Analyse: Een condo kopen in Thailand – wat moet je weten?

Een eigen plekje onder de Thaise zon, voor veel buitenlanders is het kopen van een condominium (appartement) in Thailand een droom. Prachtige stranden, een tropisch klimaat en relatief betaalbaar onroerend goed maken het land erg aantrekkelijk. Maar een condo kopen als buitenlander brengt ook specifieke regels en aandachtspunten met zich mee. In dit artikel lees je in duidelijke taal wat er juridisch en financieel bij komt kijken, waar je op moet letten om veelgemaakte fouten te vermijden, en hoe je het aankoopproces praktisch kunt aanpakken.

We bespreken eerst de juridische mogelijkheden en beperkingen voor buitenlandse kopers (zoals de Thai Condominium Act, het verschil tussen grond- en appartementsbezit, en de 49%-quota voor buitenlandse eigenaren). Daarna gaan we in op de financiële aspecten: belastingen, overdrachtskosten, onderhouds- en servicekosten en andere vaste lasten. Ook zetten we belangrijke aandachtspunten op een rij, met voorbeelden van veelgemaakte fouten, zodat je weet waarop te letten. Tot slot geven we een aantal praktische tips voor het aankoopproces, van het openen van een Thaise bankrekening en het overboeken van geld tot het inschakelen van betrouwbare makelaars en advocaten.

Laten we beginnen met de wettelijke kanten van het verhaal: wat mag wel en niet als buitenlander die een condo wil kopen in Thailand?

Juridische mogelijkheden en beperkingen voor buitenlandse kopers

Buitenlanders kunnen in Thailand geen grond bezitten op eigen naam. Dat is een fundamentele regel om te begrijpen. Waar een huis met een stuk grond in Nederland zo gekocht kan worden, is dat voor buitenlanders in Thailand niet toegestaan. Direct eigendom van land is voorbehouden aan Thaise staatsburgers. Er zijn wat alternatieve constructies (zoals via een lease of een bedrijf), maar directe eigendom van grond door een buitenlander is wettelijk beperkt.

Condominiums vormen de grote uitzondering. Volgens de Thaise Condominium Act mogen buitenlanders legaal een appartement (condo-unit) kopen en volledig op hun naam registreren, mits het gebouw officieel geregistreerd staat als “condominium” en de buitenlandse eigendomsquota niet worden overschreden. Concreet bepaalt de wet dat in een condominiumgebouw maximaal 49% van de totale woonoppervlakte in buitenlandse handen mag zijn, terwijl minstens 51% Thais eigendom moet blijven. Dit 49%-quota betekent bijvoorbeeld dat in een gebouw met 100 identieke appartementen er maximaal 49 units door buitenlanders mogen worden bezeten (freehold), de rest moet op naam staan van Thaise eigenaars (particulieren of Thaise rechtspersonen).

Deze regel is ingesteld om Thais een meerderheid in elk gebouw te garanderen. Als de buitenlandse quota in een complex al bereikt is, kun je als buitenlander geen extra unit in dat gebouw op eigen naam registreren, vaak wordt dan een leaseconstructie aangeboden, of moet de verkoop aan een Thai gebeuren. Het is dus belangrijk om te bevestigen dat er nog buitenlandse eigendomsruimte beschikbaar is in het condominium waarin je wilt kopen.

Een condo wordt op jouw naam gezet met vol eigendomsrecht (freehold). Als buitenlander kun je dus 100% eigenaar zijn van een appartement (incl. een evenredig aandeel in het gemeenschappelijke eigendom van het gebouw, zoals de grond en faciliteiten). Dit in tegenstelling tot een huis met tuin: daarbij kun je hooguit eigenaar worden van het gebouw zelf, maar niet van de grond eronder. Veel buitenlandse kopers kiezen daarom voor een condo, omdat dit de meest rechtstreekse en eenvoudige vorm van eigendom is die wettelijk is toegestaan. Je krijgt na aankoop een officiële eigendomstitel (een “chanote” specifiek voor de condo-unit), vergelijkbaar met een Nederlands eigendomsbewijs, waarin jouw naam als eigenaar geregistreerd staat.

Grond en huizen kopen via omwegen. Hoewel de focus van dit artikel ligt op het kopen van een condo, is het goed om te weten welke opties niet of slechts via omwegen mogelijk zijn voor buitenlanders:

