zij alle info vinden die ze wenst.
Hierover is eerder geschreven op het Thailandblog.
De tekst luidde als volgt
Een farang weduwenaar heeft in ieder geval die rechten die zijn vastgelegd in een testament.
Hij heeft ook de rechten van een Usufruct mits vastgelegd op het landoffice en beschreven op de Chanoot.
Zijn visum op basis van een huwelijk met een Thaise vervalt onmiddelijk en moet omgezet worden in bijv. een “retirement” visum.
In mijn geval moest een verklaring van de ouders van de overledene waarin afstand werd gedaan van hun deel van de erfenis ten behoeve van mijn zoon(waarmee ik dus weer een usufruct overeenkomst afsprak) worden opgesteld.
Een huis (eigenlijk de grond) kan je als buitenlander niet bezitten en ook al zou dit aan je nagelaten worden,je zult verplicht zijn om het binnen 1 jaar (1 1/2 jaar ?) te verkopen.
Regel het handeltje goed en spijker legaal alles dicht want na zo’n overlijden verschijnen er allerlei “haaien” op de kust en soms vanuit een hoek waarvan je het het minste verwacht.
Zorg dat je toegang tot de rechtnmatige bankrekening blijft houden.
Zoals gezegd,veel zaken kan je nu al regelen bij je volle verstand en medewerking van je vrouw.Dat wordt anders als er niets geregeld is en je vrouw er plotseling nooit meer is.
“Zijn visum op basis van een huwelijk met een Thaise vervalt onmiddelijk en moet omgezet worden in bijv. een “retirement” visum.”
Neen dat is niet (meer) waar. Bij het overlijden mag de verkregen periode uitgedaan worden.
Staat in de STM-2 dat iedereen nu bij een verlenging moet tekenen voor kennisname.
https://bangkok.immigration.go.th/wp-content/uploads/STM-2-FORM-2025.pdf
Daarna moet een andere weg genomen worden. Niet enkel als retired,maar als er bijvoorbeeld kinderen zijn waar je ouder of zelfs voogd van bent is dat ook een mogelijkheid
Neen, het is niet zo dat een ‘farang’weduwnaar die rechten heeft die in een testament zijn omschreven. De rechten van een ‘farang’ bij overlijden van zijn echtgenote zijn per wetgeving vastgelegd. In een testament kunnen dan nog zakelijke dan wel materiele oftewel aardse dingen worden benoemd. Nogmaals: usufruct en superficies cq vruchtgebruik en recht van opstal, regel je op de Land Office, niet per testament. Uiteraard mag je in het testament naar die geregistreerde usufruct/superficies verwijzen.
Het Thaise Burgerlijk Wetboek artikel 1629 regelt dat kinderen als erfgenamen als eerste worden behandeld, vóór eventueel nog levende eigen ouder(s).
Artikel 1635 van dat Burgerlijk Wetboek zet de echtgenoot op gelijke voet met kinderen, dus vóór eventueel nog levende schoonouder(s). Omdat een ‘farang’ nooit eigenaar kan zijn van Thai grond is logischerwijs de zoon als eigenaar aangewezen, en dient met die zoon al dan niet vruchtgebruik en opstal te worden geregeld. Maar let op: als ten tijde van het in leven zijn van de echtgenote al vruchtgebruik/opstal was geregistreerd, lopen beide gewoon door tot aan het overlijden van de ‘farang’vruchtgebruiker zelf.
Zoals gezegd: een buitenlander kan geen grond in eigendom hebben. Wel bezitten [!], zoals het geval is bij vruchtgebruik/opstal. Bij overlijden van de Thai echtgenote erft de ‘farang’spouse. Zie artikel 1635.
Echter, artikel 86 van de Thai Land Code Act dwingt hem de grond binnen een jaar te verkopen. Zo niet, dan vindt een openbare veiling plaats. Geregisterde usufruct voorkomt dus de gedwongen verkoop binnen een jaar en het kwijtraken van de grond via een veiling, met verminderde opbrengst dan oorspronkelijk betaald.
Beste François laat een testament maken met een usefruct bepaling en je kan weer rustig slapen, een testament op laten maken kost hier zo’n THB 10,000,- dus dat valt heel erg mee.
Bedankt, Testament waar kan ik daar voor terecht? Welk kantoor en wat is de Thaise benaming ervoor.
Usefruct zal wel een Thaise benaming hebben neem ik aan.
Neen, dit klopt niet. Een usufruct regel je op de Land Office. Een testament bij een Thai lawyer. Indien ter Land Office geregistreerd is een testament eigenlijk niet meer nodig. Maar indien gewenst: eerst de usufruct/superficies/chanote-notatie/registratie regelen, daarna een testament opmaken. Met opsomming b.v. van wie wat krijgt uit de Sin Suan Tua: de boedel van de overledene van voor het huwelijk. Een testament is wel weer aan de orde in geval de ‘farang’echtgenoot eerder overlijdt en testamentair bepaald is dat b.v. de ThB 800K aan de echtgenote vervalt, en overig geld aan een stichting of NL kinderen, etc.
