Lezersvraag: Bungalow bouwen in de Isaan of bestaand kopen?

Door Ingezonden Bericht
Geplaatst in Lezersvraag
Tags: ,
19 juni 2014

Beste lezers,

Sinds 7 jaar verblijf ik een zestal maanden in Thailand in de streek van Khon Kaen. Ben nu in België maar vertrek terug in augustus.

Heb een goede Thaise vriendin, die een huis heeft in Nongruea (basic thai comfort). Ik heb 3 jaar geleden een stukje grond gekocht achter haar huis van ongeveer 300 vierkante meter.

Nu overweeg ik daar voor mij een kleine bungalow op te bouwen: één normale slaapkamer, één kleine slaapkamer, één badkamer met toilet (eventueel apart toilet), een (berging) natte ruimte voor frigo en wasmachine en een praktische (open) Europese keuken (ook binnen). Met een terrasje buiten overkapt zodat ik bij regen ook kan buiten zitten.

Kreeg ook een tip van eens rond te neuzen naar een niet afgewerkte woning (wegens geldgebrek) en die over te kopen en dan afwerken naar mijn smaak…(moet wel in Nongrua of in een straal van 5 km zijn).

Graag eventuele raad en/of inlichtingen.

Met dank en vriendelijke groet,

Karel

No votes yet.
Please wait...

24 reacties op “Lezersvraag: Bungalow bouwen in de Isaan of bestaand kopen?”

  1. Erik zegt op

    Zoals ik aan de bestaande woning met meer-dan-basic comfort een slaapkamer met badkamer heb aangebouwd kun jij dat ook doen.

    Plaats de nieuwbouw tegen de oudbouw aan, woon in avond en nacht in de nieuwbouw en gebruik de oudbouw voor keuken, opslag, garage, wasmachine etc. Je zult zien dat de partner en haar familie, en buren en vrienden overdag in de oudbouw zitten, dat ze mogelijk liever koken op een traditionele wijze en zo is iedereen gelukkig en jij spaart een hoop geld uit.

  2. Bassam zegt op

    Beste Karel,

    Het stukje grond wat je gekocht hebt, daarvan zal je een eigendomsbewijs op jou naam hebben. Heb je dit document al laten vertalen en legaliseren . . . voordat je verder gaat met je bouwplannen.

    Bas

  3. chrisje zegt op

    een stukje grond kopen als buitenlander in Thailand????
    Volgens mij onmogelijk wel huren of leasen voor lange periode
    of op een naam van een Thaise persoon.dit zou goed nieuws zijn voor alle buitenlanders die hier wonen zoals ik

  4. Harry zegt op

    U weet, dat de GROND nooit en ook nooit uw eigendom wordt ?
    U bent en blijft dus geheel afhankelijk van de grillen van de grondbewoner.
    Ik heb sinds 1993 te maken met Thailand, doch in 2006 tot de conclusie gekomen na een vrij langdurige rechtszaak: “de groeten TH, zie u in een volgend leven” ( popgan chat na )

  5. Wil Daeng zegt op

    Ik zou zeggen klein beginnen , en zorgen dat je het kan uitbreiden. ik begrijp alleen niet hoe je bestaande bouw op je gekochte grond kan krijgen.
    Waar ik nog nieuwsgireiger naar ben is hoe je 300 m2 grond op jouw naam kan krijgen in Thailand. Ik dacht dat dat niet kon voor een buitenlander. En ben nieuwsgierig hoeveel je daarvoor kwijt was. (desnoods in een pm)

    groeten, Wil

  6. ROJA zegt op

    Als u gaat bouwen let dan VRESELIJK goed op wie er bouwt en of u garantie krijgt ( hoewel dat ook vaak niets zegt ) . Ik woon ten zuiden van Khon Kaen en bij ons zijn het vaak mensen zonder enige opleiding die bouwen en het resultaat is er dan ook naar ( mijn buurvrouw – Thaise – heeft 7 !!!!!!!! verschillende aannnemers gehad en het resultaat was : afbreken en opnieuw beginnen , maar toen was het geld op ; dus niets is opgebouwd ) . Wees dus op uw hoede .

