Avvertimento 132 e prestare attenzione!
Frode e inganno
Di Colin de Jong – Pattaya
Questa settimana mi sono dovuto confrontare ancora una volta con diversi casi di frode, da un lato dovuti a forza maggiore e dall'altro per non aver ascoltato ciò di cui avevo precedentemente messo in guardia.
Un mio connazionale si era rivolto a me mesi fa per un consiglio sull'acquisto di una casa e gli aveva consigliato di farlo solo in una società con due azionisti tailandesi che firmano automaticamente.
Con una quota privilegiata voi, in quanto amministratore unico e autorità di prelievo, siete protetti da qualsiasi problema. Ma all'improvviso ho ricevuto una telefonata dal brav'uomo che mi chiedeva se volevo venire immediatamente a casa sua. Perché dopo la ristrutturazione improvvisamente non gli è stato più permesso di entrare in casa sua. Gli ho chiesto i documenti dell'azienda ma lui mi ha detto freddamente che non li aveva. La sua ragazza, tutti i suoi amici e la sua famiglia lo avevano convinto che non poteva comprare una casa su una proprietà aziendale.
La trama ebbe successo e gli chiese se pensava che stessi scrivendo solo sciocchezze sul giornale. Mi dispiace cinque volte, ma ti ho dato abbastanza avvertimenti su come farlo e soprattutto su come non farlo. Ho deciso di non intervenire più e ho dato a quell'idiota il numero di telefono di un avvocato, dove potrà ancora contare sul successo e su un giusto verdetto presso il tribunale locale. Ho diversi esempi di casi in cui il giudice chiede all'imputato se ha pagato per la casa. La risposta standard è sempre “no”. Successivamente si raggiunge un compromesso, ma questo costa tempo e denaro e l'imputato può restare seduto durante il procedimento giudiziario, perché per il momento ne è il legittimo proprietario fino alla pronuncia della sentenza.
Passaggio da golf
L'altro caso è quello di forza maggiore. Il nostro connazionale aveva pagato la sua iscrizione al golf ad un noto club di golf. L’allora dirigente però scappò con i suoi soldi, ma fortunatamente il nostro connazionale aveva la prova del pagamento. Dopo molte insistenze riguardo alla sua tessera per il golf, alla fine gli è stato detto che non poteva più giocare a golf né pagare di nuovo. Questo è ovviamente il culmine di una cattiva gestione poiché la direzione di questo esclusivo golf resort è responsabile degli errori del proprio personale.
Biglietto aereo
Un altro connazionale non ha potuto volare perché il proprietario tailandese dell'ufficio di Pattaya dove aveva pagato il biglietto era scappato con tre milioni di baht. Non c'è voluto molto perché questa signora tailandese è stata arrestata a Bangkok. Consiglio: acquista sempre il tuo biglietto presso un'agenzia di viaggi affidabile e non dimenticare i nostri connazionali perché anche loro soffrono l'attuale recessione!
E non lasciatevi ingannare dall'offerta di Air Berlin che offre uno sconto del 50% su un biglietto aereo. Ho letto su Thailandblog.nl che questo era unico reis di 259€, ma il volo di ritorno è stato di 750€. Conta le tue vincite e fai attenzione perché sembra che tutti siano attivi nel circo degli scherzi.
Torneo internazionale di beach football di Pattaya dall'8 al 14 novembre
Il torneo internazionale di Beach Football a Pattaya inizierà molto presto quest'anno perché in quel periodo ci sono pochi turisti. Incomprensibile per me a parte il fatto che è sempre il mio preferito Tailandia non diventa un campione da due anni e questo fa male. Quattro anni fa i nostri ragazzi punirono la Thailandia in finale dove dovemmo mancare il nostro capocannoniere a causa di un cartellino rosso ingiustificato. Dopo essere passati in vantaggio, la squadra tailandese ha pareggiato e dopo un rigore agghiacciante abbiamo avuto la meglio, dopo di che c'è stata una lunga festa presso l'allora sponsor Orange Ons Moeder.
Quest'anno è stata la volta del ristorante Hongsa Kitchen, ma a causa della sua assenza ha passato il testimone a Mathieu del Tuliphuis di Jomtien. I giocatori di calcio di talento possono registrarsi lì o contattarmi via e-mail. Inizierò la formazione il 4 novembre dal Tuliphuis intorno alle 17.00:XNUMX.