Tevens kan in een dergelijk testament de verdeling van verdere TH bezittingen en TH tegoeden van de ‘farang’echtgenoot beschreven worden. Indien geen testament? Dan vervalt alle geld en goed aan de langstlevende echtgenote. En verder is een testament uiteraard van belang indien niet gehuwd, maar weer wel samenwonend, etc., zie eerste reactie over de ongehuwde status.
Dit was een vraag die wij ons ook stelden en hebben dit nagevraagd bij het “Land office”.
Het huis en de grond staat op de naam van mijn vrouw maar de financiën kwamen van mijn huis in NL.
Wij kregen het advies (en hebben dat opgevolgd) om eea bij de Ampour vast te laten leggen. Dat is een beetje procedure maar het is uiteindelijk vastgelegd in 2 (verzegelde) documenten. 1 bij de Ampour YNten 1 bij ons. Let op! mag alleen geopend worden bij overlijden van 1 van ons bij de Ampour! anders kun je opnieuw beginnen.
In dit document is vastgelegd dat ik in ons huis mag blijven tot aan mijn dood en wie het huis erft. Wat je nog meer in dat document vast kan leggen moet je bij Ampour vragen.
Als je niets vastlegt heb je volgens mijn info 1 jaar om het huis te verkopen, anders kan de staat dat doen.
Je verblijfsvergunning hangt af van je financiële situatie, niet van het huis. Je zou het
kunnen verkopen en een condominium op jouw naam aan kunnen schaffen.
Zelf prefereer ik in ons huis te blijven, financieel geen probleem en ik wil mijn werkplaats(je)
zeker niet opgeven.
Succes, Frans
Beste Frans, iedereen moet zelf weten welke wegen te bewandelen in de Thaise bureaucratie, maar mij lijkt dat jij conform artikel 1656 of 1658 van het Thai Burgerlijk Wetboek, een gesloten “secret document” als testament hebt gedeponeerd bij de plaatselijke Amphur. Dat is prima, regelt ook van alles en nog wat, maar niet (ik herhaal: niet) dat je kan blijven wonen op de grond die eigendom is van jouw echtgenote. Het huis kan je erven, maar in dat huis blijven wonen gedurende de rest van jouw leven, dat dient geregeld en geregistreerd te worden ter Land Office. Zonder dergelijke registratie raak jij onverwijld de grond kwijt na uiterlijk een jaar. Slechts een usufruct-registratie voorkomt die gedwongen verkoop.
Vreemd dat bij navraag aldaar jij bent doorverwezen naar de Amphur, tenzij jullie onverbloemd het hebben gehad over een testamentaire beschikking. In dat geval moet je dus inderdaad niet bij de Land Office zijn, maar bij de Amphur.
Ik raad je aan om een blik te werpen op de achterzijde van de chanote. Als op die achterzijde jouw naam is vermeld met een verwijzing naar vruchtgebruik, is e.e.a. in orde. Indien niet, dan gauw samen de boel alsnog regelen en registreren ter Land Office. Laat even weten hoe het is afgelopen.
Hallo Francous
Wij hebben een paar jaar geleden een testament laten opmaken bij een advocaat kantoor.
Wanneer mijn vrouw zou overlijden is alles van mij, dus ook het huis en ik mag blijven wonen zolang als ik wil.
gr.Adri
Bedankt, tips welk kantoor?
Bedankt, maar mag jij dat ook verkopen indien je denkt weer te vertrekken. Gebruik maken volgens usefruct is duidelijk, maar mag je ook doen ermee wat je wil. Farang mag toch geen grond bezitten, danwel verkopen?
Adri, lijkt een eenvoudige oplossing maar denk toch dat er iets niet klopt. Als je vrouw overlijdt is er geen eigenaar van de grond meer. Ik vermoed dat een grond niet zonder eigenaar kan zijn. De volgende eigenaar hoeft zich niet gebonden te voelen door de regeling van je echtgenote. door dit testament. Daar dient wel een oplossing voor te worden gevonden en wel zo spoedig mogelijk. ik ben geen leek in de juridische wereld ben afgestudeert jurist in opleiding geweest tot advocaat.
John, ben ik volstrekt met je eens. Ondanks dat al sinds jaar en dag door en op Thailandblog info wordt verstrekt hoe juridisch vorken in de steel zitten, menen toch nog veel mensen dat een testament heiligverklarend maakt. Niet dus. Indien bij overlijden slechts enkel een testament aanwezig, zal grond en land moeten worden verkocht, want geen registratie van usufruct voorhanden ten gunste van de spouse. De bepalingen in het testament zijn dan nietig. Bij overlijden van de echtgenote is geen eigenaar van de grond meer aanwezig, zoals jij terecht stelt. De echtgenoot mag niet de eigenaar worden, wel de bezitter. Maar zal zonder usufruct binnen één jaar moeten verkopen, en dat aan een Thai ‘national’, uiteraard. Gedurende dat jaar van verkoop treedt de land Office in de eigendomstitel (chanote) van perceel en woning, indien die laatste ook op naam van de overleden echtgenote stond. E.e.a. moet jou als jurist toch niet vreemd voorkomen, lijkt me?