  7. Toon zegt op

    U kunt wel grond erven, maar u dient het dan binnen een jaar te verkopen.
    Grond kan dus eigenlijk niet in uw eigendom zijn. Dus als u uw huis bouwt, staat dat op grond van een ander.
    Of zet u het op naam van uw vriendin en hecht er voor uzelf een 30-jaars (verlengbaar) leasecontract aan?
    Mochten er problemen zijn, hopelijk niet, gebruikt u het huis dan nog? Of breekt u het af en neemt u het mee. Of neemt u uw verlies?
    Een huis huren in de buurt kan mogelijk ook; voor niet teveel geld.

    Nieuw bouwen heeft als voordeel, dat u het kunt bouwen en inrichten zoals u wilt.
    Nadelen: de Thaise kwaliteit is niet altijd wat wij gewend zijn, dus tijdens de bouw er zelf bij blijven.
    Iedere minuut, want je draait je om en ze doen mogelijk iets anders.
    En koop een pakje paracetamol tegen de hoofdpijn, maar hopelijk heeft u echt een goede bouwploeg.
    Een Thai laten opzichteren kan voor die persoon moeilijk zijn: niet gewend aan de gewenste Europese kwaliteit, wil niet te hard overkomen op de bouwers (familie, dorpsgenoten).
    Maak vooraf een bestek/specificatie en laat schriftelijke gedetailleerde offerte(s) uitbrengen, zodat er geen problemen ontstaan. Offerte gesplitst in arbeidsloon en materiaal, dus aantal werknemers, aantal uren, arbeidsloon/uur voor werklui en chef; daarnaast specificatie van soorten, hoeveelheid en kwaliteit van het te gebruiken materiaal. Zo kunt u ook goed offertes vergelijken. Betaal in gedeelten: arbeidsloon op tijd (meestal wekelijks) en materiaal zodra geleverd, soms behapbaar voorschot nodig voor aanschaf dure elementen maar dan wel op dezelfde dag op de bouwplaats laten afleveren. Betaal niet vooruit, zodat je als opdrachtgever nog altijd een overwicht houdt.
    Houdt een laatste termijn vast totdat de laatste dingen naar tevredenheid zijn geregeld.
    Leg die betaalmomenten ook vooraf vast.

    Een bestaande woning kopen heeft als voordeel, dat je ziet wat en hoe er is gebouwd, mogelijk kunt onderhandelen over de prijs en er snel in kunt.

    Veel succes.

  8. Croes zegt op

    Beste Karel,
    Jij bent ook de 1e en de laatste niet die zich laat mislijden.
    Je moet je NIKS laten wijsmaken,maar het zit 100 % zo in elkaar.
    En natuurlijk zal je vriendin zeggen dat dit geen waar is, zielsveel van je houd,en voor eeuwig bij je blijft.
    Je kunt die grond kopen=betalen,maar die staat op naam van uw vriendin.
    Het huis kunt ge kopen=betalen,maar al er ooit (ik hoop van niet)een haar in de boter zit,heb je geen been om op te staan,ook al heb je alles betaald.
    En als je vriendin je op straat zet,mag je het zonder pardon gewoon aftrappen.
    En zeg niet,mij overkomt het niet,er zijn al 1000-den verhalen van farangs bekend,die alles verloren hebben en kwijt zijn.
    Dus Karel,een goede raad, doe het a.u.b niet.
    Tenzij je wieltjes onder je huis kunt zetten.
    Het is misschien niet leuk om dit te moeten horen,maar het is de harde realiteit.
    Groetjes.
    Gino.