Passaporto in tempi record
Sono venuto all'ambasciata giovedì scorso per rinnovare il passaporto di mio figlio e ho ricevuto l'aiuto più amichevole. Quando ho chiesto un po' d'urgenza perché volevo andare rapidamente nei Paesi Bassi con lui, mi è stata data risposta. Quattro giorni dopo, lunedì, con il fine settimana intermedio, ho ricevuto una telefonata dall'assistente consolare Marjolein che mi informava che il passaporto di mio figlio era arrivato a Bangkok e sarebbe stato inviato per posta. Un bell'esempio di servizio di ambasciata consolare che merita di essere menzionato anche:
Biggle Big Band
Puoi guardare il resoconto dell'esibizione della Biggles Big Band a Pattaya il 15 ottobre su Pattaya People Tv per quattro giorni consecutivi a partire da domenica sera.
Come diavolo è possibile che qualcuno ignori tutti quei consigli ben intenzionati e cada comunque di nuovo in quella trappola? Queste persone pensano solo con le loro parti intime? Dov'è la loro mente? "No, la mia ragazza non lo fa." Bene, unisciti alla coda di idioti che hanno detto tutto questo. Apparentemente non imparano mai. Peccato e tanto stress e miseria che avrebbe potuto risparmiarsi.
sì, Colin, cerca di dare consigli onesti, ma ai farang innamorati non importa, guardano con rabbia la persona che li avverte, sono parsimoniosi da anni e danno un regalo alla prima barista che incontrano casa in dono.
Se ho capito bene, il testimone ha comprato la casa a nome della sua ragazza. Non molto intelligente ovviamente, soprattutto perché vari forum mettono in guardia su questo ancora e ancora. Se quella donna è intelligente, può indicare una terza persona che le avrebbe prestato i soldi. Potresti quindi incorrere in seri problemi probatori.
Condivido anche l'opinione secondo cui il club di golf dovrebbe pagare per il furto del gestore. Dopotutto, era autorizzato a raccogliere denaro per conto del club di golf. Il fatto che il gestore successivamente non abbia versato i fondi al club di golf è una circostanza con cui il membro non ha nulla a che fare. È quindi corretta la conclusione che il club di golf debba sopportarne le conseguenze.
Cosa pensa Colin del leasing?
Me lo ha consigliato un avvocato.
Il contratto di locazione (contratto) per 30 anni (+30+30) è riportato sul chanut (retro) con il mio nome e ne fa parte come appendice.
Inoltre l'avvocato mi ha chiarito che la persona a nome della quale è intestato il terreno+casa non può provare che sia stato pagato con i suoi soldi e io posso dimostrare che è stato pagato con i miei soldi.
Nonostante ciò possono sorgere problemi?
Hansy, intendi il contratto di locazione? Si tratta di una costruzione che permette ai farang di "possedere" un terreno in Thailandia. Molti farang acquistano in questo modo. Io non ne vado matto, è e rimane un contratto di locazione, e se investo qualche milione di baht mi piacerebbe esserne il proprietario. Mi sembra anche logico che la scadenza del contratto di locazione abbia un impatto negativo sul valore dell'immobile, ma non ne sono sicuro. Con i condomini opterei sempre per la proprietà libera, e questo è possibile perché il 49% dei condomini di un edificio può essere di proprietà straniera, per le case/terreni ci sono altre costruzioni, ad esempio attraverso la costituzione di una società.
Ciò che scegli è sempre altamente personale, dipende dalla tua situazione personale e dai tuoi obiettivi. Non sempre uno è migliore dell'altro.
In conclusione: ci sono diversi modi per mettere semplicemente la tua proprietà su carta, anche in Tailandia.
No, intendo il contratto di locazione. Terra + casa è intestata a un tailandese e quindi sul chanut.
Affitto terreno + casa per 30 anni con possibilità di proroga. Il tutto è redatto da un avvocato. Il contratto è registrato al Catasto, sul retro del chanut (documento di proprietà) si legge che tutto è affittato e sul chanut c'è scritto il mio nome come locatario.
Penso che si tratti della stessa cosa. Quindi semplicemente affitti di nuovo, anche se per un periodo di tempo più lungo e non possono cacciarti dalla terra. Che sia interessante o meno dipende dal prezzo e se vuoi vendere in seguito. E cosa succede se ti “succede” qualcosa? (Ad esempio, sembra che a Pattaya a volte i farang cadano dai balconi, tutti suicidi ovviamente 😉 Quindi è certamente automatico per i tailandesi? Ci penserei molto attentamente in quel caso. Locazione o locazione significa semplicemente che puoi usarlo , ma non è di tua proprietà, fine della storia.