Beste Adri, zie mijn antwoord/reactie bij Frans. Ten overvloede: een testament heeft geen invloed op het wel of niet mogen blijven wonen op Thai grond, welke slecht maximaal in bezit is, en eigenlijk om je de gelegenheid te geven die grond in de verkoop te zetten.
Hallo beste Francois
In zoverre dat ik het weet is dat je een geel boekje moet hebben dat aangeeft dat op deze plaats woont
En een eigen bankrekening op uw naam met een bedrag van 800.000 bath om in Thailand te kunnen blijven
Groetjes
Dany
Dat is al geregeld, voor de Visum en roze ID card
Wat het verblijf betreft zie Thailand Immigration vraag Nr 071/25: Wat gebeurt er met mijn Thai Marriage visum als mijn Thaise partner overlijdt? (wordt geplaatst)
Bij mij weten is dat 51-49% gedoe alleen van toepassing in een condo complex.
Dan mogen maar 49% van buitenlandse unitbezitters ‘op naam in bezit zijn’ , en de 51% verdere units alleen lease als het buitenlanders betreft.
Ja toch?
Gegevens advocaat voor opmaak Thai testament:
Mrs. Orajith Srisuwanno, Attorney at Law
Chamnanphenjati building, Rama 9 Road, Huaykwang District
65/177, 21st Floor, Chamnanphenjati building, Rama 9 Rd. This building is located near
Central Rama 9
086 899 8957
orajithlaw89@gmail.com
Nodige documenten:
1. Your passport copy and residing address in Thailand
2. ID card copy of partner/wife
3. Details of your bank account (passbook copy) or any other asset need to put in the Will
4. Details of second heir, in case partner/wife/other benificiairy passes away before or simultaneously with you.
5.** Another desire if required such as funeral
The legal service charge for bilingual Will is THB 10,000
Zie ook eerdere postings hierover op Thailandblog!
Haki
Beste Francois,
er wordt hier nogal wat foute info verstrekt.
Indien uw echtgenote de eigenares van de grond is dan is zij ook eigenares van alles wat erop staat.
Als buitenlander kan jij geen eigenaar van de gond zijn. Die 49-51% eigenaar zijn slaat niet op een private woning of deze moet ondergebracht zijn in een venootschap. Een testament verandert daar niets aan daar je met dat grondeigendom, wat niet kan, blijft zitten. Je hebt dan wel 1 jaar de tijd om alles te verkopen.
De enige en beste oplossing is wel de USUFRUCT. Deze wordt bij landoffice in de chanote gergistreerd en is een gekende term in Thailand daar die wereldwijd gekend is.
Met de usufruct bekom jij het recht om levenslang te blijven wonen in de eigendom van uw echtgenote. De andere erfgenamen worden dan de ‘NAAKTE EIGENAARS’ (technidsche term) em jij bent de ‘VRUCHTGEBRUIKER’. Dit betent dat je zelfs het recht hebt de woning te verhuren en de over de huur te beschikken.
Een testament, te gebruiken in Thailand: wordt best opgemaakt door een lawer en kan geregisreerd worden bij de ampheu waar het origineel verzegeld bewaard wordt. Het moet niet maar is wel aan te raden. De uitvoering van het testament gaat alijd via de rechtbank. Indien het testament geregistreerd werd dan is geen discussie mogelijk over de echtheid ervan.
In het testament mogen enkel zaken staan welke Thailand betreffen.
Lung Addie en Jozef-2, ware woorden over de situatie in Thailand. Al kan ik me nauwelijks voorstellen dat de echtgenote sterft zonder erfgenamen als ouders, broers/zusters of kinderen.
Maar ben je niet beter af als de overheid tijdelijk het recht in handen neemt? De farang kan ‘bezitter’ worden maar daar zit toch ook een grens aan? Maximaal een rai voor bewoning, en max tien rai voor nijverheid, heb ik altijd gehoord. En een jaar tijd om te vervreemden aan een Thais persoon of rechtspersoon.
Vraagsteller kan beter een goede jurist zoeken die een notarisvergunning heeft en daar de zaak opnieuw en in detail voorleggen. Kost een paar centen maar dan heb je het geregeld. Leg het testament correct vast en zoek een modus om het gebruiksrecht van de ondergrond vast te leggen voor het geval mevrouw komt te overlijden. De Thaise wetgeving biedt voldoende mogelijkheden.
Straks duikt er een ‘oom’ op die hem van ‘zijn’ grond af gooit. Dan is alles vergeefse moeite geweest. Regel de zaken correct; in dit blog staat meer dan genoeg info om de juiste weg in te slaan. Maar ik heb wel eens de indruk dat er niet meer gelezen wordt…