Koper blijft afspraken niet nakomen bij landoverdracht in Thailand
Beste lezers,
Ik woon in Thailand met mijn Thaise vrouw. Zij heeft een stuk land te koop en een Thaise man heeft interesse getoond en een aanbetaling van 200.000 Baht gedaan.
Nu is het de bedoeling dat we naar het Land Office gaan om de overdracht te regelen. We hebben inmiddels al acht keer een afspraak gemaakt, waarbij we samen een tijd en dag hebben gekozen, maar telkens komt hij niet opdagen. Na drie uur wachten bij het Land Office laat hij steeds via een telefoontje of berichtje weten dat hij toch niet kan komen, dit is nu al acht keer gebeurd!
Is er een wet waarmee hij beboet kan worden voor het niet nakomen van deze gezamenlijke afspraken? We zijn inmiddels al negen weken voorbij de afgesproken datum van overdracht.
Alvast bedankt en met vriendelijke groet,
Paul
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Wat staat er in het koopcontract?
Beste Paul,
in het koopcontract zou een bepaalde moeten staan met een einddatum voor de overdracht en bij overschrijding is de beoogde koper zijn aanbetaling kwijt en zul je een andere koper moeten vinden.
Is dit niet opgenomen in het koopcontract heb je misschien een probleem daar een advocaat veel
geld kan kosten, om dit voor je te regelen.
Ik weet niet waar je woont maar is dit in de buurt van de provincies Prachuap Khiri Kahn en
Chumphon,, weet ik een makelaar die je misschien zou kunnen helpen..
E-mailadres bekend bij de redactie, met vriendelijke groet, Mike.
Beste Paul, jouw vrouw heeft een stuk land te koop, een Thai heeft belangstelling getoond en 200K baht betaald als voorschot op de verkoopprijs. Nu willen jullie er een klap op geven en de koop definitief maken bij de Land Office. Maar de koper komt al 8 x ondanks gemaakte afspraak niet opdagen. Je zou toch denken dat hij er geen zin meer in heeft. Immers hij laat telefonisch weten nadat jullie hem bellen vanaf de Land Office na 3 uren wachten dat hij niet kan komen. Nu is jouw vraag of er in Thailand wettelijk mogelijk is iemand te doen beboeten omdat deze zijn afspraken niet nakomt. Neen, natuurlijk is dit niet mogelijk. Afspraak is afspraak, en belofte maakt schuld, maar dat zijn morele kwesties en geen juridische.
Wat blijft, en wat juridisch kan in jullie geval, is bekijken hoe en wat jullie geregeld hebben in het (voorlopig) koopcontract, zoals @TheoB. terecht opmerkt. Is die er wel? Je vermeldt het niet? Zonder dergelijk contract heb je trouwens niets te zoeken bij de Land Office, want de koop wordt niet geregistreerd. Behalve de personalia van de kopers dient de te verkopen perceel grond te worden omschreven met de chanote als referentie, de koopprijs moet worden vermeld en de voorwaarden rondom de betaling ervan. Dat betreft dus tevens de gedane aanbetaling. Rust er al dan niet hypotheek op de grond dan dient dat ook vermeld.
Een bepaling in dergelijk contract is dat als de koper niet aanwezig kan zijn op de afgesproken datum, hij binnen 7 dagen een nieuwe datum voorstelt. Komt hij alsnog niet opdagen, dan moet duidelijk omschreven zijn of de verkoper: a- verder nog gehouden is aan afspraken met de koper, en b- of de aanbetaling terugbetaald moet worden.
Is dat allemaal niet het geval dat geeft het Thai Burgerlijk en Commercieel Wetboek in artikel 470 jouw vrouw de mogelijkheid hem schriftelijk in gebreke te stellen, nogmaals een laatste afspraak te bedingen, en als genoegdoening bij het niet voldoen aan deze kennisgeving de aanbetaling te houden als schadeloostelling voor het niet doorgaan van de koop.
Is er geen contract en zijn er slechts mondelinge en telefonische afspraken die niet worden nagekomen, dan is een beroep op artikel 470 idem mogelijk, maar laat dat dan over aan een Thai lawyer en leg de kosten ervan ook bij de verkoper. Die Thai lawyer kan eventuele pogingen van de koper weerleggen als deze de mondelinge afspraken ontkent/tegenspreekt en de aanbetaling teruggestort wil zien.
Ik zou mij geen zorgen maken, de overdracht heeft nog niet plaats gevonden op het landoffice.
Dus je ega is nog steeds eigenaar van het perceel.
En daar hij al een aanbetaling heeft gedaan sta je sterk.
Jij hebt 200k en hij is de verliezer.
Wel vervelend dat je elke keer voor niks naar het landoffice bent gegaan.
Ik zou om dit zinloze wachten weer te voorkomen, nu zelf thuis blijven en laat hem dan maar eerst bellen als hij daar in persoon verschijnt bij het landoffice.
Janneman.
Het lijkt me dat het probleem van de koper groter is dan dat van u.
U hebt 200.000 Baht van hem.
Ik zou de volgende afspraak bij u thuis maken, en gezamelijk naar het Land Office gaan.
Als hij dan niet op komt draven zit u in ieder geval niet voor niets op het Land Office te wachten.
In die tijd kunt u dan ook het contract nog eens zorgvuldig doorlezen over wat erin staat over het niet nakomen van het contract.
Jullie zitten verveeld dat de verkoop niet kan afgerond worden. Ofwel is jullie verkoopcontract waterdicht of net niet. In dit laatste geval kan je alleen maar hem er op wijzen dat hij zijn 200.000 Baht zal verliezen, in de hoop dat hij actie onderneemt.
Geeft dit geen effect, dan heb je twee mogelijkheden. Ofwel wacht je af, ofwel informeer je jezelf naar de mogelijkheden bij een advocaat.
In deze menselijke samenleving kan men alles verwachten. Wellicht hoopt de koper dat je het stuk land gaat verkopen aan een ander en dan opeens wel op komt dagen en een schadeloosstelling eist.
Wees gewaarschuwd!