Lezersvraag: Huis bouwen in Isaan
Beste lezers,
Wij overwegen een nieuwe huis te bouwen in Isaan (eind 2021 of begin 2022 ergens in de Chaiapum//Korat /Khonkaen regio, niet al te ver van Phon). Heeft er iemand ervaring met een goed (en betrouwbaar) bouwbedrijf en/of ook een redelijk onafhankelijke goede bouwtoezichthouder voor de momenten dat we er niet zijn?
We proberen in ieder geval er zelf bij het opzetten van de fundering te zijn, waarschijnlijk ook bij de fase waarin het frame/dak gebouwd gaat worden. Tevens natuurlijk de laatste afwerkingen als het bijna klaar is.
Het moet een gelijkvloershuis zijn met goede fundering, stalen dakbalken en goede kwaliteit muren, zo rond de 130 -140 m2. Wat is de beste dakisolatie dakvorm om de warmte opbouw in het huis zo laag mogelijk te houden?
Momenteel staat er een oud Thai huisje (wel op betonplaat- voet) dat plat moet en zijn we de grond eromheen alvast aan het ophogen, als het huisje plat is dan gaat die oppervlakte daar ook omhoog (dan dus een jaartje laten inzakken).
De vraag is ook of er een kruip-ruimte onder het huis moet, of dat dat niet nodig?
Wat is ook een goed betalingsschema? 30% bij start, dan nog eens 30% bij frame klaar, 20% bij latere fase en laatste 10% als alles klaar is en goed bevonden? tips hiervoor of iets andere ervaring/idee?
Andere tips ook welkom!
Groet,
Pieter
Hi Pieter,
ik heb 12 jaar geleden een huis laten bouwen in Korat. Vraag aan redactie of zij jou mijn emailadres willen geven. Wil ik ter voorkoming mogelijk overvolle mailbox niet hier publiceren. Kan je dan in ieder geval proberen te waarschuwen voor de nodige valkuilen waar ik achteraf gezien qua bouwen wel ingetrapt ben.
Dag Pieter. Ik ben ook van plan om te bouwen in Khonkaen. Mag ik óók jouw e-mail adres vragen? Valkuilen lijken me inderdaad te vermijden. Bedankt alvast.
Ik bedoelde Mo, niet Pieter. Excuus daarvoor!
Leuk ik heb een nieuwe naam Mo maar er staat toch echt RNO, wel wat onduidelijk, haha
Dat is : [email protected]
Hi Pieter,
email is gestuurd en het is RNO niet MO, haha
Hallo Mo, dat is: [email protected]
Pieter,
Ik raad je aan om eerst de blog en het boekje van Tony Eastmead (https://tonyinthailand.com) te lezen.
Veel informatie over materialen, prijzen en hoe e.e.a. te organiseren.
Succes!
Mo
De redactie mag dit normaal niet afgeven …beter lijkt me dat de vraagsteller zijn of haar e-mail adres opgeeft dan wordt jij niet bedolven onder aanvragen.
Ik ben het zelfde van plan en zou wel graag jouw aanbevelingen ontvangen
Groet
Piet
[email protected]
Piet, heb email aan je gestuurd
Kruipruimte niet doen, isoleren kan maar niet echt nodig, wel goed ventileren onder het dak en in huis. Dat de warmte weg kan. Het beste is voeldoende leiding in graven buiten voor koeling waarmee jeje huis kan koelen met circulerende lucht vanuit dat leidingwerk
Beste Ger,
Ik begrijp niet goed wat je bedoelt met voldoende leiding in graven buiten voor koeling……
Graag lees ik je uitleg.
Groeten,
Jan.
De kruipruimte heb je nodig om je waterleiding en afvoerleiding bereikbaar te houden , ik zou die in geen geval mee in de vloer verwerken . in Thailand gebruikt men meestal van die blauwe plastiekbuis voor je waterleiding, indien je bouw zich iets gaat zetten zit je met lekken. Dus ja, wel een kruipruimte voorzien, het heeft het bijkomend voordeel dat de vloering van je huis hoger komt te liggen, wat in geval van overvloedige regenval ( wat in Thailand wel eens gebeurt) vermijdt dat je huis onderwater loopt voorzie voor de kruipruimte een hoogte van 50 a 60 cm.Isoleren is in Thailand ook zeker nodig, voorzie een beton voor de afwerking van je gelijkvloers waar dan isolatieschuim of isolatiepanelen op komen.Dan komt hierop je dak, puntdak of hellend dak waarbij ventilatie voorzien wordt om de opwarming te beperken.Zorg dat je dak voldoende oversteekt bvb 60 cm zodat je muren zoveel mogelijk kunnen genieten van de schaduwwerking van je dak ( je muren gaan dan minder opwarmen).Wat ik zeker ook zou voorzien is een dakgoot met opvangvat voor je tuin te besproeien in de droge periode( is in Thailand zeker niet standaard).
Het vriest niet dus het leidingwerk en afvoer kan gelijk door de muur naar buiten!
Een kruipruimte is kostbaar, kan ongedierte wonen en is niet nodig i.v.m. temperatuur.
Isolatie en wel of geen spouw is een heel ander verhaal.
Isolatiewaarde van gasbeton is prima bij dikkere blokken.
Ik heb ook een bouwproject. Kan je me in kopie zetten voor de aanbevelingen ? Dank. [email protected]
Marc, ik heb email gestuurd
Beste Mo,
Wij zijn van plan eind 2021 aan te vangen met het bouwen van een huis in het gebied van Nang Rong.
