Hoe kan ik grond erven van mijn Thaise partner?
27 mei 2025
Beste lezers,
Ik woon in Thailand met Thaise vrouw, medisch gezien gaat het niet zo goed met haar en ze wil dat ik een stuk grond van haar erf.
Nu weten we dat buitenlanders geen land mogen bezitten, is er een manier om dit toch in goede banen te lijden?
Vriendelijke groeten,
Paul
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Op een vraag als deze is kortelings nog antwoord gegeven: https://www.thailandblog.nl/lezersvraag/vragen-over-wat-te-doen-als-mijn-thaise-partner-overlijdt/#comments
Nog even in het kort:
1- een gehuwde [!} buitenlander kan geen grond in eigendom hebben. Hij erft bij wet [!], (statutory heirship), maar met de verplichting de grond binnen een jaar te verkopen. Thai erfgenamen delen in de opbrengst.
2- Om toch te kunnen blijven wonen, is een bij leven van de eigenaresse geregistreerde usufruct vereist.
3- De overige Thaise erfgenamen zijn dan eigenaar, maar de buitenlander heeft alle gebruiksrechten.
4- Is tijdens leven van de Thai spouse geen usufruct geregistreerd, maar wel gewenst, dan dient de weduwnaar dit alsnog met de erfgenamen te onderhandelen.
4- Een ongehuwde [!} partner kan bij testament [!] grond erven. Maar mag geen eigenaar zijn, dus geldt idem de bepaling de grond binnen een jaar te verkopen. Dito wordt de opbrengst gedeeld met overige Thai erfgenamen.
5- Is bij leven van de Thai ongehuwde vriendin/partner usufruct geregistreerd, kan hij blijven wonen op het grondstuk. De Thai erfgenamen zijn eigenaar, de buitenlander heeft alle gebruiksrechten.
6- Is bij leven van de ongehuwde vriendin/partner wel een testament aanwezig, maar is geen usufruct geregistreerd, maar toch gewenst, dan dient de buitenlander dit alsnog met de Thai erfgenamen/eigenaren te onderhandelen. Indien niet bespreekbaar, dan op grond van het testament verkopen binnen een jaar.
7- Let op: een testament geeft geen gebruiksrechten. Usufruct wel. Een testament noopt tot verkoop binnen een jaar. Usufruct kan derhalve beter zonder testament worden besproken en geregistreerd.
8- Let nogmaals op: ongehuwd, geen testament, geen usufruct = dubbel pech!
9- Tot slot: indien ongehuwd en erven bij testament (zie het verschil met punt 1) kan bij overige Thai erfgenamen het idee doen ontspruiten om de zaak van erven bij de Rechtbank aanhangig te maken. Zij zijn immers de wettelijk erfgenamen.
Beste Paul, als ik alle informatie goed begrijp zijn er twee manieren waarop een buitenander grond kan erven.
Ben je gehuwd dat erf je volgens de Thaise wet . Per definitie. Maar omdat je de grond niet mag houden met je verkopen. Ben je niet getrouwd dan erf je door testament. Maar ook dan mag je de grond niet houden en moet je alsnog verkopen. De opbrengst wordt gedeeld met de Thaise erfgenamen in beide gevallen.
Wil je na het overlijden van je gehuwde partner blijven wonen dan is het beste om usufruct af te sluiten bij de Land Office. Als ongehuwde is het de beste manier om bij testament als eerste erfgenaam aangewezen te wworden, en dat er ook usufruct wordt geregeld. Alhoewel een Lease-contract ook kan. Maar een lease mag maar 30 jaar duren. Als je die nu afsluit, en je partner overlijdt in 2035 ben je al 10 jaar kwijt. Met andere woorden: usufruct heeft bij gehuwd als ongehuwd de volle voorkeur.
Wat ik in beide adviezen mis is hoe groot dat perceel mag zijn; mij is ooit verteld max 1 rai voor bewoning, en max 10 rai voor nijverheid. Of is dat veranderd?
Jozef merkt vaker terecht op dat eigendom iets anders is dan bezit. Een buitenlander mag bezitten, b.v. door erfenis, maar niet in eigendom hebben. Vandaar de verplichting tot verkoop. Op zich een vreemde tegenstrijdige wettelijke regeling: je mag wel erven, maar niet in bezit nemen, en nooit eigenaar worden. TH koos voor een dergelijke constructie om buitenlanders niet buiten de boot te houden, daar waar het erfrecht om de hoek komt kijken, en een internationaal aspect meespeelt. Vaak met een echtgenote of partner gekocht en zowel grond als huis betaald. Binnen een jaar verkopen bleek juridisch een goede uitkomst. Wat ook prima is uitgelegd is dat vruchtgebruik het bezit door erfenis opheft. Als vruchtgebruik is geregistreerd is de buitenlandse echtgenoot (statuory heir) of de partner (heir by testament) ‘bezitter’ af, en wordt ‘gebruiker’. Juridisch zijn dat verschillende entiteiten. De wettelijke erfgenamen zijn altijd eigenaar. De grond komt dus nooit zonder ’title deed’ te zitten.
Via erfenis mag een buitenlander tot 1 rai grond bezitten. (Artikel 96: Land Code Amendment Act 1999). Het meerdere dat geërfd wordt moet direct van de hand gedaan.
Ook mag tot 1 rai grond in bezit gehouden worden na medeneming van 40 miljoen baht bij door de ‘Board of Investment’ goedgekeurde plannen om er een bedrijf op te beginnen. Er gelden strikte voorwaarden, en het komt zo goed als nooit voor. Voor grootsere plannen geldt andersoortige wetgeving.
Als ik dit allemaal goed lees, kan je sowieso géén grond bezitten als farang en moet je hoe dan ook verkopen (of blijf je gebonden aan de Thaise erfgenamen voor hun deel)…
Ik zou, als ik jouw Thaise partner was, de grond nu gewoon al verkopen en de waarde ervan omzetten in een condo/appartement op jouw naam!
Dan lees je niet goed, want met usufruct mag je tot 1 rai bezitten. In eigendom hebben niet, maar wel bezitten en gebruiken volgens de regels van usufruct. Maar inderdaad, als je grond eft by law of by testament en je verkoopt, moet de opbrengst met de erfgenamen gedeeld. Als her erom gaat om de echtgenoot geld na te laren, kan zij maar beter de grond nu verkopen en de opbrengst haar partner schenken. Dat klopt!