In Pattaya kun je vanaf de Beach Road naar boven kijken en denken dat de stad de toekomst in stapt. Glas, staal, gouden lobby’s. Maar draai je je om, dan zie je iets anders: donkere ramen, stille liften, leegstaande balkons. Het voelt als een filmset zonder acteurs.
Toch blijven kranen draaien en worden nieuwe projecten gelanceerd, alsof er geen grens is aan de vraag. Officieel gaat het om buitenlanders en rendement. In werkelijkheid is de condo markt in Thailand vergeven van overaanbod, slimme constructies en volgens toezichthouders een verhoogd risico op witwassen via vastgoed. Dat is precies waar Pattaya knelt.
De skyline als showroom, de leegstand als rekening
Het grote verhaal begint niet in Pattaya, maar in de cijfers voor heel Thailand. In het najaar van 2025 verscheen een schatting die hard aankomt: ongeveer 1,64 miljoen woningen zouden leegstaan, samen goed voor zo’n 3,45 biljoen baht aan “dood kapitaal”. Dat is geen klein randverschijnsel meer, dat is een structurele barst in het woon- en vastgoedmodel.
In Pattaya zie je die barst terug in het straatbeeld. Nieuwe torens met luxe renders en modelwoningen staan naast gebouwen waar het onderhoud zichtbaar achterblijft. Een lege condo is niet alleen een gemiste woning, het is ook een lopende kostenpost. De juristic person moet liften, zwembad, beveiliging en schoonmaak draaiende houden. Als veel eigenaren er niet wonen en soms zelfs nauwelijks betrokken zijn, komt de druk bij de paar echte bewoners terecht. En dan gaat de kwaliteit omlaag, precies het soort glijbaan waar een badplaats met ambities niet op zit te wachten.
Bouwen is hier geen reactie op vraag, maar een strategie
Als jij denkt dat bouwen stopt zodra de markt verzadigd is, kijk je met de logica van een gewone koper. Ontwikkelaars denken anders. Veel projecten worden gefinancierd met voorverkoop. Hoe eerder je units “verkocht” krijgt, hoe makkelijker de financiering en hoe sneller de machine door kan. Het systeem beloont momentum, niet bezetting.
Daarom blijft Pattaya nieuwe voorraad toevoegen. Vastgoedexperts verwachtten bijvoorbeeld dat in 2024 meer dan vijfduizend nieuwe condo-units op de markt zouden komen. De boodschap is tussen de regels door: er is weer een mogelijkheid om te verkopen, dus er wordt verkocht. De vraag of al die units later ook echt bewoond worden, is een probleem voor later. Voor de markt klinkt “verkocht” vaak belangrijker dan “bewoond”.
En dan is er nog het psychologische spel. Een nieuwe toren naast een oude flat geeft het idee van vooruitgang. Het trekt kopers aan die bang zijn de boot te missen. De marketing verkoopt je niet alleen vier muren, maar ook status, uitzicht en het gevoel dat je slim bezig bent. Zelfs als de basis een simpel rekensommetje is: te veel aanbod, te weinig echte bewoners.
Buitenlandse kopers zijn een motor, maar ook een rookgordijn
Pattaya draait al decennia op buitenlanders: toeristen, overwinteraars, mensen die blijven hangen. Dus ja, buitenlandse kopers bestaan, en ze kopen ook veel. In het eerste kwartaal van 2024 was Chonburi zelfs de provincie met de meeste condo-overdrachten aan buitenlandse kopers, met 1.521 units. Tegelijk bleek in datzelfde kwartaal dat Chinese kopers landelijk de grootste groep vormden met 1.596 overgedragen units.
Ook over heel 2024 bleven Chinese kopers dominant. In een REIC-samenvatting die in 2025 breed werd aangehaald, gaat het om 5.670 units, bijna 39 procent van alle buitenlandse overdrachten. Dat is op zichzelf nog geen oordeel. Het kan simpelweg gaan om mensen die in Thailand willen wonen, investeren of een tweede basis zoeken.
Maar hier zit precies het probleem: “buitenlandse vraag” wordt in Pattaya soms gebruikt als universele verklaring voor alles. Leegstand? Buitenlanders komen straks terug. Overaanbod? Buitenlanders absorberen het wel. Stilgevallen projecten? Buitenlanders zijn de redding. Het wordt een mantra die vooral handig is voor wie wil blijven bouwen. Terwijl de vraag die je moet stellen veel scherper is: gaat dit geld vooral naar wonen, of naar geld parkeren?