Naturalmente il contratto di locazione non mi costa sostanzialmente nulla. Mi sembra logico, dopotutto ho pagato il prezzo di acquisto. Formalmente, l'oggetto del contratto viene acquistato in una volta sola.
Il contratto prevede inoltre che il locatore collabori alla vendita e che in caso di mia morte l'azienda passi ai miei eredi.
Infine, il locatore ha già conferito procura all'avvocato. Quindi se vendo o qualcosa del genere, non ho affatto bisogno del locatore.
Dopo aver letto le risposte, l'avvocato ha chiuso il caso abbastanza bene.
Beh, buona fortuna! Probabilmente va tutto bene, ma se le cose vanno male, preferirei avere le cose a mio nome.
@Roberto
Ciò che conta per me è se sono a rischio adesso.
Quando, come dici tu, le cose vanno male.
Perché se è così, posso venderlo adesso e comunque trasferirlo a un'azienda (il che ha anche i suoi svantaggi, come i costi annuali ricorrenti per l'azienda).
Come ho spiegato prima, il terreno+casa non è formalmente mio, ma attraverso il contratto di locazione è materialmente mio perché posso lasciarlo e farne quello che voglio.
Anche il proprietario formale non guadagnerà molto dal “suicidio”, quindi tutta la mia famiglia dovrà essere sterminata.
Quindi anche le vendite non sono un problema.
L'autore del pezzo parla di costituzione di una società (LTD), ma c'è ancora un problema.
Penso che circa 1 anno e mezzo o 1 anni fa, il Ministero ha emanato nuove linee guida, gli uffici catastali sono stati incaricati di verificare esplicitamente se la LTD viene utilizzata per l'acquisto di una casa e di un terreno.
In tal caso il terreno non verrà trasferito a nome della LTD, fine della storia.
Un altro aspetto che gioca un ruolo importante è che se compri una casa qui, prova a venderla di nuovo, è possibile, ma con una perdita significativa.
Con tutto il rispetto, la Tailandia non è un paese che possiede proprietà qui. Lo vedo nel mio ambiente, le persone vendono le loro case qui da diversi anni e non sto parlando di un "cattivo Mobaan"
Purtroppo qui non hanno visione, preferiscono costruire un muro attorno a Th con sportelli dove possiamo consegnare i nostri soldi e poi andarcene.
Sicuramente non lo comprerei. È troppo politicamente instabile per questo. Se devi andartene non avrai un centesimo in più, perché poi se ne andranno tutti.
Ho appena letto il pezzo di Hans Bos, è meglio noleggiarlo. Nessun problema e puoi partire subito. Il governo tailandese rende particolarmente difficile per gli stranieri accumulare beni nel paese. Presto un clown salirà al potere ed esproprierà tutto. TIT.
Solo una risposta breve ma chiara. Essere d'accordo. !!!
Se posso credere agli “esperti”, quel momento precario si verificherà dopo la morte del re Bumibol. Mi è stato anche detto che i tailandesi incolpano sempre qualcun altro quando le cose vanno un po' male.
Ora mi trovo nella lussuosa posizione di non avere e non avrò alcun immobile in Tailandia. Vorrei sottolineare ancora quest’ultimo punto.
È tutto un po' miope. Tutto dipende dalla vostra situazione personale, dalla flessibilità desiderata e dagli obiettivi, se affittare o comprare o una combinazione dei due. A proposito, quando mai la Thailandia è stata politicamente stabile negli ultimi decenni? Storie di fantasmi (ricordate Hong Kong 1997?) sugli espropri sono ovunque, ma la gente in Thailandia sa che ciò ha conseguenze disastrose per gli investimenti esteri. E ora devono fare affidamento su gran parte di quello. Inoltre, a mio avviso questo è solo un argomento in più per avere tutto a proprio nome (rispetto al pagamento di un importo di "acquisto" simile per una costruzione su beni di terzi/azienda). Con tutte le scappatoie di locazione/società legate alla proprietà di un nome tailandese, ma con il controllo del farang, è molto più semplice rimuovere il farang che se tutto fosse completamente a tuo nome. Naturalmente l’acquisto comporta sempre un certo rischio. Se non puoi o non vuoi assolutamente camminare, dovresti affittare.
@ Robert: avresti ragione se le cose in Thailandia andassero "logicamente". La maggior parte dei thailandesi non pensa alle conseguenze delle proprie azioni. Nel (molto) breve termine. Se c'è qualcosa da guadagnare, non so ancora se gli investimenti esteri siano così sicuri qui. Un ulteriore problema è che l’erede al trono ha poco interesse per gli stranieri. L’ho già visto a Cuba, dove Fidel Castro una volta esclamò: “I turisti sono i benvenuti, ma preferiscono non esserlo”.