  9. rebell zegt op

    Zachtjes uitgedrukt een raar verhaal. Jij heb grond gekocht ?. Onmogelijk in Thailand. En waarom rondneuzen naar een bestaande woning om deze om te bouwen ?. Dat is a) duurder, want ALLE betaaalbare Thaise huizen zijn hetzelfde gebouwd-premitief naar jouw wensen zoals je deze beschrijft en b) dat wat jij je wenst kost je ca. 4-6 millioen. De grond niet eens mee gerekend.
    TIP: als er toch maar 6 maanden bent / jaar, zou ik huren=goedkoper. En huren kun je dat wat je bevalt. Dat heeft ook het voordeel, dat tijdens jouw afwezendheid geen delen uitgebouwd worden die heel dringend ergens anders bij de family benodigd waren of gewoon, . . verkocht werden.

  10. Bacchus zegt op

    Beste Karel, ik lees weer een hoop goede adviezen: “Niet bouwen; onbetrouwbare Thaise vriendin; grond geen eigendom; etcetera…….” Een hoop van die dingen heb je waarschijnlijk al heel vaak gelezen!

    Je hebt 300m2 grond betaald. Ik zeg betaald, omdat je grond niet in in eigendom kunt krijgen, maar dat wist je waarschijnlijk al. Het “chanot” – eigedomsbewijs van de grond – staat naar zekerheid op naam van je vriendin. Als dat het geval is, kun je een lease-overeenkomst met je vriendin afsluiten en deze laten registreren op het landoffice (Thaise kadaster). Op het “chanot” wordt dan geregistreerd dat er een huurovereenkomst rust op dat stuk grond. Er is ook nog zo iets als “usefruct”, zeg maar gebruiksrecht, maar dat zou ik niet adviseren, dit in verband met Thais erfrecht.

    Als je leaseovereenkomst is geregistreerd kun je gaan bouwen. Je wilt een kleine bungalow bouwen met 2 slaapkamers, een badkamer, eventueel een tweede toilet, een berging met mogelijkheden voor wasmachine e.d. en een open keuken. Ik lees dan meteen weer belachelijke bedragen van 3 tot 4 miljoen baht. Neem van mij aan, hetgeen jij voor ogen hebt, kun je bouwen voor 500 duizend tot 1 miljoen baht. Neem een gemiddelde van 750 duizend baht en dan heb je een heel leuke bungalow staan met westerse voorzieningen. Uiteraard geen gouden kranen en geen 250m2+ aan woonoppervlak. Dat laatste heb je hier ook niet nodig, daar je voornamelijk buiten leeft. Bouw naast je bungalow een leuke sala met kookgelegenheid en dan ben je helemaal top.

    Ik woon zelf in de buurt vn Khon Kaen en mocht je meer informatie of hulp nodig hebben, mijn email is tsjokdee@gmail.com

    • tlb-ik zegt op

      750 duizend voor een bungalow met voorzieningen zoals bekend bij ons ten lande. Natuurlijk kan dat. Ik moet zeggen, kon dat ca. 5 jaar geleden. De baksteen die toen 3 Baht koste, betaal je nu 8 baht voor. Dus is nu 3-4 milllioen zeer realisties. En niet alle grondstukken in Thailand hebben een chanot, maar je kunt je ze wel kopen. Heel veel grond gaat via het sapakor buro en krijg nooit een chanot.
      De grond leasen van je vriendin geeft geen enkel voordeel. Als zij morgen je er uit smijt, help je leas kontrakt je geen moer. Wel kun je het huis op jouw naam zetten en kontraktueel een levenslang overwegingsrecht op het grondstuk hebben. Dat is wetterlijk wel door te zetten. Ik denk dat ook hier weer de steel anders aan de vork zit als gemeld en van vele verteld ?.

      • Bacchus zegt op

        Karel praat over een kleine bungalow, dus geen “2 verdiepingen 400m2 woonoppervlak” woning. Dan betaal je inderdaad 3 tot 4 miljoen baht. Laatst hier in het dorp nog een leuke bungalow gebouwd van ongeveer 150m2 woonoppervlak met 2 slaapkamers; 1 badkamer annex toilet; 1 keuken en woonkamer voor onder de 1 miljoen baht. Alles geheel met westerse voorzieningen. Je kunt dus nog steeds een leuk bungalowtje bouwen voor onder de 1 miljoen baht.