Vastgoed is een perfecte geldkluis, juist als niemand erin woont
Wie internationaal naar vastgoed kijkt, ziet hetzelfde patroon terugkeren. Vastgoed is aantrekkelijk voor partijen die geld willen verplaatsen en verbergen. Het is duur, het lijkt legitiem, en transacties kunnen worden opgeknipt, doorgeschoven en verpakt in constructies waar de gemiddelde koper geen zicht op heeft. De internationale antiwitwasclub FATF noemt de vastgoedsector niet voor niets expliciet als risicogebied en beschrijft hoe belangrijk het is om de uiteindelijke belanghebbende achter een aankoop te kennen.
Thailand is zich daar ook steeds nadrukkelijker van bewust. Eind 2024 kwamen de Bank of Thailand en de antiwitwasautoriteit AMLO met strengere richtlijnen en nadruk op risicogericht toezicht op transacties. Dat klinkt technisch, maar de onderliggende boodschap is simpel: er is te veel ruimte voor misbruik, en banken en dienstverleners moeten alerter worden.
In Pattaya krijgt dat een extra lading, omdat een lege unit hier soms niet als probleem voelt, maar als feature. Als je een condo koopt om er nooit te wonen, hoef je geen buurt, geen voorzieningen en geen gemeenschap. Je wilt vooral een papierspoor dat er netjes uitziet. Donkere ramen zijn dan geen toeval, maar een signaal.
De 49 procent grens en de grijze zone daar omheen
Thailand kent duidelijke regels voor buitenlands condo-bezit. In een geregistreerd condominium mag een buitenlander binnen de quota een unit in eigen naam bezitten, maar het totale buitenlandse aandeel in een gebouw is begrensd tot 49 procent van de totale verkoopbare oppervlakte. Dat creëert een markt met twee snelheden: units in foreign quota zijn extra gewild, units buiten die quota worden ingewikkelder.
En waar regels frictie geven, ontstaan ook omwegen. De discussie rond nominee-structuren is daar een bekend voorbeeld van. In 2025 meldde de Bangkok Post dat Thailand harder wilde optreden tegen nominee businesses, waarbij Thaise namen of bedrijven worden gebruikt als façade voor buitenlandse controle. Niet elke constructie is automatisch illegaal, maar de kwetsbaarheid is duidelijk. De grens tussen slim en fout is soms dun, en precies dat trekt partijen aan die van grijs houden.
Politie-invallen zijn geen soap, maar een symptoom
Wie denkt dat dit allemaal theorie is, hoeft alleen maar naar de nieuwsberichten rond Pattaya te kijken. In mei 2025 deed de politie een inval bij een Chinees kantoor in de regio Pattaya dat advies en bemiddeling bood rond vastgoedtransacties. Er werd onderzocht of er wetten werden overtreden, onder meer rond werk en bedrijfsvoering.
Zo’n inval bewijst niet dat “de hele markt” fout is. Maar het laat wel zien dat de autoriteiten de sector als gevoelig beschouwen. En het bevestigt iets wat veel bewoners al langer voelen: Pattaya is niet alleen een badplaats, het is ook een knooppunt van geld, snelle deals en schimmige randjes. Als je daar niets mee wil, moet je dus extra scherp zijn.
De Waterfront-toren is Pattaya’s betonnen waarschuwingsbord
En dan is er nog het Waterfront Condominium bij Bali Hai Pier. Het gebouw staat er al jaren als een monument voor wat er mis kan gaan als belangen, vergunningen en juridische procedures ontsporen. In oktober 2025 werd opnieuw gemeld dat er mogelijk een beslissend moment aankomt rond de titel en de toekomst van het project.
Voor Pattaya is dit meer dan een lelijk gebouw. Het is reputatieschade in beton. Het voedt het idee dat je hier soms een prachtig verhaal koopt, terwijl de realiteit achter de schermen rommelig is. En het herinnert je aan een harde waarheid: in een markt die draait op vertrouwen is een groot fiasco genoeg om duizenden kleine kopers zenuwachtig te maken.
Wat jij hiermee moet als je koopt, huurt of investeert
Het kritische deel is makkelijk: roepen dat het een bubbel is en dat alles stinkt. De praktische vraag is belangrijker: wat doe jij ermee?
Als je huurt, let dan op bezetting en beheer. Een gebouw met veel eigenaren die er niet zijn, voelt anders. Minder betrokkenheid, minder onderhoud, meer gedoe bij klachten. Vraag gerust hoe het ‘sinking fund’ ervoor staat en hoe vaak er echt onderhoud is gedaan.