Ik verneem gaarne over je ervaring met valkuilen etc.
Mijn emailadres is [email protected]
Vast bedankt.
Groeten,
Jan.
Hi Jan, heb je een email gestuurd.
Wij hebben het destijds zo gedaan.
We zijn in de buurt wezen kijken naar huizen die er goed uitzagen,aan de bewoners gevraagd welke aannemer de huizen gebouwd heeft.
Al snel werd duidelijk dat de meeste huizen door dezelfde aannemer waren gebouwd.
Zet je wensen op papier,aantal kamers,afmetingen en indeling ( dit is heel belangrijk,een slaapkamer op het noorden of oosten is wel zo prettig)
Probeer met onderhandelen zoveel mogelijk op de achtergrond te blijven (het beste kom jij pas in beeld als er al een prijs is gemaakt)
Bespaar niet op het toezicht,het is heel erg belangrijk dat er iemand met verstand van zaken toezicht houdt op de bouw,vaak heeft de architect iemand waar hij mee samenwerkt.
Als je niet zelf aanwezig kan zijn laat dan zoveel mogelijk foto’s maken en houdt via Line minstens een keer per week een bouw vergadering.
Je zal ongetwijfeld tegen dingen aanlopen waar je gek van wordt,wordt niet kwaad maar probeer tot een oplossing te komen,jij betaald en bepaald uiteindelijk.
Maak goede afspraken over de betalingen,de aannemer vraagt vaak veel te vroeg de afgesproken termijn.
Nog een laatste tip,neem af en toe even afstand van de bouw en doe wat leuks met je partner anders wordt je helemaal gek.
Succes.
Beste advies vragers
Of koop een kant en klaar huis,of als je zelf wil laten bouwen
DAN HET VOLGENDE
De enigste optie is er zelf elke dag te zijn
Verder koop je materialen zelf
De rest is vragen om onduidelijkheden
Gr peter
Koop met pir of pur geisoleerde stalen dakplaten maar geen tempex isolatie.
Pir of pur is vele malen beter.
Boven bangkok zou een fabriek zin die deze platen maakt.
Succes Ben
Pieter,
Ik heb ook gebouwen in de isaan..Buriram..mijn ervaringen…goede fundering met kruipruimte (nuts voorzieningen,leidingen..)gebruik gasbetonblokken 15cm dikte,isoleert beter,steviger,makkelijk te bewerken,hoge plafonds,zadeldak met voldoende verluchting,Niet isoleren,warmte komt na enkele dagen toch binnen,en kan moeilijker weg,vooral GEEN moeilijke dakconstuctie maken,in het regenseizoen komt de slagregen van alle kanten,en krijg je lekken in je dak,ook dakoversteek minimum 50cm.
Blijf erbij als je gaat bouwen,elke dag,ik ben er 3.maanden elke dag bijgebleven..en nog gebeuren er fouten,
Je betalingsregeling lijkt mij o.k..ik heb de laatste 100.000bath pas na 1.jaar betaald toen ik zag dat er geen scheuren of barsten waren in de muren.
Succes,denk 3X goed na over Alles.
Pieter ik ben zelf aannemer en ik heb ook een goede Thaise aannemer die weet waar hij mee bezig is en die niet eerst een voorschot vraagt maar na overeenkomst begint te bouwen en jij betaald achteraf op de afgesproken tijd en bouw fase, hij geeft je een totale prijs en als je zelf materiaal aanschaft wordt dat van de prijs afgetrokken, bij overeenkomst zit een lijst met materiaal en prijzen dus als jij bijvoorbeeld een toilet vind die goedkoper is dan wat hij zou rekenen trekt hij dat bedrag wat hij begroot heeft van de aanneemsom af. Ik zou in iedergeval alle buiten muren van gasbeton blokken laten maken En een kruipruimte onder de vloer en inderdaad de verdieping dus het plafond afsluiten met een betonnen vloer ivm de isolatie.
Ik zou zelf eventueel toezicht kunnen houden als ik tegen die tijd nog steeds in Korat woont.
Mijn email adres is [email protected]
Succes Ben Korat
Beste Pieter
Je bestrijkt een groot gebied tussen genoemde plaatsen.
Als je iemand vind in een van deze plaatsen heb je wel met de nodige reistijd te maken denk ik.
Toevallig komt mijn vriendin ook uit Phon.
Nonka om precies te zijn. Zei woont nu hier bij mij in het zuiden des lands.
Ik zal eens navraag doen want haar familie woont daar nog.
De administratie mag jou mijn e-mail adres ook geven.
Dan kan ik je informeren als ik iets meer weet.
Met vriendelijke groet Ronald
Ik ben de vraagsteller, mijn email adres voor eventueel direct contact and meer info :
[email protected]
Hallo,
Ook twee huizen laten bouwen in de Isaan zo,n 10 jaartjes geleden.
Mijn advies is Niet laten bouwen als je er niet zelf bijbent.
Maak de grond minstens een halve meter hoger dan het straatniveau
Als je het huis later geheel wilt ommuren voor allerlei ongedierte etc. Leg dan een afvoerriolering aan. De Thai zullen je uitlachen maar je zult er veel plezier van hebben.Zorg dat die afvoer uitkomt op niveau minstens 20 cm hoger dan uitgang, anders blijf je nog met het water zitten.
Mijn vrouw is bouwkundig ingenieur en is een tijfger als het gaat om kwaliteit.
Kijk maar op de website: builtaqualityhouseinisan.com
Referenties ook van buitenlanders.