• Leasen van grond of huis: Je kunt als buitenlander doorgaans wel grond (of een woning) leasen voor 30 jaar (meestal met een mogelijke verlengingsoptie tot totaal 90 jaar, in de praktijk vaak 30+30+30 jaar). Dit is een langdurige huurconstructie waarbij je gebruiksrechten hebt, maar geen volledig eigendom. Voor veel buitenlanders die toch een vrijstaand huis willen, is dit een gangbare oplossing. Let op dat een belofte van verlenging na 30 jaar niet altijd juridisch afdwingbaar is, je hebt zekerheid voor 30 jaar en een mogelijke verlenging, maar die tweede termijn is afhankelijk van afspraken met de eigenaar en eventueel toekomstige wetswijzigingen.
• Thaise partner of echtgenoot: Sommigen laten de aankoop op naam van hun Thaise partner zetten (bijvoorbeeld als een buitenlander met een Thaise getrouwd is). Formeel mag een Thaise echtgeno(o)t(e) wel land bezitten, maar hierbij komen complexe juridische eisen kijken. Zo moet de Thaise partner schriftelijk verklaren dat het aankoopgeld geen gemeenschappelijk vermogen van het buitenlandse echtpaar is, de buitenlander mag geen aanspraak maken op het land. In geval van een scheiding of conflict heeft de buitenlandse partij geen eigendomsrechten. Dit is dus een zeer kwetsbare constructie die in het verleden tot pijnlijke situaties heeft geleid. Vertrouw er nooit blind op “dan zet ik het huis wel op naam van mijn Thaise partner”; juridisch gezien ben je dan geen eigenaar en sta je bij problemen met lege handen.
• Thaise Limited Company oprichten: Een andere route die wel eens genoemd wordt, is het oprichten van een Thaise BV (Limited Company) waarin jij als buitenlander aandelen hebt, en via die BV onroerend goed kopen (huis + grond). Thaise wetgeving vereist echter dat Thais minimaal 51% van zo’n bedrijf bezitten. Vaak wordt dit “opgelost” door een constructie met zogenoemde nominee-shareholders (Thaise aandeelhouders die op papier een meerderheid hebben, maar geen feitelijke inbreng). Wees je ervan bewust dat de autoriteiten scherp toezien op dit soort constructies, ze zijn illegaal als het enkel is opgezet om de eigendomsregels te omzeilen. De Thaise overheid kan eigendom terugvorderen of boetes opleggen als duidelijk is dat een bedrijf slechts een dekmantel is voor buitenlands eigendom. Bovendien blijft het beheer van zo’n BV administratief belastend en heb je Thaise partners op papier die rechten hebben. Voor condo’s is dit doorgaans niet nodig (je kunt immers direct kopen binnen het 49%-quota), en voor huizen/grond is dit een riskante optie. Laat je hier altijd door een onafhankelijke jurist over adviseren als je deze route zou overwegen.

Samengevat: het kopen van een condo is de makkelijkste en veiligste manier voor buitenlanders om onroerend goed in Thailand te bezitten. Je hebt dan volledige eigendom van je appartement en een aandeel in de grond van het complex, zonder dat je aan grillige leaseconstructies vastzit. De Thaise Condominium Act van 2008 (in navolging van de oorspronkelijke wet uit 1979 en de wijziging in 1999) heeft dit helder geregeld en biedt buitenlandse kopers duidelijkheid.

Iedere buitenlander die legaal Thailand mag betreden (er is geen speciale verblijfsstatus of visum vereist) kan in principe een condominium unit kopen, zolang het maar gaat om een geregistreerd condominiumproject en de 49% buitenlandse eigendomsgrens niet is overschreden. Er gelden wel enkele financiële voorwaarden om van dit recht gebruik te maken, met name op het gebied van buitenlandse geldtransacties, en daar gaan we hieronder verder op in.

Financiële aspecten: belastingen, kosten en lasten

Bij het kopen van een condo komt meer kijken dan alleen de koopsom van het appartement. Je krijgt te maken met eenmalige aankoopbelastingen en overdrachtskosten bij de eigendomsoverdracht, en met terugkerende onderhouds- en servicekosten en andere lasten tijdens het bezit. We zetten de belangrijkste financiële aspecten op een rij:

Overdrachtskosten en belastingen bij aankoop: In Thailand vindt de officiële overdracht van onroerend goed plaats bij het lokale Land Office (kadaster/kantoor voor grondregistratie). Hier worden ook de verschuldigde overheidskosten en belastingen afgerekend. De belangrijkste posten zijn:

• Overdrachtsbelasting (transfer fee): Dit is een eenmalige heffing van 2% over de door de overheid getaxeerde waarde van de condo. Let op: de “getaxeerde waarde” (tax assessment value) ligt vaak lager dan de werkelijke marktprijs; het is een waarde die de overheid periodiek vaststelt voor belastingdoeleinden. De 2% wordt berekend over dat bedrag. In de praktijk wordt deze overdrachtsbelasting bij een verkoop onderhandeld tussen koper en verkoper. Het is gebruikelijk dat deze kosten gedeeld worden, bijvoorbeeld ieder de helft (dus effectief 1% voor rekening van de koper en 1% voor de verkoper). Bij aankopen direct van een projectontwikkelaar (nieuwbouw/off-plan) is wettelijk vastgelegd dat de ontwikkelaar minimaal de helft van die 2% voor zijn rekening moet nemen, de koper mag hooguit 1% worden aangerekend. Vaak adverteren ontwikkelaars zelfs met “gratis transfer” of vergelijkbare promoties waarbij ze (een deel van) deze kosten overnemen om kopers te lokken. Toch is het verstandig om expliciet in het contract te laten opnemen wie welk deel van de transfer fee betaalt, zodat er geen onduidelijkheid is bij de overdracht.
• Specifieke bedrijfsbelasting (Specific Business Tax of SBT): Dit is een belasting van 3,3% (3% plus een kleine lokale toeslag) over de verkoopprijs of de getaxeerde waarde (de hoogste van de twee) en is van toepassing als de verkopende partij het onroerend goed korter dan 5 jaar in bezit heeft gehad óf als de verkoper een rechtspersoon (bedrijf) is. Simpel gezegd: deze heffing treedt vaak op als iemand “professioneel” of op korte termijn doorverkoopt met winst. In de praktijk wordt SBT door de verkoper betaald (het wordt gezien als een soort vervanging van winstbelasting). Is de verkoper een particulier die de condo langer dan 5 jaar in bezit had en daar zelf ingeschreven stond als hoofdverblijf, dan is SBT niet van toepassing, in dat geval betaalt de verkoper in plaats daarvan de lagere zegelbelasting (stamp duty).
• Zegelrecht (stamp duty): Dit is 0,5% over de verkoopprijs of getaxeerde waarde (weer de hoogste) en wordt geheven als er géén SBT van toepassing is. Met andere woorden, stamp duty komt kijken bij langer gehouden vastgoed (>5 jaar privébezit) of bij bijzondere situaties (zoals overdracht via erven/giften buiten de SBT-regeling). Stamp duty wordt eveneens doorgaans door de verkoper betaald. Belangrijk: stamp duty en SBT zijn nooit allebei tegelijk verschuldigd, het is of de ene of de andere, afhankelijk van de situatie.
• Inkomstenbelasting over de verkoop (withholding tax): Bij de overdracht houdt het Land Office ook een bedrag in als voorheffing op inkomstenbelasting over de winst van de verkoper. Dit wordt berekend aan de hand van een door de fiscus bepaalde formule, meestal neerkomend op ongeveer 1% van de getaxeerde waarde als de verkoper een particulier is (of een vast 1% van de verkoopprijs als de verkoper een bedrijf is). Dit is strikt gezien een belasting voor de verkopende partij (het is hun inkomstenbelasting over de vermogenswinst), maar het bedrag wordt bij de transfer geïnd. In veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid en betaling hiervan dus bij de verkoper. Als koper hoef je dit enkel te betalen als daar expliciet een afspraak over is gemaakt (bijvoorbeeld “buyer pays all taxes”).