A proposito: un terreno interamente a tuo nome non funzionerà in Thailandia a meno che tu non crei qui una società con un capitale di almeno 40 milioni di THB. Allora risulta che tu possa possedere al massimo 1 rai a tuo nome.
Sì, so anche che qui è difficile trovare una logica e che la successione al trono comporta alcune incertezze. Ma la Thailandia ovviamente non è un paese completamente isolato e vengono fatti enormi investimenti da parte di aziende giapponesi e occidentali che hanno un’idea molto migliore dei possibili rischi di voi ed io messi insieme. Quindi non mi asterrei mai dall'acquistare solo per il rischio di esproprio, che è praticamente irrisorio e davvero una storia di fantasmi.
Non è infatti possibile trasferire terreni a tuo nome. Ma nel mercato condominiale vedo dei simpatici agricoltori tailandesi!
Il rischio di esproprio risiede nel contrastare le società false con prestanome per impossessarsi delle terre tailandesi. Storie del genere continuano ad emergere ancora e ancora, provenienti dai direttori di un ufficio nazionale. Formalmente hanno anche ragione: è un modo per aggirare la rigida legislazione tailandese. Le grandi aziende la fanno sempre franca.
Vedete ancora questo e quello agricoltura sul mercato condominiale? I miei contatti dicono che il commercio è praticamente morto ora che l’euro, la sterlina e il dollaro hanno perso così tanto valore. Oggi un appartamento in condominio costa circa il 20% in più rispetto a un anno fa. Ciò consente di risparmiare un sorso di bevanda.
Hans, guadagnare il 20% in un anno è un ottimo ritorno sull'investimento! Sarebbe stata una buona idea acquistarlo un anno fa, anche se allora erano chiaramente presenti gli stessi rischi e problemi!
No, è un po' noioso, ovviamente. Ma posso immaginare fluttuazioni valutarie come queste, ma su un periodo di tempo più lungo, che dimostrano che in realtà non sono così gravi come suggerisci. Inoltre, ovviamente, non ci si può limitare a guardare la differenza tra le valute: cosa è successo nel frattempo al mercato? Si tratta ancora di domanda e offerta, e al momento è un mercato favorevole per gli acquirenti. Quando acquisti, ovviamente, non dovresti mai guardare a un breve termine (1 anno?), l'acquisto è generalmente un'attività a lungo termine.
Con lo sviluppo che sta vivendo l’Asia, investire qui non è affatto una cattiva idea, anche se ci sono sempre dei rischi a breve termine. I rischi in Tailandia sono leggermente maggiori rispetto ad esempio a Hong Kong, Malesia o Singapore, ma il minor investimento, il rapporto qualità-prezzo e i possibili rendimenti lo riflettono.
Vorrei anche notare che se si riesce a mostrare un mercato immobiliare relativamente sano nonostante uno tsunami devastante, un collasso totale del mercato poco più di dieci anni fa, molteplici colpi di stato, una situazione politicamente instabile costante e regolamenti in continua evoluzione, allora questo nel mio libro è senza senza dubbio un mercato solido come una roccia!!!
Perché il mercato immobiliare in Thailandia è un mercato solido come una roccia? Puoi dirlo bene, ma sembra che tu stia guardando gli sviluppi in Tailandia in un modo piuttosto semplice.
Fate un esempio del solido mercato immobiliare tailandese in relazione al “valore” del baht attuale?
Se non volete assolutamente correre rischi, non dovreste recarvi a Schiphol e poi salire su un aereo.
E certamente non sederti nel traffico in Tailandia.
La vita è piena di rischi, mantenere tutto entro i limiti è il mio motto, per mettere tutto in prospettiva.
@Hansy: alleluia, ne so di più come questo. Per mantenere i rischi entro limiti, è necessario conoscere i fatti. Se sai che l'aereo per Bangkok ha grossi difetti, volerai? Non penso. Ti ricordi quella canzone? “Papà dice: attenzione a mio figlio che morde il cane; lei non ascolta”.
Il punto è che ci esponiamo a rischi ogni giorno. Senza pensare.
Quanti decessi si verificano ogni anno a causa di incidenti domestici? E nel traffico? Ecc., ecc.
Ma quando si tratta di beni immobili in Thailandia, dobbiamo considerare cosa potrebbe accadere se il re morisse o se si verificasse un colpo di stato.