        Een huis op je naam zetten wordt wel vaker geschreven. Contractueel een levenslang overwegingsrecht op de grond (whatever that means?). Complete onzin allemaal. Op het landoffice wordt alleen eigendom van grond geregistreerd met eventueel daarop berustend gebruiksrecht in de vorm van bijvoorbeeld lease. Sterker, lease is zo langzamerhand nog het enige dat zekerheid biedt in Thailand. Lees dit ook nog maar even:
        http://property.thaivisa.com/can-foreigners-property-thailand/
        Je least voor een periode van 30 jaar met optie tot verlenging van nog eens 30 jaar. Leaseovereenkomst wordt geregistreerd bij het landoffice. Lease is safe omdat het ook rechtsgeldig bijft bij verkoop van de grond door de verhuurder/lessor en/of bij vererving door overlijden van de verhuurder/lessor.

        Karel is gebaat bij duidelijke en vooral juiste informatie, laten we die dan ook verstrekken.

  11. Erik zegt op

    Ik heb ook gekocht, zo zegt men dat tenminste, met een op het kadaster geregistreerde long lease die ook op het chanoot staat. Een echt chanoot want de rode garuda komt ook op een ander ‘eigendoms’papier voor dat helemaal geen eigendomspapier is.

    Ik neem aan dat Karel dat bedoelt.

    Usufruct wordt niet op alle kadasters aanvaard als je niet gehuwd bent. In dat geval, en vooral omdat het ‘kale’ grond is, komt het recht van opstal aan de orde. Ik hoor vaak een woord als ‘superficies’ maar het juiste woord is building and planting rights .

    Het advies aan Karel dient te luiden : onderzoek het eigendomsbewijs en is dat geen chanoot begin er dan niet aan of zie het als vooruitbetaalde huur. Is het wel een chanoot laat dan op het kadaster jouw rechten vastleggen in de vorm van building and planting rights of langlopende lease, max 2 x 30 jaar. Omdat het kale grond is is de huur laag.

    Raadpleeg een Thaise deskundige zoals een advocaat; er zal immers een overeenkomst moeten komen in twee talen.

  12. Erik zegt op

    Heb je hier iets aan misschien ?

    http://www.thailawonline.com/en/property/superficies.html

    Superficies blijkt Latijn ! Tja, ik ben ook geen gymnasiast.

  13. Wendy zegt op

    Misschien ook handig; zoek een echte goeie advocaat en laat deze een contract opstellen, in het Thais en Engels, tussen jou en je vriendin waarin staat dat jij als hypotheek verstrekker optreedt en je vriendin die van jou afneemt.
    Laat hierin opnemen; Tot zij deze heeft afgelost ( wat nooit gebeurt) heb jij het recht van gebruik van woning.
    Na overlijden gaan deze rechten c.q. plichten over op de erfgenamen.
    Zorg wel dat je geld vanuit Nederland overmaakt op een eigen Thaise bankrekening en benoem in je overschrijving dat het geld besteed wordt aan de aankoop van een woning. Mocht je in de toekomst je huis willen/moeten verkopen en weer terug naar Nederland gaan dan heb je deze nodig om het geld weer terug over te schrijven naar Nederland.

    Hou zelf de Chanot en papieren in bezit met al de kopieën van bankoverschrijvingen en betalingen aan constructeurs etc..

    Verder kan je natuurlijk ook het huis op jouw naam zetten (want je mag dan wel geen grond maar wel een huis bezitten) maar dan loop je het risico dat bij een scheiding je vriendin de grond verkoopt en jij niet meer bij je woning kan komen tenzij de woning op de erfafscheiding staat.

    Ach en hoe sterk je echt staat mocht het tot een rechtszaak komen na een evt. scheiding is natuurlijk altijd te bezien je bent per slot van rekening niet in Nederland.
    Dus misschien toch liever huren of je verlies nemen bij een scheiding.

    AmazingThailand, altijd spannend!
    Succes en ga vooral genieten.