Voor de koper zijn de directe aanschafkosten dus vooral de overdrachtsbelasting van 2%, eventueel (de helft) daarvan afhankelijk van afspraak, plus eventuele administratieve kosten bij het Land Office (die zijn meestal minimaal, zoals een kleine vergoeding voor kadastrale certificaten, vaak enkele honderden baht). Belastingen als SBT, stamp duty en de inkomensbelastingvoorheffing komen gewoonlijk voor rekening van de verkoper. Toch is het essentieel om hierover duidelijke afspraken te maken voor de koop en deze vast te leggen in het koopcontract. In Thailand is er namelijk geen vaste regel wie wat betaalt bij een particuliere verkoop, het is onderdeel van de onderhandelingen.

Zorg dus dat je weet of de geoffreerde prijs “exclusief” of “inclusief” dergelijke kosten is. Bij nieuwbouw is de verdeelsleutel vaak standaard (1% koper, 1% developer, en developer betaalt SBT/stamp/withholding), maar bij een tweedehands condo kun je bijvoorbeeld overeenkomen dat de koper alle kosten draagt in ruil voor een lagere koopprijs, of juist dat de verkoper de belastingen op zich neemt. Laat je niet verrassen: vraag naar alle belastingen en fees en leg vast wie welk deel betaalt.

Tip: De Thaise overheid stelt soms tijdelijk stimulansmaatregelen in waarbij de overdrachtskosten worden verlaagd (bijvoorbeeld een tijdelijke verlaging van 2% naar 0,01% voor bepaalde woningen onder een bepaalde waarde). Deze zijn doorgaans beperkt tot Thai die eerste huizen kopen of woningen onder een bepaald bedrag, en vaak niet van toepassing op buitenlandse kopers of duurdere stadsappartementen. Reken daarom bij je financiële planning conservatief met de normale tarieven, zodat je budget klopt ook als dergelijke kortingen niet (meer) gelden.

Vaste lasten en periodieke kosten: Na de aanschaf ben je als condo-eigenaar verantwoordelijk voor een aantal terugkerende kosten. De belangrijkste zijn:

