Veel Nederlanders die naar Thailand vertrekken, twijfelen over hun huis. Verkopen voelt definitief, dus houden ze het aan en verhuren het. De huur dekt een deel van de kosten in Thailand, en het huis blijft een vangnet voor als het tegenzit. Op papier een verstandige keuze.
Maar zodra je verhuurt, verandert je fiscale positie ingrijpend. Je woning verhuist van box 1 naar box 3, de aftrek van hypotheekrente stopt, en na emigratie belast Nederland juist dat huis nog steeds. En ook Thailand kan meebelasten. In dit artikel lees je precies hoe dat uitpakt en waar je goed op moet letten.
Van box 1 naar box 3: de aftrek verdwijnt
Zolang je huis je hoofdverblijf is, valt het in box 1 en mag je de hypotheekrente aftrekken. Zodra je het verhuurt, is het geen hoofdverblijf meer. De woning en de bijbehorende schuld verhuizen dan naar box 3, en de renteaftrek stopt. Dat gebeurt ook als je gewoon in Nederland blijft wonen. Verhuur is het omslagpunt, niet je adres.
Er bestaan twee regelingen die je huis nog even in box 1 houden. De verhuisregeling geldt als je huis leegstaat en te koop staat, in het jaar van vertrek plus de drie jaren daarna. De uitzendregeling is er voor wie tijdelijk door zijn werk wordt uitgezonden, mits je er minstens een jaar hebt gewoond en er na terugkeer weer intrekt. Bij allebei geldt keihard dezelfde voorwaarde: je mag niet verhuren. Doe je dat wel, dan val je alsnog in box 3.
Wat je in box 3 betaalt in 2026
In box 3 betaal je geen belasting over de huur die binnenkomt, maar over een fictief rendement op de waarde van je woning. Een verhuurd huis valt in de categorie overige bezittingen, met een forfaitair rendement van 6,00 procent voor 2026. Daarover betaal je 36 procent belasting. Het heffingsvrije vermogen is 59.357 euro per persoon, of 118.714 euro als je een fiscale partner hebt. De schuld op de woning verlaagt je grondslag, maar pas boven de schuldendrempel van 3.800 euro (7.600 euro met partner), en tegen een negatief forfait van 2,70 procent. De hypotheekrente zelf is dus niet aftrekbaar; alleen de restschuld telt mee.
Een detail dat je uit het nieuws misschien anders hebt onthouden: op Prinsjesdag 2025 werd een verhoging van het forfait naar 7,78 procent aangekondigd, samen met een verlaging van het heffingsvrij vermogen naar 51.396 euro. Die plannen zijn niet doorgegaan. De definitieve cijfers voor 2026 zijn 6,00 procent en 59.357 euro. Reken dus met de juiste getallen.
De leegwaarderatio: soms een korting, vaak niet
Verhuur je met huurbescherming tegen een normale, marktconforme huur, dan mag je de WOZ-waarde verlagen met een percentage uit de tabel van de Belastingdienst. Dat heet de leegwaarderatio. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe hoger de korting. Uitgangspunt is telkens de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar ervoor. Voor je aangifte over 2026 gebruik je dus de beschikking met peildatum 1 januari 2025.
Er zit een flinke adder onder het gras. De korting geldt niet bij tijdelijke verhuur, niet als de huurder geen huurbescherming heeft, en niet als je aan familie verhuurt tegen een te lage huur. In die gevallen reken je met de volle 100 procent van de WOZ-waarde. Juist de mensen die hun huis “even” aan een bekende verhuren, denken vaak dat ze korting krijgen, terwijl het tegenovergestelde waar is.
Een rekenvoorbeeld
Stel: je bent alleenstaand, je verhuurde woning heeft een WOZ-waarde van 350.000 euro, er rust een hypotheek van 150.000 euro op, je hebt verder geen box 3-vermogen, en je rekent met de volle WOZ-waarde zonder leegwaarderatio. Voor 2026 ziet dat er zo uit:
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Waarde woning (overige bezittingen) | 350.000 euro |
| Aftrekbare schuld (150.000 − 3.800) | 146.200 euro |
| Rendementsgrondslag | 203.800 euro |
| Grondslag na heffingsvrij vermogen (−59.357) | 144.443 euro |
| Fictief rendement bezitting (6,00% × 350.000) | 21.000 euro |
| Fictief rendement schuld (2,70% × 146.200) | −3.947 euro |
| Belastbaar rendement | 17.053 euro |
| Rendementspercentage (17.053 / 203.800) | 8,37% |
| Voordeel sparen en beleggen (8,37% × 144.443) | 12.090 euro |
| Box 3-heffing (36%) | ± 4.352 euro |
De uitkomst beweegt sterk mee met de WOZ-waarde en de hoogte van je schuld. Heb je weinig of geen hypotheek meer op het huis, dan valt de heffing hoger uit, omdat je dan ook minder schuldforfait mag aftrekken. Een afbetaald huis is fiscaal dus niet per se een voordeel in box 3.