  14. tlb-ik zegt op

    Het ligt er aan waar jij gaat bouwen en dan nog in welk deel van het gebied. Een bungalow zoals jij die voorsteld is bij verschillende makelaars te koop voor prijzen van tussen 1.5 tot ca.4 millioen. Gewoon even bij -real estate- googlen. Als andere iets goedkopers voor schotelen, is dat een bungalow in the bush bush of bergen achter Chiang Rai, maar niet in Khon Kaen. Je kunt ook even vragen bij een plaatselijke bouw ondernemer ?. Dan weet je snel welke prijzen melodie er gedraaid wordt. Ik zou best even een aanbieding willen lezen van een plaatselijke Khon Kaen real-estate of aannemer die jouw droom huis Karel zoals jij dat beschreven hebt voor 750.000 bouwd.

    Via een advokaat kun jij met jouw vriendin vast leggen, dat jij zolang als jij leefd, jij het recht hebt, jouw bungalow, die op jouw naam staat te -bereiken-. Dat regel je in 1 uurtje bij een advokaat. Laat vast leggen, dat bij strijd over de taal uitleg (vertaling) altijd de Nederlandse taal voorrang heeft. Er is dus -een weg- op het grondstuk (of pad) die vast gelegd wordt en waarover jij je huis kund bereiken.
    Ik denk dat je gebaat bent met realistische informatie over de prijzen en kosten van een huis nu in 2014. Daar helpt het jouw niet, dat je een prijs genoemd krijgt van een, door Thais (met Thai hulp onder elkaar) gebouwd huisje.

    • Bacchus zegt op

      Beste tlb-ik, Je schrijft een berg onzin! Waar Karel gaat bouwen is al bekend; hij heeft namelijk al grond gekocht achter het huis van zijn vriendin. Dat kan in de “bush, bush” zijn, zoals jij het omschrijft! Het is in ieder geval in de provincie Khon Kaen, zoals Karel beschreven heeft.

      Bij makelaars kun je inderdaad bungalows kopen voor 1,5 tot 4 miljoen baht. Sterker, je kunt bij makelaars huizen kopen voor 10 miljoen baht en meer, maar daar vraagt Karel niet om.

      Karel heeft al grond en wil gewoon een huisje bouwen! Ik krijg de indruk dat je dat nog niet helemaal begrepen hebt! Uiteraard kun je huisjes bouwen voor 1 miljoen baht en ook voor 100 miljoen baht! Ook daar vraagt Karel niet om! Karel wil een leuke bungalow bouwen en dat kan voor onder het miljoen.

      Verder weet ik niet wat jij allemaal in een uurtje geregeld hebt bij een advocaat, maar ik weet zeker dat je in Thailand niet kunt regelen dat de Nederlandse taal voorrang heeft bij een geschil. Sterker, dat kun je zelfs in Nederland niet regelen!

      Geef gewoon eens echte informatie, maar verkoop geen onzin!

      • Wallie zegt op

        Karel heeft geen grond gekocht maar betaald, wellicht voor zijn vriendin, zeker is dat niet!

      • Hemelsoet Roger zegt op

        Nu 6 jaar geleden hebben we in Dan Khun Thot, 50 km. ten westen van Korat en aan de rand van de uitgestrekte rijstvelden, ‘n bungalow laten bouwen door ‘n plaatselijke aannemer. Groot: 8 m x 10 m , 5 meter hoog en de vloer op 1,5 m boven de grond met ‘n mooie living, 3 slaapkamers, ‘n badkamer met toilet en ‘n kleine keuken. Dat alles voor 400.000 Baht. Daarnaast, op dezelfde grond hebben we het jaar nadien onze eigenste bungalow laten bouwen door ‘n andere aannemer, groot: 18 m voorgevel, 12 m diep, 8,5 m hoog en de vloer ook op 1,5 m boven de grond. Met ‘n grote living (8 m x 10 m), 2 slaapkamers, grote keuken, 2 badkamers met toilet en ‘n computerkamer. Granieten vloeren en voor- en achteraan ‘n trap eveneens in graniet en met ‘n garage: 5 m x 10 m. en ‘n betonpad van 3 m breed en 60 m lang. Kostprijs, alles afgewerkt: 3,3 milj. Baht. We zijn nu wel enkele jaren verder, maar de prijzen zullen wel niet heel erg verschillend zijn met 5 – 6 jaar geleden dacht ik. Zodus in Khon Kaen zal dat wel in dezelfde orde liggen betreffende de prijzen. Als Karel ‘n mooie comfortabele bungalow bouwt, moet dat zeker wel onder de 1 milj. Baht kunnen denk ik.