• Maandelijkse servicekosten (VvE-bijdrage): Iedere condominium kent gemeenschappelijke onderhoudskosten voor de diensten en het onderhoud van het gebouw. Denk aan schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, 24-uursbeveiliging, liften en zwembadonderhoud, tuinonderhoud, stroom voor de gangverlichting, vuilnisophaal, etc. Deze servicekosten (ook wel common area maintenance fee genoemd) worden meestal berekend op basis van de grootte van je appartement. Veelvoorkomend is een tarief van bijvoorbeeld ฿40 tot ฿80 per vierkante meter per maand (afhankelijk van de luxe van het gebouw en de voorzieningen). Zo kan een condo van 50 m² bij een tarief van ฿50/m²/maand ongeveer ฿2.500 per maand (€65-70) aan servicekosten hebben. Luxere gebouwen met uitgebreide faciliteiten (fitnessruimte, sauna, conciërge, meerdere zwembaden) kunnen hogere bijdragen vragen, terwijl eenvoudige of oudere gebouwen lagere tarieven hanteren. Deze kosten betaal je doorgaans vooruit per maand of per jaar aan de Vereniging van Eigenaren (VvE, in Thailand vaak de juristic person genoemd). Het is verstandig om voor aankoop te informeren hoeveel de maandelijkse bijdrage is, of er recent forse verhogingen zijn geweest en, of eigenaren goed hun bijdrage voldoen, een gebouw dat financieel ongezond is (veel achterstallige betalingen of te laag vastgestelde fees) kan leiden tot achterstallig onderhoud.
• Reservefonds (sinking fund): Naast de maandelijkse servicekosten is er vaak een eenmalige bijdrage aan het reservefonds van het gebouw bij de eerste overdracht. Dit is een potje voor groot onderhoud of noodgevallen (bijv. liftrenovaties, grote schilderbeurten). Bij een nieuwe condo vraagt de ontwikkelaar deze bijdrage bij overdracht aan de eerste eigenaar, meestal een vast bedrag per vierkante meter (bijvoorbeeld ฿500 tot ฿1000 per m², eenmalig). Bij latere doorverkoop is er meestal geen nieuwe bijdrage, al kan de VvE in de toekomst beslissen een extra bijdrageregeling te treffen als het reservefonds aangevuld moet worden. Informeer bij bestaande gebouwen of er voldoende reserve is en of er geen grote eenmalige heffingen in het verschiet liggen.
• Utiliteitskosten (nutsvoorzieningen): Elektriciteit en water betaal je als eigenaar zelf, op basis van je verbruik. Condo-eigenaren krijgen maandelijks een elektriciteitsrekening (van de provinciale elektriciteitsmaatschappij of de Metropolitan Electricity Authority in Bangkok) en een waterrekening. Soms incasseert de condo-management de waterkosten en presenteert ze op een gezamenlijke factuur. De tarieven voor elektriciteit en water in Thailand zijn over het algemeen lager dan in West-Europa, maar met airconditioning kan de stroomrekening in de hete maanden wel oplopen. Reken op ±฿4-5 per kWh voor stroom en een paar tientallen baht per kubieke meter water (prijzen kunnen iets variëren per regio). Deze kosten zijn variabel, niet echt “vaste lasten”, maar wel iets om rekening mee te houden in je maandelijkse budget.
• Onroerendezaakbelasting (Land & Building Tax): In tegenstelling tot vroeger kent Thailand sinds enkele jaren wel een vorm van onroerendezaakbelasting. De Land and Building Tax, ingevoerd in 2020, geldt ook voor condo-eigenaren. De tarieven voor woningen zijn echter laag, zeker voor normaal gebruik. Als je slechts één woning bezit en die als privéwoning dient, is er vaak een hoge vrijstellingsdrempel voor de eerste paar tientallen miljoenen baht van de waarde, waardoor de meeste condo’s in de praktijk weinig tot geen jaarlijkse OZB betalen. Heb je meerdere woningen of gebruik je de condo voor verhuur/investering, dan kan een tarief van rond de 0,02% tot 0,1% van de officiële waarde gelden (afhankelijk van waarde en gebruik). Concreet: bij een condo met een getaxeerde waarde van 5 miljoen baht zou 0,02% neerkomen op slechts ฿1.000 per jaar. Deze belasting wordt doorgaans jaarlijks geïnd door de gemeente. Het is verstandig om bij de overdracht te vragen onder welke categorie jouw aankoop valt en ervoor te zorgen dat je je jaarlijkse aanslag (indien van toepassing) op tijd betaalt om boetes te vermijden.
• Verzekeringen: De VvE van het condominium verzekert meestal het gebouw en de opstal (gemeenschappelijke opstalverzekering voor bijvoorbeeld brand of schade aan de constructie). Dit zit impliciet in de servicekosten. Echter, deze verzekering dekt niet jouw inboedel of eventuele verbeteringen in je eigen unit. Veel eigenaren sluiten daarom zelf een woning/inboedelverzekering af voor hun appartement, met name om persoonlijke eigendommen, aansprakelijkheid en inwendige schade (bijv. lekkage in je badkamer die de onderburen schade toebrengt) te dekken. Dergelijke verzekeringen zijn optioneel, maar aan te raden; premies zijn doorgaans goed betaalbaar in Thailand.
• Overige vaste lasten: Eventuele extra kosten kunnen zijn: kabeltelevisie, internetabonnement, telefoon, en indien van toepassing gemeenschappelijke parkeerabonnementen. Internet in een condo is vaak individueel geregeld (je kiest een provider en betaalt maandelijks). Denk ook aan onderhoud binnen je eigen appartement, bijvoorbeeld airco’s moeten jaarlijks worden gereinigd (je kunt hiervoor een servicecontract afsluiten of ad hoc een monteur laten komen, kosten ±฿500-฿1000 per airco per beurt). Kleine reparaties aan je unit komen natuurlijk voor jouw eigen rekening. Hou daarnaast rekening met eventuele inkomstenbelasting als je de condo gaat verhuren (huurinkomsten van Thai vastgoed zijn in Thailand belastbaar; vaak wordt 5% tot 15% ingehouden via de huurder of betaal je jaarlijks via een aangifte, dat valt buiten de aankoop zelf, maar is goed om te weten als je investeert met verhuur als doel).

Al met al is het financieel plaatje van een condo kopen als buitenlander dus: naast de koopprijs betaal je bij aanschaf de nodige overdrachtskosten (reken grofweg op ~1-2% van de waarde voor jouw deel), daarna maandelijks enkele tientallen euro’s aan VvE/servicekosten plus je eigen verbruik, jaarlijks een kleine lokale belasting, en incidenteel verzekeringen of onderhoud. In vergelijking met veel Westerse landen zijn de vaste lasten voor condos in Thailand relatief laag, geen torenhoge gemeentebelastingen of erfpachtcanon, maar vergeet niet ze mee te begroten. Ook is het slim om een potje te hebben voor onvoorziene uitgaven, zoals bijzondere ledenvergaderingen die besluiten tot een eenmalige extra bijdrage voor een groot onderhoudsproject.

Belangrijke aandachtspunten en veelgemaakte fouten

De Thaise vastgoedmarkt kan nieuw en spannend terrein zijn. Helaas lopen onervaren kopers soms tegen onaangename verrassingen aan. Hieronder bespreken we waar je op moet letten bij het aankoopproces, geïllustreerd met veelgemaakte fouten die je wilt voorkomen:

1. Doe altijd grondige due diligence (onderzoek): Fout: Een condo kopen zonder gedegen onderzoek naar het eigendom en de juridische status. Je moet altijd de eigendomstitel (title deed) laten controleren. Controleer of de verkoper daadwerkelijk de geregistreerde eigenaar is en of de condo een officieel geregistreerd condominium is onder de Condominium Act. Er bestaan in Thailand ook appartementen die niet als condominium geregistreerd zijn, bijvoorbeeld een gebouw dat in zijn geheel eigendom is van één eigenaar die units verhuurt.

Zulke “apartments” kun je als buitenlander niet individueel kopen (je zou dan slechts een huurcontract kunnen krijgen). Zorg er dus voor dat je echt een chanote (eigendomsakte) voor de specifieke unit krijgt bij overdracht. Laat bij voorkeur een lokale advocaat een title search doen bij het Land Office: daarmee komen eventuele bezwaringen of hypotheekrechten op de titel naar voren. Zo voorkom je dat je een appartement koopt waarop bijvoorbeeld nog een bankhypotheek van de verkoper rust of, erger dat de verkoper niet de rechtmatige eigenaar blijkt.

