Thailand lezersvraag: Wat als een expat een condo bezit en komt te overlijden maar geen erfgenamen heeft?
29 december 2025
Beste lezers,
Wat gebeurt er met eventueel vastgoed (condo) dat een expat bezit na zijn overlijden als hij geen familie heeft?
Met vriendelijke groet,
Karel
Redactie: Heb je zelf een vraag aan de lezers van Thailandblog? Gebruik het contactformulier.
Als een buitenlands iemand, expat of gepensioneerde, wettelijk eigenaar van een condo, overlijdt:
1- zonder enige familie,
2- er ook geen testament voorhanden is dat bepaalt wie de condo mag hebben, én als
3- na onderzoek door een rechtbank het niet bestaan van een wettelijke of testamentair erfgenaam bevestigt,
dan valt een condo volgens Art. 1753 van het Burgerlijk Wetboek uiteindelijk toe aan de Thaise Staat.
Er gaat één jaar gewacht worden (Art. 1754), waarna ambtenaren van de Land Office (die destijds de chanote uitgaf) de verkoop regelen (Art. 1755).
Maar ook al zou er wel een erfgenaam aanwezig zijn, of per testament iemand begunstigt, of binnen dat jaar van onderzoek ergens nog een verre familielid gevonden:
Art. 19 van de Condominium Act bepaalt dat een erfgenaam een condo in eigendom mag nemen, als ook hij/zij volledig voldoet aan de aan de voorwaarden voor buitenlands eigendom. Zo niet, dan blijft verkoop over. Moet allemaal binnen dat jaar bekend zijn. Anders blijft slechts genoemde Art. 1755 over.
https://www.thailandlawonline.com/tag/condominium-act#:~:text=Condominium%20Unit%20Ownership,of%20the%20date%20of%20acquisition.
In Thailand gaat bezit naar familieleden, dat kunnen ook broers, zussen, opa’s oma’ ooms en tantes zijn. De kans dat iemand echt helemaal geen familie meer heeft is erg klein. Mocht dat toch het geval zijn dan gaat alles naar de staat. Maar dan vraag ik me wel af wie er dan gaat zoeken naar jouw familie in NL als je overlijdt in Thailand….
De vraag is wat er gebeurt als er geen familieleden zijn. Het antwoord van @ Jozef geeft afdoende antwoord. Maar zou er toch een familielid zijn en die meldt zich niet, dan vervalt de condo aan de staat. En als er toch nog een familielid die zich binnen de wettelijke termijnen meldt, dan enz. Jouw 2e vraag is niet aan de orde: als je geen verdere familie meer hebt in NL, of als verre familie van jou niet eens weten van jouw bestaan (in Thailand): wie moet dan wie gaan zoeken. Die verre familie krijgt van niemand bericht. En als na een jaar niemand zich heeft gemeld, gaat de condo in de verkoop. Zoals @Jozef stel staat in art. 1754 dat één jaar gewacht wordt, niet dat er zal worden gezocht. Letterlijk staat er vertaald: “Een vordering tot erfopvolging kan niet later worden ingesteld dan één jaar na het overlijden van de erfgenaam of na het moment waarop de wettelijke erfgenaam kennis heeft genomen van of had moeten nemen van dat overlijden.”
Normaal zal een overlijden van een buitenlander ook aan de betreffende ambassade gemeld worden en dan zullen de instanties in het betreffende land wel kijken of er daar familieleden te vinden zijn.
Het beste is om 2 Testamenten te maken, 1 voor Nederland, en 1 voor Thailand.
De mogelijkheid is:
—- In het Nederlandse testament familie uitsluiten van enig bezit in Thailand erven.
—- In het Thaise testament bezit in Thailand vermaken aan wie u wenst in Thailand.
Zo heb ik het in beide landen geregeld met 2 testamenten.
De vraag is wat gebeurt er met een condo als iemand overlijdt en verder geen familie heeft. Zo er een TH testament zou zijn, komt de zaak natuurlijk anders te liggen. Zie mijn eerdere reactie, punt 2.
Overigens klopt jouw antwoord maar ten dele. Je kunt inderdaad maar het beste 2 testamenten maken. Maar in NL kun je niet alle familieleden volledig onterven: kinderen hebben behouden altijd hun recht op de zogenaamde “legitieme portie”. Dat is een claim op een geldbedrag ter waarde van de helft van wat ze normaal gesproken (zonder testament) zouden erven. Een onterfd kind heeft geen recht op fysieke spullen (zoals de inboedel of het huis), alleen op geld. Dat betekent dat een kind/kinderen de condo in TH te gelde mogen maken, ook in Thailand, en van de opbrengst hun legitieme portie incasseren. Het overige gaat dan naar degene die in een TH testament is benoemd. Wil de TH erfgenaam de condo behouden/in eigendom nemen/bewonen, zal de legitieme portie uitbetaald moeten worden. (Onterfde) kinderen hebben in TH een jaar de tijd om zich te melden. Doen ze dat niet of te laat, dan vervalt de condo na dat jaar definitief aan de TH testamentaire erfgenamen.
Zij die in TH wonen en leven en in NL een geschil/conflict/ruzie hebben met hun kinderen, doen er goed aan om bij leven de legitieme portie uit te betalen, vast te leggen in een NL-notariële akte en die aan hun TH testament toevoegen, zeker als die kinderen onwillig staan ten opzichte van een TH nieuwe partner, bij voorbeeld. Dat voorkomt na overlijden dat TH erfgenamen zich inschikkelijk moeten tonen en bot vangen, of niet datgene toegeschoven krijgen wat hun toegezegd is. Het is namelijk niet zo dat een Thai rechtbank Thai mensen per definitie voortrekt. Het zou wel eens kunnen zijn dat de Rechtbank verkoop beveelt, en verdeling volgens wettelijke regelgeving. Dus de NL kinderen hun portie en de rest aan de TH erven.
Of in de praktijk bovenstaande vaak voorkomt is niet aan te nemen, maar zo is de wet, en daar moet je het mee doen, om een ‘rijdende rechter’ maar eens te parafraseren.
Klopt helemaal, Jozef.
Ik heb geen kinderen, geen erfgenamen 1ste en tweede graad in NL.
Heb dus de vrijheid om mijn bezittingen in Thailand aan Thaise vrienden te vermaken.
Property, auto, en bankaccount.