        • Davis zegt op

          Dag Roger, ben ook van Dan Khun Thot zoals je weet. Ban Nong Han, Nong Kl(r)lat, 30210 Khorat.
          Bungalow 3 slpkmrs kostte 450.000 THB op de grond van wijlen Thaise mijn vriend. Nadien nog wat extra kosten, verfaaringswerken, grote betonnen regentonnen, vijver uitgegraven en aanbouw pergola, etc. Kan dus je prijsopgave in grote lijnen bevestigen.
          Als het toegestaan is: profielfoto met afbeelding op http://www.facebook.com/Daffyd.Van.der.Veken
          Tot binnenkort eens, vanaf okt/nov weer terug.

          Denk dus dat Karel er wel uit komt, of het nu zijn grond is, geleased, of die op naam van iemand anders staat.
          Tip: neem een goede werfleider, en blijf in de geburen. Graaf je een vijver of bouw je op vochtige ondergrond, giet een betonnen fundering eventueel op palen; zodat je huis niet wegzakt of begint te scheuren; zie dat regelmatig gebeuren …

  15. PEER zegt op

    Beste Karel,
    Ik ben best handig maar zéker geen techneut. Maar hoe wil je dat, wegens geldgebrek, onafgewerkte huis op jouw 300 m2 grond zien te krijgen?

  16. ruud zegt op

    Het is natuurlijk wel belangrijk van wie de grond achter het huis is en wat de rechten voor het gebruik ervan zijn.
    Normaal gesproken horen huis en grond bij elkaar.
    Een huis dat op de grond van een ander wordt gebouwd, zal door de eigenaar van de grond in dank worden aanvaard.

    • Davis zegt op

      De grond is door de vraagsteller betaald. Hij zal wel weten wat er allemaal op gebouwd kan worden en wat de gevolgen zijn op het eigendomsrecht.

    • rebell zegt op

      Nr. 1, Karel heeft de finanziele middele gegeven, om een extra stukje grond achter het grondstuk van zijn vriendin er bij te kopen. Tweede mogelijkheid, Karel heeft een stukje van 300m2 van zijn vriendin gekocht, maar dan is hij niet de eigenaar. Als ze dat hem vertelde werd hij belazerd. Dus ga ik van stelling nr. 1 uit.
      Omdat er geen echte maten gegeven werden, is een juiste schatting moeilijk. Maar als je met een 1 steen muurtje bouwd (Thailand standaard), geen dak binnen isolatie, geen termische plafond isolatie, geen dak overstand tegen zonnestralen, geen plastik ondergrond tegen opkomend vocht, niet op hoogte bouwd, goedkope bouwmarkt deuren en ramen neemd en enkelvoudig glas, goedkoopste tegels aan de badkamer muur, goedkoopste armaturen etc. etc, dan kun je zo een kippenhok wel voor 750.000 bouwen. Dan heb je ook naast je bed aan elke kant maar1mt ruimte er in te komen.
      Buitendien betaal jij je dan arm aan de airco en ventilator stroom kosten, dat ding bewoonbaar te houden. Als je je leven lang gewerkt hebt om in zo een behuizing te gaan wonen, nou dan bleef ik liever in Nederland. Want daar woon je gegarandeerd rianter, dit door de bouw voorschriften die minimale maten voorschrijven, . . in het Nederlands als voertaal.


Laat een reactie achter

Thailandblog.nl gebruikt cookies

Dankzij cookies werkt onze website het beste. Zo kunnen we je instellingen onthouden, jou een persoonlijk aanbod doen en help je ons de kwaliteit van de website te verbeteren. Lees meer

Ja, ik wil een goede website