2. Schakel een onafhankelijke jurist in: Fout: Vertrouwen op de makelaar of ontwikkelaar voor alle juridische zaken zonder eigen adviseur. De vastgoedsector in Thailand is ongereguleerd, iedereen mag zich makelaar noemen en niet iedereen heeft jouw belangen voorop. Daarnaast zijn koopcontracten, zeker bij nieuwbouw, vaak in het Thais opgesteld met juridische termen. Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat die jouw taal of Engels spreekt en de Thaise wet kent, is een kleine investering die je grote problemen kan besparen. Een advocaat kan het contract en de kleine lettertjes controleren (zijn alle beloofde faciliteiten vastgelegd?

Is er een clausule wat er gebeurt bij bouwvertraging? Klopt de betalingsregeling en worden belastingen correct verdeeld?), de vergunningen checken (is het gebouw wel legaal gebouwd en heeft het de juiste opleveringscertificaten?), en ervoor zorgen dat de overdracht bij het Land Office correct verloopt. Ook behartigt een eigen jurist jouw belang als er onderhandeld moet worden over contractvoorwaarden. Belangrijk: Kies een advocaat die niet direct gelieerd is aan de verkoper of projectontwikkelaar. Sommige ontwikkelaars bieden “gratis” juridische afhandeling aan, maar die jurist vertegenwoordigt primair hen. Een onafhankelijke vastgoedjurist inschakelen geeft je zekerheid dat iemand de transactie kritisch bekijkt vanuit jouw perspectief.

3. Begrijp de eigendomsregels en –beperkingen goed: Fout: Verkeerde aannames maken over wat je precies koopt en welke rechten je hebt. Enkele voorbeelden:

• Denk niet dat je met een condo ook de grond bezit zoals bij een huis. Je hebt een gedeeld aandeel in de grond via de VvE, maar je kunt de grond niet los verkopen of verbouwen, alle eigenaren bezitten die gezamenlijk.
• Verwar lease en eigendom niet: Als een aanbieding te mooi lijkt om waar te zijn, check dan of het wel een freehold condo betreft. Soms adverteren verkopers of agents met grote, goedkope appartementen die bij navraag leasehold blijken (jij “huurt” dan eigenlijk voor een aantal jaren van een Thai eigenaar in plaats van dat je eigenaar bent). Buitenlanders kunnen wel leasehold kopen, maar dat geeft je dus niet de volledige eigendom. Wees helder over wat er aangeboden wordt.
• 49%-quota: We noemden het al, maar het is een veelvoorkomende misvatting dat een buitenlander “wel iets op naam van een Thai kan zetten” en zo die 49% omzeilt. Jij persoonlijk zal dan geen recht hebben op dat eigendom. Laat je ook niet overhalen tot schimmige constructies waarbij jouw naam nergens voorkomt; je bent dan feitelijk niet de eigenaar.
• Verborgen gebreken en rechten: In Thailand geldt koop is koop, en na overdracht kun je de verkoper lastig aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Laat dus vooraf de staat van de condo goed inspecteren. Dit geldt zowel technisch (is er geen waterlekkage, werken alle airco’s, etc.) als juridisch (zijn er geen lopende geschillen in de VvE? Zijn alle servicekosten door de verkoper betaald up-to-date? Meestal eist het Land Office een verklaring van de VvE dat alle gemeenschapskosten voldaan zijn voordat ze de overdracht doen, vraag hiernaar).
• Gebruik van de unit: Controleer de reglementen van het condominium. Wil je bijvoorbeeld je appartement verhuren als je er niet bent? De Thaise wet staat long-term verhuur toe, maar kortdurende verhuur (<30 dagen, zoals Airbnb) is in veel condo’s via het huishoudelijk reglement verboden en bovendien strijdig met hotelwetten. Als je droomt van verhuurinkomsten, vergewis je er dan van dat dit is toegestaan in het gebouw en in de lokale regelgeving.
• Visum en verblijf: Realiseer je dat het kopen van een woning geen verblijfsrecht geeft. Je krijgt niet automatisch een visum of permit omdat je vastgoed bezit. Plannen voor lang verblijf vereisen een apart traject (bijvoorbeeld een retirement visa, Marriage visa, of de speciale “Elite visa” of “Long Term Resident visa” als je aan bepaalde investeringsbedragen voldoet). Koop je puur als investering en ben je slechts af en toe in Thailand, dan volstaat een toeristenvisum voor bezoekjes. Maar je eigendom op zich verleent je geen immigratiestatus.

4. Kies de juiste locatie en project met zorg: Fout: Zich blindstaren op het vastgoed zelf zonder de omgeving en ontwikkelaar te onderzoeken. Thailand kent heel diverse markten, wat in Bangkok een goede investering is, kan in een rustig kustplaatsje moeilijk verkoopbaar blijken. Onderzoek de locatie: Is de buurt veilig, zijn er voorzieningen in de nabijheid (winkels, transport, ziekenhuizen)? Als je er permanent gaat wonen, zijn dit belangrijke factoren voor leefbaarheid. Als je wilt verhuren, kijk of de locatie populair is bij huurders (bijv. expats, toeristen).

Onderzoek de ontwikkelaar/bouwheer: Zeker bij off-plan aankopen (nog te bouwen condos) is het cruciaal om de reputatie van de projectontwikkelaar te checken. Zijn eerdere projecten op tijd opgeleverd en van goede kwaliteit? Zoek naar ervaringen van andere kopers. Een veelgemaakte fout is blind vertrouwen op glanzende brochures, er zijn helaas gevallen bekend van projecten die nooit afgebouwd zijn doordat de ontwikkelaar failliet ging. Koop daarom liefst bij gerenommeerde ontwikkelaars en overweeg een bouwkundige keuring als het project al af is.