Quindi, se ti preoccupi di una cosa e non dell'altra, non c'è un po' di ipocrisia in questo?
Vuoi sapere i fatti? E poi fare un'analisi dei rischi?
Nel traffico si corre un rischio 10 volte maggiore in TH che in NL.
Accettabile?
Ho un'altra domanda finanziaria.
Qualcuno ha mai trasferito denaro dalla banca tailandese a una banca olandese?
E se sì. è facile?
Gerrit
Ci ho provato, mi sono arreso.
A loro non piace vedere i bagni lasciare il paese.
Nel mio caso, volevo pagare una fattura dal mio conto tailandese a un numero di banca nei Paesi Bassi.
@ Sam Loi – che il mercato è ragionevolmente stabile nonostante tutta l'instabilità è indipendente dalle fluttuazioni valutarie. Sto parlando del valore in Baht ovviamente. Ma OK, se vuoi un esempio in cui è coinvolta la valuta, posso darti anche quello. Il fatto che il Baht si rafforzi va ovviamente a vantaggio degli ex acquirenti. Dopotutto, il tuo investimento (valore in Baht) diventa sempre più prezioso se convertito in valuta estera.
Esempio? Supponiamo che tu abbia pagato 5 milioni per un appartamento 3 anni fa. All'epoca erano circa 73,605 dollari. Supponiamo per comodità che l'appartamento non sia nemmeno aumentato di valore in quei 5 anni, quindi ora lo vendi di nuovo per gli stessi 3 milioni di baht. Ora ottieni $ 102,000 per questo. Si tratta puramente e semplicemente di un vantaggio valutario, calcolato in dollari. (In euro si converte rispettivamente in 61,000 e 73,000 euro – con il Baht come valuta base)
Non è un esempio del tutto corretto: devi anche considerare la percentuale di inflazione e ciò che avresti guadagnato in un mercato occidentale per avere una buona idea di ciò che hai effettivamente guadagnato qui. Inoltre, credo che dovresti ignorare la speculazione valutaria quando guardi un particolare mercato. Ma dipende anche da quanta affinità hai ancora con l’Euro/Dollaro. Se vieni pagato in Baht e tutti i costi sono in Baht, questo è ovviamente irrilevante.
Ripeto: non sono né per l'uno né per l'altro. Nemmeno io ho niente da vendere. Sono un acquirente (investitore) e un inquilino (dove vivo) in Tailandia. Semplicemente non sono d'accordo con affermazioni semplici come "affittare è meglio che acquistare" o viceversa. Tutto dipende dalla persona in questione, dalle sue circostanze e dai suoi obiettivi.
Caro Robert, rimani piuttosto semplice e ciò che scrivi dimostra ancora una volta che le tue conoscenze sono insufficienti
del mercato immobiliare in Thailandia. Un singolo acquisto di un immobile a Thialand non rende per definizione quella persona un esperto.
Ovviamente puoi considerarti ricco quando vendi la tua casa, ma ricorda che devi vivere di nuovo da qualche parte. Hai mai sentito parlare della teoria del valore di sostituzione?
Caro Sam Loi, penso che nessuno sia ricco: tu stesso hai chiesto un esempio del mercato immobiliare tailandese in relazione al valore attuale del Baht. Bene, tu chiedi, corriamo. Ma io dico che dipende dalla situazione personale se il valore in valuta estera è rilevante. Metto anche in prospettiva l'esempio di calcolo sopra riportato e dico che dovresti considerare anche l'inflazione% (che è quindi direttamente correlata al tuo "ricordati che devi vivere di nuovo da qualche parte" e all'aumento del prezzo di quella nuova casa). Inoltre, ciò non si applica affatto se si affitta l'unità o le unità, e al momento dell'acquisto giocano un ruolo centinaia di altri fattori, incluso il tasso di interesse attuale.
In conclusione: il mercato tailandese ha mostrato una crescita sana a lungo termine nonostante molti fattori esterni negativi. Naturalmente il malessere attuale ha i suoi effetti, ma si può già vedere che gli acquirenti asiatici stanno colmando il vuoto lasciato da americani ed europei. Le prospettive a lungo termine del mercato sono indubbiamente buone, anche se esiste sempre un certo rischio. Non l'ho mai negato.
Se acquistare/investire sia positivo per te dipende dalla tua situazione personale. Non è possibile rispondere alla domanda sull'affitto o sull'acquisto in generale e vorrei lasciare la questione con questa sfumatura.