Als je koopt, wees dan meedogenloos in je checks. Kijk naar de ontwikkelaar, eerdere projecten, opleverhistorie en vooral naar de documenten. Laat contracten controleren en trap niet in rendementspraatjes die te glad klinken. En ga niet uit van “altijd verhuurbaar”. Pattaya kan top draaien, maar verhuur is geen natuurwet.
En als je investeert, stel jezelf een simpele vraag: koop je een woning, of koop je een financieel product? Als het antwoord het tweede is, besef dan dat je meespeelt in een systeem dat leegstand kan normaliseren. Dat kan winst opleveren, maar het maakt de stad er niet gezonder op.
Tot slot
Pattaya’s bouwwoede is geen onschuldige groeipijn. Het is een mix van overaanbod, verkooppsychologie, buitenlandse kapitaalstromen en een vastgoedsector die volgens toezichthouders kwetsbaar is voor witwassen. Dat maakt de skyline spectaculair, maar ook verdacht kwetsbaar. De donkere ramen zijn geen detail. Ze zijn de röntgenfoto van een markt die te vaak draait om geld dat wil landen, niet om mensen die willen wonen.
Bronvermelding
- The Nation Thailand, Thailand’s THB 3.45 trillion property waste: 1.6 million homes lie empty amid housing crisis, 2 november 2025
- Colliers Thailand, Radar Pattaya condominium report, april 2024
- Bangkok Post, Caution urged for Pattaya developers amid fears of a glut, 7 mei 2024
- Khaosod English, Foreign condo transfers in Thailand hit 6 year high in Q1 2024, 25 juni 2024
- Bangkok Post, Foreign buyers drive Q1 condo sales, 28 mei 2024
- Bangkok Post, Foreign condo purchases decline 6.8% in value, 22 april 2025
- Khaosod English, Police raid Chinese real estate office in Pattaya, expand probe, 26 mei 2025
- Bank of Thailand, Joint statement enhancing policies and operational guidelines, 30 december 2024
- FATF, Risk based approach guidance for the real estate sector, update gepubliceerd op FATF site
- Bangkok Post, Thailand cracks down on nominee businesses, 13 februari 2025
Over deze blogger
-
Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant is er gebruikgemaakt van ChatGPT als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.
Lees hier de laatste artikelen
Kort nieuws4 februari 2026Verkiezingskoorts, economie en gezondheid: belangrijkste nieuws uit Thailand – 4 februari 2026
Vliegtickets4 februari 2026Vliegen via Thailand wordt duurder door hogere luchthaventoeslagen
Eten en drinken4 februari 2026Waarom een ontbijt in je hotel in Thailand vaak de duurste upgrade is
Vliegtickets4 februari 2026Boeing scoort nieuwe klant in Zuidoost-Azië met Air Cambodia
Heb ooit gehoord dat als 50% van een gebouw verkocht is dat het dan al rendabel is. Zodra de voorverkooo over de 50% gaat begint de bouw.
Wat later verkocht wordt is extra winst en onderhoud e.d in een later stadium zal de ontwikkelaar een worst wezen.
Dat laatste is natuurlijk niet zo. Het hoeft de ontwikkelaar geen worst te zijn. Onderhoud e.d in een later stadium is aan de opgerichte/op te richten VvE. Iemand die denkt te kopen in een half leegstaand project, doet er goed aan zich goed re informeren.
Ik heb vanuit mijn condo uitzicht in de verte op een aantal nieuwbouwtorens hier in Jomtien. Mij verbaast het juist hoeveel verlichte ramen ik daarin zie zo rond een uur of zeven/acht ’s avonds, meer dan 35% tel ik. Aannemende dat een aantal bewoners op dat moment buiten de deur eten en weer anderen gewoon afwezig zijn (velen zijn hier maar 4 of 6 maanden), lijkt me de bezetting juist verrassend hoog.
Kijk naar view talay 7 in jomtien, staat voor helft leeg, 21 of 22 verdiepingen hoog, twee wings met elk 4 of 5 apartementen, zeg 8 x 21= 168 apartementen die leeg staan, hoezo kapitaalvernietiging?
Het gaat voor een groot deel om de 49 x 51% regeling, die thaien vinden het allemaal te duur ( is het trouwens ook) en kopen liever iets nieuws op de begane grond, je moet het zien om het te geloven.