5. Budgetteer alle kosten en wees realistisch: Fout: Alleen rekening houden met de koopprijs en niet met bijkomende kosten en wisselkoersen. Wees voorbereid op bijkomende kosten zoals belastingen (overdrachtskosten, zie boven), advocaatkosten, eventuele vertaalkosten van documenten, kosten om geld over te maken (banken of diensten rekenen wisselkoersopslag of transferkosten), inrichtingskosten van je nieuwe appartement, etc. Daarnaast kan de wisselkoers tussen de euro en de Thaise baht veranderen in de periode dat je spaart of het geld overmaakt.

Dit kan je aankoop effectief duurder maken. Het is slim om een financiële buffer te houden en een oog op de koers te houden; diensten als Wise of een valutamakelaar kunnen helpen geld voordelig over te boeken als de timing goed is. Vergeet ook niet lopende lasten in te calculeren (servicekosten, zie boven). Tot slot: verwacht geen wonderen als investering. Hoewel Thaise vastgoedprijzen kunnen stijgen, zijn snelle winsten nooit gegarandeerd. Pas op voor mooie praatjes van verkopers over gegarandeerd huurrendement of grote prijsstijgingen, de realiteit kan anders zijn. Zet je aankoop vooral in het teken van genot van het gebruik en zie eventuele verhuurwinst of waardestijging als bonus, niet als zekerheid.

6. Betaal niet onverstandig en let op fraude: Fout: Te snel grote bedragen overmaken zonder zekerheid. Hoewel Thailand veel betrouwbare verkopers en makelaars kent, moet je altijd voorzichtig zijn met betalingen. Betaal een reserverings- of aanbetalingssom alleen aan de juridische eigenaar of een erkende vertegenwoordiger en krijg hier een kwitantie voor. Grote bedragen voor de slotbetaling vinden het veiligst plaats op de dag van overdracht bij het Land Office, vaak gebeurt dit door middel van een bankcheque die ter plekke aan de verkoper wordt overhandigd als alle papieren in orde zijn.

Als je eerder moet betalen (bijvoorbeeld bij een nieuwbouwproject in termijnen tijdens de bouw), zorg dan dat het contract duidelijk is over de voorwaarden en eventueel dat betalingen op een derdenrekening (escrow) gestort worden. Escrow accounts zijn niet standaard in Thailand, maar bij sommige projecten of via jouw advocaat kun je hierop aandringen voor extra zekerheid. Wees ook alert op documentfraude: laat de titelakte en identificatie van de verkoper altijd verifiëren. Er zijn incidenteel gevallen bekend van valse titeldocumenten of personen die doen alsof ze eigenaar zijn. Met een check bij het Land Office sluit je dit risico uit.

In het kort: bezint eer ge begint. Veel problemen zijn te voorkomen door gezond verstand, omring je met goede adviseurs en laat je niet pushen tot haastige beslissingen. Een condo kopen in Thailand kan absoluut veilig en succesvol, mits je de bovengenoemde punten in acht neemt.

Praktische tips voor het aankoopproces

Tot slot geven we een aantal praktische tips om het aankoopproces soepel te laten verlopen. Deze helpen je om van droom naar daad te gaan:

1. Open een Thaise bankrekening (indien mogelijk): Hoewel het geen absolute vereiste is, is een Thaise bankrekening erg handig wanneer je onroerend goed koopt. Veel betalingen (vooral de maandelijkse kosten, nutsvoorzieningen en eventuele hypotheek of VvE-bijdragen) kun je daarmee lokaal voldoen zonder steeds internationale transfers te doen. Bovendien is een lokale rekening nodig voor sommige financiële handelingen, zoals het verkrijgen van officiële valuta-omwisselingsbewijzen (hieronder uitgelegd).

Het openen van een bankrekening als buitenlander kan soms afhangen van je visumstatus en bankbeleid. Met een toeristenvisum lukt het niet bij alle banken, maar met een langduriger visum (bijv. retirement, werkvergunning of elite-visum) is het doorgaans geen probleem. Informeer bij grote banken zoals Bangkok Bank, Kasikornbank of SCB naar de mogelijkheden; sommige banken openen rekeningen voor buitenlandse condo-kopers als je bijvoorbeeld een aanbevelingsbrief van de projectontwikkelaar of een bewijs van het koopcontract toont. Zodra je een rekening hebt, kun je geld vanuit het buitenland daarop storten en heb je lokaal een debetkaart voor betalingen.

2. Internationale geldoverdracht: volg de juiste procedure: Een cruciale vereiste om als buitenlander de condo op je naam te krijgen, is hoe je het aankoopbedrag naar Thailand overmaakt. Thaise wetgeving schrijft voor dat de koopprijs vanuit het buitenland in buitenlandse valuta naar Thailand wordt overgeboekt en daar pas in Thaise baht wordt omgewisseld. De reden is dat Thailand buitenlandse investeringen in vastgoed wil aanmoedigen, maar controle wil houden op de instroom van buitenlands kapitaal. Concreet betekent dit: als je bijvoorbeeld €100.000 nodig hebt voor de aankoop, maak dat bedrag dan in euro’s over naar Thailand (bij voorkeur naar je eigen nieuwe Thaise bankrekening). De Thaise bank zal de euro’s omzetten in baht en op jouw rekening storten.