Emigreren: het huis blijft belast
Vertrek je echt en schrijf je je uit bij de gemeente, dan word je in Nederland buitenlands belastingplichtig. Bij een verblijf van langer dan acht maanden ben je trouwens verplicht je uit te schrijven. Je hoeft dan je buitenlandse spaargeld en beleggingen niet meer in de Nederlandse box 3 aan te geven. Maar je Nederlandse woning is en blijft Nederlandse bron, en die blijft gewoon belast in box 3. Het idee dat je na emigratie fiscaal klaar bent met Nederland klopt dus niet zolang je hier een huis aanhoudt.
Er is nog een teleurstelling. Het gunstige regime voor de kwalificerende buitenlandse belastingplichtige, waarmee je Nederlandse aftrekposten behoudt, staat alleen open voor inwoners van de EU, de EER, Zwitserland of de BES-eilanden die 90 procent van hun inkomen in Nederland belast hebben. Thailand valt daarbuiten. Wie naar Thailand emigreert, kwalificeert dus niet en mist die persoonsgebonden aftrekposten.
Het belastingverdrag en de Thaise kant
Het belastingverdrag tussen Nederland en Thailand uit 1975 wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het huis staat. Jouw huis staat in Nederland, dus Nederland heft. Op 21 november 2025 tekenden beide landen een nieuw verdrag, maar dat is nog niet in werking. Tot het parlement het heeft goedgekeurd, geldt gewoon het oude verdrag.
En Thailand? Je wordt daar fiscaal inwoner zodra je er 180 dagen of meer per jaar verblijft. Sinds 1 januari 2024 belast Thailand buitenlands inkomen dat je naar Thailand overmaakt, ongeacht in welk jaar je het verdiende. De oude truc om een jaar te wachten met overmaken werkt niet meer. Hou je de huur op je Nederlandse rekening, dan is er onder de huidige regels geen Thaise heffing. Maak je de huur wel over, dan geldt een progressief tarief van 5 tot 35 procent, waarbij de eerste 150.000 baht (ongeveer 3.950 euro, koers 1 euro is 38 baht op 1 juli 2026) is vrijgesteld. Er ligt een voorstel om overmakingen binnen hetzelfde of het volgende jaar vrij te stellen, maar begin 2026 was dat nog niet aangenomen.
De valkuilen
Dit is het deel waar mensen in de praktijk struikelen. De fiscus is daarbij vaak niet eens je eerste probleem.
- Toestemming van de bank. Verhuur je zonder akkoord van je geldverstrekker, dan kan die de hypotheek direct opeisen. Sinds 2024 is langdurige verhuur van je eigen woning bovendien alleen in bepaalde situaties toegestaan, en banken sturen vaak aan op een verhuurhypotheek met een hogere rente en minder financieringsruimte.
- De scheve aansluiting tussen beide landen. Nederland belast je vermogen (box 3), Thailand belast de echte huur bij overmaking. Omdat Nederland geen aparte inkomstenbelasting over die huur heft, is er weinig Nederlandse belasting om in Thailand te verrekenen. Thailand geeft in beginsel een verrekening voor buitenlandse belasting, maar hoe dat bij box 3 precies uitpakt, is niet uitgekristalliseerd. Hier heb je echt persoonlijk advies voor nodig.
- De tegenbewijsregeling helpt vaak niet. Je mag je werkelijke rendement aangeven als dat lager is dan het forfait. Maar bij een woning telt dan ook de stijging van de WOZ-waarde mee als rendement, zonder aftrek van onderhoudskosten en zonder heffingsvrij vermogen. Alleen de werkelijke rente is aftrekbaar. Stijgt de WOZ, dan pak je met tegenbewijs meestal slechter uit.