Vervolgens verstrekt de bank een officieel document genaamd een Foreign Exchange Transaction form (FET-form), vroeger bekend als het “Thor Tor 3”-formulier. Dit document (of bij kleinere bedragen een bankletter met vergelijkbare informatie) is het bewijs dat buitenlandse valuta naar Thailand zijn gebracht voor de aankoop van een condo. Op het formulier staan onder andere jouw naam als verzender/ontvanger, het bedrag in vreemde valuta en in baht, en de reden van de overboeking (zorg dat je bij de overboeking vermeldt “for purchase of condominium Unit X at Building Y”). Dit FET-formulier moet je overleggen bij het Land Office tijdens de overdracht. Zonder dit bewijs krijg je de condo niet op een buitenlandse naam geregistreerd (ze eisen het om zeker te zijn dat er aan de deviezenwet is voldaan). Plan je geldtransfer dus zorgvuldig: grote internationale overschrijvingen kunnen enkele dagen duren.

Je kunt diensten als Wise, een traditionele bankoverschrijving of gespecialiseerde valuta-transferbedrijven gebruiken, maar zorg dat de uiteindelijke ontvangst in Thailand in vreemde munt is (als je via diensten als Wise gebruikmaakt, kies dan voor levering in bijv. USD op jouw Thaise rekening als dat kan, zodat de conversie in Thailand plaatsvindt, anders verlies je de benodigde documentatie). Overleg desnoods met je Thaise bank over de beste manier: sommige ontwikkelaars laten buitenlandse kopers direct naar een projectrekening sturen; ook dan moet de bank een FET/creditnote afgeven aan jouw naam. Bewaar deze documenten goed, niet alleen voor de aankoop maar ook voor de toekomst, als je ooit de condo weer verkoopt en de opbrengst terug naar het buitenland wilt sturen, vragen banken opnieuw naar het originele FET-formulier om te bewijzen dat het oorspronkelijke geld legaal was ingevoerd.

3. Werk samen met erkende en betrouwbare makelaars: Een goede makelaar kan goud waard zijn in Thailand, maar kies zorgvuldig. Zoals eerder genoemd, kent Thailand geen strenge regulering van makelaars, er is geen verplichte licentie of branchecertificering. Dat betekent dat zowel topprofessionals als minder betrouwbare figuren actief zijn. Ga bij voorkeur in zee met gerenommeerde vastgoedkantoren of makelaars met goede referenties. Vraag in expat-kringen of online fora (zoals Thailandblog, Facebook-groepen voor expats) naar aanbevelingen. Een makelaar die de lokale markt door en door kent, kan je helpen realistische prijzen te vinden, te onderhandelen met verkopers en je door de papieren rompslomp te loodsen.

Let op: in Thailand wordt de makelaarscourtage doorgaans betaald door de verkoper of projectontwikkelaar (vaak ~3% van de prijs, door hen te betalen aan de makelaar bij succes). Als koper kun je dus meestal gratis gebruikmaken van de diensten van een makelaar bij bestaande woningen. Dit betekent echter ook dat die makelaar belang heeft bij een verkoop doorgaat, dus nogmaals, zorg voor iemand die jouw vertrouwen verdient. Tekenen die op een goede, erkende makelaar wijzen: een fysiek kantoor, duidelijke website, eventueel lidmaatschappen van internationale vastgoedorganisaties, en transparante communicatie. Trap niet in te mooie verkooppraatjes en laat je niet haasten. Een integere makelaar zal je ook wijzen op eventuele nadelen van een pand en niet alleen proberen te sluiten.

4. Stippel de koopstappen uit en bereid de papieren voor: Het aankoopproces van een condo verloopt in fases. Gewoonlijk gaat het zo:

• Reservatie: Je vindt een geschikt appartement en bereikt mondeling overeenstemming over de prijs. Vaak vraagt de verkoper of developer een kleine reserveringsaanbetaling (bijvoorbeeld ฿50.000 of 5-10% van de prijs) om het van de markt te halen. Zorg dat je hiervoor een ontvangstbewijs en een basisreservatiecontract krijgt, waarin ook de hoofdvoorwaarden (prijs, verwachte overdrachtsdatum) staan. Deze aanbetaling is meestal niet-restitueerbaar als jij je terugtrekt, maar wordt wel verrekend met de koopsom bij doorgaan.
• Koopcontract (Sales & Purchase Agreement): Vervolgens wordt binnen enkele weken een uitgebreid koopcontract opgesteld, vooral bij nieuwbouw. Hierin staan betalingsschema’s, opleverdata, wat er precies gekocht wordt (inclusief inventaris, parkeerrechten, etc.), en de afspraken over belastingen/kostenverdeling. Laat dit contract altijd door je advocaat checken voor je tekent. Bij een directe koop van een bestaande condo kan het koopcontract eenvoudiger zijn en sneller getekend worden, soms direct bij de overdracht.
• Betalingen: Hou je aan het in het contract afgesproken betalingsschema. Bij nieuwbouw betaal je vaak in termijnen (bijv. 30% bij contracttekening, daarna tijdens bouw mijlpaalbetalingen, en slottermijn bij overdracht). Bij een bestaande woning is het gebruikelijk dat de grote slotbetaling plaatsvindt bij het Land Office op de overdrachtsdag. Vaak komt men overeen dat de koper voor die afspraak een bankcheque laat maken of dat koper en verkoper samen naar de bank gaan om overschrijving/validering te regelen, zodat de verkoper het geld vrijwel direct heeft na de eigendomsoverdracht.
• Overdracht bij Land Office: Dit is de officiële stap waar alles bekrachtigd wordt. Alle partijen (of hun gemachtigden) gaan naar het Land Office in de provincie/stad waar het condo zich bevindt. Breng je paspoort, visum (of vluchtgegevens als toerist), het FET-formulier van de bank, het originele title deed (van de verkoper) en de contracten mee. Ter plekke worden de documenten gecontroleerd, de VvE-verklaring over betalingen ingezien, de formulieren ingevuld en tekenen zowel koper, verkoper als de ambtenaar de transfer. Je betaalt hier de belastingen en fees (contant of via een bankcheque, groot contant geld is niet ongebruikelijk bij Thais, maar als buitenlander kun je beter via cheque/bank doen voor de veiligheid). Na afronding krijg jij als nieuwe eigenaar de bijgewerkte titelakte mee, met jouw naam op de achterkant ingevuld als nieuwe eigenaar, plus een officieel eigendomscertificaat van de condo (met details van je aandeel in de gemeenschappelijke eigendom). Gefeliciteerd, je bent nu eigenaar! Zorg dat je ook kopieën krijgt van alle betaalbewijzen en de belastingkwitanties. Die heb je nodig voor eventuele fiscale zaken later.
• Na de koop: Meld je bij de juridisch beheerder (juristic person office) van het condo. Zij registreren jou als nieuwe eigenaar, geven je de regels van het gebouw, regelen de omschrijving van nutscontracten (zodat de elektriciteits- en waterrekening op jouw naam komen) en informeren je over de betaling van de maandelijkse servicekosten. Meestal betaal je meteen de pro-rata servicekosten voor de rest van het jaar of de eerstvolgende maand. Als er een zwembadpas of toegangskaart is, krijg je die. Het is ook verstandig om even bij de receptie of beheerder te informeren naar praktische zaken: afvalinzameling, parkeerregistratie (als je auto/motor hebt), het proces voor eventuele verbouwingen in je unit, etc.

5. Taal en cultuur: Officiële eigendomsoverdracht vindt altijd in het Thais plaats. Het koopcontract bij nieuwbouw is vaak tweetalig, maar bij twijfel geldt de Thaise tekst. Zorg dat je alles begrijpt wat je tekent. Laat indien nodig documenten vertalen of neem een tolk mee. Thais waarderen het als je respect toont voor hun procedures: kleed je netjes voor een bezoek aan het Land Office (geen strandkleding, eerder business casual), kom op tijd, en wees geduldig (wachttijden komen voor). Met een glimlach en beleefdheid kom je ver in Thailand. Houd er rekening mee dat de bureaucratie anders is dan je gewend bent; formuliertjes invullen, stempels halen, het hoort erbij. Laat je niet frustreren en vertrouw op je lokale helpers (makelaar/advocaat) om je erdoorheen te gidsen.

6. Denk aan de toekomst: Hoewel je nu wellicht niet bezig bent met verkopen, is het slim om alles netjes te bewaren. Zoals eerder genoemd: bewaar het FET-formulier van je overboeking, de originele title deed (die moet je goed opbergen, dit is jouw bewijs van eigendom), het koopcontract en de kwitanties. Mocht je ooit het appartement weer verkopen, dan heeft de koper of het Land Office deze stukken nodig. Overweeg ook om een testament te maken als je substantiële bezittingen in Thailand hebt, zodat in geval van overlijden duidelijk is wie je condo erft, Thaise wetgeving stelt dat een buitenlandse erfgenaam van een condo binnen een jaar de unit moet verkopen als die persoon zelf niet in aanmerking komt voor eigendom (bijvoorbeeld een buitenlandse erfgenaam die er dan over quota bij zou komen). Dit gaat misschien ver vooruit, maar is goed om in het achterhoofd te houden.

Conclusie: Een condo kopen in Thailand als buitenlander kan zeker en gebeurt dagelijks, de regels zijn in de basis helder. Het is een kwestie van goed voorbereid zijn: ken de wet- en regelgeving, reken de financiële kant goed door, en laat je begeleiden door betrouwbare professionals. Zo voorkom je valkuilen en kun je zorgeloos genieten van je eigen stek in het Land van de Glimlach. Met de juiste aanpak is de beloning groot: een eigen condominium in Thailand, waar je kunt wonen, overwinteren of vakantie vieren, en misschien zelfs een mooi rendement behalen. Succes met de zoektocht en geniet van het avontuur!

Geraadpleegde bronnen

• Thailand.go.th – Foreign property ownership in Thailand: Fees for condominiums (officiële overheidsinformatie, 2023)
• Siam Legal International – Buying Property in Thailand in 2025 (juridische gids voor buitenlandse kopers, 2025)
• Samui For Sale / Thailand Law Online – artikelen over Thai Condominium Act en overdrachtskosten & belastingen bij condo-aankoop (juridisch platform)
• Wise.com – Een huis kopen in Thailand als buitenlander: Dit moet je weten (praktische blog, 2024)
• Affidata.nl – Voor- en nadelen van het kopen van een huis in Thailand (informatieplatform, 2025)
• Closer Law Co. – Property Transfer Taxes & Fees in Thailand (uitleg van belastingen bij vastgoedtransacties, juridisch advieskantoor)
• Bamboo Routes / BaanDee – informatie over condo maintenance fees en gemeenschapskosten in Thailand (vastgoedblog)

———————————————

Dit artikel is [jp_post_view]

———————————————

Over deze blogger

Redactie

Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant is er gebruikgemaakt van ChatGPT als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is.
De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie.

Lees hier de laatste artikelen

Oudere postings van deze blogger

• Eilanden16 augustus 2025Zo bespaar je geld en beleef je meer op weg naar Koh Samui
• Reistips16 augustus 2025Ontdek Vietnam op jouw manier
• Achtergrond16 augustus 2025Geen paniek: een gebruiksaanwijzing voor Thaise hurktoiletten
• Achtergrond16 augustus 2025Een kunstenaar op de vlucht, een tentoonstelling gecensureerd: hoe China probeerde een Thaise kunsttentoonstelling het zwijgen op te leggen