- Het migratiejaar. In het jaar dat je vertrekt, doe je een zogeheten M-aangifte, opgesplitst in een binnenlandse en een buitenlandse periode. Voor de woning wordt in de buitenlandse periode tijdsevenredig gerekend.
Veelgemaakte fouten
- Denken dat de hypotheekrenteaftrek doorloopt bij verhuur. Die stopt zodra je verhuurt.
- Aannemen dat je na emigratie klaar bent met de Nederlandse fiscus. Je huis blijft in box 3 belast.
- De leegwaarderatio toepassen bij tijdelijke verhuur of bij verhuur aan familie tegen een lage huur. Dan geldt 100 procent van de WOZ.
- Oud en nieuw geld mengen op één rekening bij overmaking naar Thailand. Zonder documentatie kan de Thaise fiscus de hele overmaking als belast inkomen zien. Spaargeld van voor 2024 blijft alleen aantoonbaar vrijgesteld met bankafschriften.
Praktische tips
- Vraag voor je gaat verhuren schriftelijk toestemming aan je hypotheekverstrekker en check of je een verhuurhypotheek nodig hebt.
- Bewaar je bankafschriften per 31 december 2023 als bewijs van “oud” vermogen voor de Thaise regels.
- Hou huur- en spaargeld op gescheiden rekeningen als je overweegt geld naar Thailand over te maken.
- Laat je situatie doorrekenen door een adviseur die zowel het Nederlandse als het Thaise stelsel kent, juist vanwege die scheve aansluiting. Thailandblog publiceerde eerder een lijst met in Thailand gevestigde belastingadviseurs.
- Vraag zo nodig een woonplaatsverklaring aan bij de Thaise belastingdienst. Zonder bewijs van Thais inwonerschap past de Nederlandse fiscus standaard het Nederlandse regime toe.
Wat er nog gaat veranderen
Je neemt je beslissing op een bewegend speelveld, en dat is goed om te beseffen. Het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement is beoogd per 1 januari 2028. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan; de Eerste Kamer moet zich er nog over uitspreken. Voor onroerend goed komt er dan een vermogenswinstbelasting, waarbij je pas afrekent bij verkoop. Daarnaast verdwijnt de leegwaarderatio al per 2027. En het nieuwe belastingverdrag met Thailand wacht nog op goedkeuring.
Een paar dingen zijn simpelweg nog onzeker. Hoe Thailand je Nederlandse huurinkomsten na overmaking precies behandelt, inclusief de verrekening met box 3, is onduidelijk. Of en wanneer de Thaise vrijstelling voor snelle overmakingen ingaat, is nog niet beslist. En rond je vertrek kunnen ook de conserverende aanslag en de eigenwoningreserve meespelen, afhankelijk van je persoonlijke situatie. Reken jezelf dus niet te snel rijk of arm.
Verhuren vanuit Thailand kan prima uitpakken, maar de uitkomst hangt sterk af van je woonstatus, je verblijfsduur en of je de huur wel of niet overmaakt. Er is geen standaardantwoord. Reken je eigen situatie door, betrek er iemand bij die beide stelsels kent, en neem pas daarna een besluit over je huis.
Bronnen: Belastingdienst, Rijksoverheid, Ministerie van Financiën, en diverse fiscale adviesbureaus in Nederland en Thailand
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Achtergrond3 juli 2026Werknemersrechten in Thailand: sterk op papier, zwak in de praktijk
Kort nieuws3 juli 2026Thailand nieuwsoverzicht vrijdag 3 juli 2026
Expats en pensionado3 juli 2026PEA koopt zonnestroom van Thaise huishoudens voor 2,20 baht per kWh
Achtergrond3 juli 2026Het raadsel Jim Thompson: de zijdekoning die tijdens een wandeling verdween
‘Het belastingverdrag en de Thaise kant’. Daar wil ik een opmerking bij plaatsen.
Emigreer je naar Thailand en hou je in NL een onroerende zaak aan, zoals een huis, dan zijn huurbaten en vermogenswinsten van die zaak niet in Thailand belast. Zie het nieuwe verdrag artikel 6 en verder. Dat geldt ook al onder het huidige verdrag. Je zit wel met de bewijslast dat het geld daadwerkelijk huur of vermogenswinst van een huis in NL betreft.